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標(biāo)普22年中以來(lái)首次上調(diào)中國(guó)房企展望,，龍湖維穩(wěn)投資級(jí),。2月9日，標(biāo)普將龍湖集團(tuán)控股有限公司的評(píng)級(jí)展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定,。與此同時(shí),，標(biāo)普確認(rèn)了該公司的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”，其高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的發(fā)行評(píng)級(jí)為“BB+”,。穩(wěn)定的展望反映了標(biāo)普的預(yù)期,，即龍湖集團(tuán)將在未來(lái)12-24個(gè)月內(nèi)改善其流動(dòng)性緩沖和資本結(jié)構(gòu)。這是2022年中以來(lái),，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國(guó)房企展望,。

標(biāo)普對(duì)龍湖的客觀肯定是“名實(shí)相副”，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入持續(xù)增長(zhǎng),，公司資金流動(dòng)性正在增強(qiáng),，龍湖已經(jīng)與六大國(guó)有銀簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，預(yù)計(jì)龍湖獲得了不少于3000億人民幣的信貸額度,，用于發(fā)展,、再融資和收購(gòu)。據(jù)了解,，龍湖集團(tuán)已于2022年12月9日獲得由中國(guó)銀行提供國(guó)內(nèi)擔(dān)保的7億元人民幣無(wú)抵押離岸銀行貸款,，該公司是為數(shù)不多獲得此類貸款的民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。此外,，龍湖還成功發(fā)行了一支20億元的中債增信債券,。龍湖非限制性現(xiàn)金比例很高，受益于公司強(qiáng)大的銷售回款率,，以及經(jīng)營(yíng)性收入的強(qiáng)勁增長(zhǎng),，這些資金進(jìn)一步提高了龍湖的財(cái)務(wù)安全度。

龍湖可能仍然處在“一花獨(dú)放”階段,。當(dāng)前,，能夠與龍湖相提并論的房企仍然是鳳毛麟角，而多數(shù)房企的困境雖然有所緩解,，但整體依然處于水深火熱之中,，個(gè)別房企依舊苦苦掙扎。也就是說(shuō),，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)可能仍然需要經(jīng)過(guò)個(gè)別的“寒徹骨”考驗(yàn),，才有希望迎來(lái)百花齊放的時(shí)刻。

良好的資產(chǎn)負(fù)債表絕非一日之功,。龍湖的穩(wěn)健得益于持續(xù)多年的日積月累,。截至2022上半年末,，龍湖集團(tuán)連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比為4.07,，平均賬期為6.28年,，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%,，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn),。

龍湖集團(tuán)的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即該公司將進(jìn)行審慎的財(cái)務(wù)管理,。這表明,，該公司始終保持著十分清醒的頭腦，從而穩(wěn)扎穩(wěn)打,。

有效的政策支持是個(gè)“利好”,，但這只是“外因”，需要強(qiáng)調(diào)的是,，外因是變化的條件,，內(nèi)因是變化的依據(jù)；外因的作用無(wú)論多大,，也必須通過(guò)內(nèi)因才能起作用,。譬如，標(biāo)普認(rèn)為,，自2022年11月以來(lái),，中國(guó)政府對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取了一系列支持措施。

值得一提的是,，未來(lái)下行的趨勢(shì)可能在短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn),，復(fù)蘇也是緩慢的，例如,，今年1月，房屋銷售依舊低迷,，百?gòu)?qiáng)房企的銷售額同比降幅超三成,。我預(yù)計(jì)，從2022年開(kāi)始,，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)步入了十年左右的下行周期,。

房企評(píng)級(jí)下調(diào)與房企海外融資斷崖式下降的“缺口”難以在短期平復(fù)。受疫情,、調(diào)控升級(jí),、金融政策趨緊等綜合因素影響，地產(chǎn)行業(yè)銷售降至冰點(diǎn),，部分房企資金鏈吃緊,，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約,，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻繁下調(diào)中國(guó)房企信用評(píng)級(jí)。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),，2021年下半年以來(lái),，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)超過(guò)250次，有70多家房企主動(dòng)撤銷評(píng)級(jí),，其中不乏部分頭部房企,。三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)，是房企海外融資的重要信用背書(shū),，經(jīng)歷評(píng)級(jí)下調(diào)潮之后,，海外融資渠道基本停滯。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,，2022年100家典型房企全年境外債權(quán)融資同比下降了69%,。

需要引起重視的是，前幾年中國(guó)房企債務(wù)嚴(yán)重違約對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊,，在企業(yè)誠(chéng)信問(wèn)題上,，歷來(lái)都是“毀樹(shù)容易，種樹(shù)難”,。隨著利好政策持續(xù)落地,，中國(guó)房企信用評(píng)級(jí)有望提升，從而提高境外融資機(jī)會(huì),，但可能準(zhǔn)入嚴(yán)格,、條件苛刻。

總之,，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇已經(jīng)曙光乍現(xiàn),，但這是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。（財(cái)富中文網(wǎng)）

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編輯：徐曉彤