我是湯姆?貝瑞克我要退場了
????他是世界上最杰出的房地產投資人,，在美國市場的收入達到數(shù)十億美元,。眼下,，他正出售國內產業(yè)，轉而投資海外,。你也會跟進套現(xiàn)嗎,？ ????作者: Shawn Tully ????湯姆?貝瑞克（Tom Barrack）駕駛著一輛滿是灰塵的雪佛蘭 Suburban，奔馳在自己位于加州圣巴巴拉（Santa Barbara）附近占地 1,200 英畝的山地牧場上,。牧場隱藏在前總統(tǒng)羅納德?里根的住宅以及邁克爾?杰克遜（Michael Jackson）的夢幻島莊園（Neverland）之間,，由葡萄園、牧場和圍場組成,。貝瑞克驅車駛過精心修整的領主莊園,，那是一座用泥磚胡亂砌成的高山巢穴，四周環(huán)繞著成行的品麗珠（cabernet franc）葡萄,。接著,，他的車繞過一排馬廄，馬廄里的 60 匹馬正在咀嚼著牧場里生長的野燕麥,。盡管徜徉在這樣一片迷人的景色之中,，貝瑞克的思想也從未離開過他的房地產。他把車開到自己最鐘愛的地方停了下來,，這里是一片寬闊的馬球場,，種滿了淡黃色的狗牙根，非常適合馬蹄馳騁,。貝瑞克開始講述他的寓言: “如果球場上都是專家,，我打起球來絕對安全?！?8 歲,、臉色古銅的他說道: “但是，如果場上都是業(yè)余選手,，有人就會死掉,。業(yè)余球員有勇無謀，每個球都緊追不放,，不知道適時收手,。”美國的房地產市場現(xiàn)狀正是這樣: “太多的資金追逐太少的良好標的,，債務太多,，又缺乏頭腦?！彼忉屨f,，業(yè)余球員會受傷，還會連累那些久經考驗,、應該離場的高手們一起倒地,?！八裕乙藞??！?/p> ????投資商們可要小心了，雖然貝瑞克打馬球可能只算得上業(yè)余,，但在市場判斷上,，他絕對是最高明的大師。貝瑞克可以說是當今這個星球上最杰出的房地產投資人,，他經營的房地產投資組合價值高達 250 億美元,，斬獲資產包括亞洲的萊佛士（Raffles）連鎖酒店、阿迦罕集團（Aga Khan）旗下的薩丁島（Sardinia）度假村,，以及美國最大的私人博彩公司---休閑國際（Resort International）,。貝瑞克的洛杉磯殖民資本公司（Colony Capital）是世界上最大的房地產私募基金公司之一。自 1990 年起,，公司的年回報率達到 21%,，在扣除全部費用之后,，可以給以養(yǎng)老基金和大學基金為主的投資者帶來 17% 的回報,。貝瑞克的生意伙伴包括沙特王子、得克薩斯的石油商,、加勒比的獨裁者,，甚至還有唐納德?特朗普（Donald Trump，美國地產大亨,、東部賭王-譯注）,。他買下了“日本的揚基體育場” 福岡圓頂棒球場（Fukuoka Dome），原因之一就是經過計算,，發(fā)現(xiàn)光是體育場伸縮屋頂所使用的鈦就能抵得上購買價格,。他買進賣出紐約市的廣場酒店（Plaza Hotel），一轉手就賺了 1.6 億美元,。同樣,，在倫敦貴族酒店集團薩沃伊（Savoy）連鎖的買賣中，他也凈掙了 2.7 億美元,。甚至連特朗普對他也甘拜下風: “湯姆目光敏銳,，能預知未來，他的遠見卓識無人能出其右,?！?/p> ????在一流房地產投資人俱樂部里，貝瑞克是一位明星; 而對于圈外人士來說,，他的名字幾乎是陌生的,，部分原因是他從未經營過上市公司,。但這絲毫不會削弱他的成就和洞察能力。40 余年的全球交易,，聚斂起 10 億美元的身家,，使貝瑞克成為房地產投資業(yè)的精英人物。在《財富》的誘導,、勸說下,，貝瑞克終于開了金口: 在里根當政期間，他曾在內務部門擔任過一年部長助理,，在詹姆斯?瓦特（James Watt）手下工作,，后者因反對環(huán)保而臭名昭著。（“瓦特甚至說要在公園里采礦,，”貝瑞克回憶說,，“我真想找條地縫鉆進去?！