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我是湯姆?貝瑞克我要退場了
????他是世界上最杰出的房地產(chǎn)投資人，在美國市場的收入達(dá)到數(shù)十億美元,。眼下,，他正出售國內(nèi)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)而投資海外,。你也會跟進(jìn)套現(xiàn)嗎,？ ????作者: Shawn Tully ????湯姆?貝瑞克（Tom Barrack）駕駛著一輛滿是灰塵的雪佛蘭 Suburban，奔馳在自己位于加州圣巴巴拉（Santa Barbara）附近占地 1,200 英畝的山地牧場上,。牧場隱藏在前總統(tǒng)羅納德?里根的住宅以及邁克爾?杰克遜（Michael Jackson）的夢幻島莊園（Neverland）之間,，由葡萄園、牧場和圍場組成,。貝瑞克驅(qū)車駛過精心修整的領(lǐng)主莊園,，那是一座用泥磚胡亂砌成的高山巢穴，四周環(huán)繞著成行的品麗珠（cabernet franc）葡萄,。接著,，他的車?yán)@過一排馬廄，馬廄里的 60 匹馬正在咀嚼著牧場里生長的野燕麥,。盡管徜徉在這樣一片迷人的景色之中,，貝瑞克的思想也從未離開過他的房地產(chǎn)。他把車開到自己最鐘愛的地方停了下來,，這里是一片寬闊的馬球場,，種滿了淡黃色的狗牙根，非常適合馬蹄馳騁,。貝瑞克開始講述他的寓言: “如果球場上都是專家,，我打起球來絕對安全?！?8 歲,、臉色古銅的他說道: “但是，如果場上都是業(yè)余選手,，有人就會死掉,。業(yè)余球員有勇無謀，每個(gè)球都緊追不放,，不知道適時(shí)收手,。”美國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀正是這樣: “太多的資金追逐太少的良好標(biāo)的,，債務(wù)太多,，又缺乏頭腦?！彼忉屨f,，業(yè)余球員會受傷，還會連累那些久經(jīng)考驗(yàn),、應(yīng)該離場的高手們一起倒地,。“所以,，我要退場,。” ????投資商們可要小心了,，雖然貝瑞克打馬球可能只算得上業(yè)余,，但在市場判斷上，他絕對是最高明的大師,。貝瑞克可以說是當(dāng)今這個(gè)星球上最杰出的房地產(chǎn)投資人,，他經(jīng)營的房地產(chǎn)投資組合價(jià)值高達(dá) 250 億美元，斬獲資產(chǎn)包括亞洲的萊佛士（Raffles）連鎖酒店,、阿迦罕集團(tuán)（Aga Khan）旗下的薩丁島（Sardinia）度假村,，以及美國最大的私人博彩公司---休閑國際（Resort International）。貝瑞克的洛杉磯殖民資本公司（Colony Capital）是世界上最大的房地產(chǎn)私募基金公司之一,。自 1990 年起,，公司的年回報(bào)率達(dá)到 21%，在扣除全部費(fèi)用之后,，可以給以養(yǎng)老基金和大學(xué)基金為主的投資者帶來 17% 的回報(bào),。貝瑞克的生意伙伴包括沙特王子、得克薩斯的石油商,、加勒比的獨(dú)裁者,，甚至還有唐納德?特朗普（Donald Trump，美國地產(chǎn)大亨,、東部賭王-譯注）,。他買下了“日本的揚(yáng)基體育場” 福岡圓頂棒球場（Fukuoka Dome），原因之一就是經(jīng)過計(jì)算,，發(fā)現(xiàn)光是體育場伸縮屋頂所使用的鈦就能抵得上購買價(jià)格,。他買進(jìn)賣出紐約市的廣場酒店（Plaza Hotel），一轉(zhuǎn)手就賺了 1.6 億美元,。同樣,，在倫敦貴族酒店集團(tuán)薩沃伊（Savoy）連鎖的買賣中，他也凈掙了 2.7 億美元,。甚至連特朗普對他也甘拜下風(fēng): “湯姆目光敏銳,，能預(yù)知未來，他的遠(yuǎn)見卓識無人能出其右,?！?/p> ????在一流房地產(chǎn)投資人俱樂部里,，貝瑞克是一位明星; 而對于圈外人士來說，他的名字幾乎是陌生的,，部分原因是他從未經(jīng)營過上市公司,。但這絲毫不會削弱他的成就和洞察能力。40 余年的全球交易,，聚斂起 10 億美元的身家,，使貝瑞克成為房地產(chǎn)投資業(yè)的精英人物。在《財(cái)富》的誘導(dǎo),、勸說下,，貝瑞克終于開了金口: 在里根當(dāng)政期間，他曾在內(nèi)務(wù)部門擔(dān)任過一年部長助理,，在詹姆斯?瓦特（James Watt）手下工作,，后者因反對環(huán)保而臭名昭著。（“瓦特甚至說要在公園里采礦,，”貝瑞克回憶說,，“我真想找條地縫鉆進(jìn)去?！保┧鴰椭^愛德溫?