在前幾天推出以外部增信工具支持優(yōu)秀民營房企發(fā)債融資之外,，又在一周內(nèi)第二次推出了旨在刺激樓市回暖的降息政策,，這不能說政策施力的幅度和頻率所反映的政策訴求不夠強(qiáng)烈，但是真實(shí)的政策效果確實(shí)還有待觀察,。就目前的情況來看,，既然在企業(yè)端可以啟用國家信用來為企業(yè)實(shí)現(xiàn)外部增信進(jìn)而為房企輸血，那么啟用國家信用來為居民增信,，恢復(fù)和提升市場端的入場信心,，進(jìn)而恢復(fù)市場信心和推動(dòng)行業(yè)回暖，自然也就順理成章了,。比如中國證券金融股份有限公司可聯(lián)合多家國有券商,、AMC、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等,，創(chuàng)設(shè)針對買房者個(gè)人的CDS,、CRMV證券，以較小的投入借助市場化與證券化,、遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)兜底機(jī)制來推動(dòng)市場信心的恢復(fù),。
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5月20日,，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）1年期LPR為3.7%,，5年期以上LPR為4.45%,。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。這意味著1年期維持不變 ,，5年期LPR從4.60%下調(diào)至4.45%,，下降了15個(gè)基點(diǎn)。坊間比較關(guān)心為何央行一周內(nèi)如此急吼吼的兩次降息,，以及為何調(diào)整五年期長期貸款利率而不調(diào)整一年期的貸款利率,？5年期LPR下調(diào)對樓市有哪些影響、效果如何等。
實(shí)際上,，目前由于美聯(lián)儲(chǔ)縮表和美元處于持續(xù)加息進(jìn)程之中,，使得旨在逆周期調(diào)節(jié)的中國貨幣政策無論是從數(shù)量工具，還是從價(jià)格工具方面都缺乏足夠的空間,。因此,，本次1年期LPR維持前值不變，而五年期以上LPR下調(diào)了較大幅度,，是在人民幣趨向?qū)捤傻恼呃Ь持碌睦硇赃x擇,。因?yàn)槿嗣駧砰L期利率確實(shí)存在下降趨勢，而且長期利率下調(diào),，不會(huì)引發(fā)太大的資金外流和人民幣資產(chǎn)重估調(diào)整的重大金融風(fēng)險(xiǎn),，反過來，降低長期利率也有利于降低房貸,、物業(yè)貸等長期性貸款和長期性融資利率,，從而刺激樓市回暖和經(jīng)濟(jì)基本面企穩(wěn)。
一周內(nèi)兩次降息,，而且降息幅度加起來著實(shí)不小,，且降息指向支持樓市資金端寬松的用意如此之明顯，除了表明今年以來促進(jìn)樓市回暖的一系列微調(diào)政策未達(dá)預(yù)期,，而且從事實(shí)上來看今年以來樓市在政策暖風(fēng)頻吹之下不但沒有迎來傳統(tǒng)的“小陽春”,，反倒是四月份以百強(qiáng)房企銷售額大幅下挫為代表的行業(yè)狀態(tài)更是引發(fā)了政策面的震驚,。因此在前幾天推出以外部增信工具支持優(yōu)秀民營房企碧桂園,、龍湖、美的置業(yè)發(fā)債融資之外,，又在一周內(nèi)第二次推出了旨在刺激樓市回暖的降息政策,，這不能說政策施力的幅度和頻率所反映的政策訴求不夠強(qiáng)烈，但是真實(shí)的政策效果確實(shí)還有待觀察,。
單純就降息而言,，降息只是一項(xiàng)價(jià)格工具，而降息政策起效是建立在購房者具備購房能力和購房意愿基礎(chǔ)之上,，并愿意因?yàn)橘Y金價(jià)格的降低而加杠桿的前提之下的,。目前處于經(jīng)濟(jì)下行周期，加上疫情影響造成的產(chǎn)業(yè)蕭條和真實(shí)失業(yè)率大幅攀升,，居民收入預(yù)期呈不穩(wěn)定乃至下降態(tài)勢,，而居民目前的杠桿率已相當(dāng)之高，并出現(xiàn)了大量的斷供現(xiàn)象,，也就是說當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況是居民已經(jīng)失去了再加杠桿的能力與意愿了,。而且樓市又是一個(gè)買漲不買落的市場，樓市不振乃至預(yù)期下行自然也會(huì)導(dǎo)致潛在購房者的入場意愿更加低迷，僅僅依靠降息這個(gè)價(jià)格工具來誘導(dǎo)居民再加杠桿買房,，顯然已是很難奏效了,，即使有效果的話也不會(huì)太明顯。
