《財(cái)富》中國(guó)排行榜
移動(dòng)應(yīng)用
訂閱
森稔時(shí)刻
 ????亞洲最有膽魄的開發(fā)商憑借 101 層的上海高樓直沖云霄 ????作者：Clay Chandler ????在追隨父親進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)之前,，森稔（Minoru Mori）的夢(mèng)想是成為一名作家,。因此，1993 年 10 月,，森稔在上海興致勃勃地討論完在落后的浦東地區(qū)修建世界最高建筑物的計(jì)劃回國(guó)后,，東京的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手暗自發(fā)笑─森稔又萌發(fā)出對(duì)小說的興趣了。在上海修建摩天大廈似乎是個(gè)荒唐透頂?shù)南敕?。那時(shí)是 1993 年,。日本經(jīng)濟(jì)陷入了衰退,?？墒牵s提議與中國(guó)政府的經(jīng)濟(jì)決策者攜手,，在一個(gè)貨幣尚不能自由兌換,、外國(guó)銀行投資受到嚴(yán)格限制、股市僅發(fā)展了兩年的國(guó)家修建現(xiàn)代化的國(guó)際金融中心,。最糟糕的是,，這座大廈將位于浦東─一個(gè)遠(yuǎn)離上海老城區(qū)的荒涼新開發(fā)區(qū)。 ????許多其他外國(guó)投資者紛紛回絕了上海吸引他們投資浦東的邀請(qǐng),。只有森稔看好這里的發(fā)展前景,。當(dāng)時(shí)主管浦東地區(qū)開發(fā)的副市長(zhǎng)趙啟正說，森稔坦率地表達(dá)了他對(duì)這項(xiàng)事業(yè)的熱情,?！拔覀冋劻藢⒔鼉蓚€(gè)小時(shí)。”趙啟正回憶說,?！拔腋嬖V他，我們希望在新區(qū)中心修建 3 座商業(yè)大廈,。我們將建第一座,，另外兩座還沒決定誰(shuí)來建。森稔先生立即回答,，｀讓我來建第二座＇,。” ????15 年后,，森稔在中國(guó)的賭注有了回報(bào),。今年春天，他將為上海環(huán)球金融中心揭幕,，這座 1,614 英尺（492 米）高的 101 層摩天大廈從現(xiàn)如今業(yè)已高樓林立的浦東地區(qū)拔地而起,。正如當(dāng)初所承諾的，上海將因此擁有世界最高的建筑（至少在迪拜的另一幢更高的建筑竣工之前是這樣）,。森稔的上海環(huán)球金融中心由紐約的 Kohn Pedersen Fox 建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì),，整個(gè)建筑將包括地下購(gòu)物場(chǎng)所、3 層的會(huì)議中心,、70 層的商務(wù)辦公區(qū),，以及擁有 180 間客房的柏悅酒店（Park Hyatt Hotel）。大廈最頂端是一個(gè)梯形開口,，那是能讓人產(chǎn)生暈眩感的觀光天閣,。總的來說,，這座建筑將為上海地產(chǎn)市場(chǎng)提供 240 萬(wàn)平方英尺的商務(wù)辦公空間,，大約相當(dāng)于上海全市去年新增辦公區(qū)域的一半。森稔開出的租金比上海市排名第二貴的地段的租金高出 40%,。地產(chǎn)界分析人士說,，他開出的價(jià)格將得到認(rèn)可。日本銀行界巨頭瑞穗金融集團(tuán)（Mizuho Financial Group）和三井住友金融集團(tuán)（Sumitomo Mitsui Financial Group）的子公司已經(jīng)簽約入住,。持有該項(xiàng)目 10% 股份的摩根士丹利（Morgan Stanley）也有可能成為大廈的租戶,。森稔說，開業(yè)那天,，這座造價(jià) 11 億美元的大廈的使用率將達(dá)到 40%,，一年之后將升至 90%。 ????在位于六本木之丘（Roppongi Hills）的東京總部,，上海項(xiàng)目的圖紙平鋪在大理石會(huì)議桌上,，這也是這位 73 歲的建筑商到目前為止最著名的開發(fā)項(xiàng)目,，他說他從未對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的成功表示過懷疑?！