保┧鴰椭^愛德溫?米斯（Edwin Meese,，里根總統(tǒng)的法律顧問─譯注），結果卷入一團需要特別檢察官才能理清的亂麻,。（他如今說,，“我一直受人追蹤監(jiān)視，所以我討厭出名,?！保┧€談到反其道而行之的投資理念，以及他對美國房地產市場存在的深層恐懼,。 ????貝瑞克魅力無限,，總是擺出一副舉重若輕的姿態(tài)。他身高一米九,，有著橄欖球邊隊員的修長身材和速度,，經常乘坐灣流 4 號（Gulfstream IV）私人飛機周游世界各地?！叭绻屗B續(xù)三個晚上住在同一個地方,，他肯定會發(fā)瘋的?！敝趁褓Y本公司的首席財務官馬克?赫德斯特羅姆（Mark Hedstrom）如是說,。夏天，貝瑞克表面上是住在撒丁島,，但實際上他每隔幾天就要飛到紐約,、倫敦或東京，還和家人一起去法國南部曾是格拉斯主教（Bishop of Grasse）夏宮的中世紀古堡共度周末,。（貝瑞克有一個九歲的兒子,，與前妻所生的三名子女已經長大成人,。）他每晚睡眠不超過四個小時，而且從不戴手表,。首席助理湯姆?哈里森（Tom Harrison）說,，“在他的世界里，沒有白天黑夜之分,?！薄八庾R不到時區(qū)的變化，他的時間完全是不固定的,?！毙蓍e的時候，他或者從阿根廷聘請三名職業(yè)運動員,，一起搭檔參加加州馬球比賽; 或者去夏威夷和一群自由自在,、50 多歲卻依然自稱“沙灘男孩”的當?shù)厝艘黄饹_浪。 ????貝瑞克的投資方式與其本人一樣獨特?，F(xiàn)如今,，大多數(shù)知名的房地產經營人都熱衷于房地產投資信托業(yè)務（REIT，即 real estate investment trust）─例如公正辦公地產公司（Equity Office Properties）和公正公寓地產公司（Equity Residential Properties）的山姆?澤爾（Sam Zell）,、沃那多房地產公司（Vornado）的沃爾夫?羅斯（Steve Roth）,。但是，他們的公司更注重租戶實力強的建筑,，因為這些建筑每年能夠帶來 7% 或 8% 的可靠收益,。而貝瑞克則避開了商業(yè)中俗稱為“追逐收益”的做法,，他的回報目標是這個規(guī)模的兩倍甚至三倍,。為了實現(xiàn)這些炫目的數(shù)字，他可以跑遍世界任何一個角落,，搜尋那些升值不足,、可以低價買入、整修,、然后通常在五年內轉讓的房地產,。對他而言，那些看似復雜或者政治敏感性強的交易多多益善,。貝瑞克愛惜每一個棘手的狀況,，因為這會使大多數(shù)競標者望而卻步。拍賣會不適合他,?！叭绻愀倶舜驍×耸澜缟习藗€最聰明的人，你打算怎么慶祝呢,？”他對此感到非常驚奇,。 ????貝瑞克看似狂熱,，實則有條不紊。對廉價地產的關注不僅能使他制約風險,，還可以盡可能地擴大潛在收益,。他在世界各地派駐了 182 名雇員，負責跟蹤,、監(jiān)控當?shù)厥袌龅那闆r,，捕捉可以利用的各種機會。同時,，他買進原品質較高的房地產─經過一番巧妙的“變臉”,，使這些資產大幅增值。倫敦的薩沃伊酒店集團就是實證: 1998 年以前,，該集團由一個家族信托公司控制長達 40 年之久,，遲遲不能打入美國商務旅客市場。1998 年,，貝瑞克的殖民資本公司和黑石房地產私募基金集團（Blackstone Group）以 9.5 億美元的價格挖到了這塊寶貝,。他們?yōu)榫频觊_辟了美國的商務旅客市場，之后于 2004 年將其高價出手,，售價為 14 億美元,。其實早在交易之初，貝瑞克和黑石集團就將薩沃伊旗下著名的倫敦康諾酒店（Connaught）改造為豪華的產權公寓出售,，僅此一項就有 1 億美元落入囊中,。 ????另外一類例證就是貝瑞克在美國的賭場。2001 年,，殖民資本公司只用了上一任業(yè)主五年前買入價的一半,，即 1.4 億美元，就收購了大西洋城的博彩休閑度假村（Resorts Casino）,。