米斯（Edwin Meese,，里根總統(tǒng)的法律顧問─譯注），結(jié)果卷入一團(tuán)需要特別檢察官才能理清的亂麻,。（他如今說,，“我一直受人追蹤監(jiān)視，所以我討厭出名,?！保┧€談到反其道而行之的投資理念，以及他對美國房地產(chǎn)市場存在的深層恐懼,。 ????貝瑞克魅力無限,，總是擺出一副舉重若輕的姿態(tài)。他身高一米九,，有著橄欖球邊隊(duì)員的修長身材和速度,，經(jīng)常乘坐灣流 4 號（Gulfstream IV）私人飛機(jī)周游世界各地?！叭绻屗B續(xù)三個(gè)晚上住在同一個(gè)地方,，他肯定會發(fā)瘋的?！敝趁褓Y本公司的首席財(cái)務(wù)官馬克?赫德斯特羅姆（Mark Hedstrom）如是說,。夏天，貝瑞克表面上是住在撒丁島，但實(shí)際上他每隔幾天就要飛到紐約,、倫敦或東京,，還和家人一起去法國南部曾是格拉斯主教（Bishop of Grasse）夏宮的中世紀(jì)古堡共度周末。（貝瑞克有一個(gè)九歲的兒子,，與前妻所生的三名子女已經(jīng)長大成人,。）他每晚睡眠不超過四個(gè)小時(shí)，而且從不戴手表,。首席助理湯姆?哈里森（Tom Harrison）說，“在他的世界里,，沒有白天黑夜之分,。”“他意識不到時(shí)區(qū)的變化,，他的時(shí)間完全是不固定的,。”休閑的時(shí)候,，他或者從阿根廷聘請三名職業(yè)運(yùn)動(dòng)員,，一起搭檔參加加州馬球比賽; 或者去夏威夷和一群自由自在、50 多歲卻依然自稱“沙灘男孩”的當(dāng)?shù)厝艘黄饹_浪,。 ????貝瑞克的投資方式與其本人一樣獨(dú)特?，F(xiàn)如今，大多數(shù)知名的房地產(chǎn)經(jīng)營人都熱衷于房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)（REIT,，即 real estate investment trust）─例如公正辦公地產(chǎn)公司（Equity Office Properties）和公正公寓地產(chǎn)公司（Equity Residential Properties）的山姆?澤爾（Sam Zell）,、沃那多房地產(chǎn)公司（Vornado）的沃爾夫?羅斯（Steve Roth）。但是,，他們的公司更注重租戶實(shí)力強(qiáng)的建筑,，因?yàn)檫@些建筑每年能夠帶來 7% 或 8% 的可靠收益。而貝瑞克則避開了商業(yè)中俗稱為“追逐收益”的做法,，他的回報(bào)目標(biāo)是這個(gè)規(guī)模的兩倍甚至三倍,。為了實(shí)現(xiàn)這些炫目的數(shù)字，他可以跑遍世界任何一個(gè)角落,，搜尋那些升值不足,、可以低價(jià)買入、整修,、然后通常在五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),。對他而言，那些看似復(fù)雜或者政治敏感性強(qiáng)的交易多多益善,。貝瑞克愛惜每一個(gè)棘手的狀況,，因?yàn)檫@會使大多數(shù)競標(biāo)者望而卻步。拍賣會不適合他?！叭绻愀倶?biāo)打敗了世界上八個(gè)最聰明的人,，你打算怎么慶祝呢？”他對此感到非常驚奇,。 ????貝瑞克看似狂熱,，實(shí)則有條不紊。對廉價(jià)地產(chǎn)的關(guān)注不僅能使他制約風(fēng)險(xiǎn),，還可以盡可能地?cái)U(kuò)大潛在收益,。他在世界各地派駐了 182 名雇員，負(fù)責(zé)跟蹤,、監(jiān)控當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r,，捕捉可以利用的各種機(jī)會。同時(shí),，他買進(jìn)原品質(zhì)較高的房地產(chǎn)─經(jīng)過一番巧妙的“變臉”,，使這些資產(chǎn)大幅增值。倫敦的薩沃伊酒店集團(tuán)就是實(shí)證: 1998 年以前,，該集團(tuán)由一個(gè)家族信托公司控制長達(dá) 40 年之久,，遲遲不能打入美國商務(wù)旅客市場。1998 年,，貝瑞克的殖民資本公司和黑石房地產(chǎn)私募基金集團(tuán)（Blackstone Group）以 9.5 億美元的價(jià)格挖到了這塊寶貝,。他們?yōu)榫频觊_辟了美國的商務(wù)旅客市場，之后于 2004 年將其高價(jià)出手,，售價(jià)為 14 億美元,。其實(shí)早在交易之初，貝瑞克和黑石集團(tuán)就將薩沃伊旗下著名的倫敦康諾酒店（Connaught）改造為豪華的產(chǎn)權(quán)公寓出售,，僅此一項(xiàng)就有 1 億美元落入囊中,。 ????另外一類例證就是貝瑞克在美國的賭場。2001 年,，殖民資本公司只用了上一任業(yè)主五年前買入價(jià)的一半,，即 1.4 億美元，就收購了大西洋城的博彩休閑度假村（Resorts Casino）,。2003 年,，凱撒集團(tuán)（Caesars）決定轉(zhuǎn)讓拉斯維加斯希爾頓飯店（Las Vegas Hilton），但并不希望它會搖身變?yōu)轭愃泼赘呙坊糜凹瘓F(tuán)（MGM Mirage）的強(qiáng)勁對手,。貝瑞克帶著現(xiàn)成的博彩業(yè)經(jīng)營執(zhí)照從天而降,，以 2.8 億美元的超低價(jià)一舉成交。相比之下,，為了修建規(guī)模同為 3,000 間客房的新賭城,，史蒂夫?韋恩（Steve Wynn,，美國西部賭王─譯注）卻要投入十倍于此的資金。貝瑞克和賭場經(jīng)營負(fù)責(zé)人尼古拉斯?利比斯（Nicholas Ribis,，90 年代曾使特朗普的博彩業(yè)務(wù)在債臺高筑的情況下繼續(xù)維持經(jīng)營）將希爾頓重新定位,，市場重心從一擲千金的賭豪轉(zhuǎn)向前往附近拉斯維加斯會議中心（Las Vegas Convention Center）小試身手的大批旅游者。雖然房價(jià)只有 135 美元,，但是希爾頓飯店現(xiàn)在已能創(chuàng)造 3,600 萬美元的年現(xiàn)金流量,，五倍于殖民資本公司最初的收購價(jià)格。合計(jì)起來,，貝瑞克麾下六家博采公司的資產(chǎn)總投入為 5.4 億美元,，年收入達(dá)到 20 億，稅后利潤 1.2 億,，回報(bào)率為 22%,。 ????靠山吃山 ????如果貝瑞克的經(jīng)歷能為普通投資者帶來一些啟示的話，那就是必須從自己的優(yōu)勢方面進(jìn)行操作,，這是始終貫穿在貝瑞克職業(yè)生涯中的一個(gè)主題。 ????作為黎巴嫩移民的第三代子女,，貝瑞克在洛杉磯郊區(qū)一座很小的灰泥房里長大,。他的母親把洗好的衣服晾在屋外，父親每天在自家的雜貨店里忙上 18 個(gè)鐘頭,。放學(xué)以后,，湯姆幫著往罐頭盒上貼價(jià)簽，還要照看柜臺,。在南加州大學(xué)（University of Southern California）繼續(xù)深造期間,，湯姆成為全國橄欖球錦標(biāo)賽冠軍隊(duì)的明星，還積極參加加州共和黨的競選活動(dòng),。1972 年,，湯姆獲得了法學(xué)學(xué)士學(xué)位。之后,，他在尼克松總統(tǒng)私人法律顧問赫伯?卡姆巴赫（Herb Kalmbach）的律師事務(wù)所找到了第一份工作,，但是干的時(shí)間并不長。當(dāng)時(shí),，事務(wù)所的大客戶之一,、建筑業(yè)巨頭福陸集團(tuán)（Fluor Corp）為了一份合同的談判，需要排遣一名志愿者前往沙特阿拉伯工作數(shù)月,。去沙特阿拉伯絕非美差,，但是隨著石油貿(mào)易帶來的大筆資金，沙特已逐漸成為一個(gè)交易中心,。貝瑞克充分把握住了這次機(jī)遇,，自此一飛沖天。 ????雖然利雅德的宿舍只有一張?bào)a臟不堪的小吊床，也沒有上下水設(shè)施,，但是他很快就發(fā)現(xiàn): 作一名美國律師,，如果能為狂妄傲慢的得克薩斯承包商和身著長袍的沙特酋長牽線搭橋，那絕對是一宗熱門生意,。因此,，在完成了福陸集團(tuán)的使命之后，貝瑞克留了下來,，為兩位年輕的沙特王子審核交易,。（國外合作者必須有王室成員擔(dān)保才能獲得政府合同。）他學(xué)會了阿拉伯語,，生活上也入鄉(xiāng)隨俗,。他回憶說: “當(dāng)我回加利福尼亞出差的時(shí)候，朋友們都不能理解我的所作所為,?！钡牵惾鹂诵睦锩靼? 自己放著陽關(guān)大道不走而專走獨(dú)木橋,，實(shí)際上是在醞釀一次大的飛躍,。他真的做到了，成了一名實(shí)力雄厚的中間人,，在四年半的時(shí)間里促成了價(jià)值數(shù)千萬美元的交易,，為兩位王子賺取了豐厚的傭金。而他本人在這個(gè)沙漠王國工作期間,，只掙到了 20 萬美元,。“我簡直就是長工,，”他開玩笑說,，“基本上賺不到什么錢，但是獲益匪淺,?！?/p> ????然而，這種獲益卻是無價(jià)的,。1976 年,，貝瑞克接到得克薩斯人羅尼?鄧恩（Lonnie Dunn）打來的緊急求助電話。鄧恩在海地買下了一大片種植園,，計(jì)劃建一座巨型煉油廠,。誰知油價(jià)暴漲，他的生意頓時(shí)陷入了危險(xiǎn)境地,。出路只有一條,，就是沙特阿拉伯愿意以極低的優(yōu)惠價(jià)格向貧困國家出售原油,。