3000億保障性住房再貸款,，是“恰當(dāng)”的救市起點(diǎn)
如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模相比，三千億元似乎并不充裕,。但這可能是一個(gè)“恰當(dāng)”的起手?jǐn)?shù)字,，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。新的利器已從工具箱中拿出,，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人,，可以舒緩一些預(yù)期,；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必,。
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上周五,，房地產(chǎn)救市政策打出新的階段性高潮,。
“保交房”工作會(huì)議后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、自然資源部,、人民銀行、金融監(jiān)管總局紛紛出臺(tái)相關(guān)配套政策：取消房貸利率政策下限,，下調(diào)公積金貸款利率和房貸最低首付比例,；新設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，最終用于帶動(dòng)地方收購已建成未出售的商品房,；“組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房”,，“酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地,，幫助企業(yè)解困,。”
在所有救市政策中,，政府財(cái)政或者貨幣當(dāng)局直接出手,，永遠(yuǎn)是終極殺招。這意味著通過松綁,、暢通,、減負(fù)來刺激市場(chǎng)的固有需求已經(jīng)效果有限，只有公共部門代表全體國(guó)民以顯性稅或者鑄幣稅為代價(jià),，拿出市場(chǎng)之外的增量資金去直接拉動(dòng)需求,，才能有效解決“市場(chǎng)失靈”的問題。
地產(chǎn)困境全面爆發(fā)已快滿三年,，期間各種“市場(chǎng)化,、法治化”手段出臺(tái)了不少，但真正意義的救市可能在2024年才展開,。半年多前,，就有類似聲音，“靠逼著開發(fā)商自己保交樓可能是不足夠的,，財(cái)政出錢,，地方政府自己買斷爛尾樓來保交樓可能才是有意義的?！?/p>
但拋開道德風(fēng)險(xiǎn),，這個(gè)方案也困難重重，核心問題就是誰出錢埋單,？救市資金不是大風(fēng)刮來的,，它也是有成本的，成本不體現(xiàn)在顯性就會(huì)體現(xiàn)在隱性，不體現(xiàn)在近期就會(huì)體現(xiàn)在遠(yuǎn)期,。地方財(cái)政早就在習(xí)慣過緊日子了,，甚至可以說，某地的房地產(chǎn)越困難,，那么大概率該地的地方財(cái)政也越緊張,，隱性債務(wù)壓力也越巨大，就越?jīng)]有余糧去自行托底,。而這次,，政策層給出一個(gè)真正具有可操作性的方案路徑。
自然資源部將出臺(tái)政策,，明確支持地方政府按照“以需定購”原則以合理價(jià)格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地,，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地用于建設(shè)保障性住房，還可以用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施,，改善周邊住宅配套條件等,，并可通過地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持，享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策,。由央行提供低成本再貸款資金（規(guī)模3000億元,、利率1.75%、期限1年,、可展期4次）,，激勵(lì)21家全國(guó)性銀行機(jī)構(gòu)（國(guó)家開發(fā)銀行、政策性銀行,、國(guó)有商業(yè)銀行,、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行）按照市場(chǎng)化原則,，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款（帶動(dòng)銀行貸款5000億元）,，支持收購已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。
這就是市場(chǎng)心心念念的真金白銀了,。前者是財(cái)稅政策作用于回購?fù)恋?，資金來源是地方政府專項(xiàng)債券；后者是貨幣政策作用于收購成品住宅,，資金來源是基礎(chǔ)貨幣創(chuàng)造,。如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模相比，三千億元似乎并不充裕,。但這可能是一個(gè)“恰當(dāng)”的起手?jǐn)?shù)字,，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。
根據(jù)媒體事后對(duì)各家公募基金披露的一季報(bào)統(tǒng)計(jì),，估測(cè)中央?yún)R金在年初救市過程中累計(jì)增持易方達(dá)滬深300ETF,、上證50ETF,、華泰柏瑞滬深300ETF,、嘉實(shí)滬深300ETF,、華夏滬深300ETF，以及南方中證500ETF的合計(jì)份額約為1229.91億份,。以時(shí)段均價(jià)計(jì)算,，約合資金規(guī)模3290.73億元，這也與央行在2月份新增的4045億元非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款金額大致吻合,。
新的利器已從工具箱中拿出,，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人,，可以舒緩一些預(yù)期,；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必,。
沒真正參與過房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的局外人,，可能總會(huì)傾向于低估這個(gè)行業(yè)所面臨的危機(jī)程度。雖已困難到第三,、四個(gè)年頭了,，但全行業(yè)的銷售額還在跌上加跌，庫存量節(jié)節(jié)攀升,。就在地產(chǎn)ETF火力全開的五月份,，兩家頑強(qiáng)自救的原千億級(jí)房企還在陷落，廣東的雅居樂首次宣布債券違約,，江蘇的中南建設(shè)收到深交所告知將被A股退市,，人類的悲歡，確實(shí)并不相通,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者朱霄為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，任職于某券商衍生品金融部
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編輯：劉蘭香
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