闖過最難一關(guān),，孫宏斌迎來坦途,？
俞再孟
2023-09-21
9月18日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,，境外債重組方案獲得債權(quán)人會議高票通過,。9月19日，融創(chuàng)中國依據(jù)美國破產(chǎn)法第15章向紐約南區(qū)法院申請破產(chǎn)保護(hù),。
由于美元債受紐約法管轄,，恒大集團(tuán)8月也曾向紐約破產(chǎn)法院申請破產(chǎn)保護(hù)。美國破產(chǎn)法第15章的規(guī)定對于處理跨國公司的破產(chǎn)案非常重要,，這使得外國企業(yè)可以獲得與美國本土企業(yè)類似的破產(chǎn)保護(hù)，從而避免在債務(wù)重組的關(guān)鍵階段受到債權(quán)人強制催債的影響,。
公告顯示,，債權(quán)人對強制可轉(zhuǎn)債展現(xiàn)出較高的認(rèn)購意向，融創(chuàng)有望通過債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額將超過45億美元,。若重組順利完成,，融創(chuàng)將成為頭部房企中首批通過境內(nèi)外債務(wù)重組的企業(yè)之一,，整體債務(wù)規(guī)模將大幅降低。
孫宏斌總算闖過最艱難的一關(guān),，獲得了幾年的緩沖時間,，這不僅給樓市帶來了信心，也寫下了一個房企自救的經(jīng)典樣本,。
負(fù)債1萬億
2022年5月,，融創(chuàng)中國未能支付一筆7.5億美元離岸債券的利息，正式宣告爆雷,。另外,，由于未能按時發(fā)布2021年財報，融創(chuàng)中國在港股票從當(dāng)年4月開始停牌,。
2021年初,，“三條紅線”政策落地，房地產(chǎn)行業(yè)迎來巨變,，恒大財富在2021年9月爆雷后,，融創(chuàng)亦受到大環(huán)境波及。去年底姍姍來遲的2021年報顯示,，融創(chuàng)中國當(dāng)年營收1983.9億元,，同比下滑14%，歸母凈虧損382.6億元,，同比暴跌207.4%,。與此同時，公司負(fù)債高達(dá)10518億元,，資產(chǎn)負(fù)債率近90%,。
這是近五年來，融創(chuàng)首次出現(xiàn)業(yè)績大額虧損,，也是孫宏斌首次遭遇如此大的挫折,。分析認(rèn)為，融創(chuàng)爆雷的原因與此前大手筆拿地擴張,、之后融資受限且銷售遇挫導(dǎo)致流動性危機等情況密切相關(guān),。孫宏斌自己也坦承，追求規(guī)模的慣性讓自己在投資上過于樂觀和激進(jìn),。
2022年,，融創(chuàng)繼續(xù)虧損，其歸母凈虧損達(dá)276.7億元,。2023年上半年,，融創(chuàng)再虧153.67億元，8月股價更是跌破1港元，淪為仙股,。
從融創(chuàng)不久前披露的銷售情況來看也并不樂觀,。數(shù)據(jù)顯示，8月份融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售金額約41.9億元,，同比下降61.02%,。1-8月，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額約614.5億元,，同比減少54.35%,。值得注意的是，同比數(shù)據(jù)是在去年膝蓋斬的基礎(chǔ)上得出的,，融創(chuàng)2021全年合同銷售額為5973.6億元,，由此可見，短短兩年時間銷售數(shù)據(jù)已是天壤之別,。
一邊是萬億級別的負(fù)債,，一邊是始終難以提升的銷售現(xiàn)狀，很難說融創(chuàng)的處境已經(jīng)有所改善,，但孫宏斌為自救確實使出了渾身解數(shù),。
債務(wù)重組
去年3月25日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱,，擬推進(jìn)兩筆債券展期及延期支付工作,。融創(chuàng)承認(rèn)公司面臨階段性的資金壓力，并表示董事會主席孫宏斌將提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保,，拒絕“逃廢債”情形的發(fā)生,。至此，這家TOP5房企正式宣布面臨階段性流動性困境,。
融創(chuàng)一直被認(rèn)為是民營房企中堅定自救不躺平的代表,。數(shù)據(jù)顯示，在危機剛爆發(fā)的半年時間里,，為了保證公開市場債券的如期償付,，融創(chuàng)積極自救，包括處置資產(chǎn)約 257.2 億元,、大力促進(jìn)銷售回款,、兩次股權(quán)融資回流資金約15.32億美元、孫宏斌提供無息資金約為 4.64 億美元等,，合計回血人民幣約397億元,。
除了這些常規(guī)的自救方式之外，融創(chuàng)還積極與資產(chǎn)管理公司進(jìn)行合作化解風(fēng)險,。目前已成功落地包括上海董家渡,、武漢桃花源等優(yōu)質(zhì)項目，其他若干項目也在持續(xù)推進(jìn)中。