拔蚁騺硐矚g拼搏,。”他承認(rèn),?！吧虾５臐摿σ恢倍际秋@而易見的?！?/p> ????森稔的摩天大廈招致許多批評(píng),。美國(guó)設(shè)計(jì)師本?伍德（Ben Wood）在浦西設(shè)計(jì)了著名的低矮建筑群新天地，他指責(zé)上海環(huán)球金融中心龐大的規(guī)模是“20 世紀(jì)所有錯(cuò)誤的城市規(guī)劃的沉渣泛起”,。批評(píng)者草草地把森稔的大廈說成是巨型的便攜式真空吸塵器,，是世界最大的酒瓶起子。許多反對(duì)者拿上海環(huán)球金融中心與比它稍矮一籌的 88 層金茂大廈做比較,，后者由 Skidmore Owings & Merrill 建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì),，外形的靈感取自中國(guó)的寶塔。 ????但是,，這些指責(zé)曲解了森稔接受這項(xiàng)任務(wù)的本意,。根據(jù)中方?jīng)Q策者的要求，這座建筑必須絕對(duì)的現(xiàn)代化,，同時(shí)還要體現(xiàn)出上海決策者氣吞山河的氣魄和雄心,。倫敦建筑師事務(wù)所 EDAW 的城市設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人克里斯托弗?喬（Christopher Choa）稱贊森稔的建筑是“非同凡響的成就”，他的聲名肯定會(huì)載入史冊(cè),?！皬囊婚_始，”喬說,，“他的意圖就是勾勒天際線,。上海當(dāng)局希望表達(dá)一個(gè)明確的概念，而且他們找到了表達(dá)這個(gè)概念的最合適搭檔,?！?/p> ????至少,，上海環(huán)球金融中心確保了森稔作為亞洲最有膽魄的開發(fā)商的地位,。亞洲是個(gè)癡迷于房地產(chǎn)業(yè)和城市超大型項(xiàng)目的地區(qū)，在上海環(huán)球金融中心竣工之后,，全世界最高的 10 幢建筑中將有 8 座落戶亞洲,，森稔準(zhǔn)備向人們展示大的也可以是美的，而且大也能提高而不是壓抑城市生活的質(zhì)量,。 ????近 50 年來,，這個(gè)理念已經(jīng)幫助森稔成功地把東京政府區(qū)附近的一連串地塊開發(fā)成世界上最具價(jià)值的地產(chǎn)組合。森稔的祖上都是米商。他的祖父做了家族中第一筆房地產(chǎn)投資─第二次世界大戰(zhàn)前在東京都的港區(qū)收購(gòu)了一些地產(chǎn),。上世紀(jì) 50 年代初,，森稔的父親、橫濱市立大學(xué)（Yokohama City University）教授森代吉郎（Taikichiro）掌握了家族生意的控制權(quán),，很快他從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中賺取的利潤(rùn)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了稻米生意,。森代吉郎 1993 年去世時(shí)，已經(jīng)積累了 130 億美元財(cái)富,，他因此成為全世界最富有的人,。 ????但是，如果沒有次子森稔,，森代吉郎根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一切,。森稔制定戰(zhàn)略，與租戶討價(jià)還價(jià),，并且負(fù)責(zé)公司的日常運(yùn)營(yíng),。在 20 世紀(jì) 50 年代和 60 年代，森稔不辭辛勞地游說鄰居,，把他們的地塊聯(lián)合起來,，以便為大規(guī)模的開發(fā)鋪平道路。森代吉郎對(duì)于地產(chǎn)從不感情用事,；家族最先擁有的 45 幢建筑都沒有名稱,，只有序號(hào)─森大廈一號(hào)、森大廈二號(hào)等,。森稔在日本知名學(xué)府東京大學(xué)研究薩特（Sartre）和加繆（Camus）,，他更有哲學(xué)頭腦。