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????打造綠色社區(qū)并不容易,，但效果會很好

????作者：周展宏

????2006 年,，瑞安房地產(chǎn)（0272.HK）董事局主席羅康瑞給公司全體員工發(fā)了一個通告，宣布瑞安房地產(chǎn)實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,，在房地產(chǎn)開發(fā)的整個生產(chǎn)鏈上,，都要按照可持續(xù)發(fā)展的理念來做，包括項目規(guī)劃,、設(shè)計,、采購,、施工及物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)。那個時候,，中國房地產(chǎn)業(yè)還處于跑馬圈地的階段,，只要能拿到地，迅速蓋出房子,，就不愁沒有人買,。瑞安房地產(chǎn)在中國內(nèi)地市場也只能算個中小型開發(fā)商，率先提出可持續(xù)發(fā)展的理念顯得有些超前,。而事實上,，它在 1997 就開始了可持續(xù)發(fā)展發(fā)展的實踐，只是那個時候還沒有“可持續(xù)發(fā)展”的概念,。

????瑞安房地產(chǎn)規(guī)劃及發(fā)展總監(jiān)陳建邦告訴《財富》（中文版）,，公司在內(nèi)地的第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目─上海太平橋項目（即外界比較熟悉的上海新天地）就已經(jīng)有了基本的可持續(xù)發(fā)展理念。當(dāng)時,，公司就是要在城市內(nèi)建造一個多功能的以人為本的社區(qū),。雖然瑞安只是一個中小型開發(fā)商，但它每次拿的地塊卻非常大,，每塊地的開發(fā)時間都在十年或者十年以上,。這與內(nèi)地其他房地產(chǎn)開發(fā)商有顯著的不同。誠如陳建邦所言：“我們不是想建一棟單獨(dú)的大樓,，而是打造一個社區(qū),。也就是說，我們是長期開發(fā),，可持續(xù)發(fā)展對我們很有利,。因為我們有機(jī)會從規(guī)劃、施工,、購買材料,、營銷、運(yùn)作一步一步去操作,，獲得的利益比單獨(dú)建造一兩棟小的建筑會多得多,。”

????當(dāng)然,，這么做的挑戰(zhàn)也是明顯的,，因為做一個社區(qū)，不僅包括住宅,，還要包括辦公樓,、零售商業(yè)、酒店等不同的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。事實上,，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)擅長開發(fā)住宅類項目,，這直接受益于中國快速的城市化進(jìn)程，他們對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)則很少涉及,。后者的回收周期長,，設(shè)計、營銷,、管理和運(yùn)營都比較復(fù)雜,，因此陳建邦坦言，“不是說（我們的模式）來得容易,，而是效果會好,。”

????那么,，究竟什么是以人為本的綠色社區(qū)呢,？其實，一個社區(qū)“綠不綠”,，甚至在項目選址（即拿地）時就決定了,，因為只有選擇公共交通方便的地塊，才有可能使社區(qū)出行更加綠色,。當(dāng)然,，社區(qū)夠大也很重要，這樣開發(fā)商才能提供相關(guān)的配套設(shè)施,。瑞安開發(fā)的項目,，規(guī)劃時就考慮要盡量降低私家車的使用，乘公交車,、地鐵和步行都非常方便,，體現(xiàn)了其多功能的設(shè)計理念。社區(qū)的拐彎處會仔細(xì)設(shè)計,，整個設(shè)計會控制車速,，使行人過馬路時很安全。對此,，筆者也深有體會,。本人居住的社區(qū)已經(jīng)有八年的歷史，是一個 60 萬平米,、住有 2 萬多人的大型社區(qū)，但直到今天仍然沒有什么商業(yè)配套,，就餐,、購物基本上都必須到小區(qū)之外。

????正是因為規(guī)劃得體，瑞安有兩個項目得到了美國的 LEED-ND 認(rèn)證（由美國綠色建筑協(xié)會建立并推行的《綠色建筑評估體系》,，目前在世界各國的各類建筑環(huán)保評估,、綠色建筑評估及建筑可持續(xù)性評估標(biāo)準(zhǔn)中被認(rèn)為是最完善、最有影響力的評估標(biāo)準(zhǔn),，ND 是指社區(qū)開發(fā)認(rèn)證）,，分別是武漢新天地和重慶新天地，前者獲得了社區(qū)黃金認(rèn)證,，后者目前獲得了社區(qū)白銀認(rèn)證,，將來也有可能獲得黃金認(rèn)證。陳建邦不無自豪地告訴《財富》（中文版）,，目前,，全中國只有三個項目通過了 LEED-ND 認(rèn)證，除了瑞安的兩個項目之外,，另外一個就是北京的奧運(yùn)會場館,。除了選址和商業(yè)配套，大型社區(qū)的好處還包括建設(shè)中央供冷供熱系統(tǒng),、雨水收集系統(tǒng),，等等。因此陳建邦認(rèn)為,，所開發(fā)的地塊的大小,，與可持續(xù)發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)。

