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春江水暖鴨先知,。上周五,，A股地產(chǎn)股在午后上演絕地反擊,，當(dāng)市場(chǎng)都還在揣測(cè)是否因?yàn)閭髀勔丫玫摹氨鄙蠌V深等一線城市放開商品房限購政策”消息落地導(dǎo)致市場(chǎng)反轉(zhuǎn)之時(shí),，當(dāng)晚新聞聯(lián)播播出一則重磅新聞：國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。乍一看新政不過是“舊瓶裝新酒”,，和始于2009年的棚戶區(qū)改造如出一轍,，但盡管這對(duì)于當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀來說不是什么靈丹妙藥，但也是一劑強(qiáng)心針,，單從資本市場(chǎng)反應(yīng)來看,，些許效果還是可期。

首先,，無論是從2009年起轟轟烈烈開展的“棚戶區(qū)改造”還是馬上即將全速推進(jìn)的“城中村改造”,，都是民生工程，也是發(fā)展工程,，是我國在推進(jìn)中國特色社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中保證惠及民生和城鎮(zhèn)化建設(shè)雙輪驅(qū)動(dòng)的主要舉措,，毋容置疑，“城中村改造”具有強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)意義和重大的促進(jìn)作用,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，2022年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.22%，雖然和歐美主要發(fā)達(dá)國家80%左右水平尚有一些差距,，但是已經(jīng)相差無幾,，城鎮(zhèn)化節(jié)奏可以適時(shí)調(diào)整。同時(shí),，前期在快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化道路上,，大部分地區(qū)出現(xiàn)“重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量”等現(xiàn)象,，給我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù),、快速、健康發(fā)展帶來一系列矛盾,，也遺留下不少社會(huì)隱性問題,。因此,，單純、刻意地進(jìn)行城鎮(zhèn)化,，不再適宜我國國情和健康發(fā)展需要,，更需要“以質(zhì)換量”。

這次“城中村改造”政策適時(shí)推出,，就是城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期之后,，通過漸進(jìn)式手段糾正過去“金絮其外”注重面子形象工程的“偏左”做法，真正讓改善民生和城市發(fā)展齊頭并舉,、全面發(fā)展,，不再片面追求城鎮(zhèn)化的各項(xiàng)指標(biāo)，而是讓城鎮(zhèn)化過程中惠民工作落到實(shí)處,，讓老百姓體會(huì)到國家城鎮(zhèn)化不僅是高樓大廈,，而且是安居樂業(yè)，個(gè)人也能真真切切分享這份幸福成果,。本輪“城中村改造”意在增強(qiáng)超大特大城市乃至大城市廣大普通居民對(duì)于國家政策的認(rèn)同感,，同時(shí)推動(dòng)大眾以主人翁精神積極參與到城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市化建設(shè)的洪流中來,。

其次,，本次出臺(tái)“城中村改造”也是紓解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)困境的又一重大舉措。在堅(jiān)持“房住不炒”和促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的大原則下,， “城中村改造”正是為數(shù)不多能夠兼顧兩者的結(jié)合點(diǎn),。一方面，“城中村改造”工作聚焦于改造和置換,，目前國內(nèi)大城市中城中村大部分是老破舊小區(qū),，普遍樓層低矮，幾乎沒有安裝電梯,，居住環(huán)境臟亂差,，卻又占據(jù)優(yōu)越的城市中心位置地理環(huán)境，通過“城中村改造”既可以整治城市環(huán)境,、美化市容市貌,，打造潔凈、舒適的人居環(huán)境,，提升居民生活品質(zhì),，又可以通過建設(shè)現(xiàn)代化高樓層商品住宅，提升住宅容積率,，提高城市土地利用效率,。另一方面，“城中村改造”工作側(cè)重于改造和置換，對(duì)于現(xiàn)有小區(qū)居民來說,，是切切實(shí)實(shí)的剛需,，在各級(jí)政府力推和主導(dǎo)下，由政府履行主體責(zé)任統(tǒng)籌全局,，統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織安排相應(yīng)部門協(xié)調(diào)實(shí)施完成拆遷,、補(bǔ)償、安置等前期繁瑣工作,；同時(shí),，未來隨著相關(guān)金融配套措施相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)商前期開發(fā)資金壓力下降,，可以集中精力完成相關(guān)土地一級(jí)整理,、二級(jí)開發(fā)等具體工作，也獲得了市場(chǎng)銷售支持,，對(duì)于目前水生火熱之中的房企來說,，無疑是“餡餅喜從天降”，在確保自己活下來的前提下,，用“時(shí)間換空間”,，為自己未來發(fā)展轉(zhuǎn)型,，贏得更大機(jī)會(huì)和空間,。

