從7月24日政治局會議到8月25日住建部,、央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布“認房不認貸”政策以及8月31日央行和金融監(jiān)管總局出臺關于降低存量首套房貸利率和調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策通知之間,，長達一個月內(nèi)沒有超級重磅政策落地，足以說明關于中國房地產(chǎn)市場背后存在各方力量之間的巨大博弈,。
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上周,，隨著北京和上海相繼表態(tài)執(zhí)行“認房又認貸”新政,，意味著本輪樓市松綁政策最后一塊“城市拼圖”已然完成，中國房地產(chǎn)調(diào)控新政已經(jīng)全面覆蓋,，無一遺漏,。
毋庸置疑,，本輪樓市調(diào)控采用漸進式路線，由四五線小城市利用“因城施策”政策空間開啟先鋒,，后續(xù)二三線中小城市陸續(xù)松動跟進,，緊接著新一線大城市積極響應，最后一線城市一錘定音,，似乎一切都是水到渠成,，但是細細分析，個中卻隱藏著諸多博弈,。
先回顧一下本輪樓市危機爆發(fā)的時間線,。
2021年1月1日，住建部和央行制定關于限制重點房地產(chǎn)企業(yè)過度舉債的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則——“三條紅線”正式開始實施,，原本遏制房企過快擴張,、防止房地產(chǎn)行業(yè)過熱的金融監(jiān)管政策反而成為壓垮重點房企最后一根稻草。
2021年1月13日,，有關媒體爆出華夏幸福30分鐘投資人電話會議紀要等重磅消息,，華夏幸福債務危機正式浮出水面,。事實上,，資本市場早已做出預警，自2020年12月份開始,，華夏幸福上市公司股票和境內(nèi)公司債券連續(xù)下跌多日,；2021年1月28日，據(jù)外媒援引知情人士說法,，華夏幸福計劃建立一個由其最大兩個債權人中國平安和工商銀行牽頭的債委會等兩則消息出爐,。由此，中國房地產(chǎn)市場危機“冰山一角”初步顯現(xiàn),，后續(xù)藍光,、寶能等知名房企相繼爆雷，市場則正式開啟“掉頭下行”模式,。
2021年上半年開始,，頭部房企恒大集團陸續(xù)出現(xiàn)理財產(chǎn)品、承兌商票,、債券無法兌付或償還等現(xiàn)金流斷裂現(xiàn)象更是拉開中國房地產(chǎn)全面危機的序幕,，鑒于其龐大債務體量和實際控制人過往高調(diào)形象，行業(yè)危機標志性事件終于引起中央高層重視,，此時國家層面關于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策思路轉(zhuǎn)變,，悄然提上議事日程。
直到今年7月24日,，中央政治局會議正式定調(diào)——適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢,，因城施策用好政策工具箱,，優(yōu)化供地結構，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
8月8日，“宇宙第一”房企——碧桂園毫無征兆地爆出未能按時支付在8月7日到期的兩筆美元債券利息,，其一直是中央和地方層面在“三道紅線”政策出臺之后重點支持對象,，更是眾多房企眼中長期“優(yōu)等生”，此時卻轟然倒塌,，將本輪房地產(chǎn)危機推向新的高潮,。8月14日，遠洋集團發(fā)布公告,，旗下將于2024年到期美元債券未能在8月13日寬限期結束前支付利息導致發(fā)生違約,，不僅打破央企背景地產(chǎn)公司“金身”，更是撕下眾多房企最后一塊“遮羞布”,。
然而,，盡管在政治局會議后，住建部,、央行,、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會等中央部委在多個不同場合迅速且密集表態(tài)支持中央政策，但是并未像往常一樣立刻出臺實質(zhì)性重大政策,。而從7月24日政治局會議到8月25日住建部,、央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布“認房不認貸”政策以及8月31日央行和金融監(jiān)管總局出臺關于降低存量首套房貸利率和調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策通知之間，長達一個月內(nèi)沒有超級重磅政策落地,，足以說明中國房地產(chǎn)市場背后存在各方力量之間的巨大博弈,。
首當其沖，是中央層面與以房企為代表的泛房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈之間的博弈,。自1998年住房商品化制度推出以來,，在城鎮(zhèn)化推進和人口紅利兩大利好加持下，過去二十多年里,，中國房地產(chǎn)除去2008-2009年和2014-2015年市場短暫調(diào)整外,，其余時間里幾乎都是一路蒙眼狂奔，行業(yè)飛速發(fā)展的同時,，也極大帶動建筑建材,、家具家電和裝修材料等關聯(lián)產(chǎn)業(yè)空前繁榮，更是促進中國國民經(jīng)濟本世紀以來騰飛,，因此,，房地產(chǎn)行業(yè)被譽為過去二十年里中國經(jīng)濟發(fā)展引擎和支柱產(chǎn)業(yè)。但是,，近十年里,，房地產(chǎn)行業(yè)過快,、過熱和過分杠桿化等“畸形式”發(fā)展?jié)u漸成為當前我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展中“灰犀牛”,，同時高房價所引發(fā)價值觀偏離,、貪腐問題嚴重和家庭矛盾頻發(fā)等尖銳社會問題，更是國家未來穩(wěn)定發(fā)展的嚴重隱患,，處理不慎容易逐漸演變成“黑天鵝事件”,。
