對這次地產救市，不必過度樂觀或悲觀
財富Plus App
2024-05-20
5月17日,，房地產迎史詩級利好,，中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局、住房城鄉(xiāng)建設部等部門宣布一系列重磅政策：取消房貸利率政策下限,，下調公積金貸款利率和房貸最低首付比例；新設立3000億元保障性住房再貸款,；“組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房”,，“酌情以收回,、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地,，幫助企業(yè)解困”，等等,。
受此影響，當日A股100只地產股上漲,，萬科,、保利發(fā)展等20余只股票漲停,，且這一漲勢延續(xù)至今日（5月20日）,，但萬科股價今日大幅震蕩后收高,，也表明市場對政策整體看好的同時,，對其刺激效應的看法仍存分歧。同時,，中原地產數(shù)據(jù)顯示,，“517”樓市新政后首個周末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套,，基本達到2024年小陽春的熱度——政策刺激效應也可窺斑見豹,。
盡管房地產迎來史上最重磅政策組合，但3000億能否順利撬動市場,？市場何時才能真正平穩(wěn)發(fā)展,？圍繞這一話題，“財富Plus”的用戶展開了精彩討論,，我們選取了其中一些展示如下：
@朱霄
某券商衍生品金融部
在所有救市政策中,，政府財政或者貨幣當局直接出手，永遠是終極殺招,。這意味著通過松綁,、暢通,、減負來刺激市場的固有需求已經效果有限,，只有公共部門代表全體國民以顯性稅或者鑄幣稅為代價,，拿出市場之外的增量資金去直接拉動需求，才能有效解決“市場失靈”的問題,。
地產困境全面爆發(fā)已快滿三年,，期間各種“市場化、法治化”手段出臺了不少,，但真正意義的救市可能在2024年才展開,。半年多前，就有類似聲音,，“靠逼著開發(fā)商自己保交樓可能是不足夠的,，財政出錢，地方政府自己買斷爛尾樓來保交樓可能才是有意義的,?！睊侀_道德風險,，這個方案也困難重重，核心問題就是誰出錢埋單,？救市資金不是大風刮來的,，它也是有成本的，成本不體現(xiàn)在顯性就會體現(xiàn)在隱性,，不體現(xiàn)在近期就會體現(xiàn)在遠期,。
地方財政早就在習慣過緊日子了,，甚至可以說,，某地的房地產越困難,，那么大概率該地的地方財政也越緊張，隱性債務壓力也越巨大,，就越沒有余糧去自行托底,。而這次,，政策層給出一個真正具有可操作性的方案路徑。一方面是財稅政策作用于回購土地,，資金來源是地方政府專項債券,，另一方面是貨幣政策作用于收購成品住宅，資金來源是基礎貨幣創(chuàng)造,。如果與房地產目前淤積的呆滯資產負債規(guī)模相比,，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個“恰當”的起手數(shù)字,，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億,。
新的利器已從工具箱中拿出,，初始劑量的克制無可厚非,。此前過度悲觀的人，可以舒緩一些預期,；而此刻過度樂觀的人,，卻也大可不必。沒真正參與過房地產相關經濟活動的局外人,，可能總會傾向于低估這個行業(yè)所面臨的危機程度,。雖已困難到第三,、四個年頭了,，但全行業(yè)的銷售額還在跌上加跌，庫存量節(jié)節(jié)攀升,。就在地產ETF火力全開的五月份,，兩家頑強自救的原千億級房企還在陷落,，廣東的雅居樂首次宣布債券違約，江蘇的中南建設收到退市通知,，人類的悲歡,，確實并不相通。
@鐘正生
平安證券首席經濟學家
房地產仍在“磨底”,。4月房地產投資同比進一步下降至-10.5%,，70大中城市新房和二手房房價環(huán)比分別下跌0.6%和0.9%，跌幅均創(chuàng)2015年來新高。全國房地產待售面積達到7.46億平,，已超過2016年2月創(chuàng)下的高點,。房地產呈“供需雙縮”，房價下跌與銷售下降形成負循環(huán),。最新政策主要從三個方面做出安排：繼續(xù)推進“保交樓”,；開始推動“去庫存”；允許回收已售土地,。
