“保交樓”政策非常明確，提供的是專項貸款,，而不是專項撥款,。既然是貸款,，就需要償還,，且包括本息。償還專項貸款的資金哪里來,？當(dāng)然是售房,，亦即把手中的庫存房銷售掉，回籠資金,，償還專項貸款,、償還供應(yīng)商欠款、發(fā)放員工工資,、利用存量土地開工建設(shè)新項目,，推動企業(yè)走出困境。而降價售房,，是房企走出困境唯一的出路,。沒有選擇，也不能等待,。
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隨著“保交樓”提出滿一周年,，住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進(jìn)展,。目前，保交樓專項借款項目總體復(fù)工率接近100%,，累計已完成住房交付超過165萬套,，首批專項借款項目住房交付率超過60%。
單就“保交樓”專項工作而言,，這是一份令人滿意的成績單,，也是一份實實在在的、受到購房者歡迎的成績單，更是守護(hù)房企信用,、維護(hù)社會穩(wěn)定,、提升市場信心的成績單。關(guān)鍵就看,，“保交樓”后怎么辦,？
要知道，“保交樓”要求的提出,，是基于房企信用丟失,、爛尾現(xiàn)象嚴(yán)重、居民心理恐慌,、購房者用“斷供”維權(quán)的現(xiàn)狀，既是主動作為,，也是無奈之舉,。正常情況下，房企作為商品房建設(shè)和供應(yīng)的責(zé)任主體,，應(yīng)當(dāng)按時按質(zhì)按量交房,。恰恰是這個最基本的要求，也是最基本的市場規(guī)則,，很多房企沒有做到,，甚至做得很差，信用也完全丟失了,。為了幫助企業(yè)挽回信用,，也為了切實維護(hù)購房者權(quán)益，才出臺了“保交樓”政策,，給房企以特別的政策支持和幫助,。對房企來說，自然應(yīng)當(dāng)用守信來回報,。
而從目前的實際情況來看,，在政府和銀行層面上，“保交樓”工作做得不錯,，該到的資金都已到位,，該給的政策也已給足，按理,，“保交樓”工作應(yīng)當(dāng)沒有任何問題了,。可是,，從企業(yè)層面來看,，似乎并沒有達(dá)到預(yù)期效果，專項貸款項目住房交付率只有60%多，并沒有能夠全面完成“保交樓”任務(wù),。這絕不是可以“差不多”的工作,，而是一點(diǎn)也不能差。所有的專項貸款都是?？顚Ｓ?，都是為了讓企業(yè)守住信用才專項發(fā)放的，企業(yè)沒有百分之百完成,，就是工作沒有做好,，且不需要做任何解釋。地方政府應(yīng)當(dāng)組織力量加強(qiáng)調(diào)查,，到底是工程建設(shè)進(jìn)度的問題,，還是工作不負(fù)責(zé)任的問題，甚至是資金被挪用了,。如果是因為工程建設(shè)與資金到位有一個滯后,，可以理解，但也不能滯后太多,。如果是其他方面的原因,，就必須追查責(zé)任。
更重要的,，“保交樓”只是一個方面,，或者一個層面的工作。之所以要提出“保交樓”的要求,，就是因為房企沒有按照交樓,，沒有按照與購房者的承諾，及時把房子商品房交到購房者手里,。對購房者來說,，房企是失信的，按照合同法要求,，是要承擔(dān)賠償責(zé)任的,。而房企不能及時將商品房交到購房者手里，則與企業(yè)商品房銷售不好,、資金回籠不暢有著直接關(guān)系,。如果銷售環(huán)節(jié)不出現(xiàn)問題，絕大多數(shù)房企都能正常運(yùn)行,。因此,，在“保交樓”任務(wù)基本完成的情況下，緊接著需要做的,，就是庫存商品房的銷售工作了,。
對房企來說,，“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房，通過專項貸款支持,，問題已經(jīng)得到基本解決,，購房者可以不再焦慮了。應(yīng)當(dāng)焦慮的,，是開發(fā)企業(yè),，亦即完成了“保交樓”任務(wù)后，那些專項貸款如何償還,?！氨＝粯恰闭叻浅Ｃ鞔_，提供的是專項貸款,，而不是專項撥款,。既然是貸款，就需要償還,，且包括本息,。償還專項貸款的資金哪里來？當(dāng)然是售房,，亦即把手中的庫存房銷售掉，回籠資金,，償還專項貸款,、償還供應(yīng)商欠款、發(fā)放員工工資,、利用存量土地開工建設(shè)新項目,，推動企業(yè)走出困境。
那么,，售房問題做得如何呢,？國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年,，全國商品房銷售面積59515萬平方米,，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%,。6月末,，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%,。其中,，住宅待售面積增長18.0%?！耙辉鲆粶p”,，顯示了房地產(chǎn)市場銷售狀況并不好,，市場仍然處于低迷狀態(tài)，要想緩解房企的資金緊張矛盾,，壓力很大,。這其中，頭部房企是最大的壓力,，也是市場中最大的風(fēng)險源,。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年,，TOP10房企銷售額平均較上年增長6.0%,，TOP11-30房企銷售額平均較上年增長1.0%，TOP31-50房企銷售平均較上年下降6.4%,，TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%,。而在銷售狀況較好的頭部房企中，銷售狀況較好的是央國企,，民企仍在大幅下降過程中,。與上年同期相比，TOP50房企中,，央國企平均增長45.8%,，穩(wěn)健民企增長14.2%，混合所有企業(yè)增長7.7%,，出險民企下降36.6%,。與2021年同期比較，央國企平均增長8.7%,，穩(wěn)健民企,、混合所有企業(yè)平均下降40%左右，出險民企平均下降超過70%,。
近日,，一直被認(rèn)為穩(wěn)健經(jīng)營的碧桂園，也出現(xiàn)了險情,，成為又一顆扔向房地產(chǎn)市場的高當(dāng)量炸彈,。雖然企業(yè)聲稱沒有躺平，將采取更有力有效的措施,，全力以赴保交付,，化解階段性流動壓力，保障經(jīng)營有序開展,。但是,，口號與現(xiàn)實之間的差距還是比較大的，能否實現(xiàn),，需要關(guān)注,。也就是說,，如果房企把目標(biāo)設(shè)定在“保交樓”上，出險就會成為必然,。房企的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是“保銷售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”,。只有這樣，才能確保企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行,，才能不出現(xiàn)任何風(fēng)險,。而降價售房，是房企走出困境唯一的出路,。沒有選擇,，也不能等待。（財富中文網(wǎng)）
作者譚俊浩為財富中文網(wǎng)專欄作家,，財經(jīng)評論員
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編輯：劉蘭香
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