但是，當(dāng)時(shí)沙特阿拉伯與海地之間沒有建立任何關(guān)系,。貝瑞克就以此作為切入點(diǎn),。兩位王子表示可以安排沙特王國給予海地優(yōu)惠的價(jià)格，只需要海地與沙特阿拉伯建立外交關(guān)系并提供最惠國待遇作為回報(bào),。 ????于是,，兩位王子在貝瑞克和鄧恩的陪同下前往海地，如約晉見了“小醫(yī)生”讓－克洛德?杜瓦利埃（Jean-Claude Duvalier）,。這位海地獨(dú)裁者于 1971 年從他臭名昭著的父親那里接管了政權(quán),。在王宮里，身材矮胖的“小醫(yī)生”高踞在寶座上,，貝瑞克聲情并茂地向他講述著這筆生意的好處,。話到一半，“小醫(yī)生”突然打斷說: “我能試戴一下那塊手表嗎,？”他指的是其中一位王子手上戴的鑲滿鉆石,、價(jià)值 20 萬美元的伯爵表（Piaget）。王子同意了,。當(dāng)貝瑞克講完時(shí),，杜瓦利埃又提出了一個(gè)問題: “我能留下這塊手表嗎？”就這樣,，“小醫(yī)生”收下了伯爵表,，也為沙特石油打開了進(jìn)入海地的大門,。不久后,，鄧恩把那塊地賣給了王子，后者又在幾個(gè)月后將其轉(zhuǎn)讓,，獲利 800 萬美元,。 ????機(jī)遇之地 ????自沙特歷險(xiǎn)開始，貝瑞克展開了職業(yè)生涯中的一系列精明之舉,。1976 年,，貝瑞克接受羅尼 鄧恩的聘用，返回美國,，負(fù)責(zé)加州一家大型工業(yè)及辦公園建筑公司的經(jīng)營,。在那里，他學(xué)會了看圖紙,、分析辦公樓和倉庫造價(jià),、計(jì)算每平方英尺應(yīng)繳納的土地使用費(fèi)。1980 年,，鄧恩出售了這家公司,，而貝瑞克則繼續(xù)留任 2 年,。此后，貝瑞克曾在華盛頓與瓦特有過不愉快的合作,，又短期做過投資銀行家,。最終，億萬富翁鮑勃?巴斯（Bob Bass）聘請他打理房地產(chǎn)交易,。貝瑞克的局時(shí)刻發(fā)生在 1987 年的 10 月 19 日,，那天是股市崩盤的“黑色星期一”。原本貝瑞克和后來在多宗交易中成為搭檔的另一位巴斯雇員─戴維?邦德曼（David Bonderman）已經(jīng)計(jì)劃投標(biāo) Allegis 集團(tuán)的威斯汀連鎖酒店（Westin）,，恰逢當(dāng)天 Allegis 的股票驟跌 30%,。雖然距離投標(biāo)截止時(shí)間還有一個(gè)星期，但是貝瑞克果斷提出了有效期僅為 1 天的 13 億美元的報(bào)價(jià),。他警告 Allegis 的董事會: 如果不抓緊時(shí)間,，這個(gè)價(jià)格每天還會降低 2,500 萬美元。Allegis 集團(tuán)正陷于市場崩潰之中,，急于確保一個(gè)體面的價(jià)格,，隨即應(yīng)允了這筆交易。貝瑞克和邦德曼將大部分飯店出售給了日本合作者,，卻把 2.5 億美元購入的 Plaza 飯店留給了巴斯集團(tuán),。此后不久，兩人又以 4.1 億美元的價(jià)格將它賣給了特朗普,。 ????1984 年,，貝瑞克突飛猛進(jìn)的業(yè)務(wù)遭遇到該階段唯一的一次“限速”。當(dāng)時(shí),，國會為批準(zhǔn)愛德文 米斯擔(dān)任司法部長的任命召開了聽證會,。眾議院委員會發(fā)現(xiàn): 貝瑞克曾在 18 個(gè)月前協(xié)助米斯擺脫了財(cái)務(wù)窘境，而幾周之后,，貝瑞克就被點(diǎn)名到內(nèi)務(wù)部門任職,。貝瑞克貸款 7 萬美金給一位前雇員，安排他購買米斯的房產(chǎn),，事后,，貝瑞克又免除了這名雇員的還款義務(wù)。連續(xù)幾個(gè)月,，貝瑞克承受著令人尷尬的媒體輪番轟炸,。直到特別檢察官發(fā)現(xiàn)沒有證據(jù)表明米斯曾以幫助貝瑞克獲得內(nèi)務(wù)部門職務(wù)作為交換條件，要求后者幫助解決財(cái)務(wù)問題,，喧囂才逐漸散去,，米斯的任命也最終獲得了批準(zhǔn)。 ????沙里淘金 ????貝瑞克的收獲季節(jié)指日可待,。80 年代末,，他力促巴斯集團(tuán)收購美國儲蓄銀行（American Savings）,。該銀行是一家互助儲蓄銀行，因經(jīng)營失敗已被聯(lián)邦政府接管,。巴斯集團(tuán)為此支付了 10 億美元,，還不及建筑成本、辦公大樓抵押和其他問題信貸面值的一半,。巴斯和貝瑞克力挽狂瀾,，以 7 折或 8 折的價(jià)格將貸款賣還給原貸款人，掙到了 4 億美元,。這僅是儲蓄貸款銀行滑坡的開始,，貝瑞克知道等待他的將是無限商機(jī)?！八恢睂ξ艺f: ｀政府將來只能全部接管這種貸款,，＇”巴斯集團(tuán)當(dāng)時(shí)的合伙人比爾?