最新欄目文章加載中。,。,。
最新欄目文章加載中。,。,。
森稔時刻
 ????亞洲最有膽魄的開發(fā)商憑借 101 層的上海高樓直沖云霄 ????作者：Clay Chandler ????在追隨父親進入地產(chǎn)行業(yè)之前,，森稔（Minoru Mori）的夢想是成為一名作家。因此，1993 年 10 月,，森稔在上海興致勃勃地討論完在落后的浦東地區(qū)修建世界最高建筑物的計劃回國后,，東京的競爭對手暗自發(fā)笑─森稔又萌發(fā)出對小說的興趣了。在上海修建摩天大廈似乎是個荒唐透頂?shù)南敕?。那時是 1993 年,。日本經(jīng)濟陷入了衰退?？墒?，森稔卻提議與中國政府的經(jīng)濟決策者攜手，在一個貨幣尚不能自由兌換,、外國銀行投資受到嚴格限制,、股市僅發(fā)展了兩年的國家修建現(xiàn)代化的國際金融中心。最糟糕的是,，這座大廈將位于浦東─一個遠離上海老城區(qū)的荒涼新開發(fā)區(qū),。 ????許多其他外國投資者紛紛回絕了上海吸引他們投資浦東的邀請。只有森稔看好這里的發(fā)展前景,。當(dāng)時主管浦東地區(qū)開發(fā)的副市長趙啟正說,，森稔坦率地表達了他對這項事業(yè)的熱情?！拔覀冋劻藢⒔鼉蓚€小時,。”趙啟正回憶說,?！拔腋嬖V他，我們希望在新區(qū)中心修建 3 座商業(yè)大廈,。我們將建第一座,，另外兩座還沒決定誰來建。森稔先生立即回答,，｀讓我來建第二座＇,。” ????15 年后,，森稔在中國的賭注有了回報,。今年春天，他將為上海環(huán)球金融中心揭幕,，這座 1,614 英尺（492 米）高的 101 層摩天大廈從現(xiàn)如今業(yè)已高樓林立的浦東地區(qū)拔地而起,。正如當(dāng)初所承諾的，上海將因此擁有世界最高的建筑（至少在迪拜的另一幢更高的建筑竣工之前是這樣）,。森稔的上海環(huán)球金融中心由紐約的 Kohn Pedersen Fox 建筑師事務(wù)所設(shè)計,，整個建筑將包括地下購物場所、3 層的會議中心、70 層的商務(wù)辦公區(qū),，以及擁有 180 間客房的柏悅酒店（Park Hyatt Hotel）,。大廈最頂端是一個梯形開口,，那是能讓人產(chǎn)生暈眩感的觀光天閣,。總的來說,，這座建筑將為上海地產(chǎn)市場提供 240 萬平方英尺的商務(wù)辦公空間,，大約相當(dāng)于上海全市去年新增辦公區(qū)域的一半。森稔開出的租金比上海市排名第二貴的地段的租金高出 40%,。地產(chǎn)界分析人士說,，他開出的價格將得到認可。日本銀行界巨頭瑞穗金融集團（Mizuho Financial Group）和三井住友金融集團（Sumitomo Mitsui Financial Group）的子公司已經(jīng)簽約入住,。持有該項目 10% 股份的摩根士丹利（Morgan Stanley）也有可能成為大廈的租戶,。森稔說，開業(yè)那天,，這座造價 11 億美元的大廈的使用率將達到 40%,，一年之后將升至 90%。 ????在位于六本木之丘（Roppongi Hills）的東京總部,，上海項目的圖紙平鋪在大理石會議桌上,，這也是這位 73 歲的建筑商到目前為止最著名的開發(fā)項目，他說他從未對這個項目的成功表示過懷疑,?！拔蚁騺硐矚g拼搏?！彼姓J,。“上海的潛力一直都是顯而易見的,?！?/p> ????森稔的摩天大廈招致許多批評。美國設(shè)計師本?伍德（Ben Wood）在浦西設(shè)計了著名的低矮建筑群新天地,，他指責(zé)上海環(huán)球金融中心龐大的規(guī)模是“20 世紀所有錯誤的城市規(guī)劃的沉渣泛起”,。批評者草草地把森稔的大廈說成是巨型的便攜式真空吸塵器，是世界最大的酒瓶起子,。許多反對者拿上海環(huán)球金融中心與比它稍矮一籌的 88 層金茂大廈做比較,，后者由 Skidmore Owings & Merrill 建筑師事務(wù)所設(shè)計，外形的靈感取自中國的寶塔,。 ????但是,，這些指責(zé)曲解了森稔接受這項任務(wù)的本意。