2003 年,，凱撒集團（Caesars）決定轉讓拉斯維加斯希爾頓飯店（Las Vegas Hilton），但并不希望它會搖身變?yōu)轭愃泼赘呙坊糜凹瘓F（MGM Mirage）的強勁對手,。貝瑞克帶著現(xiàn)成的博彩業(yè)經營執(zhí)照從天而降,，以 2.8 億美元的超低價一舉成交。相比之下,，為了修建規(guī)模同為 3,000 間客房的新賭城,，史蒂夫?韋恩（Steve Wynn，美國西部賭王─譯注）卻要投入十倍于此的資金,。貝瑞克和賭場經營負責人尼古拉斯?利比斯（Nicholas Ribis,，90 年代曾使特朗普的博彩業(yè)務在債臺高筑的情況下繼續(xù)維持經營）將希爾頓重新定位，市場重心從一擲千金的賭豪轉向前往附近拉斯維加斯會議中心（Las Vegas Convention Center）小試身手的大批旅游者。雖然房價只有 135 美元,，但是希爾頓飯店現(xiàn)在已能創(chuàng)造 3,600 萬美元的年現(xiàn)金流量,，五倍于殖民資本公司最初的收購價格。合計起來,，貝瑞克麾下六家博采公司的資產總投入為 5.4 億美元,，年收入達到 20 億，稅后利潤 1.2 億,，回報率為 22%,。 ????靠山吃山 ????如果貝瑞克的經歷能為普通投資者帶來一些啟示的話，那就是必須從自己的優(yōu)勢方面進行操作,，這是始終貫穿在貝瑞克職業(yè)生涯中的一個主題,。 ????作為黎巴嫩移民的第三代子女，貝瑞克在洛杉磯郊區(qū)一座很小的灰泥房里長大,。他的母親把洗好的衣服晾在屋外,，父親每天在自家的雜貨店里忙上 18 個鐘頭。放學以后,，湯姆幫著往罐頭盒上貼價簽,，還要照看柜臺。在南加州大學（University of Southern California）繼續(xù)深造期間,，湯姆成為全國橄欖球錦標賽冠軍隊的明星,，還積極參加加州共和黨的競選活動。1972 年,，湯姆獲得了法學學士學位,。之后，他在尼克松總統(tǒng)私人法律顧問赫伯?卡姆巴赫（Herb Kalmbach）的律師事務所找到了第一份工作,，但是干的時間并不長,。當時，事務所的大客戶之一,、建筑業(yè)巨頭福陸集團（Fluor Corp）為了一份合同的談判,，需要排遣一名志愿者前往沙特阿拉伯工作數(shù)月,。去沙特阿拉伯絕非美差,，但是隨著石油貿易帶來的大筆資金，沙特已逐漸成為一個交易中心,。貝瑞克充分把握住了這次機遇,，自此一飛沖天。 ????雖然利雅德的宿舍只有一張骯臟不堪的小吊床,，也沒有上下水設施,，但是他很快就發(fā)現(xiàn): 作一名美國律師，如果能為狂妄傲慢的得克薩斯承包商和身著長袍的沙特酋長牽線搭橋，那絕對是一宗熱門生意,。因此,，在完成了福陸集團的使命之后，貝瑞克留了下來,，為兩位年輕的沙特王子審核交易,。（國外合作者必須有王室成員擔保才能獲得政府合同。）他學會了阿拉伯語,，生活上也入鄉(xiāng)隨俗,。他回憶說: “當我回加利福尼亞出差的時候，朋友們都不能理解我的所作所為,?！钡牵惾鹂诵睦锩靼? 自己放著陽關大道不走而專走獨木橋,，實際上是在醞釀一次大的飛躍,。他真的做到了，成了一名實力雄厚的中間人,，在四年半的時間里促成了價值數(shù)千萬美元的交易,，為兩位王子賺取了豐厚的傭金。而他本人在這個沙漠王國工作期間,，只掙到了 20 萬美元,。“我簡直就是長工,，”他開玩笑說,，“基本上賺不到什么錢，但是獲益匪淺,?！?/p> ????然而，這種獲益卻是無價的,。1976 年,，貝瑞克接到得克薩斯人羅尼?鄧恩（Lonnie Dunn）打來的緊急求助電話。鄧恩在海地買下了一大片種植園,，計劃建一座巨型煉油廠,。誰知油價暴漲，他的生意頓時陷入了危險境地,。