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上周末,，惠州市惠陽(yáng)區(qū)的鉑悅府項(xiàng)目以備案價(jià)約六折的價(jià)格促銷(xiāo),，導(dǎo)致老業(yè)主集體維權(quán),。而最新消息顯示,，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)均已介入,，這兩個(gè)項(xiàng)目均已暫停對(duì)外銷(xiāo)售,。

當(dāng)看到這條新聞的時(shí)候,，很多讀者可能會(huì)覺(jué)得有點(diǎn)“震驚”。一方面惠州是廣東省的大灣區(qū)城市,，而且又毗鄰一線(xiàn)城市深圳,；另外一方面降價(jià)幅度非常大,，接近于“骨折”,。所以,，這不禁讓人產(chǎn)生很多遐想——連靠近深圳的大灣區(qū)城市房?jī)r(jià)都開(kāi)始跳水，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的開(kāi)始進(jìn)入了下降區(qū)間,？

我們從三個(gè)方面和大家簡(jiǎn)析一下,，希望能夠給大家理清思考的脈絡(luò)：

首先，惠州大亞灣片區(qū)的房?jī)r(jià)“跳水”其實(shí)已經(jīng)不是第一次了,。

惠州整個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在很多人看來(lái)就非常具有“分化性”,。惠州市面積超過(guò)11000平方公里,，在整個(gè)大灣區(qū)城市群中算面積非常大了,。惠州市面積基本上相當(dāng)于廣州,、深圳,、東莞三個(gè)城市面積之和，可開(kāi)發(fā)的面積相對(duì)比較大,。而且,，惠州市各個(gè)區(qū)縣發(fā)展不太平衡，惠東縣,、龍門(mén)縣發(fā)展就相對(duì)慢一些,。在一些人看來(lái)，惠州房?jī)r(jià)具有很大的不確定性：有人看漲,，認(rèn)為是價(jià)值洼地,；有人看跌，是一個(gè)泡沫深坑,。而且惠州大亞灣片區(qū)毗鄰深圳,，曾經(jīng)在很多開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者看來(lái)，未來(lái)將是一個(gè)非常有發(fā)展前途的片區(qū),，因此那里很多開(kāi)發(fā)商在那里扎堆,。其實(shí)，在10年前,，這個(gè)大片區(qū)就出現(xiàn)過(guò)一次房?jī)r(jià)的“骨折”跳水,，很多深圳購(gòu)買(mǎi)者對(duì)此記憶猶新。

其次,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)表面穩(wěn)定,、實(shí)際分化的發(fā)展趨勢(shì)。

惠州這次政府操作和實(shí)際情形已經(jīng)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)“表面穩(wěn)定,，實(shí)際分化的趨勢(shì)”,。

從政府角度來(lái)講,，非常希望房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)能夠持續(xù)保持穩(wěn)定,、健康的增長(zhǎng),；房地產(chǎn)擁有者更希望自己的房子價(jià)格持續(xù)上漲。但是從整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大的趨勢(shì)看,，其實(shí)已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格整體穩(wěn)定,、健康的增長(zhǎng)了。雖然有些城市因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)格的存在而出現(xiàn)“表面穩(wěn)定”,；但是實(shí)際上不同的城市,、相同城市的不同區(qū)域、相同區(qū)域的不同樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)銷(xiāo)售和價(jià)格分化,。未來(lái)這種分化也許會(huì)進(jìn)一步加深,，出現(xiàn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的類(lèi)似的“結(jié)構(gòu)性”問(wèn)題。因此,，也可以稱(chēng)為“中國(guó)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題”,。

第三，城市地方債務(wù),、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和居民債務(wù)三個(gè)因素將如何影響未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的走勢(shì),？

在過(guò)去的20年，很多人分析房地產(chǎn)都是從地理位置,、交通環(huán)境,、人口基數(shù)、城市發(fā)展趨勢(shì)這些要素來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的,，這些都是從供應(yīng)側(cè)來(lái)分析的,，在那個(gè)蓬勃發(fā)展的階段來(lái)說(shuō)，這在一定程度上也是合理的,。但是,，在目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的情況下,；我們是不是應(yīng)該更多從需求端來(lái)分析,，更為合理？

這個(gè)需求端包括居民購(gòu)房資金需求端,、房地產(chǎn)企業(yè)資金需求端和城市地方財(cái)政需求端,；這三個(gè)資金需求端其實(shí)構(gòu)成了一個(gè)需求的循環(huán)。然而,，目前看來(lái),，三者的債務(wù)問(wèn)題都比較大，特別是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和城市地方債務(wù)更甚,；而目前中國(guó)居民債務(wù)整體也到一個(gè)非常高的臨界點(diǎn),。在這三個(gè)因素的共同影響下,，整體中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)可能會(huì)越發(fā)明顯。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者王磊為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家,，資深營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn),，商業(yè)專(zhuān)欄作家

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編輯：劉蘭香