根據(jù)中方?jīng)Q策者的要求，這座建筑必須絕對的現(xiàn)代化,，同時還要體現(xiàn)出上海決策者氣吞山河的氣魄和雄心,。倫敦建筑師事務(wù)所 EDAW 的城市設(shè)計負責(zé)人克里斯托弗?喬（Christopher Choa）稱贊森稔的建筑是“非同凡響的成就”，他的聲名肯定會載入史冊,?！皬囊婚_始，”喬說,，“他的意圖就是勾勒天際線,。上海當(dāng)局希望表達一個明確的概念，而且他們找到了表達這個概念的最合適搭檔,?！?/p> ????至少，上海環(huán)球金融中心確保了森稔作為亞洲最有膽魄的開發(fā)商的地位,。亞洲是個癡迷于房地產(chǎn)業(yè)和城市超大型項目的地區(qū),，在上海環(huán)球金融中心竣工之后，全世界最高的 10 幢建筑中將有 8 座落戶亞洲,，森稔準(zhǔn)備向人們展示大的也可以是美的,，而且大也能提高而不是壓抑城市生活的質(zhì)量。 ????近 50 年來,，這個理念已經(jīng)幫助森稔成功地把東京政府區(qū)附近的一連串地塊開發(fā)成世界上最具價值的地產(chǎn)組合,。森稔的祖上都是米商。他的祖父做了家族中第一筆房地產(chǎn)投資─第二次世界大戰(zhàn)前在東京都的港區(qū)收購了一些地產(chǎn),。上世紀 50 年代初,，森稔的父親、橫濱市立大學(xué)（Yokohama City University）教授森代吉郎（Taikichiro）掌握了家族生意的控制權(quán),，很快他從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中賺取的利潤就遠遠超過了稻米生意,。森代吉郎 1993 年去世時，已經(jīng)積累了 130 億美元財富,，他因此成為全世界最富有的人,。 ????但是，如果沒有次子森稔,，森代吉郎根本無法實現(xiàn)這一切,。森稔制定戰(zhàn)略，與租戶討價還價,，并且負責(zé)公司的日常運營,。在 20 世紀 50 年代和 60 年代，森稔不辭辛勞地游說鄰居,，把他們的地塊聯(lián)合起來,，以便為大規(guī)模的開發(fā)鋪平道路,。森代吉郎對于地產(chǎn)從不感情用事；家族最先擁有的 45 幢建筑都沒有名稱,，只有序號─森大廈一號,、森大廈二號等。森稔在日本知名學(xué)府東京大學(xué)研究薩特（Sartre）和加繆（Camus）,，他更有哲學(xué)頭腦,。隨建筑數(shù)量的增加，森稔逐漸對瑞士建筑師勒?柯布西耶（Le Corbusier）的藝術(shù)和思想萌生了興趣,。他把勒?柯布西耶的“垂直庭院都市”概念視為解決東京雜亂無章的擴張問題的出路,，即更高的建筑物和更密集的人口可以減少通勤時間,，并且提供更多空間修建公園,，供市民休閑。此外,，他還把賺取的利潤投入更宏偉的項目之中,，重新開發(fā)整個社區(qū)，并且修建“城中城”,。 ????完整體現(xiàn)森稔城市理想的首個項目是 Ark Hills,。這個豪華建筑群于 1986 年投入使用，那里除了高檔餐廳,、酒店,、優(yōu)美的景觀和音樂廳外，還包括辦公區(qū),、豪華公寓和一個電視網(wǎng),。中央大廈的頂層是一個會員俱樂部，里面展示森稔私人收藏的 300 幅勒?柯布西耶的油畫和其他繪畫作品,。 ????隨日本的投機時代進入高潮,，大名鼎鼎的租戶蜂擁而至。于是,，森稔進一步推動類似項目,，甚至在日本陷入長期衰退的時候也毫不退縮。他投資 40 億美元的六本木之丘于 2003 年投入使用,，這個綜合性設(shè)施預(yù)示日本“失落的 10 年”的終結(jié),。六本木之丘在日本是空前的，它由 54 層高的寫字樓,、特倫斯?考倫（Terence Conran）設(shè)計的豪華住宅區(qū),、9 座電影院、精致的日式庭院以及世界級的藝術(shù)博物館組成,。如今,，六本木之丘一年吸引 4,000 萬游客,，這個數(shù)字遠遠超過了前往東京迪士尼樂園的游客數(shù)目。