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最早提出“活下去”的萬科，正在渡過一場生死劫——郁亮在2018年秋季喊出的這三個字,，好像一顆子彈，射向五年后的自己,。

好在這顆子彈已被暫時擋住,。3月8日晚間，身處債務(wù)違約傳聞漩渦的萬科發(fā)布公告稱,，為確保全額償還到期票據(jù)本息,，其已在到期前提前將本金及累計至到期日的利息共計約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶。這意味著萬科今年首筆到期的美元債平安落地,，萬科A股也一掃陰霾,，3月11日收漲3.05%，報9.46元,。

實際上,，早在3月5日，萬科就已經(jīng)公開表示,，3月11日到期的美元債所有資金已經(jīng)到位,，償債工作也在有序鋪排中，主要是回應(yīng)其非標債權(quán)展期談判破裂的傳聞,。在萬科發(fā)聲之前,，傳聞中的債權(quán)方新華資產(chǎn)發(fā)布聲明稱，其與萬科企業(yè)的消息不實,，并強調(diào)與萬科企業(yè)保持正常業(yè)務(wù)合作,，但這并未能阻止愈演愈烈的市場傳言，萬科債券和股票價格上周均連日下跌,，債券價格甚至一度跌至“垃圾債”的水平,。

很明顯，就萬科在中國房地產(chǎn)市場的旗艦級地位而言,，這幾乎可以說是前所未有的險境,。

此外，萬科最近開啟了“賣賣賣”模式,，也加劇了市場的疑慮情緒,。萬科先是以成本價的七折出售旗下最賺錢的商業(yè)項目上海七寶萬科廣場持股，又被曝出計劃出售旗下長租公寓公司泊寓的部分股權(quán)，參與談判的潛在買家包括國企,。無論七寶萬科,，還是泊寓股權(quán)，都是萬科非住宅板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，也是此前培育多年的多元化業(yè)務(wù),，此時“割肉”足以表明現(xiàn)金流之緊張。

當然,，這也從另一方面說明萬科解決債務(wù)問題的誠意,。或許是近期資產(chǎn)出售回籠的部分資金,，令萬科得以償付今年第一筆到期的美元債,，因萬科并未在公告中說明資金來源，而還款資金到底主要是自有資金還是銀行貸款,，對于評判萬科當前境況有著較往常而言更重要的意義,。

值得注意的是，在今年1月末萬科與金融機構(gòu)舉行的一場座談會上,，萬科管理層曾就這筆美元債表示：“現(xiàn)階段,，公司境外本身有一些資金資源，哪怕沒有銀行貸款,，也能覆蓋這筆債務(wù),。公司會根據(jù)市場變化，結(jié)合貸款情況,，綜合考量使用自有資金的比例和銀行貸款的比例”,。

在去年8月舉行的中期業(yè)績會上，萬科首席財務(wù)官韓慧華曾說明,，2024年主要是有三筆美元債到期,，整體折合人民幣約110億元。對于這三筆美元債,，萬科當時表示已提前做好充分的準備：一是萬科于境外持有數(shù)十億的自有資金可用于償債,；二是萬科的境外平臺前期投資了境內(nèi)外項目，項目分紅,、回購,、退出等都能提供充足的資金；三是通過銀行端市場開展境外融資,，萬科2023年8月已獲取發(fā)改委2024年再融資中長期外債額度,，并已與相關(guān)銀行進行了溝通。

截至目前,，萬科保住公開市場債券償付的意愿十分強烈,，且基本實現(xiàn)。硬幣的另一面是，其在非標債權(quán)方面與金融機構(gòu)的博弈不可避免地會加劇,。據(jù)媒體報道,，去年四季度，萬科已有至少兩筆非標債務(wù)與債權(quán)人進行過一次三個月左右的展期,，被展期的債權(quán)人是兩家保險公司,，規(guī)模均在20億元左右，這兩筆債權(quán)原本到期時間分別為2023年12月與2024年1月——對原本已到期的非標債務(wù)再次展期談判不順,，大概率是近期萬科陷入困境的直接原因,。