出路只有一條,，就是沙特阿拉伯愿意以極低的優(yōu)惠價格向貧困國家出售原油。但是,，當時沙特阿拉伯與海地之間沒有建立任何關系,。貝瑞克就以此作為切入點,。兩位王子表示可以安排沙特王國給予海地優(yōu)惠的價格，只需要海地與沙特阿拉伯建立外交關系并提供最惠國待遇作為回報,。 ????于是,，兩位王子在貝瑞克和鄧恩的陪同下前往海地，如約晉見了“小醫(yī)生”讓－克洛德?杜瓦利埃（Jean-Claude Duvalier）,。這位海地獨裁者于 1971 年從他臭名昭著的父親那里接管了政權,。在王宮里，身材矮胖的“小醫(yī)生”高踞在寶座上,，貝瑞克聲情并茂地向他講述著這筆生意的好處,。話到一半，“小醫(yī)生”突然打斷說: “我能試戴一下那塊手表嗎,？”他指的是其中一位王子手上戴的鑲滿鉆石,、價值 20 萬美元的伯爵表（Piaget）。王子同意了,。當貝瑞克講完時,，杜瓦利埃又提出了一個問題: “我能留下這塊手表嗎？”就這樣,，“小醫(yī)生”收下了伯爵表,，也為沙特石油打開了進入海地的大門。不久后,，鄧恩把那塊地賣給了王子,，后者又在幾個月后將其轉讓，獲利 800 萬美元,。 ????機遇之地 ????自沙特歷險開始,，貝瑞克展開了職業(yè)生涯中的一系列精明之舉。1976 年,，貝瑞克接受羅尼 鄧恩的聘用,，返回美國，負責加州一家大型工業(yè)及辦公園建筑公司的經營,。在那里,，他學會了看圖紙、分析辦公樓和倉庫造價,、計算每平方英尺應繳納的土地使用費,。1980 年，鄧恩出售了這家公司,，而貝瑞克則繼續(xù)留任 2 年,。此后，貝瑞克曾在華盛頓與瓦特有過不愉快的合作,，又短期做過投資銀行家。最終，億萬富翁鮑勃?巴斯（Bob Bass）聘請他打理房地產交易,。貝瑞克的局時刻發(fā)生在 1987 年的 10 月 19 日,，那天是股市崩盤的“黑色星期一”。原本貝瑞克和后來在多宗交易中成為搭檔的另一位巴斯雇員─戴維?邦德曼（David Bonderman）已經計劃投標 Allegis 集團的威斯汀連鎖酒店（Westin）,，恰逢當天 Allegis 的股票驟跌 30%,。雖然距離投標截止時間還有一個星期，但是貝瑞克果斷提出了有效期僅為 1 天的 13 億美元的報價,。他警告 Allegis 的董事會: 如果不抓緊時間,，這個價格每天還會降低 2,500 萬美元。Allegis 集團正陷于市場崩潰之中,，急于確保一個體面的價格,，隨即應允了這筆交易。貝瑞克和邦德曼將大部分飯店出售給了日本合作者,，卻把 2.5 億美元購入的 Plaza 飯店留給了巴斯集團,。此后不久，兩人又以 4.1 億美元的價格將它賣給了特朗普,。 ????1984 年,，貝瑞克突飛猛進的業(yè)務遭遇到該階段唯一的一次“限速”。當時,，國會為批準愛德文 米斯擔任司法部長的任命召開了聽證會,。眾議院委員會發(fā)現(xiàn): 貝瑞克曾在 18 個月前協(xié)助米斯擺脫了財務窘境，而幾周之后,，貝瑞克就被點名到內務部門任職,。貝瑞克貸款 7 萬美金給一位前雇員，安排他購買米斯的房產,，事后,，貝瑞克又免除了這名雇員的還款義務。連續(xù)幾個月,，貝瑞克承受著令人尷尬的媒體輪番轟炸,。直到特別檢察官發(fā)現(xiàn)沒有證據(jù)表明米斯曾以幫助貝瑞克獲得內務部門職務作為交換條件，要求后者幫助解決財務問題,，喧囂才逐漸散去,，米斯的任命也最終獲得了批準。 ????沙里淘金 ????貝瑞克的收獲季節(jié)指日可待,。80 年代末,，他力促巴斯集團收購美國儲蓄銀行（American Savings）。該銀行是一家互助儲蓄銀行,，因經營失敗已被聯(lián)邦政府接管,。巴斯集團為此支付了 10 億美元,，還不及建筑成本、辦公大樓抵押和其他問題信貸面值的一半,。巴斯和貝瑞克力挽狂瀾,，以 7 折或 8 折的價格將貸款賣還給原貸款人，掙到了 4 億美元,。