萬達(dá)“拿下”北京兩核心商業(yè)項目,，憑什么,？
近日，萬達(dá)商管以輕資產(chǎn)模式接管位于北京朝陽區(qū)的藍(lán)色港灣和位于海淀區(qū)五棵松的卓展購物中心,，引發(fā)業(yè)內(nèi)對其“江湖救急”的猜測。其實萬達(dá)向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，此次作為北京西部地標(biāo)和問題項目的卓展,，與商業(yè)標(biāo)桿藍(lán)色港灣一起將運營權(quán)托付萬達(dá)商管，加上之前萬達(dá)與建業(yè)和鑫苑的整體性合作,，勢必對于未來頭部房企和頭部商業(yè)地產(chǎn)項目與萬達(dá)的合作發(fā)展將會發(fā)揮積極的示范效應(yīng),，成為萬達(dá)輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略加速發(fā)展的重要契機。
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近日,，萬達(dá)商管以輕資產(chǎn)模式接管位于北京朝陽區(qū)的藍(lán)色港灣和位于海淀區(qū)五棵松的卓展購物中心,，再次引發(fā)了業(yè)界對于萬達(dá)商管，乃至行業(yè)格局變動的關(guān)注,。作為“商界一哥”,，萬達(dá)的任何動作都難免成為行業(yè)的焦點，而此次萬達(dá)接管藍(lán)色港灣與卓展的運營管理,，因為這兩個項目都是所在區(qū)域的地標(biāo)性項目而更受關(guān)注,，尤其是與SKP、三里屯太古里,、華貿(mào)并稱為朝陽商業(yè)“四大名旦”且運營得還不錯的藍(lán)色港灣被萬達(dá)商管納入管理名單而引發(fā)熱議,。
其實萬達(dá)向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，而且目前向港交所提交上市申請的珠海萬達(dá)也是以輕資產(chǎn)模式展示給資本市場的,。輕資產(chǎn)模式以更好的現(xiàn)金流,、更高的ROE和更高的發(fā)展速度，更容易獲得資本市場的認(rèn)同，這也是萬達(dá)此番放棄原有的重資產(chǎn)模式并完成轉(zhuǎn)型之后準(zhǔn)備重新登陸港交所的基本邏輯,。不過,，輕資產(chǎn)模式的成功需要強大的品牌號召力和招商運營能力作為基礎(chǔ)，這正源于萬達(dá)之前多年重資產(chǎn)發(fā)展模式的資源和經(jīng)驗沉淀與積累,，并非人人都能玩得動的,。另外，目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍供過于求和資產(chǎn)的低效運行市場狀態(tài),，也為萬達(dá)以輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件和歷史機遇,。
筆者之前反復(fù)強調(diào)過，沒有資源整合能力的輕資產(chǎn)玩法都是耍流氓,，因為商業(yè)管理中無論商業(yè)規(guī)劃,、品牌招商還是運營管理無不需要以行業(yè)資源的整合能力為基礎(chǔ)。而萬達(dá)之前多年的重資產(chǎn)經(jīng)營模式下所積累的行業(yè)資源,，正是萬達(dá)對任何一個項目都可以作到滿鋪開業(yè)與實現(xiàn)“一個萬達(dá)廣場,，就是一個城市中心”的前提條件。
中國城建制度體系中特有的住宅開發(fā)強制配建商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃管理辦法,，讓市場中出現(xiàn)了大量的超前建設(shè)和超前入市,，賣不掉也做不好，因而被開發(fā)商通常稱為被動持有的商業(yè)地產(chǎn),。這些低效運行的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn),，往往成為開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表上吞噬現(xiàn)金流的“吞金獸”而亟需激活。而為避免重蹈被動持有低效商業(yè)地產(chǎn)的覆轍,，與擁有強大商業(yè)資源的運營商合作,，提前介入項目規(guī)劃并委托招商和運營，就勢必成為開發(fā)商和投資人解決配建商業(yè)和新發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目的題中應(yīng)有之義,。這正是萬達(dá)輕資產(chǎn)模式生存與發(fā)展的市場基礎(chǔ)。
