房屋養(yǎng)老金定調后，房地產(chǎn)稅也為期不遠,？
劉蘭香
2024-08-26
一石激起千層浪。
8月23日,，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在國新辦新聞發(fā)布會上表示,，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金,、房屋保險這三項制度,，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點,，“特別說一下房屋養(yǎng)老金,，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”,。
就在三天前,，上海市市長龔正就房屋安全管理也稱，截至2023年底,，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米,，大量房屋開始步入“中老年”,，上海將探索實施三項制度。一是房屋定期體檢制度,，二是房屋安全保險制度,，三是房屋養(yǎng)老金制度，今年先在浦東等區(qū)開展試點,，明年將在全市范圍推開,。
一方面事關房地產(chǎn)，一方面“養(yǎng)老金”這三個字很容易讓人聯(lián)想到本已爭議頗多的個人養(yǎng)老金問題,，因此一時之間,，關于住房養(yǎng)老金將加重業(yè)主負擔以及這是房地產(chǎn)稅“變種”等說法出現(xiàn)。其中一則關于“房屋養(yǎng)老金的收費標準”的傳言稱,，“上海浦東試點房屋養(yǎng)老金的收費標準提前透露,，主要依據(jù)房屋的面積和樓層而定”，并標注了不同房屋的收費細則,。但25日,，上海辟謠平臺從上海市住建委、市房管局獲悉,，該傳言不實,。
眾說紛紜之際，微信公眾號“建筑雜志社”于26日凌晨發(fā)布了署名為住房城鄉(xiāng)建設部建筑雜志社智庫研究院執(zhí)行院長肖正華的社評文章,，稱早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養(yǎng)老金制度近期被嚴重誤讀,，住建部副部長23日發(fā)言的最后提到“試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”，這里的公共賬戶并不需要老百姓出錢,，卻被很多自媒體,、視頻博主忽略或斷章取義。
他指出,，養(yǎng)老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可以通過地方財政補貼一點,、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集,。
“有人說,，不是有房屋維修基金制度嗎？的確,，每位購房者買房時都按建安成本5-8%繳納了房屋維修基金,，其在保障小區(qū)日常安全運轉中發(fā)揮了重要的作用，但因數(shù)量十分有限,，已難以滿足維護城市房屋安全和老舊小區(qū)更新需要,。”肖正華說,，步入存量房時代,，越來越多房屋出現(xiàn)老化,，存在的安全隱患問題不容忽視，例如2022年“4·29”長沙居民自建樓房坍塌事故,，以及過去大大小小因房屋老化,、體檢缺失帶來的房屋坍塌事故。鑒于此,，房屋養(yǎng)老問題需要未雨綢繆。
房屋維修基金制度是指,，根據(jù)住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定,，專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修,、更新和改造的資金,。這筆資金通常在居民購房時繳納，從2004年開始,，住宅專項維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權證時必須繳納的費用,。據(jù)上海市房地產(chǎn)科學研究院的一份報告，目前全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元,，上海,、北京、杭州等城市結余超過百億元,。
多方信息顯示,，這上萬億資金并未得到充分利用。華創(chuàng)證券的一份研報表示,，受申請動用程序繁瑣等因素影響,，當前住宅專項維修資金的提取率較低。2022年底,，北京商品住宅專項維修資金提取率不足10%,，而這個比率在全國已算較高。此外,，2004年的“房改房”和部分商品房并沒有繳存住宅專項維修資金,；2004年左右的商品房和經(jīng)濟適用房因價格較低，住宅專項維修資金繳存基數(shù)低,，部分小區(qū)余額較低,，資金籌續(xù)也存在困難。
由此來看,，住建部方面所言房屋養(yǎng)老金“試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”,，大概率是希望在激活個人所繳納的住宅專項維修資金的同時，通過公共賬戶來補足相關的資金缺口,。同時,，可以預期的是,，在房屋養(yǎng)老金制度建立后，由住建部統(tǒng)籌調度并使用住宅專項維修資金的流程將變得更加順暢,，一些較為突出的房屋安全問題也將更快得到解決,。
顯然，房屋養(yǎng)老金與房價無關,，更多與房屋質量相關,，而房地產(chǎn)稅與房價則是高度相關的。肖正華也表示,，房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅完全是兩回事,，傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅，純屬混淆視聽,、牽強附會,，是刻意誘導，以此引發(fā)大眾誤解,。
與已經(jīng)基本定調的房屋養(yǎng)老金相比,，久聞其聲但未見其人的房地產(chǎn)稅因波及面較廣而受到更多關注，但房地產(chǎn)稅的引入時機是個關鍵問題,，因為在市場處于下行趨勢時,，引入房地產(chǎn)稅可能會加劇市場的不穩(wěn)定。只有綜合考慮整體經(jīng)濟狀況,、市場供需關系以及社會接受度等因素,，才能選擇合適的時機推出房地產(chǎn)稅，而目前來看,，這一時機似乎并不成熟,。
但值得一提的是，房地產(chǎn)稅的引入可鼓勵更長期的投資行為,，因為對于那些尋求長期穩(wěn)定持有的人來說,，房地產(chǎn)稅是一種顯性的成本，可能促使他們更加關注房產(chǎn)的質量和長期價值,。這反過來也會降低房屋養(yǎng)老金方面的壓力,，尤其是公共賬戶的壓力。
另外,，雖說這次建立的房屋養(yǎng)老金制度主要是使用公共資金來建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶,，但不可回避的一個問題是：無論是地方財政還是土地出讓金，當前都面臨緊張局面,，是否足夠支撐房屋養(yǎng)老金公共賬戶的建立,？換而言之，在開拓地方財源的可選路徑中，開征房地產(chǎn)稅在不遠的未來或許也并非毫無可能,。（財富中文網(wǎng)）
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