隨建筑數(shù)量的增加,，森稔逐漸對(duì)瑞士建筑師勒?柯布西耶（Le Corbusier）的藝術(shù)和思想萌生了興趣,。他把勒?柯布西耶的“垂直庭院都市”概念視為解決東京雜亂無(wú)章的擴(kuò)張問題的出路，即更高的建筑物和更密集的人口可以減少通勤時(shí)間,，并且提供更多空間修建公園,，供市民休閑。此外,，他還把賺取的利潤(rùn)投入更宏偉的項(xiàng)目之中,，重新開發(fā)整個(gè)社區(qū)，并且修建“城中城”,。 ????完整體現(xiàn)森稔城市理想的首個(gè)項(xiàng)目是 Ark Hills,。這個(gè)豪華建筑群于 1986 年投入使用，那里除了高檔餐廳,、酒店,、優(yōu)美的景觀和音樂廳外,，還包括辦公區(qū)、豪華公寓和一個(gè)電視網(wǎng),。中央大廈的頂層是一個(gè)會(huì)員俱樂部,，里面展示森稔私人收藏的 300 幅勒?柯布西耶的油畫和其他繪畫作品。 ????隨日本的投機(jī)時(shí)代進(jìn)入高潮,，大名鼎鼎的租戶蜂擁而至,。于是，森稔進(jìn)一步推動(dòng)類似項(xiàng)目,，甚至在日本陷入長(zhǎng)期衰退的時(shí)候也毫不退縮,。他投資 40 億美元的六本木之丘于 2003 年投入使用，這個(gè)綜合性設(shè)施預(yù)示日本“失落的 10 年”的終結(jié),。六本木之丘在日本是空前的,，它由 54 層高的寫字樓、特倫斯?考倫（Terence Conran）設(shè)計(jì)的豪華住宅區(qū),、9 座電影院,、精致的日式庭院以及世界級(jí)的藝術(shù)博物館組成。如今,，六本木之丘一年吸引 4,000 萬(wàn)游客,，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前往東京迪士尼樂園的游客數(shù)目。2006 年,，森稔推出了表參道丘（Omotesando Hills）,，這個(gè)由安藤忠雄（Tadao Ando）設(shè)計(jì)的購(gòu)物中心更加充滿時(shí)尚氣息，人們稱之為日本的“香榭麗舍大街”,。 ????憑借這些項(xiàng)目的影響力,，森稔開始向海外擴(kuò)展。他正在與新加坡政府官員商談一個(gè)可以與上海環(huán)球金融中心相媲美的開發(fā)項(xiàng)目,。此外,，來自泰國(guó)和越南的潛在合作伙伴也開始與他接觸?！斑@是順利的轉(zhuǎn)型,。”森稔這樣形容自己的事業(yè)道路,?！捌鸪跷覍?duì)創(chuàng)作關(guān)于人們現(xiàn)實(shí)生活的小說感興趣，后來我的興趣逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)槿藗儜?yīng)該如何生活做規(guī)劃,?！?/p> ????但是,，由于東京有大量小業(yè)主,，而且建筑規(guī)范陳舊,，規(guī)劃官員對(duì)地震憂心忡忡，因此要為這樣的妙方贏得支持絕非一帆風(fēng)順,。為獲得開發(fā)六本木之丘所需的 28 英畝土地,，公司不得不與 500 位個(gè)人業(yè)主進(jìn)行了 800 多輪磋商，歷時(shí) 14 年,。在開業(yè)儀式上,，一向沉冷靜的森稔也不禁潸然淚下。 ????難怪在其他人看來浦東一無(wú)是處時(shí),，森稔卻看到了平生難得的機(jī)遇,。上海市政府官員承諾與森稔合作，而不是給他設(shè)置障礙,，而且他們提供了森稔在東京從未聽說過的條件：一大片空白的城市畫卷,。 ????但是，為了牢牢抓住這幅畫卷,，又遇到了其他難題,。在與上海方面達(dá)成交易兩年后，森稔與弟弟森明（Akira）產(chǎn)生了矛盾,，并最終分家,。他們二人爭(zhēng)論的核心是：森明對(duì)森稔背負(fù)巨額債務(wù)投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目感到不滿。分家后,，森明把重點(diǎn)放在了傳統(tǒng)的低風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)上,，他也在今年成為全日本最富有的人。