房地產(chǎn)“制造業(yè)化”才剛剛開(kāi)始
從恒大、花樣年到當(dāng)代置業(yè),、佳兆業(yè)，房企爆雷接二連三,，而且有繼續(xù)蔓延之勢(shì),。與此同時(shí),，截至10月底,，除去寧波和鄭州之外的20個(gè)土地集中出讓試點(diǎn)城市的第二批土拍已結(jié)束,，流拍和零溢價(jià)宗地占比達(dá)到52%，而地方國(guó)企,、央企憑借穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況成為拿地主力,，民營(yíng)房企則以更加注重“降杠桿,、降負(fù)債,、保衛(wèi)現(xiàn)金流”實(shí)現(xiàn)活下去而非踴躍拿地為要?jiǎng)?wù)。臨近年末,，土地市場(chǎng)供應(yīng)行至最后一輪,，剛剛發(fā)布的第三輪集中供地門檻出現(xiàn)了較為明顯的降低,，但從已經(jīng)完成了第三輪土拍的無(wú)錫來(lái)看，表現(xiàn)冷清依舊,。
這個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn),，標(biāo)志著以土地財(cái)政為核心的現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生根本性的改變。
此輪從銷售端到資金端的雙重強(qiáng)力調(diào)控,，無(wú)疑是這一轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)折點(diǎn),，調(diào)控之下排隊(duì)暴雷的房企實(shí)際上正在上演一個(gè)市場(chǎng)出清和秩序、格局重整的過(guò)程,。從獲取土地紅利,、金融紅利到類制造業(yè)的轉(zhuǎn)變已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)，未來(lái)的行業(yè)格局將會(huì)是以產(chǎn)品和服務(wù)為核心的少數(shù)寡頭企業(yè)和區(qū)域性龍頭企業(yè)構(gòu)成的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),，而企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)也將會(huì)向產(chǎn)業(yè)鏈后部轉(zhuǎn)移,。目前行業(yè)只是走過(guò)了第一階段的初級(jí)制造業(yè)階段，而精細(xì)化的精益制造也才剛剛開(kāi)始,。
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天氣由秋入冬，不斷排隊(duì)暴雷的房企也昭示著行業(yè)的寒意,，就連一向財(cái)務(wù)穩(wěn)健,、聲稱不著急讓物業(yè)公司上市的萬(wàn)科11月5日也決定分拆萬(wàn)物云上市了，其備戰(zhàn)寒冬的考慮還是不能排除的,。而房地產(chǎn)表象之下的土地財(cái)政實(shí)際上壓力更大,。因此，在去杠桿,、化解涉房風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)政增支減收因素造成土地財(cái)政壓力之下,，監(jiān)管部門與行業(yè)基本上達(dá)成了“救行業(yè)不救企業(yè)”的共識(shí)，涉房貸款近期也在銀保監(jiān)會(huì)與央行表態(tài)下出現(xiàn)了放松跡象,。
從目前市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看,，這一放松更多的表現(xiàn)在需求端的按揭貸款，而非供給端的開(kāi)發(fā)貸款,。下一步是否會(huì)適度放松供給端的開(kāi)發(fā)貸尚不得知,，而且涉房貸款的適度放松還有一個(gè)市場(chǎng)傳導(dǎo)的過(guò)程，未來(lái)誰(shuí)得益誰(shuí)受損同樣也尚不得知,。不過(guò),，失去了“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的樓市，確實(shí)已經(jīng)迎來(lái)了“大地微微暖氣吹”的回暖氣息,。
但是,，就像人生無(wú)法第二次踏進(jìn)同一條河流一樣，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)的基本面已徹底改變,，即使各項(xiàng)調(diào)控措施再度放松,，房地產(chǎn)金融全面回暖,，房地產(chǎn)行業(yè)和房企也無(wú)法再度回到過(guò)去的時(shí)光了。
中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)誕生于以市場(chǎng)化方式替代國(guó)民住房保障不足的改革開(kāi)放之初,，長(zhǎng)期的賣方市場(chǎng)所造成的行業(yè)高毛利,，吸引了眾多市場(chǎng)參與者，并催生了以高杠桿,、高負(fù)債所推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)模式之下政府,、企業(yè)與資本的“分肥”模式。在長(zhǎng)期賣方單邊市場(chǎng)之下借助金融工具所驅(qū)動(dòng)的高周轉(zhuǎn),，類似于嗑藥帶來(lái)的行業(yè)早熟,。這種早熟帶來(lái)的繁榮假象或者說(shuō)幻象，導(dǎo)致了政府以有形之手的土地財(cái)政對(duì)于行業(yè)與市場(chǎng)的過(guò)度索取,，以及政府,、開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)共謀所不斷推高與累積的涉房風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是,，許家印近期在恒大集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議上爆出恒大5年半（從2016年1月1日至2021年6月30日）高達(dá)5.01萬(wàn)億的開(kāi)支數(shù)據(jù),。其中歸還到期貸款本金22500億元及支付貸款利息3670億元，“借債還錢,、天經(jīng)地義”,，所以除去歸還的到期貸款本金22500億元不算，這些資金方獲得了貸款利息3670億元,，也就是說(shuō)分食了3670億元的好處,；支付土地款9634億元并繳納稅金2216億元，也就是合計(jì)被政府分食了其中的11850億元,；支付工程款與材料款等建安費(fèi)用9736億元,，這屬于等價(jià)交換和勞動(dòng)付出所得，說(shuō)不上分肥,；管理及營(yíng)銷費(fèi)用2381億元,，而員工薪酬就包含在這里，說(shuō)明員工薪酬還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及繳納的稅金多,，而且員工薪酬是另外需要繳納稅金的,。另外據(jù)查恒大過(guò)去十年累積分紅672.83億元，其中2016-2020年累積分紅440.45億元,，按照許家印丁玉梅夫婦占股76.7%的比例計(jì)算,，許老板十年累計(jì)分紅516億元、近五年獲得分紅338.8億（含稅）,。