羅杰斯（Bill Rogers）回憶道，“他說我們需要籌措資金,，準(zhǔn)備迎接難以置信的收購良機(jī),。”1990 年,，貝瑞克組建了殖民資本公司,，成為第一支拯救儲蓄貸款銀行債務(wù)的禿鷲基金，羅杰斯也加入了公司,。在他的幫助下,，貝瑞克的融資渠道從巴斯集團(tuán)、通用電氣資本公司（GE Capital）擴(kuò)大到后來的保險(xiǎn)大王艾利?布洛德（Eli Broad）,、美林集團(tuán)（Merrill Lynch）以及有“臺灣洛克菲勒”之稱的辜濂松家族,。 ????貝瑞克在最佳時(shí)機(jī)采取了行動(dòng)。當(dāng)時(shí),，成立不久的清算信托公司（Resolution Trust Corp.）正急于處置手中 3.5 億美元的不良貸款,，其中大部分都以房產(chǎn)作為擔(dān)保,。1991 年,，貝瑞克大筆一揮，泰然自若地為清算信托公司的第一筆重大貸款組合開出了一張 10 億美元的支票,。此后四年間,，他不斷收購貸款組合，從中獲益甚至超過了美國儲蓄銀行,。那些希望保住房產(chǎn)的業(yè)主紛紛以 7 折左右的價(jià)格買回了自己的債務(wù),。而對于那些無法“卸載”的貸款，貝瑞克將它們捆綁在一起,，以抵押貸款擔(dān)保證券的形式投放到公共市場,。隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇,，新成立的房地產(chǎn)投資信托基金也將貝瑞克的寫字樓和購物中心項(xiàng)目一搶而空。截止到 1995 年,，貝瑞克實(shí)現(xiàn)利潤 25 億美元,。 ????接下來，貝瑞克一發(fā)而不可收拾,。他不僅在競價(jià)中取代了曾高價(jià)收購美國知名地產(chǎn)的日本投資者,，還在 1997 年亞洲貨幣危機(jī)后盡享了韓國、日本和臺灣的壞債盛宴,。待到科技股興起之后,，貝瑞克聽到一些投資者的抱怨?！翱萍籍a(chǎn)業(yè)的回報(bào)率是 70%,，而我只能做到 20%,，”他回憶說，“突然間房地產(chǎn)變成了侏羅紀(jì)公園?！奔幢闳绱耍惾鹂藢萍籍a(chǎn)業(yè)一直都是淺嘗輒止,。2000 年,，貝瑞克與美國海底電纜公司環(huán)球電訊（Global Crossing）的創(chuàng)始人蓋瑞?溫尼克（Gary Winnick）成立了一家投資公司，從事科技公司和電訊公司的融資合并,。但是,，六個(gè)月過后，這對搭檔分道揚(yáng)鑣,。貝瑞克在科技交易中總共只損失了 2,000 萬美元,，其中還包括對 Verado 的資助。Verado 經(jīng)營的數(shù)據(jù)中心于 2002 年破產(chǎn),。溫尼克通過一名發(fā)言人表示: 他將繼續(xù)投資貝瑞克的基金,，并認(rèn)為他的前合伙人具備遠(yuǎn)見卓識。 ????成也市場,，敗也市場 ????現(xiàn)在,，貝瑞克從美國的房地產(chǎn)市場中也看到了科技泡沫的跡象。他抱怨追逐房地產(chǎn)的資金過多,，投機(jī)資金,、私募基金集團(tuán)和富有的投資者都競相參加相同的房地產(chǎn)投標(biāo)。他說,，“他們把價(jià)格抬得很高,，以至于高品質(zhì)房地產(chǎn)的回報(bào)率跌到跟債券一樣低，大概只有 5% 至 6%,。這簡直太低了,?！蓖瑫r(shí)，他還預(yù)測這些泡沫不久就會衰退,，而很少有人論及的建筑材料和勞動(dòng)力價(jià)格的急劇上漲趨勢,，將成為衰退的催化劑。他指出: “在過去九個(gè)月中,，建筑成本暴漲了 30%,。”其原因就是建筑投資過熱,，導(dǎo)致勞動(dòng)力和木材等建筑材料短缺,，而油價(jià)上漲又造成了塑料管材、絕緣材料乃至砂礫瓦等石化建材的生產(chǎn)成本增加,。 ????他認(rèn)為,，市場蕭條首先會發(fā)生在投機(jī)熱點(diǎn)地區(qū)，例如邁阿密,、拉斯維加斯等地,。那里的產(chǎn)權(quán)公寓開發(fā)商正在按照看似高額的利潤預(yù)售手頭的項(xiàng)目。但是,，根據(jù)他的預(yù)測,，等到一兩年后項(xiàng)目竣工，開發(fā)商們就會發(fā)現(xiàn)工程成本已經(jīng)超出了現(xiàn)在的預(yù)售價(jià)格,，不得不試圖提價(jià),。“大多數(shù)買家都是投機(jī)商,，”他指出,，“他們要么把開發(fā)商告上法庭，要求按照當(dāng)初的價(jià)格成交; 要么索要自己的押金,，溜之大吉,。”到時(shí)候,，開發(fā)商只好把這些項(xiàng)目重新投放市場,，造成市場上空置產(chǎn)權(quán)公寓過剩，從而迫使價(jià)格下跌,。