森稔未能入選,；他的公司在東京市中心擁有 100 多處高利潤(rùn)率的建筑,，但同時(shí)也負(fù)擔(dān) 72 億美元債務(wù)，大約相當(dāng)于預(yù)期銷售額的 5 倍,。在接受《日經(jīng)產(chǎn)業(yè)新聞》（Nikkei Sangyo Shimbun）采訪時(shí),，森明這樣表述他與哥哥之間的分歧：“森稔是愛動(dòng)腦子的思想者，他希望先人一步,。他喜歡大項(xiàng)目,；他總是把油門一踩到底。我會(huì)盡量留有余地,，盡量估算出可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),。” ????森明的謹(jǐn)慎似乎經(jīng)驗(yàn)證是正確的,。1997 年,，就在建筑施工隊(duì)在浦東打下地基幾個(gè)月之后，一場(chǎng)金融危機(jī)席卷了該地區(qū),，哥哥森稔被迫暫停施工,。2001 年,，紐約世界貿(mào)易中心遭受的恐怖襲擊進(jìn)一步打擊了他的雄心，并且削弱了投資者以及希望進(jìn)駐摩天大廈的租戶的信心,。工地沉睡了 6 年,。森稔為該項(xiàng)目融資而組建的投資財(cái)團(tuán)的成員慌了手腳，因此森稔在其中的股份從最初的 30% 飆升至 80%,。 ????如果森大廈株式會(huì)社（Mori Building）公開上市的話,，這一系列災(zāi)難很可能迫使森稔下臺(tái)（這是他本人很樂意強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)）。相反,，他重新回到繪圖桌前,，要求建筑師強(qiáng)化建筑物抵御可能發(fā)生的恐怖襲擊的能力，并且加高建筑物,。做出后一個(gè)變化,，是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手在臺(tái)灣豎起了更高的摩天大廈，當(dāng)森稔的大樓還處在停工階段時(shí),，它已經(jīng)竣工了,。森稔最初計(jì)劃修建 94 層，高度為 1,500 英尺,。但是,，2004 年竣工的中國(guó)臺(tái)北 101 大廈有 101 層，高度達(dá) 1,670 英尺,。修改后的設(shè)計(jì)方案使上海環(huán)球金融中心比臺(tái)灣新秀略高一籌,，但這得減去臺(tái)北大廈頂端細(xì)細(xì)的尖頂。 ????重新開工后,，公司遇到了更多的麻煩,。2005 年，由于日本首相小泉純一郎參拜靖國(guó)神社,，日中關(guān)系惡化,，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度受阻。在 KPF 建筑師事務(wù)所最初的設(shè)計(jì)中,，大廈頂端有個(gè)圓形的洞,，日后將安裝一個(gè)巨型摩天輪。突然間,，中方有人提出批評(píng),，指控這個(gè)設(shè)計(jì)陰謀把日本國(guó)旗上的日之丸圖案加入上海的天際線。森稔堅(jiān)持說,，他做夢(mèng)都沒想到會(huì)有人這樣詮釋這個(gè)圓形圖案。他強(qiáng)調(diào),，這個(gè)圖形暗合的是中國(guó)傳統(tǒng)的月亮門,。為了平息這一爭(zhēng)論,，圓洞和摩天輪被取消了。 ????就在中國(guó)的愛國(guó)人士批評(píng)森稔在上海修建的這幢建筑物太過日化時(shí)，東京老家則有人批評(píng)他的項(xiàng)目缺乏日本元素,。日本媒體時(shí)常拿六本木之丘與東京中城做比較,。后者是另一個(gè)高檔開發(fā)項(xiàng)目,，去年 3 月投入使用,，距離六本木之丘只有幾個(gè)街區(qū)。中城是日本建筑師為日本的大型公司三井集團(tuán)（Mitsui）設(shè)計(jì)的，租戶以日本公司為主,，因此中城被譽(yù)為日本傳統(tǒng)民族精神的純正代表,。