財(cái)政部祭出大招,，對(duì)房地產(chǎn)影響幾何,？
柏文喜
2024-10-12
財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安10月12日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示,，除每年繼續(xù)在新增專(zhuān)項(xiàng)債限額中專(zhuān)門(mén)安排一定規(guī)模的債券用于支持化解存量政府投資項(xiàng)目的債務(wù)外,，擬一次性增加較大規(guī)模債務(wù)限額，置換地方政府存量隱性債務(wù),，加大力度支持地方化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，相關(guān)政策待履行法定程序后，再向社會(huì)作詳細(xì)說(shuō)明,。
同時(shí),，就房地產(chǎn)而言，有形之手也終于下場(chǎng),，調(diào)整稅費(fèi)且以專(zhuān)項(xiàng)債收地收房,，這對(duì)推動(dòng)行業(yè)復(fù)蘇作用幾何,？
針對(duì)邊際寬松并走到差不多有史以來(lái)最為寬松的市場(chǎng)準(zhǔn)入管制,，外加不斷寬松并走向一邊倒的支持性金融政策，上半年以來(lái)已陷入“躺平”狀態(tài)的樓市在傳統(tǒng)“金九銀十“這一行業(yè)旺季已走完一半時(shí),，終于迎來(lái)了少數(shù)頭部城市的結(jié)構(gòu)性微微回暖,。不過(guò)客觀而言，過(guò)往的旨在推動(dòng)行業(yè)復(fù)蘇的系列政策,，無(wú)論“三支箭”還是“組合拳”,，顯然都未能達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。這主要是因?yàn)樵谑袌?chǎng)預(yù)期無(wú)法修復(fù),，行業(yè)信心無(wú)法恢復(fù),，且通縮實(shí)際上已然明顯的情況下，加杠桿的金融政策顯然難以奏效,，這也是今天財(cái)政部針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和樓市伸出有形之手的邏輯所在,。
其實(shí)在大批民營(yíng)房企暴雷,、樓市去化困難日益嚴(yán)重、大量爛尾樓涌現(xiàn)的前年秋天,，本人已多次呼吁政府應(yīng)從行業(yè)整體考慮,，發(fā)行特別國(guó)債或直接下場(chǎng)救樓市、救行業(yè)了,。當(dāng)時(shí)隨著行業(yè)下行和去化日益困難,，大量民營(yíng)房企暴雷，行業(yè)流動(dòng)性幾近喪失,，在債務(wù)螺旋之下,，行業(yè)對(duì)不斷出臺(tái)的利好政策自然失去了反應(yīng)能力，市場(chǎng)功能很大程度上已實(shí)際喪失,，以有形之手彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷,，推動(dòng)市場(chǎng)功能的恢復(fù)和行業(yè)自身修復(fù)，正是政策倫理的題中應(yīng)有之義,。而發(fā)行特別國(guó)債救市救企,，或者政府直接出手，比如國(guó)央企,、平臺(tái)公司入市干預(yù),，則是在行業(yè)進(jìn)入休克狀態(tài)前的理性選擇。而這一點(diǎn),，卻遲來(lái)了兩年,。
財(cái)政部今天祭出專(zhuān)項(xiàng)債大招，直接入市收房收地,，新舉措對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)與樓市的意義不言而喻,。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),、促進(jìn)社會(huì)就業(yè),、改善居民居住條件等方面具有不可替代的作用。樓市下行和房地產(chǎn)行業(yè)衰退對(duì)于這兩年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,、居民收入和就業(yè),、社會(huì)穩(wěn)定的影響可謂刻骨銘心。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變,、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨多重挑戰(zhàn)的背景下,，今天財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露了三項(xiàng)旨在促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的新舉措，這些措施不僅為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的活力,，更預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向,。
這些直接而具體的財(cái)政措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)與樓市可能產(chǎn)生的近期效果和深遠(yuǎn)影響，可從以下三方面來(lái)做簡(jiǎn)單評(píng)析,。
一,、允許專(zhuān)項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備：增強(qiáng)土地供給調(diào)控能力
當(dāng)前,，我國(guó)部分城市存在閑置未開(kāi)發(fā)土地較多的現(xiàn)象，這些土地資源的浪費(fèi)不僅影響土地市場(chǎng)的有效供給,，也制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。土地儲(chǔ)備作為地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，其資金來(lái)源和運(yùn)作效率直接影響到土地市場(chǎng)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性,。允許專(zhuān)項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備,，意味著地方政府將有更多的資金來(lái)源用于土地整理和開(kāi)發(fā)，從而加快閑置土地的盤(pán)活和利用,。這一舉措有望減少閑置土地?cái)?shù)量,，提高土地資源利用效率，進(jìn)一步增強(qiáng)土地市場(chǎng)供給調(diào)控能力,。