由此看來(lái),，恒大這五年半的總體支出里，最大的分肥者是政府，獲益總額超過(guò)1萬(wàn)億元,；資金方獲益總額3670億元，占政府方獲益總額11850億元的30.97%,；假設(shè)員工薪酬占管理與營(yíng)銷費(fèi)用的一半,，則員工薪酬總額1190.5億元只占政府獲益總數(shù)的10.05%；股東與實(shí)際控制人分紅440.45億元占政府獲益總額11850億元的3.717%,。
誰(shuí)到底是最大的獲益方自然也就不言而喻了,。
但這些都是過(guò)去式了。在行業(yè)供求關(guān)系整體變化以及行業(yè)增長(zhǎng)觸及新房市場(chǎng)天花板的情況下,，開(kāi)發(fā)商為表,、土地財(cái)政為里的房地產(chǎn)行業(yè)最終也將自己推入了一個(gè)死胡同，從獲取土地紅利,、金融紅利到類制造業(yè)的轉(zhuǎn)變已然成為行業(yè)大勢(shì),。而此輪從銷售端到資金端的雙重強(qiáng)力調(diào)控，更是這一轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)折點(diǎn),，調(diào)控之下排隊(duì)暴雷的房企實(shí)際上也正在上演一個(gè)市場(chǎng)出清和秩序,、格局重整的過(guò)程。未來(lái)的行業(yè)格局將會(huì)是以產(chǎn)品和服務(wù)為核心的少數(shù)寡頭企業(yè)和區(qū)域性龍頭企業(yè)構(gòu)成的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),，而企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)也將會(huì)向產(chǎn)業(yè)鏈的后部轉(zhuǎn)移,。
回顧和總結(jié)中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)，目前也只是走過(guò)了第一階段的初級(jí)制造業(yè)階段,，而精細(xì)化的精益制造也才剛剛開(kāi)始,。前一時(shí)期由于單邊賣方市場(chǎng)造就的對(duì)于產(chǎn)品力的忽視，在很大程度上依靠金融手段推高周轉(zhuǎn)速度和做大企業(yè)規(guī)模的同時(shí),，也斬?cái)嗔撕罄m(xù)的資產(chǎn)升值通道,。而目前行業(yè)進(jìn)入陣痛期，也是行業(yè)真正需要進(jìn)行自我調(diào)整與轉(zhuǎn)型的時(shí)候了,。沒(méi)有夕陽(yáng)行業(yè),，只有夕陽(yáng)企業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)時(shí)了,，而是行業(yè)環(huán)境發(fā)生了質(zhì)變,，房地產(chǎn)行業(yè)需要產(chǎn)業(yè)升級(jí)和進(jìn)入第二階段的精益制造時(shí)代了。
內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入精益制造時(shí)代,，意味著企業(yè)以產(chǎn)品品質(zhì),、品牌、銷量,、成本控制能力和周轉(zhuǎn)速度取勝,，在行業(yè)平均利潤(rùn)率大大下降的情況下，企業(yè)在獲取較低毛利的同時(shí)依靠規(guī)模來(lái)獲取較大的總利潤(rùn)，而此時(shí)行業(yè)與金融的關(guān)系也必然將發(fā)生重構(gòu),。除了繼續(xù)以財(cái)務(wù)杠桿提升企業(yè)周轉(zhuǎn)速度之外,，金融還將體現(xiàn)在依靠房企的整體運(yùn)作能力和資產(chǎn)管理能力來(lái)提升企業(yè)溢價(jià)與資產(chǎn)溢價(jià)上，這一點(diǎn)和第一階段金融在房地產(chǎn)行業(yè)所扮演的角色是完全不同的,。當(dāng)前市場(chǎng)給房企的PE倍數(shù)非常之低,，有越來(lái)越不值錢的趨勢(shì)，但是房地產(chǎn)股估值也呈現(xiàn)出加速分化的現(xiàn)象,，這正是市場(chǎng)基于房企向第二階段的綜合轉(zhuǎn)型能力預(yù)期評(píng)判而給出的估值,。
換而言之，即使涉房金融環(huán)境回暖,，但是行業(yè)的基調(diào)與基本面已經(jīng)改變,，不可能再回到之前市場(chǎng)高速增長(zhǎng)期依靠土地升值和金融紅利就能躺贏的粗制濫造時(shí)代，而是需要盡快實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型并依靠管理提升來(lái)賺取服務(wù)和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),。下一步內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)將向存量增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)變,，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及證券化（以REITs為代表）勢(shì)必會(huì)成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，此時(shí)房企的金融屬性會(huì)更加顯現(xiàn),，且房企與金融的結(jié)合會(huì)更加緊密,，但房企與金融的關(guān)系與第一階段相比會(huì)發(fā)生天翻地覆的變化。
回到本文開(kāi)頭所提到的房地產(chǎn)金融環(huán)境在各項(xiàng)因素的綜合影響與不得不保衛(wèi)的土地財(cái)政壓力之下呈現(xiàn)出逐步回暖之勢(shì),，對(duì)每一家房企來(lái)說(shuō),，企圖以過(guò)往的開(kāi)發(fā)思維與高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式的舊船票,，注定無(wú)法登上已轉(zhuǎn)換航道的房地產(chǎn)行業(yè)新客船,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn),，與財(cái)富中文網(wǎng)無(wú)關(guān)
編輯：劉蘭香
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