租用森稔的地產(chǎn)項(xiàng)目的主要是高盛（Goldman Sachs）等美國(guó)投資銀行、歐洲的奢侈品專賣店以及日本生機(jī)勃勃的新技術(shù)公司,，因此其項(xiàng)目被視為邪惡的孿生兄弟。 ????但在浦東的項(xiàng)目上矛盾更為突出，森稔已經(jīng)從爭(zhēng)取更多的空間轉(zhuǎn)為致力于構(gòu)建創(chuàng)造鄰里和社區(qū)氛圍所必需的民間機(jī)構(gòu)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。 ????1996 年,，也就是森稔為上海環(huán)球金融中心奠基的前一年,，《財(cái)富》雜志在采訪中發(fā)現(xiàn),，新開發(fā)區(qū)將成為“曾讓葉卡捷琳娜女皇大為震動(dòng)的虛假,、浮夸的｀波特金村莊＇”。盡管入駐這里的租戶可以享受低廉的租金和慷慨的稅收減免，但閑置率依然超過了 50%,?！敦?cái)富》雜志說,，其根本問題在于中國(guó)政府尚沒有做好完全接受自由市場(chǎng)資本主義的準(zhǔn)備,。中國(guó)政府希望控制本國(guó)貨幣，阻止外國(guó)銀行接受人民幣存款,，并且僅讓虧損的國(guó)有企業(yè)進(jìn)入股市,。這些問題在很大程度上依然存在，不過浦東如今再也不是“波特金村莊”了：它的寫字樓爆滿,，而且還在計(jì)劃修建新的酒店和會(huì)議中心,。 ????不過就目前而言，這一地區(qū)對(duì)那些在這里工作,、居住的人沒有什么吸引力,。就連在樓宇間往來也成了麻煩事。森稔的建筑與金茂大廈之間隔世紀(jì)大道,，這條多車道的公路有 330 英尺寬,。建筑師伍德說：“規(guī)劃浦東時(shí)，石油價(jià)格是每桶 30 美元,，而且中國(guó)的決策者完全被汽車給迷住了。最初設(shè)計(jì)時(shí)的所有假設(shè)都過時(shí)了。” ????上世紀(jì) 90 年代,，浦東星光閃耀的“超級(jí)品牌”購(gòu)物中心開業(yè)時(shí)博得了滿堂彩,，現(xiàn)在它已被迫面向低收入階層,，成為一個(gè)家庭娛樂中心。另外一座計(jì)劃在金茂大廈旁邊開設(shè)的購(gòu)物中心還未進(jìn)入實(shí)際建設(shè),。隔壁是香港開發(fā)商修建的 220 戶豪華公寓項(xiàng)目（其中部分公寓的售價(jià)超過 2,000 萬(wàn)美元）,。這個(gè)項(xiàng)目于 2005 年 10 月開盤，銷售已經(jīng)連續(xù)數(shù)月低迷?！吧媾R的困境具有獨(dú)特的諷刺意味,?！盓DAW 的建筑師喬說?！八跂|京想方設(shè)法獲得大片的地皮卻遭遇了挫折,，因此他來到了浦東?，F(xiàn)在他發(fā)現(xiàn),，要想讓這個(gè)項(xiàng)目取得成功,，他就必須重新創(chuàng)造能夠使都市生活充滿魅力的精巧社區(qū)機(jī)構(gòu)?！?/p> ????仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民認(rèn)為,，浦東最終將解決這些問題。他說,，市政規(guī)劃人員正在審查有關(guān)修建步行通道網(wǎng)絡(luò)和連接各個(gè)大廈的觀光平臺(tái)的建議,，這些措施“將使這個(gè)區(qū)域變得更為活躍”,。此外，他們還計(jì)劃修建兩條新的地鐵線路,，用以連接浦東和浦西,。陳立民認(rèn)為，如果市政規(guī)劃者不解決這些問題,，像森稔這樣的私人開發(fā)商就會(huì)挺身而出,。 ????森稔說,，就他個(gè)人而言，他正與政府合作開展一項(xiàng)計(jì)劃,，即以上海環(huán)球金融中心為基礎(chǔ),，修建一個(gè)類似于表參道丘的零售區(qū)，而且非正式地同意了一項(xiàng)提議,，修建連接各大廈的步行區(qū),，并且為之配套餐廳、商店,、公園,，甚至還有單軌鐵路?？催@片區(qū)域,，森稔說：“真是日新月異?！?/p> ????譯者：錢志清 相關(guān)稿件
|
|
500強(qiáng)情報(bào)中心
|
深入財(cái)富中文網(wǎng)
|
