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REITs是有別于股票、債券的第三大類(lèi)資產(chǎn),。它是對(duì)特定固定資產(chǎn)未來(lái)收益的證券化,，風(fēng)險(xiǎn)介于債券與股票之間，是資產(chǎn)配置中分散投資的重要資產(chǎn)類(lèi)別之一,，在海外這種資產(chǎn)的運(yùn)作也比較成熟,。由于REITs基金的底層是固定資產(chǎn)的長(zhǎng)期收益權(quán)，它的投資周期非常長(zhǎng),，投資的形式主要是發(fā)行人向機(jī)構(gòu)投資者戰(zhàn)略配售,，只有少比例份額向公眾發(fā)售。國(guó)內(nèi)REITs基金類(lèi)似于封閉式基金,，所有投資者只能在發(fā)行期購(gòu)買(mǎi),，成立后不再開(kāi)放申購(gòu)贖回，份額持有人要么持有到期,，要么通過(guò)將場(chǎng)外份額轉(zhuǎn)托管到場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行交易,，而且機(jī)構(gòu)投資者獲配的份額都有明確的限售鎖定期，不是基金上市后立刻可以賣(mài)掉,。

國(guó)內(nèi)公募REITs試水半年來(lái),，第一批基金上市后總體表現(xiàn)為溢價(jià)，9只產(chǎn)品平均漲幅超過(guò)15%,，而第二批目前只有2只,，所以媒體敢于預(yù)測(cè)一日售罄無(wú)懸念。其實(shí)這類(lèi)產(chǎn)品主要是機(jī)構(gòu)投資者,，尤其是管理資金久期較長(zhǎng)的機(jī)構(gòu)用來(lái)做配置的,，參與戰(zhàn)略配售的主要是私募基金、證券公司、資產(chǎn)管理產(chǎn)品,、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者,、保險(xiǎn)公司、信托計(jì)劃,。仔細(xì)分析這類(lèi)產(chǎn)品的招募說(shuō)明和合同,，不難發(fā)現(xiàn)，個(gè)人投資者如果真想配置,，也最好是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)上述機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn),。無(wú)論是投資期限，還是對(duì)底層項(xiàng)目的篩選盡調(diào),，個(gè)人投資者都很難駕馭,。

期限和流動(dòng)性上，隨手翻一翻基金合同就知道這類(lèi)產(chǎn)品期限有多長(zhǎng)了,，比如華安張江光大REIT存續(xù)期20年算短的,，中金普洛斯REIT存續(xù)期50年算中等，平安廣交投廣河高速REIT存續(xù)期為99年......機(jī)構(gòu)投資者可以通過(guò)自身不同產(chǎn)品和資金久期來(lái)匹配和滾動(dòng)投資,，而個(gè)人投資者大概率是不可能持有到期的,。如果個(gè)人投資者奔著上市后的折溢價(jià)買(mǎi)賣(mài)去，倒又無(wú)須在發(fā)售時(shí)盲目搶購(gòu)了,。

項(xiàng)目甄別上,，發(fā)售時(shí)的篩選項(xiàng)目與上市后的買(mǎi)賣(mài)決策，都取決于對(duì)底層項(xiàng)目的盡調(diào)和研究能力,，要判別不同地理位置,，不同性質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，現(xiàn)金流穩(wěn)定性和未來(lái)成長(zhǎng)性等,，這些對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)都超綱了,。

所以公募REITs只留少部分份額向公眾投資人發(fā)售也是考量過(guò)的。當(dāng)然對(duì)于有能力有興趣參與的個(gè)人投資者,，這類(lèi)產(chǎn)品發(fā)行設(shè)置的場(chǎng)內(nèi)外認(rèn)購(gòu)的門(mén)檻還是很友好的,，1000元起，就能配置一筆另類(lèi)資產(chǎn),，也算是金融工具普惠創(chuàng)新的一份力作了,。畢竟前述機(jī)構(gòu)投資者諸如信托、資管計(jì)劃等面向的高凈值客戶(hù),。投資者可以結(jié)合自身的資金量,、研究能力、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等因素,，正確認(rèn)識(shí)標(biāo)的特點(diǎn),，量力而行,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者陳燕為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，與財(cái)富管理時(shí)代共同進(jìn)化的研究員

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編輯：劉蘭香