這僅是儲蓄貸款銀行滑坡的開始,，貝瑞克知道等待他的將是無限商機?！八恢睂ξ艺f: ｀政府將來只能全部接管這種貸款,，＇”巴斯集團當時的合伙人比爾?羅杰斯（Bill Rogers）回憶道，“他說我們需要籌措資金,，準備迎接難以置信的收購良機,。”1990 年,，貝瑞克組建了殖民資本公司,，成為第一支拯救儲蓄貸款銀行債務的禿鷲基金，羅杰斯也加入了公司,。在他的幫助下,，貝瑞克的融資渠道從巴斯集團、通用電氣資本公司（GE Capital）擴大到后來的保險大王艾利?布洛德（Eli Broad）,、美林集團（Merrill Lynch）以及有“臺灣洛克菲勒”之稱的辜濂松家族,。 ????貝瑞克在最佳時機采取了行動。當時,，成立不久的清算信托公司（Resolution Trust Corp.）正急于處置手中 3.5 億美元的不良貸款,，其中大部分都以房產作為擔保。1991 年,，貝瑞克大筆一揮,，泰然自若地為清算信托公司的第一筆重大貸款組合開出了一張 10 億美元的支票。此后四年間,，他不斷收購貸款組合,，從中獲益甚至超過了美國儲蓄銀行。那些希望保住房產的業(yè)主紛紛以 7 折左右的價格買回了自己的債務,。而對于那些無法“卸載”的貸款,，貝瑞克將它們捆綁在一起，以抵押貸款擔保證券的形式投放到公共市場,。隨著房地產市場的復蘇,，新成立的房地產投資信托基金也將貝瑞克的寫字樓和購物中心項目一搶而空。截止到 1995 年,，貝瑞克實現(xiàn)利潤 25 億美元,。 ????接下來,，貝瑞克一發(fā)而不可收拾。他不僅在競價中取代了曾高價收購美國知名地產的日本投資者,，還在 1997 年亞洲貨幣危機后盡享了韓國,、日本和臺灣的壞債盛宴,。待到科技股興起之后,，貝瑞克聽到一些投資者的抱怨?！翱萍籍a業(yè)的回報率是 70%,，而我只能做到 20%，”他回憶說,，“突然間房地產變成了侏羅紀公園,。”即便如此,，貝瑞克對科技產業(yè)一直都是淺嘗輒止,。2000 年，貝瑞克與美國海底電纜公司環(huán)球電訊（Global Crossing）的創(chuàng)始人蓋瑞?溫尼克（Gary Winnick）成立了一家投資公司,，從事科技公司和電訊公司的融資合并,。但是，六個月過后,，這對搭檔分道揚鑣,。貝瑞克在科技交易中總共只損失了 2,000 萬美元，其中還包括對 Verado 的資助,。Verado 經營的數(shù)據(jù)中心于 2002 年破產,。溫尼克通過一名發(fā)言人表示: 他將繼續(xù)投資貝瑞克的基金，并認為他的前合伙人具備遠見卓識,。 ????成也市場,，敗也市場 ????現(xiàn)在，貝瑞克從美國的房地產市場中也看到了科技泡沫的跡象,。他抱怨追逐房地產的資金過多,，投機資金、私募基金集團和富有的投資者都競相參加相同的房地產投標,。他說,，“他們把價格抬得很高，以至于高品質房地產的回報率跌到跟債券一樣低,，大概只有 5% 至 6%,。這簡直太低了?！蓖瑫r,，他還預測這些泡沫不久就會衰退,，而很少有人論及的建筑材料和勞動力價格的急劇上漲趨勢，將成為衰退的催化劑,。他指出: “在過去九個月中,，建筑成本暴漲了 30%?！逼湓蚓褪墙ㄖ顿Y過熱,，導致勞動力和木材等建筑材料短缺，而油價上漲又造成了塑料管材,、絕緣材料乃至砂礫瓦等石化建材的生產成本增加,。 ????他認為，市場蕭條首先會發(fā)生在投機熱點地區(qū),，例如邁阿密,、拉斯維加斯等地。那里的產權公寓開發(fā)商正在按照看似高額的利潤預售手頭的項目,。但是,，根據(jù)他的預測，等到一兩年后項目竣工,，開發(fā)商們就會發(fā)現(xiàn)工程成本已經超出了現(xiàn)在的預售價格,，不得不試圖提價?！按蠖鄶?shù)買家都是投機商,，”他指出，“他們要么把開發(fā)商告上法庭,，要求按照當初的價格成交; 要么索要自己的押金,，溜之大吉?！