2006 年,，森稔推出了表參道丘（Omotesando Hills）,，這個由安藤忠雄（Tadao Ando）設(shè)計的購物中心更加充滿時尚氣息，人們稱之為日本的“香榭麗舍大街”,。 ????憑借這些項目的影響力,，森稔開始向海外擴展。他正在與新加坡政府官員商談一個可以與上海環(huán)球金融中心相媲美的開發(fā)項目,。此外,，來自泰國和越南的潛在合作伙伴也開始與他接觸?！斑@是順利的轉(zhuǎn)型,。”森稔這樣形容自己的事業(yè)道路,?！捌鸪跷覍?chuàng)作關(guān)于人們現(xiàn)實生活的小說感興趣，后來我的興趣逐漸轉(zhuǎn)向為人們應(yīng)該如何生活做規(guī)劃,?！?/p> ????但是，由于東京有大量小業(yè)主,，而且建筑規(guī)范陳舊,，規(guī)劃官員對地震憂心忡忡，因此要為這樣的妙方贏得支持絕非一帆風(fēng)順,。為獲得開發(fā)六本木之丘所需的 28 英畝土地,，公司不得不與 500 位個人業(yè)主進行了 800 多輪磋商，歷時 14 年,。在開業(yè)儀式上,，一向沉冷靜的森稔也不禁潸然淚下。 ????難怪在其他人看來浦東一無是處時,，森稔卻看到了平生難得的機遇,。上海市政府官員承諾與森稔合作，而不是給他設(shè)置障礙,，而且他們提供了森稔在東京從未聽說過的條件：一大片空白的城市畫卷,。 ????但是，為了牢牢抓住這幅畫卷,，又遇到了其他難題,。在與上海方面達成交易兩年后，森稔與弟弟森明（Akira）產(chǎn)生了矛盾,，并最終分家,。他們二人爭論的核心是：森明對森稔背負巨額債務(wù)投資高風(fēng)險的項目感到不滿,。分家后，森明把重點放在了傳統(tǒng)的低風(fēng)險地產(chǎn)上,，他也在今年成為全日本最富有的人,。森稔未能入選；他的公司在東京市中心擁有 100 多處高利潤率的建筑,，但同時也負擔(dān) 72 億美元債務(wù),，大約相當(dāng)于預(yù)期銷售額的 5 倍。在接受《日經(jīng)產(chǎn)業(yè)新聞》（Nikkei Sangyo Shimbun）采訪時,，森明這樣表述他與哥哥之間的分歧：“森稔是愛動腦子的思想者,，他希望先人一步。他喜歡大項目,；他總是把油門一踩到底,。我會盡量留有余地，盡量估算出可能出現(xiàn)的風(fēng)險,?！?/p> ????森明的謹慎似乎經(jīng)驗證是正確的,。1997 年,，就在建筑施工隊在浦東打下地基幾個月之后，一場金融危機席卷了該地區(qū),，哥哥森稔被迫暫停施工,。2001 年，紐約世界貿(mào)易中心遭受的恐怖襲擊進一步打擊了他的雄心,，并且削弱了投資者以及希望進駐摩天大廈的租戶的信心,。工地沉睡了 6 年。森稔為該項目融資而組建的投資財團的成員慌了手腳,，因此森稔在其中的股份從最初的 30% 飆升至 80%,。 ????如果森大廈株式會社（Mori Building）公開上市的話，這一系列災(zāi)難很可能迫使森稔下臺（這是他本人很樂意強調(diào)的一點）,。相反,，他重新回到繪圖桌前，要求建筑師強化建筑物抵御可能發(fā)生的恐怖襲擊的能力,，并且加高建筑物,。做出后一個變化，是因為競爭對手在臺灣豎起了更高的摩天大廈,，當(dāng)森稔的大樓還處在停工階段時,，它已經(jīng)竣工了。森稔最初計劃修建 94 層,，高度為 1,500 英尺,。但是,，2004 年竣工的中國臺北 101 大廈有 101 層，高度達 1,670 英尺,。修改后的設(shè)計方案使上海環(huán)球金融中心比臺灣新秀略高一籌,，但這得減去臺北大廈頂端細細的尖頂。 ????重新開工后,，公司遇到了更多的麻煩,。2005 年，由于日本首相小泉純一郎參拜靖國神社,，日中關(guān)系惡化,，導(dǎo)致項目進度受阻。在 KPF 建筑師事務(wù)所最初的設(shè)計中,，大廈頂端有個圓形的洞,，日后將安裝一個巨型摩天輪。突然間,，中方有人提出批評,，指控這個設(shè)計陰謀把日本國旗上的日之丸圖案加入上海的天際線。森稔堅持說,，他做夢都沒想到會有人這樣詮釋這個圓形圖案,。他強調(diào)，這個圖形暗合的是中國傳統(tǒng)的月亮門,。