不過,，最引人關(guān)注的還是融創(chuàng)債務(wù)重組的進(jìn)展，這關(guān)系到融創(chuàng)的生死,。
今年1月初,，融創(chuàng)總計160億的境內(nèi)債整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。2022年12月以來,，融創(chuàng)一直在與投資人溝通境內(nèi)債券整體展期方案,。展期方案通過后，有望緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動性壓力,。
4月份,，融創(chuàng)總計90億美元的境外債重組方案也得到了75%以上的債權(quán)人支持，并成功在9月18日的債權(quán)人會議上獲得通過,。10月5日,，融創(chuàng)還需要在香港法院完成相關(guān)法律程序，重組方案便可正式落地執(zhí)行,。近百億美元債務(wù)成功重組,，將為融創(chuàng)爭取三年的喘息時間。
有市場人士表示,，融創(chuàng)能在短時間內(nèi)取得超七成持有人支持,，表明了市場對融創(chuàng)境外債重組方案的認(rèn)可。
這是中國大型房地產(chǎn)開發(fā)商首次批準(zhǔn)此類債務(wù)重組,。至此,，融創(chuàng)境內(nèi)外債券重組方案都獲得通過，這將有效緩解其短期資金壓力,，為孫宏斌化解融創(chuàng)危機贏下了寶貴的時間,。不過，融創(chuàng)能否走出絕境主動權(quán)并不在孫宏斌,，融創(chuàng)未來的命運仍然掌握在別人手中,。
關(guān)鍵在賣樓
就在孫宏斌排除了后顧之憂之際，中國樓市卻仍然低迷,。
從8月底開始,，中國多個城市推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，這是繼降首付,、降利率等樓市刺激政策出臺之后官方最新推出的一項政策,。8月30日，廣州成為一線城市中首個官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市,，9月1日,，上海、北京同日官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
廣州房地產(chǎn)市場研究專家李茂喆受訪時表示,，從各中介平臺數(shù)據(jù)來看,，廣州執(zhí)行新政后二手房放盤量明顯增加，置換需求入市意愿增強,，但成交并未明顯變化,。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，盡管政策全面回歸常態(tài),，但并不會帶來新一輪樓市的反彈,，主要就是樓市基本面已今非昔比。他表示,，房價預(yù)期樂觀和收入就業(yè)預(yù)期樂觀,，是推動樓市繁榮的關(guān)鍵。現(xiàn)在這兩個樂觀已經(jīng)削弱了很多,。
9月20日,，廣州又成為首個官宣放松限購的一線城市。這被業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為是史無前例級別的,，來自市場層面的壓力可能是廣州不斷拿出新政策工具的主要原因,。
根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，廣州新建商品住宅成交自4月份以來,，已連續(xù)4個月持續(xù)下滑,。截至今年8月末，廣州全市一手住宅庫存面積為1275萬平方米,，去化周期攀升至19.6個月,。加上執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后效果未及預(yù)期，因此具備進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控政策的基礎(chǔ),。專家預(yù)計,，廣州放松限購政策后，北京,、上海,、深圳也會做出相應(yīng)的優(yōu)化措施，但不會全面放松,。
在筆者看來,，經(jīng)過全國多輪刺激政策，市場已經(jīng)清晰無誤地傳遞出非降價不足以提振銷量的信號,，而其他政策均收效甚微,。
對融創(chuàng)而言，目前最關(guān)鍵的就是賣樓回款,，源源不斷的現(xiàn)金流是脫離困境的唯一辦法,，就是融創(chuàng)的生命線,，無人接盤遠(yuǎn)比割肉來得痛苦。然而,，在堅持穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價的大背景下，融創(chuàng)的自救之路或許不會太順暢,。
值得一提的是,，北京9月3日開盤的融創(chuàng)壹號院首日認(rèn)購超56億元，均價超3000萬,，引起市場關(guān)注。眼下對孫宏斌來說,，在能力范圍內(nèi)盤活更多這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，努力做好“保交樓”工作即可，至于走出困境仍然需要等待樓市春天的到來,。（財富中文網(wǎng)）
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