728政治局會(huì)議首提“保交樓”,，意味著什么？
“保交樓“,，是所有房企下半年的一件必須作好的政治正確的頭等大事,，同樣也是地方政府需要?jiǎng)?wù)實(shí)和務(wù)必處理好的事。為此,，中央層面實(shí)際上也在考慮創(chuàng)新性打開工具箱來予以支持,。政治局首提”保交樓“，意味著行業(yè)基本氛圍已經(jīng)發(fā)生了根本性變化,。
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7月28日召開的中央政治局會(huì)議有史以來首次提出了“保交樓”問題,，看來保交樓問題的嚴(yán)重性和重要性已刻不容緩。就前者而言,，預(yù)售制下的資金監(jiān)管失效引發(fā)的爛尾樓問題所導(dǎo)致的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮,，嚴(yán)重打擊了本來就已極其脆弱的樓市信心，尤其是對(duì)于新房和新房市場(chǎng),，如果處置不好,，將可能讓剛剛初顯成效的邊際放松救市政策受到重創(chuàng)，讓行業(yè)流動(dòng)性更加吃緊,；就后者而言,，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和非稅收入的政府性基金的主要來源，無論對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈還是地方財(cái)政,、涉房金融安全都十分重要,，在預(yù)期下行疊加疫情不確定影響之下更是如此。
雖然此次會(huì)議仍然將穩(wěn)定市場(chǎng),，房住不炒等置于“保交樓”之前,，但是很顯然“保交樓”才是穩(wěn)住行業(yè)基本盤和穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)，否則房住不炒之類,、因城施策等也就成了失去行業(yè)基本面支持的空話,。就“保交樓”這個(gè)行業(yè)穩(wěn)定與市場(chǎng)恢復(fù)的“底盤“而言，政治局會(huì)議提出了“因城施策用好政策工具箱”和“壓實(shí)地方政府責(zé)任”這兩點(diǎn)表述,，可謂有針對(duì)性地抓住了問題關(guān)鍵點(diǎn),。正因?yàn)橹暗臓€尾樓問題，其實(shí)是在本來就有缺陷的預(yù)售制下,，監(jiān)管缺失以及監(jiān)管方與被監(jiān)管方的合謀所推動(dòng)的行業(yè)不斷加杠桿所支持的高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式,，遭遇市場(chǎng)反轉(zhuǎn)、銷售回款急劇下降所觸發(fā),。要解決“保交樓”問題，就必須對(duì)癥下藥,，因病施治,，而“壓實(shí)地方政府責(zé)任”與“因城施策用好政策工具箱”正是體現(xiàn)了這一點(diǎn)。
首先,，預(yù)售制下的監(jiān)管責(zé)任主要在地方政府,，正是地方政府流于形式或?qū)拠?yán)不一的監(jiān)管，在造成預(yù)售制下大量資金被轉(zhuǎn)移,、挪用的同時(shí),，也因?yàn)檫^度監(jiān)管而加劇了房企的流動(dòng)性壓力,。就是這些有意或無意的監(jiān)管失效給房企加杠桿創(chuàng)造了挪用資金的縫隙與機(jī)會(huì)，而過度的加杠桿所推動(dòng)的行業(yè)快速增長(zhǎng)帶動(dòng)的土地財(cái)政收入和監(jiān)管部門的權(quán)力租金正是地方政府所樂于得到的,，自然也就與被監(jiān)管方地房企達(dá)成了“”貓鼠合作“的默契,。另外，按揭貸款和開發(fā)貸款除了銀行的內(nèi)控制度之外,，銀行涉房資金的發(fā)放和撥付規(guī)則在很大程度上也受到地方政策的節(jié)制和監(jiān)督,。解鈴還須系鈴人，對(duì)于負(fù)有直接監(jiān)管責(zé)任并因監(jiān)管失責(zé)造成爛尾樓問題的地方政府而言,，壓實(shí)地方政府責(zé)任則是必須的,。