因此,，此時(shí)的主要矛盾是市場信心缺乏的問題,，而化解信心缺乏問題才是促使樓市回暖和行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵點(diǎn)。否則,，旨在促進(jìn)樓市回暖的政策寬松自然會(huì)因?yàn)槭ナ袌鲂判倪@個(gè)支點(diǎn)而陷入政策空轉(zhuǎn),，油門轟得再大也會(huì)因?yàn)閭鲃?dòng)機(jī)構(gòu)脫鉤而致使整車無法獲得動(dòng)力，反而只能造成油料空耗和乃至翻車風(fēng)險(xiǎn),。從去年第四季度以來從資金端到市場端的寬松政策連續(xù)推出且力度不斷加大,，但至今不見效果，卻反倒是樓市加速了下滑之勢的政策效果來看,，導(dǎo)致寬松政策無效的主要原因在于去年下半年以來樓市的急劇轉(zhuǎn)淡使得房企本已陷入困境的流動(dòng)性更加雪上加霜,，致使民營百強(qiáng)房企不斷排隊(duì)暴雷，而陷入自救不暇的房企自然對于政策寬松效應(yīng)失去了響應(yīng)和反應(yīng)的能力,。這也正是近日政策層推出以CDS,、CRMV等外部增信的方式來幫助以碧桂園、龍湖,、美的置業(yè)等優(yōu)秀民營房企恢復(fù)市場信用來發(fā)債融資的主要原因,，可謂抓住了民營房企信用不足和市場信心極其脆弱這一關(guān)鍵點(diǎn)。
但是市場信心不足,，僅僅依靠外部增信來支持民營房企發(fā)債融資和給房企輸血顯然是不夠的,。因?yàn)槭袌鍪怯少I方和賣方兩方面組成，并且雙方呈現(xiàn)出雙向交互的關(guān)系,。而這種交互關(guān)系的持續(xù),，是建立在雙方對于未來預(yù)期的信心基礎(chǔ)之上，任何一方信心的下降都必然會(huì)導(dǎo)致交易意愿和市場交投活躍度的下降,，進(jìn)而導(dǎo)致市場交易量下降,。如果只是解決企業(yè)端的流動(dòng)性和資金需求問題，市場并不能天然的自行恢復(fù)交互性的交易功能,，企業(yè)在耗盡現(xiàn)金儲(chǔ)備和流動(dòng)性枯竭之后依然會(huì)走向停滯乃至死亡,。所以，在當(dāng)今市場信心不足且預(yù)期下行的情況下,，只有設(shè)法恢復(fù)和提升購房者的市場信心和下場意愿,，要有賣又有買，才能恢復(fù)市場交易活躍度,，這樣才可言市場回暖和行業(yè)可能的恢復(fù),。不然的話,，只救企業(yè)端而不救需求端，就又只會(huì)形成政策空轉(zhuǎn),、資源浪費(fèi)以及涉房金融風(fēng)險(xiǎn)的再度上升,，企業(yè)又會(huì)很快陷入困境而活不下去了，行業(yè)企業(yè)依然難以恢復(fù),。
因此,，為恢復(fù)市場信心和交投活躍度，是時(shí)候在政策層給予市場端和企業(yè)端同樣的重視程度了,，也只有讓市場端和企業(yè)端兩個(gè)輪子同時(shí)同步轉(zhuǎn)動(dòng)起來,，才能真正實(shí)現(xiàn)市場回暖和行業(yè)復(fù)蘇。而且,，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、財(cái)富創(chuàng)造與國家、政府,、居民,、市場的關(guān)系來看，只有發(fā)達(dá)和繁榮的市場交易才是財(cái)富創(chuàng)造的源泉與發(fā)動(dòng)機(jī),，才是財(cái)富增長的核心驅(qū)動(dòng)力,，而賦予市場順暢和低成本交易的制度環(huán)境正是政府存在的使命與宗旨所在。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的第一大支柱行業(yè),，其產(chǎn)業(yè)鏈和就業(yè),、稅收的帶動(dòng)作用是毋庸置疑的，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì),、保增長,、保就業(yè)的當(dāng)今，當(dāng)房地產(chǎn)這把“夜壺”再次被拿出來的時(shí)候,，卻面臨著“尿沒了”（行業(yè)還在,，市場沒了）的窘境之時(shí),，如何動(dòng)用國家和政府的力量與資源來恢復(fù)市場信用和行業(yè)活力,，就成了目前的當(dāng)務(wù)之急。
