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????貨幣政策

????鑒于 GDP 快速增長(zhǎng),、高通脹率和房?jī)r(jià)飆升，中國(guó)中央政府采取了控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的政策,，并采取了一系列貨幣措施,，包括上調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率、嚴(yán)格對(duì)銀行貸款的限制,、提高存款要求和限定貸款額與收入的比率,。

????利率和存款準(zhǔn)備金率

????提升利率的目的在于增加投資者的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。2006 年 8 月以來(lái),，中國(guó)人民銀行 7 次提高基準(zhǔn)貸款利率,，2008 年 8 月調(diào)至 7.47%（一年期基準(zhǔn)貸款利率）。同期內(nèi),，中國(guó)人民銀行還調(diào)整存款準(zhǔn)備金率 17 次,，從 8% 上調(diào)至 17.5%。近期,，為應(yīng)對(duì)當(dāng)前金融危機(jī)的負(fù)面影響,，中國(guó)中央政府調(diào)降了各項(xiàng)貸款利率和銀行存款準(zhǔn)備金率，以此減輕投資者的流動(dòng)性壓力和鼓勵(lì)消費(fèi),。下文將作進(jìn)一步介紹,。

????加強(qiáng)對(duì)銀行貸款的限制

????2008 年 5 月中國(guó)人民銀行修改了其《信貸投向指引》,，加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)投資項(xiàng)目銀行貸款的限制,。

????提高首付要求和貸款－收入比率

????為避免個(gè)人通過(guò)過(guò)度借貸進(jìn)行房地產(chǎn)投資，2007 年 9 月發(fā)布了“關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知”（第 359 號(hào)文）。該文件要求商業(yè)銀行提高第二套住房和商業(yè)用房抵押貸款的最低首付款比例,，分別從 30% 提高到 50%,。同時(shí)，抵押貸款還款額不得超過(guò)申請(qǐng)人月收入的 50%,。

????投資市場(chǎng)降溫的行政措施

????2006 至 2007 年間,，除運(yùn)用貨幣政策外，中國(guó)中央銀行還采取了一系列新措施,，以此為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,。重要的行政措施概況如下：

????171 號(hào)文“關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)”（2006 年 7 月發(fā)布）

????根據(jù)該文，外國(guó)投資者投資于非自用房地產(chǎn),，需設(shè)立境內(nèi)實(shí)體,。同時(shí)，注冊(cè)資本與投資總額的比例,，對(duì)于投資總額超過(guò) 1,000 萬(wàn)美元的外商投資企業(yè)而言,，提高到至少 50%。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)必須在全部繳付注冊(cè)資本金后方可以辦理銀行貸款,。另外,，合營(yíng)各方均不得訂立保證固定回報(bào)的條款。境外個(gè)人可以購(gòu)買自用住房,，但不得購(gòu)買住房用于投資,。該措施實(shí)施以后，投機(jī)活動(dòng),，特別是個(gè)人投機(jī)活動(dòng)減少,。

????50 號(hào)文“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知”（2007 年 5 月發(fā)布）

????對(duì)外商投資于高端房地產(chǎn)部門和并購(gòu)活動(dòng)實(shí)施嚴(yán)格的控制,。同時(shí)重申了固定回報(bào)條款的規(guī)定,。如果現(xiàn)有外商投資企業(yè)要擴(kuò)展業(yè)務(wù)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng),，須取得國(guó)家商務(wù)部的批準(zhǔn),，由其審核申請(qǐng)并審查地方商務(wù)部門的決定。另外,，在批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)之前,，投資者必須先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán),，或簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓 / 購(gòu)買協(xié)議,。此外，商務(wù)部的批準(zhǔn)是外商投資房地產(chǎn)企業(yè)取得外匯資格的一個(gè)前提條件,。

????130 號(hào)文“關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知”（2007 年 7 月發(fā)布）

????根據(jù)該文,，所有在 2007 年 6 月 1 日后設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不得籌借外債,，包括向股東和外國(guó)銀行借款。2007 年 6 月 1 日前獲批的外商投資房地產(chǎn)企業(yè),，未經(jīng)商務(wù)部門批準(zhǔn),，不得辦理外匯登記和相關(guān)資本賬戶結(jié)算。因此,，外商投資企業(yè)或境外基金的股東只能直接以注冊(cè)資本（股權(quán)）投資,。同時(shí)，還可以利用本地貸款滿足其現(xiàn)金需求,。

????外商投資指導(dǎo)目錄（2007 年 12 月生效）

????該目錄由國(guó)家發(fā)改委發(fā)布,，其內(nèi)容包括逐步取消優(yōu)惠政策，包括外國(guó)稅收抵免,，以抑制外商投資于普通住房的開(kāi)發(fā)和建設(shè),。另外，通過(guò)提高新進(jìn)入和進(jìn)一步擴(kuò)張的門檻,，它限制利用外資投資于房地產(chǎn)業(yè)的二手市場(chǎng)和中介服務(wù)部門,。