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對于所有原來在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)的人而言,，目前他們最關(guān)心的問題可能有兩個。第一,，房地產(chǎn)市場何時才能止跌,？為何救市政策已經(jīng)應(yīng)出盡出，市場卻依舊疲軟，人心依舊恐慌,？第二,，如果說房地產(chǎn)行業(yè)的下半場是城市更新，也看到國家不斷出臺相關(guān)的鼓勵政策,，那么在城市更新領(lǐng)域到底能否賺錢,，到底適合怎樣的玩家進場？

第一個問題,，就我自己當(dāng)下的感覺,，如果一個市場是有效市場，漲漲落落其實是有規(guī)律的,，也就是所謂的周期論,，那么中國的房地產(chǎn)市場目前無論是從橫向比較（和國際同類城市相比），還是從跌幅來看,，應(yīng)該都已經(jīng)調(diào)整到位（所以有經(jīng)濟學(xué)家說現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已無泡沫）,。但中國的房地產(chǎn)市場恰恰不是個完全的市場，尤其受政策和人心影響巨大,，當(dāng)人心高漲時,，就算政策在打壓，房地產(chǎn)的漲勢依然難以遏制,；而當(dāng)人心不穩(wěn)時,，就算政策已經(jīng)完全轉(zhuǎn)向了，市場上仍彌漫著看空的氣氛,。

什么時候或者說什么信號出現(xiàn)可以扭轉(zhuǎn)人們的預(yù)期,？具體時間當(dāng)下我想無人可以給出答案，但從最近的政策方向看（尤其是8月3日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進服務(wù)消費高質(zhì)量發(fā)展的意見》）,，你會發(fā)現(xiàn)高層已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題出在需求側(cè),，開始對以往一些對相關(guān)行業(yè)打壓矯枉過正的做法進行修正，大有休養(yǎng)生息的架勢,，而只有當(dāng)人們不再只想存錢和躺平,，有更多的人開始考慮積極進取，人心才會逆轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)這個承載著中國大部分人財富的大蓄水池才會水漲船高,，平穩(wěn)著陸。

第二個問題是直到昨晚和愿景集團副總裁胡峰的對話結(jié)束,，我才得到一個完整的拼圖,。他認(rèn)為，在最初只針對老舊小區(qū)改造的“勁松模式”時,，收入來源主要來自三大類：經(jīng)營類,、政府類和物業(yè)類，而在經(jīng)過八年的迭代到了做民主村時,，其實已經(jīng)是片區(qū)統(tǒng)籌更新,，他們總結(jié)過自己踩過的坑，才清晰得到答案,。

在他看來,，城市更新主要盈利模式就是四種：運營增效、資產(chǎn)增值,、開發(fā)聯(lián)動和工程分潤,。他們得到的一個血的教訓(xùn)是：公益和市場一定要清晰區(qū)分，該政府主體去做的事情一定不要越界,，市場主體要做的事情就是服務(wù)介入,，可以是“微利可持續(xù)”，但一定要算好資金平衡的賬,，“留改拆增”不要教條的去理解或限制,，只有可運營的空間足夠充分，“政府引導(dǎo)基金+社會資本+專項貸款”的結(jié)構(gòu)性融資到位,，才有可能做到“以點帶面再帶片,，以示范區(qū)的頭羊效應(yīng)激活更大范圍的自主更新”，這樣才是真正的適合社會資本進入的可持續(xù)的城市更新,。

根據(jù)他的啟發(fā),，我們可以看到，針對各自的資本屬性和專業(yè)特長,，進入城市更新這個賽道且可以賺到自己能賺到的錢的玩家包括以下五類：一是想賺工程款的各類建筑公司,，這其實已經(jīng)成為一股洪流，甚至很多設(shè)計院也是在其中分一杯羹的,；二是想通過城市更新拿到配建土地指標(biāo),，然后繼續(xù)做房地產(chǎn)開發(fā)（畢竟是市中心的新增建設(shè)用地）的開發(fā)商們，典型如華潤,、萬科,，其具備非常綜合的運營能力，而如果只會蓋房子的開發(fā)商可拿不到這樣的項目,；三是針對產(chǎn)權(quán)清晰有完整的資產(chǎn)屬性的項目會有諸如高和資本這樣的專業(yè)不動產(chǎn)投資機構(gòu)來投,，隨著REITs的不斷擴容和有意引導(dǎo)，這會變成存量資產(chǎn)盤活的主賽道,；四是具有綜合服務(wù)能力的運營商,，就像愿景集團這樣的玩家，懂得開發(fā)各種收入來源,，可以妥善解決在地各種復(fù)雜關(guān)系,，可以“從指甲縫里摳出錢”，賺的其實是城市更新里細(xì)水長流的小錢，單個看似乎不多,，但只要持之以恒,，形成一定經(jīng)營規(guī)模，其實是更穩(wěn)固的收入,；五是具有開拓性創(chuàng)造能力的策動型產(chǎn)業(yè)招商公司,，典型如盈展、瑞安,、郎園,、東方正火、智慧山等,，他們具有清晰的產(chǎn)業(yè)梳理能力,，有強大的故事創(chuàng)造力，可以打造強大的目的性IP,，形成產(chǎn)業(yè)聚合的同時完成區(qū)域的城市化升級,。

以上就是我對前文所述兩個問題的思考和答案，那些一直在堅持做“難而正確的事”的從業(yè)者,，用他們付出的代價和教訓(xùn)為后來者掃清障礙,，給了我們所有人信心。沿著這條看得見光明的路（雖然一開始是崎嶇小路）,，大家有望走出這令人窒息的漫長的季節(jié),，等來屬于我們自己的氣定神閑之時。（財富中文網(wǎng)）

作者陳方勇為財富中文網(wǎng)專欄作家,，HuanXin創(chuàng)始合伙人,、筑夢師主理人

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編輯：劉蘭香