而通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債支持,，地方政府可更加靈活地安排土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,。展望未來(lái)，隨著專(zhuān)項(xiàng)債在土地儲(chǔ)備領(lǐng)域的深入應(yīng)用,，土地市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化,，土地資源配置將更加合理。這不僅有助于盤(pán)活閑置土地和緩解部分城市土地供應(yīng)緊張的局面,，也有助于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成本,，為購(gòu)房者提供更加多樣化的選擇，同時(shí)也有助于推動(dòng)地方政府所重度依賴(lài)的土地財(cái)政的復(fù)蘇,，借以緩解地方政府日益嚴(yán)峻的財(cái)政增支減收壓力,。
二、支持收購(gòu)存量房：加大保障性住房供給
當(dāng)前,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著已建待售住房較多的情況,，這些存量房的存在不僅占用了大量社會(huì)資源，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力,。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和人口結(jié)構(gòu)變化,，保障性住房需求日益增長(zhǎng),，但供給相對(duì)不足的問(wèn)題依然突出,。支持收購(gòu)存量房并加大保障性住房供給，是財(cái)政部新舉措中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,。這一舉措不僅有助于消化市場(chǎng)庫(kù)存,，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力，也有助于滿(mǎn)足中低收入群體的住房需求,，促進(jìn)社會(huì)公平和穩(wěn)定,。
通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房作為保障性住房房源,，不僅可降低保障性住房建設(shè)成本，還可以縮短建設(shè)周期,，提高供給效率,。 展望未來(lái)，隨著保障性住房供給的加大,，我國(guó)住房保障體系將更加完善,，中低收入群體的住房問(wèn)題將得到更好的解決。同時(shí),，這一舉措也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,，推動(dòng)市場(chǎng)向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展,。
三,、優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策：明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策相對(duì)復(fù)雜,，尤其是增值稅政策方面,，普通住宅和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)及其對(duì)應(yīng)的稅收政策差異較大，給購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了不小的困擾,。這種復(fù)雜的稅收政策不僅增加了交易成本,，也影響了市場(chǎng)的透明度和公平性。明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策,，是財(cái)政部新舉措中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,。這一舉措有望簡(jiǎn)化稅收政策，降低購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的交易成本,，提高市場(chǎng)的透明度和公平性,。
同時(shí)，通過(guò)優(yōu)化稅收政策,，還可以更好地發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用,，促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。展望未來(lái),，隨著相關(guān)稅收政策的不斷優(yōu)化和完善,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策將更加合理、透明和公平,。這不僅有助于激發(fā)市場(chǎng)活力,，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也有助于提升購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的信心和預(yù)期,。
總之,，財(cái)政部此次推出的三項(xiàng)新舉措對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義，有望解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一些問(wèn)題和挑戰(zhàn)，推動(dòng)市場(chǎng)向更加健康,、可持續(xù)的方向發(fā)展,。同時(shí)，這些舉措也將對(duì)購(gòu)房者,、開(kāi)發(fā)商以及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極的影響和推動(dòng)作用,。
希望這遲來(lái)的政策盡快落地實(shí)施，而在這些政策的支持和引導(dǎo)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走向復(fù)蘇的同時(shí),，也將迎來(lái)異于過(guò)往的全新發(fā)展模式,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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