另外,，城市化的快速推進(jìn)也讓一些城市板塊需要實現(xiàn)向商業(yè)功能的轉(zhuǎn)換,，這一轉(zhuǎn)換過程自然離不開專業(yè)的商業(yè)管理機構(gòu)提供從規(guī)劃咨詢、開發(fā)建設(shè)到招商運營的服務(wù)支持,。而一些老舊的商業(yè)街區(qū)也亟待提升與優(yōu)化以維持商業(yè)活力和煥發(fā)新的商業(yè)魅力,，就必然需要更強的商業(yè)資源來激活、加持和賦能,。這些存量商業(yè)地產(chǎn)市場,，自然也成為萬達(dá)輕資產(chǎn)模式發(fā)展的重要領(lǐng)域。
從近年萬達(dá)以輕資產(chǎn)模式拓展的情況來看,，存量商業(yè)項目已然成為萬達(dá)商管發(fā)展的重要市場,。萬達(dá)商管與華南城在深圳龍崗的合作，就是一個根據(jù)城市發(fā)展的區(qū)位功能轉(zhuǎn)換需要，而將原低效式微走向沒落的工業(yè)原料批發(fā)市場改造和轉(zhuǎn)換為購物中心,，進(jìn)而煥發(fā)項目活力的經(jīng)典案例,。而北京雙橋萬達(dá)，更是萬達(dá)商管盤活經(jīng)營不善的商業(yè)地產(chǎn)項目的又一代表性案例,。日前萬達(dá)商管與建業(yè)集團(tuán),、鑫苑集團(tuán)達(dá)成的整體性戰(zhàn)略合作，更是將盤活開發(fā)商原有的低效存量商業(yè)地產(chǎn)和在新建商業(yè)地產(chǎn)項目輸出管理相結(jié)合的輕資產(chǎn)化發(fā)展的標(biāo)志性事件,?！?/p>
藍(lán)色港灣作為北京乃至全國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的地標(biāo)性項目已開業(yè)14年，憑借其獨一無二的自然景觀,、充滿藝術(shù)氣質(zhì)的歐式小鎮(zhèn)建筑和以燈光節(jié)為代表的文化IP展現(xiàn)了標(biāo)桿性影響力,。而位于北京西四環(huán)與長安街沿線交會處的五棵松卓展購物中心，商業(yè)面積達(dá)34萬余平方米,，自2009年正式開業(yè)后在日新月異的商業(yè)環(huán)境中一直沒有太大起色,，長成了一棵帶病的“小老樹”，并在近年多次更換運營團(tuán)隊甚至整體易主,，和與其一街之隔卻十分火爆的華熙LIVE形成了強烈的對比,。此次作為北京西部地標(biāo)和問題項目的卓展，與商業(yè)標(biāo)桿藍(lán)色港灣一起將運營權(quán)托付萬達(dá)商管,，加上之前萬達(dá)與建業(yè)和鑫苑的整體性合作,，勢必對于未來頭部房企和頭部商業(yè)地產(chǎn)項目與萬達(dá)的合作發(fā)展將會發(fā)揮積極的示范效應(yīng)，成為萬達(dá)輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略加速發(fā)展的重要契機,。
至于有關(guān)媒體質(zhì)疑萬達(dá)商管簽約藍(lán)色港灣和卓展為“江湖救急”的問題,，也就是萬達(dá)商管遞交上市申請前與戰(zhàn)略投資人簽署的業(yè)績對賭指標(biāo)未能按照約定的時間點完成之事，這其實本來就不成其為一個問題,。2020年以來持續(xù)不斷的疫情和各地政府的封控,、管控措施本來就是明擺著的不可抗力，而且后續(xù)的業(yè)績承諾也是以成功上市為前提的,。
另外有關(guān)媒體認(rèn)為萬達(dá)商管截至2021年6月30日的凈負(fù)債27.72億元,、資產(chǎn)負(fù)債率80.4%偏高的問題，實際上也是是出于對企業(yè)運行和資本市場的不夠了解所致,。處于高速發(fā)展階段的企業(yè),，為實現(xiàn)快速發(fā)展而維持較高的負(fù)債率并不一定是壞事，而這也正是為增強資本實力和優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu),、支持企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展而上市融資的原因所在,。反過來看，一個負(fù)債率很低,，而又缺乏發(fā)展前景與發(fā)展的能力的企業(yè)卻要去上市融資,，那才是一件不合資本市場常識邏輯的事情,。更何況從2021年2月起就全面轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式的萬達(dá)商管，企業(yè)現(xiàn)金流的進(jìn)一步優(yōu)化更是必然的趨勢,，這才是企業(yè)財務(wù)穩(wěn)健的核心,。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長,、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家,、中國社會科學(xué)院大學(xué)研究生院特聘導(dǎo)師
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編輯：劉蘭香
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