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REITs作為商用物業(yè)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)物,，其核心功能在于提升商用物業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性。因?yàn)樯逃梦飿I(yè)一般而言單體產(chǎn)權(quán)面積或單位可分割面積較大,，推高了交易總價(jià),，自然就導(dǎo)致商用物業(yè)的交易呈現(xiàn)出“高值、低頻”特征,，較低的資產(chǎn)流動(dòng)性必然提升了商用物業(yè)的投資難度,。而REITs以標(biāo)準(zhǔn)化、憑證化,、等額化的方式將商用物業(yè)的權(quán)益進(jìn)行了證券化拆分,，使得商用物業(yè)投資可以變具體的物業(yè)標(biāo)的為證券化的權(quán)益性憑證,，自然也就大大降低了商用物業(yè)資產(chǎn)的交易難度，資產(chǎn)流動(dòng)性的提升必然會(huì)促進(jìn)商用物業(yè)的投資,。

正因?yàn)镽EITs的主要收入來(lái)源是底層資產(chǎn)的租金,，而出表型的REITs還能獲得底層資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)，自然造就了REITs相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較高的投資安全性,，以及獲取跨周期資產(chǎn)差價(jià)收益的可能性,。因此自從REITs產(chǎn)品開(kāi)始推出，就受到了偏好穩(wěn)定收益的養(yǎng)老基金,、退休基金,、大學(xué)基金等投資機(jī)構(gòu)的青睞，并成為平衡專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)收益與風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)性資產(chǎn)配置,，這也正是REITs作為投資品的基本魅力所在,。同樣，REITs也成為商用物業(yè)投融資的最重要工具之一,。

REITs的現(xiàn)金流主要來(lái)自于租金,，而商用物業(yè)租約的相對(duì)長(zhǎng)期性使得租金具有較強(qiáng)的抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)能力，并具備一定的成長(zhǎng)性,。加上市場(chǎng)化條件下的REITs收益率是高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的,，且REITs的絕大部分現(xiàn)金流是必須向投資人分配的，因此對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好較低而又追求相對(duì)較高收益的人,，REITs就成了再合適不過(guò)的投資品種了,。

再加上REITs通常由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)操作，底層資產(chǎn)會(huì)委托專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng),，而法規(guī)保護(hù),、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)約束會(huì)導(dǎo)致這些專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)較好的職業(yè)操守，從而保證了REITs作為投資品的安全性,。而職業(yè)化管理機(jī)構(gòu)往往還會(huì)運(yùn)用成本較低的銀行借貸來(lái)加杠桿,，在具有天然擴(kuò)張傾向的現(xiàn)代貨幣制度下獲取被財(cái)務(wù)杠桿放大的收益的同時(shí)，還可獲取隱形通脹所帶來(lái)的好處,。另外,，REITs對(duì)底層資產(chǎn)的持有期限通常是跨越行業(yè)周期的，獲得資產(chǎn)的周期性差價(jià)自然也就成了出表型REITs的另一個(gè)主要獲利途徑,，這也讓此類(lèi)REITs的收益多了一條重要途徑,。

就REITs底層資產(chǎn)的原始權(quán)益人而言，REITs也是較好的融資工具,。這是一方面因?yàn)槠渚哂休^高的靈活性,，原始權(quán)益人可以在持有資產(chǎn)而不出表的情況下依靠底層資產(chǎn)的信用，或者進(jìn)行補(bǔ)充增信后實(shí)現(xiàn)期限較長(zhǎng),、利率較低的偏債性融資,，也可以進(jìn)行資產(chǎn)出表性的股性融資,；另一方面，還因?yàn)樵紮?quán)益人無(wú)論資產(chǎn)是否出表,，都可以繼續(xù)承擔(dān)底層資產(chǎn)管理人并獲得管理費(fèi)收益,。

通過(guò)REITs獲得的融資，一般由于期限較長(zhǎng)而流動(dòng)性壓力較低,，而以出表型REITs獲得的融資則完全成為原始權(quán)益人的自有資金,。作為自有資金，則融資人在完全擺脫流動(dòng)性壓力而可將所得資金用于資本金投資的同時(shí),，還可運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)倍數(shù)擴(kuò)大融資規(guī)模并降低綜合融資成本。而后者正是REITs融資相比較于與商用物業(yè)抵押貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資的突出優(yōu)勢(shì)所在,，這也是REITs受到進(jìn)取性較強(qiáng)的商用物業(yè)原始權(quán)益人所歡迎的重要原因,。