貝瑞克預(yù)言,，“這就是由建筑成本增加而導(dǎo)致的交易失敗,，最終它會引發(fā)市場由盛轉(zhuǎn)衰,。” ????按照貝瑞克的理解,，歐洲和亞洲都蘊(yùn)含著更大的房地產(chǎn)投資機(jī)遇,。在歐洲,，上好的交易不是政治敏感性強(qiáng)，就是預(yù)留給特定的投資圈子,，而殖民資本公司在這兩方面都得心應(yīng)手; 而亞洲正處在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展之中,。這種論斷可以通過事實(shí)加以證明: 2003 年，殖民資本公司從喜達(dá)屋酒店及度假村集團(tuán)（Starwood Hotels & Resorts）購買了撒丁島的斯梅萊達(dá)海岸度假村（Costa Smeralda Resort,，喜達(dá)屋仍保留該酒店的管理權(quán)及未開發(fā)土地的少量股權(quán)）,。斯梅萊達(dá)海岸度假村是世界上最昂貴的酒店，其夏季平均房價(jià)可達(dá)每晚 3,000 美元,。然而,，由于當(dāng)?shù)卣芙^對那里 4,000 英畝的土地和 30 英里的海岸線作進(jìn)一步開發(fā)，酒店的興建者阿迦罕集團(tuán)以及后來接手的喜達(dá)屋集團(tuán)都接連失敗,。盤根錯(cuò)節(jié)的政治形勢嚇退了其他買家,，使貝瑞克只花費(fèi)了區(qū)區(qū) 3.4 億美元就買下了這份產(chǎn)業(yè)。對貝瑞克而言,，政治環(huán)境是一個(gè)優(yōu)勢: 他與立法當(dāng)局關(guān)系融洽,，對阻止所有新項(xiàng)目開發(fā)的法律言聽計(jì)從?！斑@意味著我們的競爭對手被擋在了門外,。”貝瑞克表示,，“法律保證了我們對五星級酒店的壟斷,，還有什么比這更好的呢？” ????在亞洲,，貝瑞克也剛剛完成了一筆更大的交易─他斥資 10 億美元買下了著名的萊佛士酒店集團(tuán),。此前，他曾花費(fèi)九年時(shí)間游說酒店的大股東─新加坡政府,。它不僅是新加坡的搖錢樹,，更是城市的驕傲: 萊佛士酒店有著宏偉的立柱和發(fā)亮的桃花心木欄桿，它的歷史可以追溯到大英帝國時(shí)代,。新加坡的萊佛士酒店和金邊的皇族酒店（Le Royale）都是當(dāng)?shù)刂牡貥?biāo)性建筑,。貝瑞克沒有過分強(qiáng)調(diào)殖民資本公司的出價(jià)，而是投其所好,、極力取悅新加坡人,，稱殖民資本公司是萊佛士得以保留并發(fā)揚(yáng)光大的最佳選擇。這種論調(diào)最終幫助殖民公司戰(zhàn)勝了包括加拿大城堡酒店集團(tuán)（Fairmont）,、印度泰姬酒店集團(tuán)（The Taj Group）和迪拜的吉美拉酒店集團(tuán)（Jumeirah）在內(nèi)的競標(biāo)對手,。 ????此次收購涉及 10 家萊佛士酒店、26 家瑞士酒店（Swiss?els）以及一些大多分布在歐洲的三星級酒店。這些酒店的年利潤約為 6,000 萬美元,，只能為貝瑞克帶來 6% 的投資回報(bào),。但是，他計(jì)劃通過萊佛士品牌在亞洲的擴(kuò)張,，實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值的成倍增長,。他指出: 目前亞洲主要的五星級酒店集團(tuán)只有東方文華集團(tuán)（Mandarin Oriental）、半島集團(tuán)（Peninsula）和香格里拉集團(tuán)（Shangri-la）,，而這里卻是世界上酒店市場發(fā)展最快的地方,。貝瑞克說，“已經(jīng)有 200 多家開發(fā)商打來電話,，希望萊佛士能夠入主他們的休閑產(chǎn)業(yè),。”他計(jì)劃今后五年內(nèi)在全亞洲建造 30 家以上的萊佛士五星級酒店,。 ????自始至終,，貝瑞克都是一個(gè)機(jī)會主義者。因此,，盡管他擔(dān)心市場會有所下滑,，只要能設(shè)法為自己爭取到優(yōu)勢，他仍然覬覦美國市場,。例如,，他仍熱衷于博彩業(yè)項(xiàng)目。他說:“這可跟其他房地產(chǎn)生意不同,，它的買家有限,，奇貨可居。有關(guān)經(jīng)營執(zhí)照的立法為博彩業(yè)設(shè)置了很高的準(zhǔn)入門檻,?！贝送猓渌恍┟绹禺a(chǎn)也偶爾能夠吸引他的眼球,。1 月份,，他直落 3.05 億美元，向澤爾的公正公寓地產(chǎn)公司購買了一棟位于洛杉磯附近瑪麗安德爾灣（Marina del Rey）的出租式高層公寓,。原因是貝瑞克經(jīng)過計(jì)算,，發(fā)現(xiàn)如果能夠迅速地把它變成產(chǎn)權(quán)公寓出手，就可以發(fā)上一筆橫財(cái),。