自2016年年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定調(diào)以來,，“房住不炒”政策已經(jīng)在中央層面形成普遍共識,，更是在大眾層面深入人心，而2023年年中中央政治局會議首次提出“我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”的論斷,，并不是因為打破“七年之癢”的市場思維定勢后摒棄“房住不炒”,，而是因為房地產(chǎn)市場面臨“四面楚歌”境地，因為房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中重要地位和房產(chǎn)在居民家庭資產(chǎn)配置中核心地位,，因為中美戰(zhàn)略競爭加劇,、宏觀經(jīng)濟復蘇不及預期和地方債務問題凸顯等國內(nèi)外嚴峻形勢。
此時,，盡管重提“夜壺理論”也許并不合時宜,，但是在經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大的背景下，中國確實尚未找到一個既能夠拉動消費又能夠拉動投資且可以充當蓄水池的行業(yè),，尤其是近期股市波動劇烈,，樓市松綁背后更是中央層面與以房企為代表的泛房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈之間博弈。
從2020年底至2021年上半年,，個別城市房地產(chǎn)市場有所升溫，對此,，多地出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，從打擊投機炒房，到金融和信貸政策,，再到土地出讓規(guī)則的變化,，調(diào)控不斷提高針對性，不斷細化,，對平抑個別城市樓市過熱態(tài)勢起到明顯作用,。這段時間華夏幸福爆雷事件本應該引起行業(yè)警覺，但眾多房企依舊沒有放下繼續(xù)擴張步伐,，因為他們堅信一旦行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風險,，基于穩(wěn)樓市之于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)和防風險重要性,，篤定政府必然出臺政策進行托市,。
盡管諸多房企并沒有和中央政府博弈叫板的資本,，不過事到如今，除了讓“熊孩子”短暫受點委屈,、長點教訓外,，“大家長”還確實在最后時刻出手了。從目前局勢看,，在這場博弈中以眾多房企為代表的泛房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈略占上風,，只不過更折射出國內(nèi)外環(huán)境異常嚴峻。
其次,，是中央層面和地方政府之間的博弈,。分稅制改革伊始，中央和地方就博弈不斷,，地方經(jīng)濟發(fā)展和財政收入密切相關,，作為政績考核“指揮棒”，GDP增長自然成為地方官員主政發(fā)展的源動力,。房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展不僅為地方財政貢獻大量稅收,，同時也讓地方政府找到“土地財政”這一致勝法寶，基礎設施建設推動城鎮(zhèn)化發(fā)展這一舉國路線更是將“土地財政”推向新的高度,。如今債務危機已經(jīng)凸顯,，但地方政府顯然不會放棄土地財政“搖錢樹”。在過往房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控或者松綁中,，不難發(fā)現(xiàn)越是土地財政依賴嚴重,、地方債務/GDP占比高的城市，往往調(diào)控政策之時執(zhí)行晚且執(zhí)行措施松,，同時松綁政策之時放開早且執(zhí)行力度大,，央地博弈往往是“猶抱琵琶半遮面”，半虛半實,。
無獨有偶,，近期自中央政治局會議后，全國樓市調(diào)控政策競相出爐,，仔細梳理后不難發(fā)現(xiàn),，政策出臺路徑是首先四五線城市全面執(zhí)行、緊接二三線城市迅速跟進,，然后新一線城市開始實施,，最后一線城市表態(tài)落實，特別是最后雙子星北京和上?！芭R門一腳式”官宣,，各種緣由耐人尋味。
首先，四五線城市因為市場去化原因,，近兩年已經(jīng)幾乎全面放開各種限制,，加上由于管理層級和關注度因素，中央政府對于其政策執(zhí)行監(jiān)管往往鞭長莫及,，本輪政策松綁對其效用不大,，帶頭執(zhí)行多為政治性表態(tài)，中央對其基本屬于“放任自流”狀態(tài),；二三線和新一線城市,，由于城市數(shù)量的龐大基數(shù)和區(qū)域中心的地緣優(yōu)勢，決定其是本輪政策惠及重點對象和主要關注區(qū)域,，因此,，他們急迫需求“借坡下驢”，盡快通過本輪政策松綁為當?shù)貥鞘袕吞K助力,，但是在細則沒有出臺之前,，也擔心把握不好尺度，所以不能像四五線城市那樣“明目張膽”式全面放開,，只能邊走邊看,，一旦得到中央層面松綁細則這一“尚方寶劍”，勢必會連夜制定配套措施,，全力推進落實,，拯救低迷樓市；最后,，對于一線城市特別是北京和上海,，政策執(zhí)行的“風向標”作用勝過實際功效，作為改革開放橋頭堡的廣東省旗下廣州和深圳率先官宣,，后由北京和上海壓軸,，其意義不言而喻。