????對于瑞安而言,，并不是為了綠色而綠色,。其可持續(xù)發(fā)展策略其實可以給公司帶來切切實實的回報，只是在一開始可能投資要大一些,。比如,，根據(jù)瑞安提供的資料，其重慶項目的綠色屋頂會使項目初始成本提高 0.76%,，重慶新天地的零售項目運(yùn)用水源熱汞,，將項目初始成本提高了 2.6%，但這些項目在運(yùn)營之后會逐漸收回之前的成本,，甚至?xí)@得更多效益,。

????此外，瑞安積極申請 LEED 認(rèn)證,，一方面是對公司的可持續(xù)發(fā)展策略的一個檢驗,，另一方面很多商業(yè)客戶對環(huán)保和綠色建筑也有相應(yīng)的要求。比如,，租用其寫字樓的很多客戶都是跨國公司,，公司總部往往對各地的分公司要求租用通過了 LEED 認(rèn)證的大樓，這樣可以使得公司在爭取客戶上獲得競爭優(yōu)勢?？沙掷m(xù)發(fā)展策略本身也會給公司帶來效益,。比如，根據(jù)瑞安的介紹,，其武漢項目總體規(guī)劃可每年節(jié)約運(yùn)營成本 520 萬元,，種植空間節(jié)約 1,200 平方米，每年節(jié)約用水 25 萬立方米,。陳建邦告訴《財富》（中文版）,，可持續(xù)發(fā)展策略的回收周期一般比較長，都是 5 年或者 8 年,。有一點(diǎn)很重要,，即在項目越早階段運(yùn)用可持續(xù)發(fā)展理念，那么成本就會越低,，效益也會越大,。

????盡管初始建設(shè)成本有所增加，但瑞安認(rèn)識到,，減少碳排放和綠色環(huán)保是大勢所趨,，中國政府也會越來越重視綠色多功能社區(qū)，因此先行一步將會使自身更有實力和競爭力,。對于瑞安而言,，可持續(xù)發(fā)展策略的推行不僅在于成本提高、項目回收周期的延長,，更重要的挑戰(zhàn)在于對員工的培訓(xùn),，以使綠色經(jīng)營的理念貫徹到每個運(yùn)作的環(huán)節(jié)之中。

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瑞安武漢項目在可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃上具有一定的代表性,。它通過 LEED-ND 黃金認(rèn)證,，所采取的策略主要包括 12 項：（1）屋頂綠化；（2）雨水收集系統(tǒng),；（3）中央供冷供熱系統(tǒng),；（4）歷史建筑的保護(hù)；（5）古樹的保護(hù)和移植,；（6）LOW-E 玻璃的使用,；（7）內(nèi)墻保溫系統(tǒng)；（8）優(yōu)先選用低能耗產(chǎn)品設(shè)備,；（9）熱回收技術(shù),；（10）變頻設(shè)備的使用；（11）建筑廢料回收計劃,；（12）提供精裝修住宅,，通過集中施工避免材料浪費(fèi),，并減少入住后二次裝修帶來的污染。

????瑞安武漢項目中的 A4 地塊還通過了 LEED-CS（建筑主體和外殼）黃金認(rèn)證,，采取的措施包括以下 15 項：（1）屋頂綠化，采用佛甲草,；（2）雨水收集系統(tǒng),；（3）無永久灌溉；（4）項目禁煙,；（5）使用環(huán)保材料,，例如地毯、外墻涂料和粘接劑等,；（6）使用節(jié)水潔具,；（7）中空雙層 LOW-E 玻璃；（8）老建筑的保護(hù),，9 棟老建筑采用不同的保護(hù)形式進(jìn)行改造和保護(hù),；（9）古樹的保護(hù)和移植,；（10）內(nèi)墻易通磚保溫；（11）施工建筑廢料回收和再利用,；（12）使用低能耗產(chǎn)品設(shè)備；（13）使用變頻設(shè)備,；（14）集中供熱和供冷,；（15）減少光源污染等。

????其實,，這些可持續(xù)發(fā)展的策略或多或少也運(yùn)用在瑞安的其他開發(fā)項目上,。