作為中年離婚者的天堂,，這座公寓形象邋遢。但是,，按照貝瑞克的典型作風(fēng),，他完全可以化腐朽為神奇,。考慮到離異者追求一個(gè)性感迷人的華麗轉(zhuǎn)身,，貝瑞克制作了一幅廣告,。畫面上一位身高 1 米 84 的巴西模特正在樓頂拍照,，她的頭上盤旋著一架直升飛機(jī),，身旁還擺放著精美的手提箱。按照貝瑞克親自主筆寫下的廣告詞,，這位模特鄭重其事地宣布: “大房子歸你,，我要產(chǎn)權(quán)公寓?！遍_局的優(yōu)勢助了殖民資本公司一臂之力,，僅僅 60 天的時(shí)間，總共 420 套公寓就售出了 130 套─其中一間 1,500 平方英尺的兩居室海景房甚至賣出了 100 萬美元的天價(jià),。他說,，“這里本來就是離異者的天堂，所以我決定就這樣賣了,?！笨吹截惾鹂它c(diǎn)石成金的過去，誰還會去和他爭論呢,？ ????譯者: 董昱 ????留意泡沫偵探 ????湯姆?貝瑞克決不是擔(dān)憂美國住宅市場的唯一投資界專業(yè)人士,。美聯(lián)儲主席格林斯潘（Alan Greenspan）以及許多在諸如住宅開工率（Housing Start）等重要數(shù)據(jù)中尋覓問題跡象的華爾街預(yù)言家們都曾對此表示過擔(dān)憂。加州大型債券專業(yè)機(jī)構(gòu)─太平洋投資管理公司（Pimco）沒有坐等官方的統(tǒng)計(jì),，他們自行展開了調(diào)查,。“我們感覺｀住宅供應(yīng)放緩＇將產(chǎn)生重大的影響,，并波及到整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,。”抵押貸款主管斯科特?西蒙（Scott Simon）如是說,，他預(yù)測明年整體住宅市場將明顯降溫,，“關(guān)鍵是能否預(yù)測具體發(fā)生的時(shí)間?！?/p> ????為了完成這項(xiàng)工作,，西蒙準(zhǔn)備采取老辦法。去年春天,，他組織分析人員成立了“住宅調(diào)查組”,，并派遣他們在全國范圍內(nèi)對城市建筑公司、房地產(chǎn)代理,、信貸人員和估價(jià)人員進(jìn)行調(diào)查,。截至目前,，太平洋投資管理公司的調(diào)查小組已經(jīng)走訪了包括圣迭戈、拉斯維加斯,、芝加哥在內(nèi)的 20 個(gè)城市,，收集到的數(shù)據(jù)從國外抵押貸款到住宅市場周轉(zhuǎn)時(shí)間，再到投資購房者比例,，可謂應(yīng)有盡有,。調(diào)查組還每月一次對信息來源進(jìn)行回訪，以便監(jiān)測變化情況,。 ????西蒙有哪些發(fā)現(xiàn)呢,？他說，“我們認(rèn)為,，從任何意義上講,，圣迭戈都會第一個(gè)出現(xiàn)下滑?！币粭l重大線索就是: 在圣迭戈,，50% 的貸款人都采用了非常規(guī)抵押（這表明他們購買的住房已經(jīng)超出了實(shí)際支付能力），而全國的比例只有 20%,，圣迭戈的情況很令人頭疼,。另一面預(yù)警黃旗是: 在相鄰的一些地區(qū)，價(jià)格超過 65 萬美元的住宅已經(jīng)對購房者喪失了吸引力,。西蒙預(yù)計(jì),，（投資者過多的）邁阿密和（公寓樓過剩的）華盛頓也會面臨現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)。 ????顧忌到競爭因素,，西蒙不愿意透露更多的信息,。但是，今年夏天在對達(dá)拉斯進(jìn)行調(diào)查的過程中,，他開始重新考慮起自家的后院,。西蒙參觀了一處面積為 3,000 平方英尺的住宅，內(nèi)設(shè)漂亮的廚房,、三間臥室,、精美的花園，還附帶一個(gè)游泳池,，價(jià)格只有 30 萬美元,。如果是在西蒙居住的奧倫奇，它的價(jià)格可以達(dá)到 240 萬美元左右,，上下浮動(dòng)不會超過 10 萬美元,。“我不能相信居然這么便宜,，”他說,，“這讓你能更容易地理解問題的所在,。” ????─Ellen Florian Kratz ????貝瑞克的豪賭 ????以下為這位大亨最近在全球各地采取的一些行動(dòng)概要 ????賣出: 多數(shù)為美國房地產(chǎn) ????■洛杉磯的產(chǎn)權(quán)公寓,。剛剛改造完工的瑪麗安德爾灣阿蘇拉（Azzurra）出租公寓 ????■加州印地維爾斯獨(dú)棟住宅,。位于托斯卡納鄉(xiāng)村俱樂部（Toscana Country Club）的高爾夫球場住宅 ????■邁阿密產(chǎn)權(quán)公寓。原為椰子林的巴黎春天（Mayfair）酒店 ????