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3月14日，房地產交易和服務平臺貝殼控股有限公司公布2023年全年業(yè)績,。數(shù)據(jù)顯示,，2023年，貝殼的總收入由2022年的607億元增長至778億元,，同比增長28.2%；凈利潤為58.9億元,，經(jīng)調整后凈利潤為97.98億元,。此外，2023年,，貝殼的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為112億元,，是全年經(jīng)調整凈利潤的1.1倍。

雖然貝殼業(yè)績的大幅增長,，仍然可以與疫情聯(lián)系在一起,，一方面疫情的影響確實導致貝殼公司2022年的業(yè)務沒有全面恢復，2023年恢復較快,，帶來了業(yè)績的快速增長,，但是另一方面從實際情況來看,，這顯然不是主要原因，更不是唯一原因,。貝殼業(yè)績大增,，其實與廣大居民、特別是年輕居民和新市民的觀念轉變有著更為密切的關系,。

要知道,，從目前的房地產市場整體狀況來看，仍然處于相對低迷的狀態(tài),。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年，全國住宅投資83820億元,，同比下降9.3%,；住宅施工面積589884萬平方米，下降7.7%,，其中,，住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%,；住宅銷售面積下降8.2%,，住宅銷售額下降6.0%；住宅待售面積增長22.2%,。也就是說,，在住宅建設和銷售層面，對開發(fā)企業(yè)來說,，壓力是非常大的,。一些原本被認為非常安全的開發(fā)企業(yè)，也都出現(xiàn)了資金鏈緊繃或斷裂壓力,，如碧桂園,、融創(chuàng)等。特別是近期,，萬科也陷入到輿論的風口浪尖,，并被國際評級機構調降了信用評級，是一個值得重視的信號,。

客觀地講,，房企出現(xiàn)的風險，并不完全是企業(yè)自身的問題,，尤其像萬科這樣一直管理規(guī)范,、現(xiàn)金流充裕、危機意識很強的企業(yè),，也受到資金鏈緊繃的困擾,，確實需要從企業(yè)之外的客觀層面找原因,。表層原因，就是市場低迷,，住宅等銷售狀況不佳,；深層原因，則是廣大居民的住房消費觀念發(fā)生了很大變化,。簡單地講,，他們已經(jīng)不再為擁有一套屬于自己的住房而拼命，更多的人,、特別是90后,、95后、00后,，考慮的是如何讓自己舒心生活,、安心生活、快樂生活,、幸福生活,，而不是背著一身債像蝸牛一樣生活。

于是,，房地產市場的格局也出現(xiàn)了比較大的變化,，買房者逐步減少，租房者不斷增多,。愿意當房奴的,，還是70后、80后,，90后愿意當房奴的比重已經(jīng)較低,，95后、00后則很少有愿意當房奴的,。不愿當房奴,，按照目前這類人群的經(jīng)濟條件，能夠購房的人數(shù)比例就會很低,，租房者則大量增加,。也許，這就是開發(fā)商與住房運營商在過去的一年中,，出現(xiàn)冰火兩重天的主要原因，且不是之一,。

事實就是如此,，如果開發(fā)企業(yè)還只是圍繞建房、售房而奮斗,，而不正視廣大居民住房觀念轉變的實際情況,，開始發(fā)展租房業(yè)務以及提升租房能力,，那么，隨時有可能趴下,。相反,，那些像貝殼一樣從事住房運營的企業(yè)，則會越來越好,。毫無疑問,，這也給決策層和管理層帶來新的課題，那就是在政策的制定和供給方面,，也要順應形勢變化,，不要再給開發(fā)企業(yè)輸血，而要倒逼開發(fā)企業(yè)自我造血,。造血的方法之一,，就是將一部分商品住宅轉型為租賃房，為廣大居民提供租賃房服務,。雖然資金壓力仍然會很大,，但比起硬等售房，還是要更合理,、更科學,、更符合實際情況一些。

中國的房地產市場,，已經(jīng)到了需要轉型的階段,，不要再盲目聽從業(yè)內人士的錯誤判斷，因為中國的居民,，已經(jīng)沒有那么大的住房購買能力,，也沒有購房動力，更沒有購房沖動,。目前房地產市場的存量房,、閑置房、空置房,，已經(jīng)基本能夠滿足當下居民的住房需要,，剛性消費帶來的市場需求已經(jīng)無法承受大面積建設新房。地方政府想依靠房地產拉動經(jīng)濟增長的空間已經(jīng)越來越小,，必須把發(fā)展經(jīng)濟的注意力放到實體經(jīng)濟,、新興產業(yè)、高技術領域,，要大力發(fā)展新質生產力,。也只有把經(jīng)濟發(fā)展好，把生產力水平提上去，讓居民充分就業(yè),，才能誕生新的購房能力,。

房地產與經(jīng)濟的關系不能顛倒，房地產只能是經(jīng)濟的一部分,，不能成為經(jīng)濟增長的決定因素,。把握好這層關系，才能理順發(fā)展思路,，才能讓房地產市場健康發(fā)展,，才不會出現(xiàn)新的房地產市場風險。必須從貝殼業(yè)績的大增中看到房地產市場的新變化,，從而積極調整發(fā)展思路,，加快房地產租賃市場發(fā)展，推動開發(fā)企業(yè)轉變發(fā)展觀念,，實現(xiàn)開發(fā)與租賃兩條腿走路,，盡快渡過目前的發(fā)展難關。（財富中文網(wǎng)）

作者譚浩俊為財富中文網(wǎng)專欄作家,，財經(jīng)評論員

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編輯：劉蘭香