推動房地產去庫存和促進房地產市場企穩(wěn),，還有幾個問題有待明晰：1、房地產“收儲”所需的資金量級可能更大,。我們估算,，假設各地按照二手住宅均價收儲，目標是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限,，那么一年內需“收儲”解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米,，對應所需收儲資金為2.7萬億。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進來（會對新房銷售構成擠壓）,，所需資金規(guī)模將更大,，本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。2,、房地產庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異,。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低,。但從人口流入,、產業(yè)支撐的角度，一,、二線城市的保障性住房需求勢必更大,。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果。3,、財政資金支持尤為必要,，項目收支如何平衡是個關鍵。綜合考慮運營成本,、空置率及租金回報率,，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地,，也同樣涉及地方政府資金來源的問題,。這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決。
經濟數(shù)據(jù)方面,，4月生產好于投資,，有利于產能利用率的回升；內需消費仍處于復蘇軌道，助力工業(yè)產銷率回升至97.4%,；外需出口增勢較好,，對中國經濟穩(wěn)增長發(fā)揮了重要作用。不過,，近期外部經貿環(huán)境承壓,，對下半年出口持續(xù)較快增長增添了不確定性。當前,，經濟下行壓力主要集中在房地產領域,，其次表現(xiàn)為基建和制造業(yè)投資的增長放緩，產能利用率下降對制造業(yè)投資的壓制作用已有所體現(xiàn),。房地產“去庫存”需要更大政策力度,，財政政策亟需加快發(fā)力。
@譚浩俊
財經評論員
只要有樓市新政出臺,，就有專家跳出來說有諸多好處,，感覺老百姓撿了多大的便宜一般。僅就央行首套房房貸最低首付比例下調為15%而言,，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進舉例說,，以前上海首付比例最高的時候是70%，買一套1000萬的房子得先拿出700萬,，現(xiàn)在只需要拿出150萬就可以了,。——好誘人的比喻啊,，就像剩下的850萬不要再還一般,。
殊不知，首付比例70%也好,，15%也罷,，對1000萬的房款不僅沒有影響，購房者還要多付利息,。下調首付比例,，只有一種好處，那就是對迫切希望買房,、又掏不出很多現(xiàn)錢的居民來說，可以緩解一下掏現(xiàn)錢的壓力,。從銀行的角度來說,，愿意下調首付比例是因為話語權轉到老百姓一邊了，他們捂緊口袋,，不再輕易掏錢買房,，長此以往不僅開發(fā)商受不了，銀行也受不了。所以僅下調首付比例,，對老百姓來說沒有什么便宜可撿,，還是為了開發(fā)商和銀行。
在目前的環(huán)境下,，只有不給老百姓增加負擔的政策,，包括不再讓房價上漲，才是好政策,。
@裕棠
這些年來,，老百姓的心情如同坐過山車一般隨著房價大起大落。最近一年房價確實跌了一些,，坊間就叫苦連天,。可真實的市場究竟降了多少呢,？很多樓盤恐怕還沒有降到三四年前的價格,，只能怪當初房價漲得一騎絕塵，現(xiàn)在讓大家心里一時難以適應,。
如今經濟低迷,，房地產救市政策接二連三，有人說15%的最低首付比例說明國家的測算是房價肯定不會繼續(xù)跌破這個比例,，還有人說買房比租房劃算的時代就要到了,，因為今后月供完全可以覆蓋房租，也有人說這是最后一次解套的機會,，等等,。但想想未來的人口巨變，除了那些依然具有經濟發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，其它城市的需求恐怕很難釋放,。
什么時候房地產市場能夠平穩(wěn)發(fā)展，民眾不需要再提心吊膽,、投機取巧,，什么時候他們才能安心工作生活，為經濟增長添磚加瓦,。（財富中文網(wǎng)）
編輯：劉蘭香
本文內容為作者獨立觀點,，不代表財富中文網(wǎng)立場。未經允許不得轉載,。
財富中文網(wǎng)所刊載內容之知識產權為財富媒體知識產權有限公司及/或相關權利人專屬所有或持有,。未經許可，禁止進行轉載,、摘編,、復制及建立鏡像等任何使用,。
