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以恒大目前的狀況,，和媒體報道恒大在海南的8宗地塊由于逾期未動工而被政府無償收回的消息,，無不證明了當前中國內(nèi)地房地產(chǎn)體系與行業(yè)現(xiàn)狀，實際上是一場合成謬誤,。

中國內(nèi)地的改革開放,，是從農(nóng)村自發(fā)開展的土地承包活動來激發(fā)體制活力開始，以各地在一定范圍內(nèi)的試錯式改革,，也就是“摸著石頭過河”來不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)和加以改善,、推廣來進行的，事實也證明了這場前無古人的漸進式改革是成功的,。而作為中國內(nèi)地改革開放排頭兵的房地產(chǎn)行業(yè),，卻有一個近在身邊的老師和典范可以模仿，那就是在深圳開始的完全模仿香港的土地有償出讓制度,。對于香港土地與城建制度的模仿和學(xué)習(xí),，從深圳伊始就深刻地影響了中國城市發(fā)展與房地產(chǎn)制度進程，讓房地產(chǎn)逐漸發(fā)展為內(nèi)地曾經(jīng)市場化程度最高地行業(yè)之一,，并成功孕育出土地財政這個支持城市建設(shè)與發(fā)展的利器,，在工業(yè)化與城市化以及融入世界經(jīng)濟大循環(huán)地程中有力助推了中國經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展。

之前以地方為主導(dǎo)的房地產(chǎn)體系在向香港房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)習(xí)的過程中,，只是出于解決眼前問題的務(wù)實性短視,，造成了選擇性地學(xué)習(xí)，并創(chuàng)新了土地出讓,、按揭,、預(yù)售等以加快建設(shè)來解決住房供需矛盾、籌集市政建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展資金的經(jīng)驗,，創(chuàng)造出世界有史以來最大規(guī)模的土地財政和房地產(chǎn)市場,、進入《財富》世界500強最多的大型房地產(chǎn)開發(fā)商。

但在這一選擇性學(xué)習(xí)中,，各地政府卻忘記了香港住房保障的70%是依靠政府公屋而非市場解決的,，在將國民住房保障全面推向市場的同時，又沒有全面模仿香港高地價,、高房價,、高密度和依靠公共交通的集約化城市形態(tài)，而是學(xué)習(xí)北美汽車文化建設(shè)了不少的大廣場,、寬馬路與城市快速路和立交橋,，讓中國城市形態(tài)變得不倫不類。

相對于發(fā)展產(chǎn)業(yè)獲取稅收這個得到政府收入的硬功夫和“慢火燉”而言,，賣地換錢為核心的土地財政自然要容易和快速得多,。

而在土地財政驅(qū)使與長期超經(jīng)濟發(fā)行的貨幣政策下無限推高的地價與房價，不但成為國民經(jīng)濟運行的巨大成本與負擔(dān),，還聚集和累積成為涉房風(fēng)險這一黑天鵝和灰犀牛,，另外也重構(gòu)了資本與勞動關(guān)系，導(dǎo)致了年輕人放棄奮斗的“躺平”思潮泛濫,，并在很大程度上引發(fā)了人口再生產(chǎn)的難題,。在國際經(jīng)貿(mào)關(guān)系發(fā)生變化而無法通過對外貿(mào)易將房地產(chǎn)的成本效應(yīng)向外轉(zhuǎn)嫁的情況下，內(nèi)循環(huán)模式下的涉房風(fēng)險迫使行業(yè)調(diào)控,、“房住不炒”成了必然和長期的政策選擇,。

而在內(nèi)地特有的行業(yè)環(huán)境之下，房地產(chǎn)行業(yè)形成了以高負債和高杠桿推動的高周轉(zhuǎn)模式,，并以此來推動規(guī)模優(yōu)勢對于資源的爭奪與優(yōu)化能力,。這一模式之下必然就孕育了企業(yè)的高負債和高風(fēng)險，在遭遇銷售端與資金端雙重嚴控之下,，自然也就引發(fā)了流動緊張并觸發(fā)了以恒大為代表的不少民營百強房企的暴雷問題,。

其實，在高周轉(zhuǎn)模式和房企出現(xiàn)流動性壓力的情況下,，各地政府為了防止出現(xiàn)項目爛尾而自掃門前雪所采取的強化預(yù)售資金監(jiān)管措施,，更是阻止了這些涉險企業(yè)內(nèi)部的資金高效流轉(zhuǎn)，成為這些房企暴雷的“催命符”,，而公開市場的違約以及理財資金的違約只不過是導(dǎo)火索而已,。

這在很大程度上又一次印證了過往的由地方政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)作為漸進式、試錯式改革中各地政策不同步,、不一致,，缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)和前瞻性所造成的政策合成謬誤的嚴重性。這也是近期發(fā)布的中央經(jīng)濟工作會議公報提出需要重視政策協(xié)調(diào)性的背景之一,。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和行業(yè)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)已正在向中央政府轉(zhuǎn)移,，但是在被過度推高的房價地價及其所孕育與引發(fā)的多重風(fēng)險和行業(yè)強力調(diào)控之下,，在房地產(chǎn)市場和行業(yè)已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變的情況下，目前土地財政走向式微已端倪屢現(xiàn),。而各地政府財政供養(yǎng)人員地方津貼的大幅下降和取消,、第三批土地集中出讓條件的大大放寬都是對此的一個側(cè)證。雖然這與經(jīng)濟下行和抗疫導(dǎo)致的增支減收因素增多有關(guān),，但是土地財政的式微也是不可忽視的因素,。

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域囤地普遍的情況下，此次?？谑姓畬τ诤愦笥馄谖磩庸さ?塊宗地?zé)o償收回,，雖然其選擇性執(zhí)法的嫌疑不能回避，但在恒大危機爆發(fā)后廣東省政府已經(jīng)派駐工作組,、涉及恒大訴訟案件統(tǒng)一移送廣州市中院指定管轄的情況下,，海口市政府的這一行動不能不說又是一次地方政府“各人自掃門前雪,，哪管他人瓦上霜”的各顧各的“先下手為強”了,。而窘迫的財政狀況恐怕也是無償收回這8塊宗地主要動機之一，因為已經(jīng)大大升值的這些地塊確實可以重新賣出一大筆錢的,。

本來,，恒大名下逾期未動工的土地經(jīng)過這么多年的囤地已升值了不少，依靠這些資產(chǎn)的自然溢價和龐大的在建工程存量也未必沒有機會覆蓋恒大的債務(wù),。但?？谑姓认率譃閺姷膶τ诤愦笃煜掠馄谖磩庸ぷ诘氐臒o償回收行動，除了已然割去已陷入困境的恒大身上的一大塊肥肉之外,，如果引發(fā)其他地方政府的迅速跟進與模仿,，那么恒大的徹底倒下也就是分分鐘的事情了。不過,，反過來說,，誰讓恒大把自己玩成了這么個爛攤子而給了海口市政府以無償收回這8塊宗地的理由呢,？

如果?？谑姓疅o償收回恒大8塊宗地這致命的一擊及各地政府的快速跟進，讓恒大的底層資產(chǎn)很快喪失殆盡進而加速斃命,，說明以地方政府或者部門為主導(dǎo)的行業(yè)政策合成謬誤確實到了不改不行的時候了,。（財富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家

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編輯：劉蘭香