钡綍r候,，開發(fā)商只好把這些項目重新投放市場，造成市場上空置產權公寓過剩,，從而迫使價格下跌,。貝瑞克預言，“這就是由建筑成本增加而導致的交易失敗,，最終它會引發(fā)市場由盛轉衰,。” ????按照貝瑞克的理解,，歐洲和亞洲都蘊含著更大的房地產投資機遇,。在歐洲，上好的交易不是政治敏感性強，就是預留給特定的投資圈子,，而殖民資本公司在這兩方面都得心應手; 而亞洲正處在經濟迅猛發(fā)展之中,。這種論斷可以通過事實加以證明: 2003 年，殖民資本公司從喜達屋酒店及度假村集團（Starwood Hotels & Resorts）購買了撒丁島的斯梅萊達海岸度假村（Costa Smeralda Resort,，喜達屋仍保留該酒店的管理權及未開發(fā)土地的少量股權）,。斯梅萊達海岸度假村是世界上最昂貴的酒店，其夏季平均房價可達每晚 3,000 美元,。然而,，由于當?shù)卣芙^對那里 4,000 英畝的土地和 30 英里的海岸線作進一步開發(fā)，酒店的興建者阿迦罕集團以及后來接手的喜達屋集團都接連失敗,。盤根錯節(jié)的政治形勢嚇退了其他買家,，使貝瑞克只花費了區(qū)區(qū) 3.4 億美元就買下了這份產業(yè),。對貝瑞克而言,，政治環(huán)境是一個優(yōu)勢: 他與立法當局關系融洽，對阻止所有新項目開發(fā)的法律言聽計從,?！斑@意味著我們的競爭對手被擋在了門外?！必惾鹂吮硎?，“法律保證了我們對五星級酒店的壟斷，還有什么比這更好的呢,？” ????在亞洲,，貝瑞克也剛剛完成了一筆更大的交易─他斥資 10 億美元買下了著名的萊佛士酒店集團。此前,，他曾花費九年時間游說酒店的大股東─新加坡政府,。它不僅是新加坡的搖錢樹，更是城市的驕傲: 萊佛士酒店有著宏偉的立柱和發(fā)亮的桃花心木欄桿,，它的歷史可以追溯到大英帝國時代,。新加坡的萊佛士酒店和金邊的皇族酒店（Le Royale）都是當?shù)刂牡貥诵越ㄖＸ惾鹂藳]有過分強調殖民資本公司的出價,，而是投其所好,、極力取悅新加坡人，稱殖民資本公司是萊佛士得以保留并發(fā)揚光大的最佳選擇,。這種論調最終幫助殖民公司戰(zhàn)勝了包括加拿大城堡酒店集團（Fairmont）,、印度泰姬酒店集團（The Taj Group）和迪拜的吉美拉酒店集團（Jumeirah）在內的競標對手。 ????此次收購涉及 10 家萊佛士酒店,、26 家瑞士酒店（Swiss?els）以及一些大多分布在歐洲的三星級酒店,。這些酒店的年利潤約為 6,000 萬美元，只能為貝瑞克帶來 6% 的投資回報,。但是,，他計劃通過萊佛士品牌在亞洲的擴張,，實現(xiàn)其市場價值的成倍增長。他指出: 目前亞洲主要的五星級酒店集團只有東方文華集團（Mandarin Oriental）,、半島集團（Peninsula）和香格里拉集團（Shangri-la）,，而這里卻是世界上酒店市場發(fā)展最快的地方。貝瑞克說,，“已經有 200 多家開發(fā)商打來電話,，希望萊佛士能夠入主他們的休閑產業(yè)?！彼媱澖窈笪迥陜仍谌珌喼藿ㄔ?30 家以上的萊佛士五星級酒店,。 ????自始至終，貝瑞克都是一個機會主義者,。因此,，盡管他擔心市場會有所下滑，只要能設法為自己爭取到優(yōu)勢,，他仍然覬覦美國市場,。例如，他仍熱衷于博彩業(yè)項目,。他說:“這可跟其他房地產生意不同,，它的買家有限，奇貨可居,。有關經營執(zhí)照的立法為博彩業(yè)設置了很高的準入門檻,。”此外,，其他一些美國地產也偶爾能夠吸引他的眼球,。1 月份，他直落 3.05 億美元,，向澤爾的公正公寓地產公司購買了一棟位于洛杉磯附近瑪麗安德爾灣（Marina del Rey）的出租式高層公寓,。