其次，爛尾樓的成因和問題各不相同,，自然也與各地的行業(yè)生態(tài)息息相關(guān),，因此“因城施策用好政策工具箱“也就成了化解爛尾樓問題的必然政策指向。這一方面在于我國(guó)的城市建設(shè)以地方為主,，除了行業(yè)基本面因素之外,，各地地爛尾樓問題在很大程度上是由地方政府自身的行業(yè)管理不當(dāng)所造成的，自己的病咋來的,，只有自己最清楚,；另一方面，化解爛尾樓問題最直接的受益方,、解決不好的話最直接的受害方還是地方政府,。因此，根據(jù)自身城市爛尾樓的病因,，發(fā)揮地方政府的主觀能動(dòng)性去打開可能地工具箱,，一方面能讓化解爛尾樓問題更有效率，另一方面也能讓”保交樓“更好地發(fā)揮各地政府的政策創(chuàng)新和相互借鑒學(xué)習(xí),、集思廣益的作用,，在中央的支持下有利于更快地止住爛尾樓問題可能觸發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)蔓延問題。這也符合誰家的孩子誰抱的基本原則,。
“保交樓“問題,，目前在輿論層面實(shí)際上陷入了一個(gè)兩難困境。如果為了強(qiáng)調(diào)保交樓的重要性和緊迫性,，按過往的工作與動(dòng)員形式則勢(shì)必要形成一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的”保交樓“運(yùn)動(dòng),，因?yàn)槲ㄓ腥绱瞬拍軉拘迅骷?jí)政府和相關(guān)部門的重視并形成強(qiáng)大的執(zhí)行層面的推動(dòng)力，以止住行業(yè)下滑的勢(shì)頭,，促進(jìn)行業(yè)盡快回暖,，在挽救樓市的同時(shí)也挽救岌岌可危的地方財(cái)政，以及房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的龐大的產(chǎn)業(yè)鏈與附著于其上的就業(yè)與稅收,，乃至防止涉房金融風(fēng)險(xiǎn)惡化,。但是反過來,，如果過度強(qiáng)調(diào)保交樓的重要性與緊迫性并形成一定的輿論聲勢(shì)的話，則在很大程度上又會(huì)加劇市場(chǎng)恐慌情緒,，對(duì)于本來就十分脆弱的市場(chǎng)信心又會(huì)帶來更加負(fù)面的影響,。
僅僅從近期鋼鐵、焦炭企業(yè)的行業(yè)表現(xiàn)來看,，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣已明顯連累了這兩個(gè)行業(yè),，除了造成需求大幅下降之外也帶來了價(jià)格的持續(xù)性下滑，乃至行業(yè)業(yè)績(jī),、就業(yè)的巨大壓力,。各家銀行雖然公告聲稱爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸“所涉及的風(fēng)險(xiǎn)貸款規(guī)模有限，但是由此可能給各家銀行所造成的流動(dòng)性壓力和業(yè)績(jī)壓力則是不言而喻的,。另外,，在預(yù)期下行的逆周期調(diào)節(jié)之下，按說無論對(duì)于投資,、出口還是消費(fèi)而言,，政策層面都是千方百計(jì)予以引導(dǎo)和支持的，但是央行近期發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，上半年我國(guó)居民個(gè)人存款在收入增長(zhǎng)乏力的情況下卻又反常的增加了超過10萬億元人民幣,。這表明居民目前的投資與消費(fèi)意愿已降至了較低水平，對(duì)于未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與復(fù)蘇顯然都是十分不利的,。也就是說,，”保交樓“看似是一個(gè)單一性的問題，但是實(shí)際上既有關(guān)穩(wěn)民生,，更有關(guān)眾多行業(yè)乃至穩(wěn)預(yù)期和穩(wěn)增長(zhǎng)與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,。
“保交樓“，是所有房企下半年的一件必須作好的政治正確的頭等大事,，同樣也是地方政府需要?jiǎng)?wù)實(shí)和務(wù)必處理好的事,。為此，中央層面實(shí)際上也在考慮創(chuàng)新性打開工具箱來予以支持,。政治局首提”保交樓“,，意味著行業(yè)基本氛圍已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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