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近期,，北上廣深陸續(xù)實施了“認房不認貸”的新政。這四個“一線城市”新政的出臺,，具有明顯的風(fēng)向標和示范性,，也是為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“金九銀十”打好預(yù)熱的基礎(chǔ)。通過政策刺激房地產(chǎn)市場,，這還是熟悉的配方,，但是不是熟悉的味道呢？往事如煙、時過境遷,，如今房地產(chǎn)市場會不會出現(xiàn)區(qū)別以往的“變化”和“不變化”,？以下三方面，供大家思考和參考：

首先,，房地產(chǎn)市場會“波濤洶涌”,，還只是“泛起漣漪”？

毫無疑問,，四大城市的風(fēng)向性新政必然會帶動全國更多城市逐步跟進,，各種鼓勵和刺激政策在未來幾個月內(nèi)會不斷涌現(xiàn)。那么,，這輪房地產(chǎn)市場是又會出現(xiàn)一次短暫的“波濤洶涌”,，或只是一次泛起“微微的漣漪”？

對此,，我們充滿了期待,。目前房地產(chǎn)市場需求的結(jié)構(gòu)性、居民負債率,、二手房的掛牌數(shù)量,、法拍房的數(shù)量已經(jīng)與過往的經(jīng)濟環(huán)境下發(fā)生了很大的變化。除此之外,，還有一個更為關(guān)鍵的是——居民對房地產(chǎn)市場的預(yù)期,。

綜合這五個維度進一步思考后，我們認為房地產(chǎn)市場在短期（1—3個月）的“微微漣漪”是大概率事件,。這一點,，從國家相關(guān)部門和地方政府的刺激政策的力度也看得出來。政策的工具箱里面準備了更多的工具,，也是為了防止短期的“微微的漣漪”效果都不如預(yù)期,，為后期繼續(xù)加大各種刺激政策留下余地。

其次,，是房地產(chǎn)政策的“蜻蜓點水”和“左右為難”,。

這次的房地產(chǎn)新政之后，政策工具箱里面的工具還有很多,。比如：逐步放開限購,、降低二套房首付、降低豪宅稅,、提高公積金貸款額度和比例等等,。

很多業(yè)內(nèi)人士認為這次新政只是“蜻蜓點水”，對刺激房地產(chǎn)市場的回暖作用力度有限,；不如一次加大政策力度和工具,，為樓市的回暖來個真正的“金九銀十”,。其實，這次這種“蜻蜓點水”的政策也是各級政府“左右為難”的一種表現(xiàn),。換個角度思考,，如果刺激政策力度很多、工具用得很多,，但是,，市場反饋仍然不理想、達不到預(yù)期,，就會帶來一個嚴重的問題——房地產(chǎn)市場未來信心預(yù)期不足的問題,。

如果出現(xiàn)這種情形，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)政策“邊際效益遞減”的現(xiàn)象——即使不斷推出各種刺激政策,，市場仍然不回暖,；這顯然不是各級政府和開發(fā)商希望看到的。因此,，房地產(chǎn)刺激政策的漸進性,、逐步性、根據(jù)市場的形勢適時應(yīng)對就顯得尤為重要了,?？梢灶A(yù)見的是，房地產(chǎn)市場購買者和供應(yīng)者之間的各種互相觀望情緒,、博弈心態(tài),、風(fēng)向性的信息會更加明顯。

話說回來,，還是那至理名言：當(dāng)“看得見的手”對市場干預(yù),、管理得越深，就會越扭曲一個正常,、健康發(fā)展的市場,。當(dāng)一個正常、健康的市場變成不正常的時候,，隨之而來，只會用更強的“看得見的手”去加大更強的力度,。長此以往,，“左右為難”這種現(xiàn)象的出現(xiàn)就是必然了。

最后,，為了多角度,、多層面、多種可能地拉動房地產(chǎn)市場回暖,，重新發(fā)現(xiàn)和定義房地產(chǎn)市場的“需求”,，將成為新的路徑,。

“房住不炒”這個基本方針不會動搖，在這個前提下,，炒房的需求是肯定要被按住的,。而只有重新發(fā)現(xiàn)和定義房地產(chǎn)的居住需求，才有可能通過各種政策去引導(dǎo)和刺激居民購買,。比如說：改善型需求,，換更大、更新,、更好的房子,；享受型需求，在城市的郊區(qū)環(huán)境更好的地方為享受生活提供的住房,；工作型需求,，當(dāng)工作地點發(fā)生變化，尤其是在新區(qū)開發(fā)的建設(shè)中,，工作和居住距離比較遠,，這個需求也是在某種程度上客觀存在；親情型需求,，未來子女很少愿意和父母住在一起的,，但是又為了和父母近一點，在一個小區(qū)里面同時購買兩套住房,。

其實,，客觀來講中國人對房子的需求和喜好還是帶有一定執(zhí)念的。為了從居住角度拉動房地產(chǎn)市場,，重新發(fā)現(xiàn)和定義房地產(chǎn)的需求也就成為未來大概率的一條路徑,。但是，需要指出的,，無論如何定義和發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的市場各種需求,，都離不開居民的購買能力這個前提，而居民的購買能力與國家的經(jīng)濟增長和發(fā)展息息相關(guān),。

因此,，還是得回到的那句話——“發(fā)展才是硬道理”。沒有經(jīng)濟的發(fā)展和收入提升,，只會有空洞的需求,；當(dāng)只有空洞的需求，什么樣的刺激政策都成為過往云煙了,。（財富中文網(wǎng)）

作者王磊為財富中文網(wǎng)專欄作家,，資深營銷顧問，商業(yè)專欄作家

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編輯：劉蘭香