總體上，“城中村改造”政策在不大規(guī)模增加住房存量的前提下,，改善居民生活居住環(huán)境,，滿足居民正常住房需求特別是剛性、改善型需求,，既可以滿足保障房,、安居房等惠民住房政策需求，堅(jiān)決貫徹“房住不炒”中央精神,，又可以讓廣大房企在不增加資金負(fù)債杠桿的情況下,，專注于房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)，“好建房,、建好房”,，保質(zhì)保量完成“保交樓”、“保民生”工作,，為各級(jí)政府化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)贏得時(shí)間,，也為房企自身生存發(fā)展轉(zhuǎn)型贏得空間，可謂一舉兩得,。

最后,，這次“城中村改造”政策中明確提出：鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營,。這項(xiàng)政策與前幾天黨中央國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》文件形成很好呼應(yīng),。后疫情時(shí)代，在在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩經(jīng)濟(jì)和國家處于轉(zhuǎn)型升級(jí)換代關(guān)鍵時(shí)期的大背景下,，民營經(jīng)濟(jì)面臨前所未有的挑戰(zhàn),，民營企業(yè)資金鏈斷裂、破產(chǎn)倒閉等不再是個(gè)例,，引發(fā)民營資本“脫實(shí)向虛”的趨勢(shì)嚴(yán)重,。“摒棄口號(hào)思維,，追求實(shí)干精神”,，中央恰逢其時(shí)出臺(tái)支持民營經(jīng)濟(jì)的文件，說明中央對(duì)于民營經(jīng)濟(jì)的高度重視,，積極為民營經(jīng)濟(jì)營造良好的發(fā)展環(huán)境,，一視同仁對(duì)待民營經(jīng)濟(jì)，在資金,、政策,、稅收等諸多方面給予民營經(jīng)濟(jì)充分的支持。 “城中村改造”政策的出臺(tái),，特別強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)支持民營資本參與其中,，與國家出臺(tái)支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路“不謀而合”，也是落實(shí)該文件精神的重要舉措,，具有非常強(qiáng)的示范效應(yīng),。

“城中村改造”既是一個(gè)“大手筆”，也是一個(gè)“大課題”,?！按笫止P”在于本輪“城中村改造”主要涉及19個(gè)超大特大城市，是國家最核心最重要的城市群體,，根據(jù)中信證券有關(guān)數(shù)據(jù),，上述城市商品房銷售額約占全國37.2%，上述城市作為樣板試驗(yàn)田,，其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)于后續(xù)全國范圍內(nèi)大規(guī)模推廣至關(guān)重要,，可謂“大手筆”。目前,，國家已經(jīng)出臺(tái)有關(guān)指導(dǎo)意見,，公告于天下，說明是國家層面經(jīng)過審慎研究而通盤考慮做出重大決策,?！按笳n題”在于區(qū)別于十幾年前出臺(tái)的“棚戶區(qū)改造”政策，本輪“城中村改造”在實(shí)施區(qū)域、主要工作方式和受益主體上都和與歷史上“棚戶區(qū)改造”存在一定差異,，“城中村改造”政策同時(shí)更強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量細(xì)水長流式可持續(xù)發(fā)展模式,，持續(xù)助推具備資產(chǎn)運(yùn)營和空間服務(wù)的企業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此,，如何又快又好落實(shí)中央有關(guān)精神對(duì)于大家來說又是一個(gè)全新“大課題”,。

本輪“城中村改造”區(qū)域相對(duì)聚焦，工作方式相對(duì)靈活,，持續(xù)時(shí)間相對(duì)更長,，對(duì)于政策落實(shí)執(zhí)行，還需要堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際,，做好做細(xì)各項(xiàng)工作,，根據(jù)各地不同現(xiàn)狀和發(fā)展階段，先初步確定入選實(shí)施范圍,，后因地制宜制定區(qū)別化細(xì)則,，以點(diǎn)帶面逐步推進(jìn)，既要保障當(dāng)前需求,，同時(shí)兼顧長遠(yuǎn)規(guī)劃,，避免后續(xù)衍生問題，一定不忘政策出臺(tái)初心,，真正把有關(guān)工作落到實(shí)處,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

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編輯：劉蘭香