對(duì)于投資者而言，投資REITs解決了直接投資商用物業(yè)門(mén)檻過(guò)高和流動(dòng)性太差的問(wèn)題,，在擴(kuò)大商用物業(yè)投資基礎(chǔ)和提升其可投資性的同時(shí),，因?yàn)镽EITs的收益相對(duì)穩(wěn)定、強(qiáng)制分紅派息和安全性較高以及抗波動(dòng)性較強(qiáng)的特點(diǎn),，自然也就受到風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的投資者的歡迎,，也成為專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)配置的“壓艙石”。由此一來(lái),，在預(yù)期下行和逆周期調(diào)節(jié)的宏觀政策傾向于流動(dòng)性擴(kuò)張的情況下,，固定收益類(lèi)投資品收益率會(huì)明顯下降，而股票投資風(fēng)險(xiǎn)也呈明顯加大之勢(shì),，REITs的投資價(jià)值從基本邏輯上而言自然而然就凸顯出來(lái),。

那么，目前是投資REITs的好時(shí)機(jī)嗎,？普通投資者如何投資REITs呢,？

目前國(guó)內(nèi)尚未開(kāi)放公募REITs，只是在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域進(jìn)行公募REITs試點(diǎn)而已,，所以國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)尚未有典型的商用物業(yè)公募REITs發(fā)行與交易,。目前在交易所掛牌交易的類(lèi)REITs產(chǎn)品，一般都屬于對(duì)投資人有準(zhǔn)入要求的小公募類(lèi)產(chǎn)品,，并且多以資管計(jì)劃,、ABS等形式出現(xiàn)。就已進(jìn)入試點(diǎn)階段的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)公募REITs而言,，因?yàn)槠涞讓淤Y產(chǎn)相對(duì)單一和集中,，容易受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，而且與行業(yè)政策高度關(guān)聯(lián),，必然導(dǎo)致其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高且流動(dòng)性較差,，未必適合風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的普通投資者,。

目前涉及商用物業(yè)的公募REITs試點(diǎn)中，僅僅包括了工業(yè)廠房,、倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施以及工業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)業(yè)務(wù),。而以此類(lèi)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，同樣具有上述基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs產(chǎn)品的缺點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn),。目前,，更適合普通投資者的零售、酒店,、公寓,、辦公類(lèi)物業(yè)暫未納入公募REITs試點(diǎn)，所以導(dǎo)致以這類(lèi)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的REITs和類(lèi)REITs產(chǎn)品,，被迫多以海外架構(gòu)在境外發(fā)行和交易,，所以投資者需要有跨境投資的能力和渠道才能投資這類(lèi)產(chǎn)品。

另外,，國(guó)內(nèi)特有的住宅開(kāi)發(fā)強(qiáng)制性配建商用物業(yè)的城建管理制度體系,，讓國(guó)內(nèi)的商用物業(yè)出現(xiàn)了明顯的供過(guò)于求和租售比過(guò)高的問(wèn)題。而金融業(yè)在較強(qiáng)管制之下的高成本,，又推高了商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本,，讓商用物業(yè)的平均收益率不但通常無(wú)法覆蓋無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率這一REITs成立的前提條件，甚至往往連運(yùn)維成本也無(wú)法覆蓋,。再者,，REITs領(lǐng)域國(guó)際通行的避免雙重稅收的政策在國(guó)內(nèi)也尚未落地，讓商用物業(yè)本來(lái)就捉襟見(jiàn)肘的收益率更是雪上加霜,。因此,，“雷聲大雨點(diǎn)小”，“只聽(tīng)樓梯響,，不見(jiàn)人下來(lái)”也就成了國(guó)內(nèi)REITs領(lǐng)域的慘淡現(xiàn)實(shí),，普通投資者尚需耐心等待。

國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)REITs的發(fā)展與成熟,，還有待于商用物業(yè)估值與定價(jià)體系的重構(gòu),，而這一重構(gòu)的前提是城建管理制度體系的根本性調(diào)整與金融領(lǐng)域的真正市場(chǎng)化，而避免雙重稅收政策的落地也是REITs成長(zhǎng)的必要條件,。否則,，真正的REITs很難落地，而能夠落地實(shí)施的,，都是假以REITs之名的各類(lèi)變相融資手段而已,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)研究生院特聘導(dǎo)師

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編輯：劉蘭香