就目前的情況來看,，既然在企業(yè)端可以啟用國家信用來為企業(yè)實(shí)現(xiàn)外部增信進(jìn)而為房企輸血,，那么啟用國家信用來為居民增信，恢復(fù)和提升市場端的入場信心,，進(jìn)而恢復(fù)市場信心和推動(dòng)行業(yè)回暖,，自然也就順理成章了。否則,，即使出臺(tái)再多的政策,，給企業(yè)端輸血再多，如果市場端一直不恢復(fù)，市場交易繼續(xù)萎縮和下行的話,，市場回暖和行業(yè)復(fù)蘇也就只能是鏡花水月,，所有的救市政策也就只能淪為政策空轉(zhuǎn)，同時(shí)又再次徒增涉房金融風(fēng)險(xiǎn)了,。這一方面,，美國的“兩房”經(jīng)驗(yàn)為我們提供了很好的探索與借鑒，而正是美國政府創(chuàng)設(shè)的“房地美”,、“房利美”以給購房者提供外部增信的方式推動(dòng)了美國樓市和房地產(chǎn)行業(yè),、房地產(chǎn)金融業(yè)的長期繁榮與發(fā)展。
因此,，政策層完全可以借鑒此次國家隊(duì)出面為民營房企提供外部增信的方式,，同樣由國家隊(duì)出面，創(chuàng)設(shè)信用增級(jí)工具提供給購房者,，以提升購房者入市的積極性和獲取按揭貸款的能力,，在幫助更多的居民實(shí)現(xiàn)剛改愿望，提升居住品質(zhì)和生活質(zhì)量的同時(shí),，也推動(dòng)市場交易的恢復(fù)和行業(yè)復(fù)蘇,，另外也為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和資本市場發(fā)展提供新的契機(jī)。比如中國證券金融股份有限公司可聯(lián)合多家國有券商,、AMC,、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，創(chuàng)設(shè)針對買房者個(gè)人的CDS,、CRMV證券,，以較小的投入借助市場化與證券化、遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)兜底機(jī)制來推動(dòng)市場信心的恢復(fù),，進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)信心的恢復(fù),。
彌補(bǔ)市場失靈，正是政府在市場經(jīng)濟(jì)制度下最重要的職能定位之一,，這也是2008年金融危機(jī)之中美國政府親自下場拯救花旗銀行,、通用汽車的市場倫理和法理基礎(chǔ)。而以國家信用來恢復(fù)當(dāng)前中國樓市信心,，挽救中國房地產(chǎn)行業(yè)的信心危機(jī),，既是基于對于市場經(jīng)濟(jì)理念和市場機(jī)制真正理解之下的必然選擇，也是維護(hù)中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度順暢運(yùn)行和國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的必然要求,，更是擁有制度優(yōu)勢的中國能夠創(chuàng)造出遠(yuǎn)勝于其他市場經(jīng)濟(jì)國家工具箱的應(yīng)然之舉,。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮的實(shí)質(zhì)，就是交易頻次和規(guī)模不斷提升所引發(fā)的財(cái)富總量可持續(xù)增長之下居民生活水平和文明程度的持續(xù)進(jìn)步與提升,。通過給居民提供必要的信用增級(jí),，讓居民恢復(fù)入市信心和能力,，讓市場活躍起來，才是促進(jìn)樓市回暖和行業(yè)復(fù)蘇,，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、科技創(chuàng)新和財(cái)富增長的基本邏輯，也是國家與政府之所以存在的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋,。 （財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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