為了平息這一爭論,，圓洞和摩天輪被取消了。 ????就在中國的愛國人士批評森稔在上海修建的這幢建筑物太過日化時,，東京老家則有人批評他的項目缺乏日本元素,。日本媒體時常拿六本木之丘與東京中城做比較。后者是另一個高檔開發(fā)項目,，去年 3 月投入使用,，距離六本木之丘只有幾個街區(qū)。中城是日本建筑師為日本的大型公司三井集團（Mitsui）設(shè)計的,，租戶以日本公司為主,，因此中城被譽為日本傳統(tǒng)民族精神的純正代表。租用森稔的地產(chǎn)項目的主要是高盛（Goldman Sachs）等美國投資銀行,、歐洲的奢侈品專賣店以及日本生機勃勃的新技術(shù)公司,，因此其項目被視為邪惡的孿生兄弟。 ????但在浦東的項目上矛盾更為突出,，森稔已經(jīng)從爭取更多的空間轉(zhuǎn)為致力于構(gòu)建創(chuàng)造鄰里和社區(qū)氛圍所必需的民間機構(gòu)社會網(wǎng)絡(luò),。 ????1996 年，也就是森稔為上海環(huán)球金融中心奠基的前一年,，《財富》雜志在采訪中發(fā)現(xiàn),，新開發(fā)區(qū)將成為“曾讓葉卡捷琳娜女皇大為震動的虛假,、浮夸的｀波特金村莊＇”。盡管入駐這里的租戶可以享受低廉的租金和慷慨的稅收減免,，但閑置率依然超過了 50%,。《財富》雜志說,，其根本問題在于中國政府尚沒有做好完全接受自由市場資本主義的準(zhǔn)備,。中國政府希望控制本國貨幣，阻止外國銀行接受人民幣存款,，并且僅讓虧損的國有企業(yè)進入股市,。這些問題在很大程度上依然存在，不過浦東如今再也不是“波特金村莊”了：它的寫字樓爆滿,，而且還在計劃修建新的酒店和會議中心,。 ????不過就目前而言，這一地區(qū)對那些在這里工作,、居住的人沒有什么吸引力,。就連在樓宇間往來也成了麻煩事。森稔的建筑與金茂大廈之間隔世紀大道,，這條多車道的公路有 330 英尺寬,。建筑師伍德說：“規(guī)劃浦東時，石油價格是每桶 30 美元,，而且中國的決策者完全被汽車給迷住了,。最初設(shè)計時的所有假設(shè)都過時了?！?/p> ????上世紀 90 年代，浦東星光閃耀的“超級品牌”購物中心開業(yè)時博得了滿堂彩,，現(xiàn)在它已被迫面向低收入階層,，成為一個家庭娛樂中心。另外一座計劃在金茂大廈旁邊開設(shè)的購物中心還未進入實際建設(shè),。隔壁是香港開發(fā)商修建的 220 戶豪華公寓項目（其中部分公寓的售價超過 2,000 萬美元）,。這個項目于 2005 年 10 月開盤，銷售已經(jīng)連續(xù)數(shù)月低迷,?！吧媾R的困境具有獨特的諷刺意味?！盓DAW 的建筑師喬說,。“他在東京想方設(shè)法獲得大片的地皮卻遭遇了挫折,，因此他來到了浦東?，F(xiàn)在他發(fā)現(xiàn),，要想讓這個項目取得成功，他就必須重新創(chuàng)造能夠使都市生活充滿魅力的精巧社區(qū)機構(gòu),?！?/p> ????仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民認為，浦東最終將解決這些問題,。他說,，市政規(guī)劃人員正在審查有關(guān)修建步行通道網(wǎng)絡(luò)和連接各個大廈的觀光平臺的建議，這些措施“將使這個區(qū)域變得更為活躍”,。此外,，他們還計劃修建兩條新的地鐵線路，用以連接浦東和浦西,。陳立民認為,，如果市政規(guī)劃者不解決這些問題，像森稔這樣的私人開發(fā)商就會挺身而出,。 ????森稔說,，就他個人而言，他正與政府合作開展一項計劃,，即以上海環(huán)球金融中心為基礎(chǔ),，修建一個類似于表參道丘的零售區(qū)，而且非正式地同意了一項提議,，修建連接各大廈的步行區(qū),，并且為之配套餐廳、商店,、公園,，甚至還有單軌鐵路?？催@片區(qū)域,，森稔說：“真是日新月異?！?/p> ????譯者：錢志清 相關(guān)稿件
|
|
500強情報中心
|
深入財富中文網(wǎng)
|
