穆迪分析如今預(yù)計(jì)美國(guó)房?jī)r(jià)從峰值到谷底的跌幅區(qū)間為5%至10%,。在價(jià)格嚴(yán)重“高估”的房產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)測(cè)的跌幅為10%至15%,。如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退，穆迪分析預(yù)計(jì)美國(guó)房?jī)r(jià)跌幅就將擴(kuò)大至10%至15%,，而價(jià)格嚴(yán)重“高估”的房產(chǎn)市場(chǎng)的跌幅將達(dá)到20%至25%,。假設(shè)美國(guó)房?jī)r(jià)下跌15%，顯然這一跌幅并不能夠徹底抹除美國(guó)房?jī)r(jià)在疫情房產(chǎn)熱期間出現(xiàn)的驚人的43%增幅,。然而,，它將是二戰(zhàn)后出現(xiàn)的第二高房?jī)r(jià)跌幅，僅次于美國(guó)房?jī)r(jià)在2006年至2012年房產(chǎn)泡沫破滅期間出現(xiàn)的27%的跌幅。
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穆迪的這篇報(bào)告的質(zhì)量很高,。我近幾年多次撰文抨擊穆迪的觀點(diǎn)，文章在中國(guó)流傳及影響力甚廣,，這次是我首次肯定穆迪,，原因在于，穆迪對(duì)美國(guó)樓市的這個(gè)分析嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué),、中立、深入,。
還算樂(lè)觀的結(jié)論,。若穆迪對(duì)美國(guó)樓市的分析結(jié)論成立，即：“美國(guó)樓市中,，半數(shù)城市降價(jià)20%以上”,，則，在美國(guó)及世界經(jīng)濟(jì)一片哀鴻遍野之中,，美國(guó)樓市的前景算是比較樂(lè)觀的,，其實(shí)，若從極端的情況考慮,，這個(gè)20%的數(shù)值可能處于銀行貸款敏感性分析及絕大多數(shù)房主的可承受范圍之內(nèi),。也就是說(shuō)，美國(guó)的樓市波動(dòng)并沒有想象中那么大,。
疫情房產(chǎn)泡沫（Pandemic Housing Bubble）構(gòu)成本輪美國(guó)房市降價(jià)的安全墊,。譬如，本文中提及,，假設(shè)美國(guó)房?jī)r(jià)下跌15%,，顯然這一跌幅并不能夠徹底抹除美國(guó)房?jī)r(jià)在疫情房產(chǎn)熱期間出現(xiàn)的驚人的43%增幅。加之,，由于美國(guó)的企業(yè)和家庭擁有強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表,、以及勞動(dòng)力短缺，所以,，房?jī)r(jià)下跌15%對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可控性影響可能微乎其微,。
利率敏感性的房產(chǎn)可能影響較大。由于美國(guó)加息幅度之大對(duì)美國(guó)房市的巨大沖擊,，令許多人措手不及,，這次，可能對(duì)利率敏感性房產(chǎn)沖擊較大,，而豪宅市場(chǎng),、房屋租賃市場(chǎng)可能走出獨(dú)立的上漲行情,，因此，美國(guó)房市的走勢(shì),，需要詳盡的細(xì)分才具有價(jià)值,，也就是說(shuō)，美國(guó)房市中的個(gè)別房屋未來(lái)仍然存在巨大的投資機(jī)會(huì),，換句換說(shuō),，今后五到十年，不管美國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲觀走勢(shì)如何,，美國(guó)房市的危中之機(jī)可能超過(guò)“疫情房產(chǎn)泡沫”,。特別是，本輪整治通脹的最好結(jié)果,，可能使高通脹“固化”,，即如影相隨，那么,，美國(guó)房市價(jià)格與高通脹“與狼共舞”,，則不足為奇。
當(dāng)然,，北美以外國(guó)家的房市就沒有那么幸運(yùn)了,，需要特別指出的是，一些發(fā)展中國(guó)家,、新興市場(chǎng)國(guó)家,、俄羅斯、烏克蘭等,，則可能面臨巨大,、極端、嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者王衍行為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員,、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)前副秘書長(zhǎng),。
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