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在濟南市政府以市屬國有企業(yè)大規(guī)模入市回購商品房被叫停之后，當名列全國樓市爛尾樓翹楚的鄭州“保交樓大會戰(zhàn)”即將進入滿月之際,，蘇州市政府更大手筆的商品房回購計劃卻已經(jīng)在悄悄進行了,。不過，此次蘇州市政府此次是以人才房,、保租房的名義擬對6個區(qū)以及4個縣市共十個板塊回購約1萬套新房并已經(jīng)部分實施,，而此前除了濟南之外已經(jīng)有多個地方政府如鄭州、湖州等或親自下場,、或鼓勵國有企業(yè),、或鼓勵機關(guān)單位批量購入商品房了。各地政府也簡直是為了當?shù)貥鞘械幕嘏偎榱诵摹?/p>

而在經(jīng)濟總量和人口相對較小,、缺乏優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和外來人口以及外來購買力的縣域市場,，鼓勵和支持農(nóng)民進城買房的地方政府也已經(jīng)不在少數(shù)。雖然無論地方政府還是金融機構(gòu)都知道農(nóng)民除了沒有公積金而無法申請公積金貸款之外,，也往往沒有穩(wěn)定收入而不是商業(yè)銀行適格的按揭貸款人,，但是為了支持地方土地財政和看在地方財政朝不保夕的錢袋的份兒上,，已經(jīng)顧不得邏輯的合理性，而以推動城鄉(xiāng)一體化的名義,，用各種力度不等獎勵,、補貼、優(yōu)惠,，甚至是宅基地換錢的方式來誘惑農(nóng)民進城買房了,。

實際上，在不改變經(jīng)濟運行和社會治理模式,，不改變以高負債推動經(jīng)濟增長的發(fā)展模式和政績觀的情況下,，地方政府對于土地財政的依賴是無法擺脫的，更何況多年來的透支發(fā)展所構(gòu)筑的政府表內(nèi)與表外高額負債所形成的流動性重壓又遭遇預(yù)期下行的財政增支減收因素的增多,，正在日益推高地方政府的財政焦慮,。6月份以來各方期盼與政策力促的樓市回暖勢頭又遭遇了爛尾樓業(yè)主“抱團停貸”的重擊，讓保交樓和“金九銀十”的消失成了涉房領(lǐng)域內(nèi)這個秋天最為沉重的話題,。輿情受控之下“抱團停貸”在消息面上顯得波瀾不驚,，但卻事關(guān)行業(yè)信心的修復(fù)乃至不斷邊際寬松的調(diào)控政策的效力與市場傳導(dǎo)問題。其實這也是各地政府不斷加大保交樓力度,，在動員地方國企,、平臺公司和地方AMC入場乃至成立保交樓基金的同時，發(fā)動運動式保交樓活動的重要原因,。

行業(yè)信心難以修復(fù)所引發(fā)的土地財政焦慮,，在對地方政府財力流動性形成重壓的同時向行業(yè)主管與監(jiān)管部門的傳導(dǎo)，自然也使得相關(guān)決策層無法超脫于事外,。這也就是在央行和銀保監(jiān)會不斷推出多項涉房金融寬松政策,、促進行業(yè)并購融資和推動國家級AMC入場以試圖恢復(fù)行業(yè)流動性和促進樓市回暖的舉措?yún)s效果乏善可陳之后，直接要求六大主要國有商業(yè)銀行年底前再各增加1000億元涉房融資,，以及由央行直接推出2000億PSL這一旨在保交樓的定向與專項高能融資工具的主要原因。而坊間的說法是,，央行這一2000億量級PSL所釋放的基礎(chǔ)貨幣在經(jīng)由政策性銀行,、商業(yè)銀行貨幣創(chuàng)造的乘數(shù)效應(yīng)以及實際項目運作中的杠桿效應(yīng)下，將能覆蓋1萬億保交樓問題的流動性所需,，從而讓與保交樓問題緊密相連的行業(yè)信心得到實質(zhì)性修復(fù),，進而促進房地產(chǎn)行業(yè)的真正復(fù)蘇。

其實,，地方政府下場回購商品房這一舉措,，只不過是在地方政府職權(quán)和能力范圍內(nèi)盡力化解因市場信心過于脆弱而造成的行業(yè)供求失衡之下的無奈與被迫的有為之舉，而之前濟南市政府回購3000套商品房的舉措被迅速叫停,，也正是體現(xiàn)了政策層面對于地方政府提振樓市的作法可能過于激進的擔心,。而近期湖州,、鄭州在濟南市政府直接下場回購商品房被叫停之后的類似舉動卻被默許，且此次蘇州市政府更大規(guī)模的萬套級別的商品房回購行動雖然采取了“悄悄地進行,，打槍的不要”的只做不說的方式,，但在被媒體曝光之后至今并未叫停，說明決策層對于樓市信心尚待修復(fù)的嚴重性也有了重新認知,。

因此,，保交樓的問題有多嚴重，市場信心久待修復(fù)的后果如何,，由此引發(fā)的各類政策失效與空轉(zhuǎn)問題,，乃至市場失效問題有多嚴峻，看來從縣域市場到行業(yè)決策層都已經(jīng)有了充分的認知,。所以,，縱然著名房地產(chǎn)專家、北師大董藩教授不顧“生產(chǎn)方式?jīng)Q定生活方式”這一經(jīng)濟學常識而為縣域樓市站臺,，幫助縣級政府“忽悠”農(nóng)民城買房,，確實對于金融機構(gòu)和農(nóng)民可能面臨的貸款壞賬與個人征信風險來說有些不計后果而不夠厚道，但是縣級財政的窘境,、對于土地財政的依賴以及解決辦法極其有限之下盼望樓市回暖的急切之情,，卻是可以理解的。而上述蘇州,、鄭州,、湖州等城市在自身決策資源允許的情況下直接下場入市回購商品房用于解決人才房和保租房，也不失為充分把握當今樓市信心亟待提振和市場失靈之下的應(yīng)急性有為之舉,。

回到問題的根本,，當房地產(chǎn)行業(yè)在土地財政的推動下演變?yōu)檎o控地根和銀根的自肥之道和全社會變相的強制性“土地稅”之后，地價與房價的輪番上漲以及由此造成的對于行業(yè)可持續(xù)發(fā)展空間的加速壓縮,，必然會帶來行業(yè)成長的窒息以及土地財政的自我式微,。今年的土地集中出讓試點城市截至目前的第三批土地出讓數(shù)據(jù)顯示，除了國央企地產(chǎn)企業(yè)之外,，明顯屬于地方政府“自彈自唱”的地方平臺與城投公司已占了入市參拍和成交主體的近半數(shù)量了,。

不過居家日子都一樣，無非就是在找錢和省錢之間要把握好平衡而已,。治大國如烹小鮮,，在房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展模式不變而依靠土地財政來找補地方財政缺口顯然無法長期維持的情況下,，一切旨在推動樓市回暖和重振土地財政的政策措施與作法，不過都只是臨時之舉，而政府職能的轉(zhuǎn)變,、社會治理和經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變才是擺脫財政困境，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本。（財富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家

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編輯：劉蘭香