原因是貝瑞克經過計算，發(fā)現(xiàn)如果能夠迅速地把它變成產權公寓出手,，就可以發(fā)上一筆橫財,。作為中年離婚者的天堂，這座公寓形象邋遢,。但是,，按照貝瑞克的典型作風，他完全可以化腐朽為神奇,?？紤]到離異者追求一個性感迷人的華麗轉身，貝瑞克制作了一幅廣告。畫面上一位身高 1 米 84 的巴西模特正在樓頂拍照,，她的頭上盤旋著一架直升飛機,，身旁還擺放著精美的手提箱。按照貝瑞克親自主筆寫下的廣告詞,，這位模特鄭重其事地宣布: “大房子歸你,，我要產權公寓?！遍_局的優(yōu)勢助了殖民資本公司一臂之力,，僅僅 60 天的時間，總共 420 套公寓就售出了 130 套─其中一間 1,500 平方英尺的兩居室海景房甚至賣出了 100 萬美元的天價,。他說,，“這里本來就是離異者的天堂，所以我決定就這樣賣了,?！笨吹截惾鹂它c石成金的過去，誰還會去和他爭論呢,？ ????譯者: 董昱 ????留意泡沫偵探 ????湯姆?貝瑞克決不是擔憂美國住宅市場的唯一投資界專業(yè)人士,。美聯(lián)儲主席格林斯潘（Alan Greenspan）以及許多在諸如住宅開工率（Housing Start）等重要數(shù)據(jù)中尋覓問題跡象的華爾街預言家們都曾對此表示過擔憂。加州大型債券專業(yè)機構─太平洋投資管理公司（Pimco）沒有坐等官方的統(tǒng)計,，他們自行展開了調查?！拔覀兏杏X｀住宅供應放緩＇將產生重大的影響,，并波及到整個經濟領域?！钡盅嘿J款主管斯科特?西蒙（Scott Simon）如是說,，他預測明年整體住宅市場將明顯降溫，“關鍵是能否預測具體發(fā)生的時間,?！?/p> ????為了完成這項工作，西蒙準備采取老辦法,。去年春天,，他組織分析人員成立了“住宅調查組”，并派遣他們在全國范圍內對城市建筑公司,、房地產代理,、信貸人員和估價人員進行調查。截至目前,，太平洋投資管理公司的調查小組已經走訪了包括圣迭戈,、拉斯維加斯、芝加哥在內的 20 個城市，收集到的數(shù)據(jù)從國外抵押貸款到住宅市場周轉時間,，再到投資購房者比例,，可謂應有盡有。調查組還每月一次對信息來源進行回訪,，以便監(jiān)測變化情況,。 ????西蒙有哪些發(fā)現(xiàn)呢？他說,，“我們認為,，從任何意義上講，圣迭戈都會第一個出現(xiàn)下滑,。”一條重大線索就是: 在圣迭戈,，50% 的貸款人都采用了非常規(guī)抵押（這表明他們購買的住房已經超出了實際支付能力）,，而全國的比例只有 20%，圣迭戈的情況很令人頭疼,。另一面預警黃旗是: 在相鄰的一些地區(qū),，價格超過 65 萬美元的住宅已經對購房者喪失了吸引力。西蒙預計,，（投資者過多的）邁阿密和（公寓樓過剩的）華盛頓也會面臨現(xiàn)實的考驗,。 ????顧忌到競爭因素，西蒙不愿意透露更多的信息,。但是,，今年夏天在對達拉斯進行調查的過程中，他開始重新考慮起自家的后院,。西蒙參觀了一處面積為 3,000 平方英尺的住宅,，內設漂亮的廚房,、三間臥室,、精美的花園，還附帶一個游泳池,，價格只有 30 萬美元。如果是在西蒙居住的奧倫奇,，它的價格可以達到 240 萬美元左右,，上下浮動不會超過 10 萬美元,。“我不能相信居然這么便宜,，”他說，“這讓你能更容易地理解問題的所在,?！?/p> ????─Ellen Florian Kratz ????貝瑞克的豪賭 ????以下為這位大亨最近在全球各地采取的一些行動概要 ????賣出: 多數(shù)為美國房地產 ????■洛杉磯的產權公寓。剛剛改造完工的瑪麗安德爾灣阿蘇拉（Azzurra）出租公寓 ????■加州印地維爾斯獨棟住宅,。位于托斯卡納鄉(xiāng)村俱樂部（Toscana Country Club）的高爾夫球場住宅 ????■邁阿密產權公寓,。