央地博弈是因為,，中央政府角度是“全國一盤棋”,，利用政策工具箱，多管齊下,，化解房地產(chǎn)市場風險，地方政府考慮是“局部利益最大化”,，著眼當?shù)貥鞘蟹€(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展,。因此，城市政治定位和當?shù)貥鞘谢久媸请p方博弈的重要落腳點,。在這一輪博弈中,，基本上“各自為政”，算得上平分秋色,。
最后,，是中央層面和商業(yè)銀行之間博弈,。居民住房抵押貸款是眾多商業(yè)銀行眼中“香餑餑”，在房地產(chǎn)上行周期中,，由于不動產(chǎn)抵押率充足,，房貸利率遠高于其他央、國企貸款利率,，被譽為商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)絲毫不為過,。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，中國銀行業(yè)個人住房貸款余額約39萬億元,，據(jù)估算,，本次調(diào)整涉及客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整貸款規(guī)?？赡苓_25萬億元,，利率平均降幅約為0.8%，對于銀行來說,，大致就是2000億元左右利潤,。根據(jù)安永會計師事務所發(fā)布《中國上市銀行2022年回顧及未來展望》報告，58家上市銀行2022年度全年實現(xiàn)凈利潤合計2.14萬億元,。本輪存量房貸利率下調(diào),，大致縮減銀行近10%凈利潤。
近年來,，由于經(jīng)濟復蘇不及預期,，央行已經(jīng)多次下調(diào)LPR、SLF和MLF等核心貸款利率,，但是相應存款利率并未同步下調(diào),，導致銀行最核心收入來源——凈息差進一步縮減至歷史最低位，銀行利潤大幅縮水,，鑒于國內(nèi)主要商業(yè)銀行均為上市公司,，個人住房貸款利率的大幅下調(diào)無疑對于兼顧盈利機構和上市公司雙重身份的商業(yè)銀行提出嚴峻挑戰(zhàn)。
盡管中國上市銀行主要是以國有大行和股份制銀行為主體,，其國有背景注定在執(zhí)行國家政策層面必須具備高度政治擔當,，但各家銀行反應不一，凸顯上市銀行對監(jiān)管政策執(zhí)行力度方面的各自考量,。
從7月16日央行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上表示“央行將指導商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個人住房貸款利率,，減輕居民還貸壓力”，到8月31日央行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,，長達半個月內(nèi)大部分銀行選擇沉默，只有國有大行和股份制銀行借助召開中期業(yè)績發(fā)布會時機進行正面回應，而所有銀行均沒有具體細則出臺,。不過,，8月31日晚間，農(nóng)行率先發(fā)布公告,，成為首家響應調(diào)整存量房貸利率政策的國有大行,，隨后工行、建行,、交行,、郵儲、招商,、廣發(fā)等接連發(fā)布公告,，截至9月1日6家國有大型商業(yè)銀行和12家全國性股份制銀行均已發(fā)布調(diào)整存量首套住房貸款利率的公告。
不過,，閱讀上述通知后附帶的記者提問環(huán)節(jié)內(nèi)容,，不難發(fā)現(xiàn)央行和金融監(jiān)管總局也沒有真正實現(xiàn)“一刀切”，只是表示“將密切關注市場動態(tài),，引導銀行與客戶遵循市場化,、法治化原則進行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率,，維護好市場競爭秩序”,。因此，中央層面與商業(yè)銀行之間博弈并沒有完全公開化,，監(jiān)管層雖有充分授權且有充足理由實現(xiàn)政策“自上而下”強力執(zhí)行,，但實際上并沒有行政命令式要求商業(yè)銀行無條件執(zhí)行，只不過框定一個下限,，在落地執(zhí)行層面給予商業(yè)銀行一定預留空間,，這也增加商業(yè)銀行內(nèi)部競爭的可能。
當前,，盡管經(jīng)濟面臨諸多困難,，但堅定信心保衛(wèi)來之不易的調(diào)控成果尤為重要，堅持“房住不炒”尤為重要,，萬萬不能中諸多博弈而失去準心,，導致最后功虧一簣。不可否認,，本輪樓市調(diào)控政策松綁也透露出中央決策層面的意志和決心,，在房地產(chǎn)行業(yè)“救市”舉措已成為舉國上下共識之際，在或明或暗的博弈中,，堅持市場化為主，行政化為輔的“救市”戰(zhàn)略將會成為平衡各方利益最好方式，從而有助于形成合力,，實現(xiàn)“救市”政策效用最大化,。（財富中文網(wǎng)）
作者汪杰為財富中文網(wǎng)專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,，關注宏觀經(jīng)濟形勢
本內(nèi)容為作者獨立觀點,，不代表財富中文網(wǎng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載,。
編輯：劉蘭香
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