如果僅看財務(wù)數(shù)據(jù)，截至2023年三季度末,，萬科總資產(chǎn)16467億元,，總負債12395億元,，資產(chǎn)負債率75.28%,，其中流動負債有9404億元，除了合同負債外,，主要為應(yīng)付賬款2489億元和其他應(yīng)付款1619億元,，一年內(nèi)到期非流動負債475億元，而萬科賬上的資金高達1036.80億元,，金融機構(gòu)為何會擔心萬科還不上債,？

這和房地產(chǎn)的商業(yè)模式有關(guān)，房企的開發(fā)項目大多是在地方項目公司,，這些公司收到的預(yù)付款放在合同負債,，形成賬上現(xiàn)金，而這部分現(xiàn)金雖然在合并報表上,，但是在各地保交樓的背景下,，對這些在當?shù)氐馁Y金都是限制使用的，導(dǎo)致合并報表賬上有錢但無法用于償債的現(xiàn)象,。以此來看,，在當前形勢下，即便強似萬科,，距離流動性危機也并不遙遠,。

“當前形勢”，除了保交樓的約束,，還有銷售回款的艱難,，后者或許才是縈繞在金融機構(gòu)心頭更深的擔憂。

2023年全年,，萬科實現(xiàn)合同銷售金額達3761億元,，同比下降9.8%，與同業(yè)相比已屬優(yōu)秀。但2024年1月和2月,，萬科銷售額同比分別大幅下降32%和53%至194億元和132億元,，盡管這其中有春節(jié)的因素但斷崖式下跌的勢頭難免引發(fā)揣測。不過,，從今年1-2月房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜來看,，1-2月銷售額只要達到7億元就可進入全國TOP100榜單，也可見今年房地產(chǎn)市場開局之慘淡,，萬科自然無法獨善其身,。

如果說萬科的債券償付尚且可以靠出售資產(chǎn)變現(xiàn)，那么銀行貸款和非標債權(quán)的償還最終還是要仰銷售回款之鼻息,。即便借新還舊對萬科仍是可成立的選項,，但與金融機構(gòu)的博弈始終是潛在的輿論風(fēng)險點，而負面輿情又可能對萬科的銷售端產(chǎn)生影響,，目前的破局之道似乎只有一條：金融機構(gòu)再多一點耐心,。

讓金融機構(gòu)稍感安心的是，作為帶有深圳國資委背景的混合所有制企業(yè),，萬科是毫無爭議的行業(yè)風(fēng)向標房企,，去年底連遭惠譽、穆迪兩大評級機構(gòu)降級的時候,，深圳國資委就公開喊話,，“在萬科遭遇極端風(fēng)險時，一定會動用資源,、資金幫助萬科守住底線”,，而這次債務(wù)風(fēng)波發(fā)酵至今，深圳國資委還沒有公開表態(tài),，似乎也表明萬科并未到“遭遇極端風(fēng)險時”,。

另外，財報顯示,，2023年以來,，萬科新增獲取了37個新項目，總地價合計794億,，新投資中一,、二線城市占比100%，已開項目整體投資兌現(xiàn)率達94%,。毫無疑問,，與其它陷入困境的一些房企相比，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)儲備也會給萬科帶來更強的穿越周期的能力,。

在去年10月舉行的萬科年度媒體會上,，常年跑馬拉松的郁亮用“撞墻”來形容房地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)——在馬拉松中,，通常有不少人會在30多公里以后開始“撞墻”，就是跑不動了,。他表示,，盡管行業(yè)陣痛比預(yù)想中更長、更痛,，且仍在持續(xù),，但“熬過去就（能）跑下去了”，并稱只有順應(yīng)時代改變的企業(yè)才有可能穿越周期,，“城市永不落幕,，當下不必過于悲觀”。

新的周期啟幕,，屬于郁亮的馬拉松,，或許才剛剛開始。（財富中文網(wǎng)）