原因: 貝瑞克認(rèn)為頭腦發(fā)熱的投機(jī)商已經(jīng)把美國市場的價(jià)格炒得過熱,，他要借機(jī)把產(chǎn)權(quán)公寓賣個(gè)高價(jià),。他說高額的建筑成本很快就會使生意受挫，并最終導(dǎo)致價(jià)格走低 買入: 亞洲,、歐洲和美國的一個(gè)項(xiàng)目 ????■亞洲酒店業(yè),。剛剛購買了著名的萊佛士酒店集團(tuán) ????■日本綜合體育設(shè)施,。福岡海鷹城,，包括一座體育場和一家西薩?佩里（Cesar Pelli）酒店 ????■雅高酒店集團(tuán)（Accor）。旗下?lián)碛兴鞣铺兀⊿ofitel）和諾富特（Novotel）連鎖酒店,。在歐洲酒店股價(jià)跌至谷底時(shí),，以 13 億美元購入其股票 ????■美國賭場。低價(jià)買入破敗不堪的產(chǎn)業(yè),。例如: 拉斯維加斯的希爾頓和大西洋城的休閑賭場 ????原因: 亞洲: 價(jià)格低,，勞動(dòng)力成本低，發(fā)展迅猛,。歐洲: 上好的交易預(yù)留給關(guān)系亨通的買家; 貝瑞克已經(jīng)加入到這個(gè)俱樂部當(dāng)中,。美國: 具備參與博彩業(yè)的優(yōu)勢─營業(yè)執(zhí)照，而常見的對手都被擋在了門外 ????拋出房地產(chǎn)股票的時(shí)機(jī)到了嗎,？ ????如果貝瑞克的判斷正確,，那麼美國的房地產(chǎn)市場已局了下滑的邊緣。假如你正深陷住宅開發(fā)股市,，你該何去何從,？房地產(chǎn)投資信托業(yè)又該怎么辦呢？ ????讓我們先從房地產(chǎn)投資信托業(yè)（REIT）說起,，因?yàn)樗那熬翱傮w不錯(cuò),。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)投資信托都集中在商用地產(chǎn)部分，因此還不至于像住宅市場一樣存在著那么多的泡沫,。如果你和大多數(shù)人一樣,，是通過互助基金投資房地產(chǎn)投資信托基金，那么你的投資會被用于酒店,、零售店和辦公樓等商業(yè)設(shè)施的開發(fā),。按照 3% 到 4% 的經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)測，市場對這些創(chuàng)收型地產(chǎn)的需求仍將保持旺盛,。 ????尤其是對酒店房地產(chǎn)投資信托基金,，專家們都表現(xiàn)出樂觀的態(tài)度,。明星基金經(jīng)理肯?希波納（Ken Heebner）已將 30% 以上的 CGM 系列共同基金投入到酒店項(xiàng)目中。他認(rèn)為,，隨著商務(wù)旅行的增加,，酒店的價(jià)值將不斷提高。而大城市開發(fā)商方興未艾的酒店變產(chǎn)權(quán)公寓的改造熱潮更造成了酒店客房供應(yīng)的短缺,。另外,，你也可以尋找一下活躍于歐洲市場的房地產(chǎn)投資信托基金，貝瑞克仍對那里抱有好感,。例如,，你可以考慮一下阿爾卑斯國際房地產(chǎn)公司（Alpine International Real Estate, EGLRX）。 ????現(xiàn)在來談?wù)劶值淖≌_發(fā)股票問題吧,。我們一直都非常樂觀（參見《財(cái)富》網(wǎng)站 fortune.com 文章《抓牢住宅建筑商》）,。但是，在貝瑞克最擔(dān)心產(chǎn)權(quán)公寓市場的同時(shí),，他的末日設(shè)想將會對住宅建筑商產(chǎn)生連鎖反應(yīng),。而且目前已經(jīng)出現(xiàn)了放緩的跡象。某些地區(qū)的住宅銷售周期延長,，抵押貸款率也有所上升,。另一方面，研究表明,，只要 30 年期的抵押貸款率保持在 8% 以下─現(xiàn)在是 6%─購房還將繼續(xù),。部分因移民而帶來的人口增長也刺激了新的住房需求。此外,，環(huán)境和地區(qū)法規(guī)也進(jìn)一步壓縮了土地的供應(yīng)量,。這些都是全新的趨勢，最終會促使住宅股票貶值,。投資公司的交易所得只相當(dāng)于前 12 個(gè)月收益的八倍,，比過去 20 年中 11 倍的平均本益比還低大約 25%。 ????面對如此眾多的不確定因素,，最聰明的玩法似乎應(yīng)是穩(wěn)妥一些,。目前，我們不應(yīng)該把過多的資金投入到住宅開發(fā)股票上,。對于那些已經(jīng)把錢押在建筑商身上的投資者而言,，眼下也許是最佳的收益期。 ─David Stires 相關(guān)稿件
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