原為椰子林的巴黎春天（Mayfair）酒店 ????原因: 貝瑞克認為頭腦發(fā)熱的投機商已經把美國市場的價格炒得過熱，他要借機把產權公寓賣個高價,。他說高額的建筑成本很快就會使生意受挫,，并最終導致價格走低 買入: 亞洲,、歐洲和美國的一個項目 ????■亞洲酒店業(yè),。剛剛購買了著名的萊佛士酒店集團 ????■日本綜合體育設施。福岡海鷹城,，包括一座體育場和一家西薩?佩里（Cesar Pelli）酒店 ????■雅高酒店集團（Accor）,。旗下?lián)碛兴鞣铺兀⊿ofitel）和諾富特（Novotel）連鎖酒店。在歐洲酒店股價跌至谷底時,，以 13 億美元購入其股票 ????■美國賭場,。低價買入破敗不堪的產業(yè)。例如: 拉斯維加斯的希爾頓和大西洋城的休閑賭場 ????原因: 亞洲: 價格低,，勞動力成本低,，發(fā)展迅猛。歐洲: 上好的交易預留給關系亨通的買家; 貝瑞克已經加入到這個俱樂部當中,。美國: 具備參與博彩業(yè)的優(yōu)勢─營業(yè)執(zhí)照，而常見的對手都被擋在了門外 ????拋出房地產股票的時機到了嗎,？ ????如果貝瑞克的判斷正確,，那麼美國的房地產市場已局了下滑的邊緣。假如你正深陷住宅開發(fā)股市,，你該何去何從,？房地產投資信托業(yè)又該怎么辦呢？ ????讓我們先從房地產投資信托業(yè)（REIT）說起,，因為它的前景總體不錯,。絕大多數(shù)的房地產投資信托都集中在商用地產部分，因此還不至于像住宅市場一樣存在著那么多的泡沫,。如果你和大多數(shù)人一樣,，是通過互助基金投資房地產投資信托基金,，那么你的投資會被用于酒店、零售店和辦公樓等商業(yè)設施的開發(fā),。按照 3% 到 4% 的經濟增長率預測,，市場對這些創(chuàng)收型地產的需求仍將保持旺盛。 ????尤其是對酒店房地產投資信托基金,，專家們都表現(xiàn)出樂觀的態(tài)度,。明星基金經理肯?希波納（Ken Heebner）已將 30% 以上的 CGM 系列共同基金投入到酒店項目中。他認為,，隨著商務旅行的增加,，酒店的價值將不斷提高。而大城市開發(fā)商方興未艾的酒店變產權公寓的改造熱潮更造成了酒店客房供應的短缺,。另外,，你也可以尋找一下活躍于歐洲市場的房地產投資信托基金，貝瑞克仍對那里抱有好感,。例如,，你可以考慮一下阿爾卑斯國際房地產公司（Alpine International Real Estate, EGLRX）。 ????現(xiàn)在來談談棘手的住宅開發(fā)股票問題吧,。我們一直都非常樂觀（參見《財富》網站 fortune.com 文章《抓牢住宅建筑商》）,。但是，在貝瑞克最擔心產權公寓市場的同時,，他的末日設想將會對住宅建筑商產生連鎖反應,。而且目前已經出現(xiàn)了放緩的跡象,。某些地區(qū)的住宅銷售周期延長,，抵押貸款率也有所上升。另一方面,，研究表明,，只要 30 年期的抵押貸款率保持在 8% 以下─現(xiàn)在是 6%─購房還將繼續(xù),。部分因移民而帶來的人口增長也刺激了新的住房需求,。此外,，環(huán)境和地區(qū)法規(guī)也進一步壓縮了土地的供應量。這些都是全新的趨勢,，最終會促使住宅股票貶值,。投資公司的交易所得只相當于前 12 個月收益的八倍，比過去 20 年中 11 倍的平均本益比還低大約 25%。 ????面對如此眾多的不確定因素,，最聰明的玩法似乎應是穩(wěn)妥一些。目前,，我們不應該把過多的資金投入到住宅開發(fā)股票上,。對于那些已經把錢押在建筑商身上的投資者而言，眼下也許是最佳的收益期,。 ─David Stires 相關稿件
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