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房地產(chǎn)公司真的很特殊嗎,？
????作者: 姜汝祥 ????目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)或公司中存在著太多的怪現(xiàn)象,，比如: 最優(yōu)美的詞句不是出現(xiàn)在文學(xué)作品中,，而是出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告里；地產(chǎn)界公司老總的出身是最多樣的,，從官員,、學(xué)者，到律師,、廣告人,，甚至有記者、導(dǎo)演,，應(yīng)有盡有,；最優(yōu)秀的企業(yè)錢多了之后，最想進(jìn)的是房地產(chǎn)業(yè),，這方面前有聯(lián)想,、美的、雅戈?duì)?，最近又在傳華為也要這樣做,。 ????當(dāng)我們對這種現(xiàn)象感到奇怪時，一個很自然的解釋出現(xiàn)了: 房地產(chǎn)很特殊呀,！土地的供給很有限,，而且擁有者是政府；房子建造必須在本地進(jìn)行,，無法工業(yè)化生產(chǎn),。所以，這個行業(yè)無法真正像冰箱,、彩電等行業(yè)那樣充分競爭,，出現(xiàn)目前的種種怪現(xiàn)象是自然的。 ????房地產(chǎn)行業(yè)或者房地產(chǎn)公司真的這么特殊嗎,？ ????最近,，我們研究了美國最大的房地產(chǎn)企業(yè)普特公司（Pulte），這是一家《財富》美國 500 強(qiáng)公司,，2003 年銷售額是 90 億美金,，占全美國住宅市場份額大約 4%,，其業(yè)務(wù)延伸到阿根廷、墨西哥,、波多黎各等,。 ????我們研究的時候，基本的出發(fā)點(diǎn)是想回答以下問題: 房地產(chǎn)公司是不是真的像有人說的那么特殊,？結(jié)果,，我們發(fā)現(xiàn)，普特公司從 1956 年成立到今天成為美國地產(chǎn)領(lǐng)袖,，有過很多變化和創(chuàng)新,，但有兩點(diǎn)是始終如一的: ????第一是專業(yè)化。普特剛成立的時候,，業(yè)務(wù)主要集中在底特律郊區(qū),，主要是修建居民住房和部分商業(yè)用房。50 年代末,，公司就進(jìn)行了業(yè)務(wù)收縮: 停止商用住宅建設(shè)業(yè)務(wù),，專注于居民住宅建設(shè)業(yè)務(wù)。到現(xiàn)在,，普特公司的業(yè)務(wù)仍然完全專注于民用住宅,。 ????第二是質(zhì)量與客戶。普特公司說,，五十年來,，自己所有的成功都建立在一個始終不變的理念之上。這就是: 選擇在最合適的地方建最好的房子,，保證客戶體驗(yàn)價值,。 ????不過，在 80 年代之前,，整個美國房地產(chǎn)行業(yè)的確存在“小公司效應(yīng)”。從 90 年代開始,，美國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“整合期”: 比如普特公司從 90 年代中期到目前為止的十年,，其銷售額總量是過去 40 年總和的兩倍。而普特公司真正意義上的管理,，也是在 80 年代中期才開始的,，當(dāng)時普特公司推出了服務(wù) / 原材料供應(yīng)商質(zhì)量領(lǐng)先計劃（PQL），并為公司所修建的房屋的結(jié)構(gòu)和原材料進(jìn)行商業(yè)質(zhì)量保險,。 ????通過這些努力,，普特公司在兩個方面做到了行業(yè)領(lǐng)先: 一是以客戶細(xì)分為支撐的精細(xì)化運(yùn)營，被美國《商業(yè)周刊》盛贊為“最受消費(fèi)者歡迎的 50 家公司”之一,。二是以并購和戰(zhàn)略結(jié)盟為基礎(chǔ)進(jìn)行的戰(zhàn)略擴(kuò)張大見成效,，成為美國“活躍長者”（active adult）住宅市場的領(lǐng)導(dǎo)者,。 ????美國最近幾年的房地產(chǎn)興盛，很大程度上與利率下降有關(guān),。當(dāng)最近美國利率開始回升的時候,，普特公司不僅沒有降低其利潤增長目標(biāo)，反而調(diào)高了目標(biāo),。為什么,？普特公司管理層對此解釋道: 我們已經(jīng)具備了不依賴外在因素獲得高速增長的機(jī)制，我們是靠土地的戰(zhàn)略性儲備與精細(xì)化運(yùn)營獲得更高的利潤,。在過去十年的發(fā)展中,，普特公司的業(yè)績已經(jīng)證明，在宏觀經(jīng)濟(jì)走低的時候,，公司的增長率能做到比對手更高,！ ????與此對應(yīng)的宏觀背景是，美國房地產(chǎn)在最近 20 年的平均投資回報率是 11.9%,，而美國所有產(chǎn)業(yè)平均投資回報率是 11.7%,。在最近二十年，美國最大的五家房地產(chǎn)企業(yè)在全國住宅市場的份額從 5% 上升到 15%,。 ????這說明了什么,？首先，美國房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個暴利行業(yè),，而是一個平均利潤行業(yè),。其次，當(dāng)一個行業(yè)回歸平均回報行業(yè)的時候,，大公司就容易形成,。這種對應(yīng)關(guān)系同時還說明了一個基本的道理: 只要一個行業(yè)所提供的產(chǎn)品是商品，而不是社會公共品,，這個行業(yè)就將遵循基本的市場規(guī)則: 企業(yè)的成敗將主要由企業(yè)競爭能力決定,，而不是由外在資源或地位決定。那怕是房地產(chǎn)這樣特殊的行業(yè),，最終也會發(fā)展到與彩電,、冰箱一樣充分競爭的地步。 ????反過來看中國房地產(chǎn)業(yè),。當(dāng)國家對房地產(chǎn)市場未來的宏觀政策愈來愈市場化,、法制化之后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生什么變化,？我相信,，一個很自然的結(jié)果是中國房地產(chǎn)市場也必將像美國房地產(chǎn)市場一樣，會出現(xiàn)一個充分競爭的局面,。這種局面下,，公司的強(qiáng)弱將主要由公司競爭力而不是土地或資金等外在要素所決定,！ ????在這種邏輯下看目前國內(nèi)的房地產(chǎn)公司，會發(fā)現(xiàn)大部分公司目前的優(yōu)勢都注定是暫時而短暫的,。因?yàn)槲覀兇蟛糠止镜哪芰χ饕⒃谕恋厣?，建立在住宅市場過剩的需求上。 ????為什么有那么多不同出身的人,，不管是官員,、記者還是演員，轉(zhuǎn)眼就可以成為土地大佬,？原因在于只要他拿到第一手好地,，怎么都賺錢。為什么有那么多優(yōu)美的文學(xué)詞句會突然出現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的廣告上,？原因在于消費(fèi)者對住房的需求已經(jīng)被壓抑 40 多年了,，目前是所謂的“爆發(fā)期”。同樣,，為什么那么多公司都要擠進(jìn)地產(chǎn),？原因在于這個市場的巨大利潤與不規(guī)范。 ????有一句話說得好,，留得青山在,，不怕沒柴燒?？扇绻嗌搅舨蛔?，今天日子異常好過的房地產(chǎn)公司又當(dāng)如何？ 相關(guān)稿件
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