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繼民營房企接連爆雷后,，央企地產(chǎn)也險(xiǎn)些“金身告破”,，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡,。中國房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時(shí)速”。一方面政府有關(guān)部門要出臺諸如降低按揭貸款利率,、降低交易稅費(fèi)等更有力的政策,，另一方面房企更要通過切實(shí)降價(jià)讓利于購房人,，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清,，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)模式,。同時(shí)，如果有關(guān)部門能幫助解決相關(guān)人員的失業(yè)問題,，也能為房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清,、供需再平衡提供有力支持。

隨著此前被房地產(chǎn)融資“三支箭”重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)房企,，近期卻連續(xù)爆發(fā)違約事件,，我國房地產(chǎn)行業(yè)似乎又進(jìn)入至暗時(shí)刻。

7月24日,，中共中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時(shí)指出,，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上首次提出“房住不炒”之后,，在以經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作為主題的中央政治局會議上,，首次就房地產(chǎn)市場的變化給出最新表述,。

此后的一個(gè)月，住建部,、央行,、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會等國家部委以及各級政府相關(guān)部門均陸續(xù)出臺大量“救市”政策,，著實(shí)讓各界看到國家對于化解本輪房地產(chǎn)危機(jī)行業(yè)的高度重視,，也似乎讓大家一度看到房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的曙光。

然而,，事實(shí)是殘酷的,。近一個(gè)月以來，房地產(chǎn)行業(yè)下滑的趨勢仍在加快,。8月14日,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告，旗下將于2024年到期的美元債券SINOCE607/30/24未能在8月13日寬限期結(jié)束前支付利息（2094萬美元）,，導(dǎo)致發(fā)生違約,。盡管8月17日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)再發(fā)公告宣布,，2024年,、2027年和2029年到期的三筆美元債票息展期方案正式通過，但考慮到遠(yuǎn)洋集團(tuán)此前公告稱預(yù)計(jì)于今年上半年將錄得公司擁有人應(yīng)占虧損約170億元至200億元,，令市場仍然無法解除對其債務(wù)違約的擔(dān)憂,。

繼民營房企接連爆雷后，央企地產(chǎn)也險(xiǎn)些“金身告破”,，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡,。無獨(dú)有偶。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2023年7月,，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.78，為多年來低位,；2023年1-7月,，無論是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金還是商品房銷售面積,、商品房銷售額,，跌幅相比2023年1-6月均持續(xù)擴(kuò)大；根據(jù)克而瑞報(bào)告顯示,，2023年7月,，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低,，同時(shí)單月業(yè)績同環(huán)比雙降,，環(huán)比降低33.5%,、同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大,；2023年7月末,，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長17.9%,；2023年7月,，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，環(huán)比下降37.7%,。無論是房地產(chǎn)開發(fā)資金投入,、市場銷售金額還是拿地資金投入，其跌幅均在進(jìn)一步擴(kuò)大,，而待售面積卻不斷攀升,，意味著房企和購房人都在黑暗中繼續(xù)煎熬，也等待著黎明的曙光,。

與此同時(shí),，根據(jù)央行發(fā)布金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，2023年7月末,，廣義貨幣（M2）余額285.4萬億元,，同比增長10.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn),；2023年7月份人民幣貸款增加3459億元,，同比少增3498億元。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預(yù)期,，說明過去作為資金主要“蓄水池”的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分飽和,，再也無法吸納大規(guī)模資金入場。

毋庸置疑,，上述慘淡之極的數(shù)據(jù)再次證實(shí)市場情緒已跌至歷史冰點(diǎn),。在此背景下，8月11日,，恒大集團(tuán)前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)文,，建議幫幫碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營房企,，表示這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘,，不僅是因?yàn)榇蠖荒艿梗鞘刈〗鹑陲L(fēng)險(xiǎn)底線,、守住民生底線的需要,。8月18日，央行、金融監(jiān)管總局,、證監(jiān)會聯(lián)合召開電視會議,，會議強(qiáng)調(diào)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策,，要繼續(xù)推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序,，統(tǒng)籌考慮增量,、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。

由此可見,，無論是知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu),，都在為化解這場巨大的危機(jī)而做出自己應(yīng)有的努力。盡管現(xiàn)實(shí)情況不容樂觀,，但是我們依然可以借鑒過往國外類似危機(jī)的處理方式,，從中獲取實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，做出適合中國國情的決策,。

在筆者看來,，首先要認(rèn)識到，本輪危機(jī)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)過分杠桿化,。無論購房人首付比例,，房企拿地、施工和銷售等環(huán)節(jié)的實(shí)際出資比例,，商品房預(yù)售許可制度下行業(yè)杠桿化浪潮,，還是金融機(jī)構(gòu)對于房企、買房人信用擴(kuò)張不斷放松管制,，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下,，都在推動房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿行為的放大。同時(shí),，由于過去若干年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一路高歌猛進(jìn),，房價(jià)不斷上漲，行業(yè)上行趨勢很好地掩蓋了市場和信用風(fēng)險(xiǎn),，也助推了加杠桿操作,。但如今房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢確立，房價(jià)不再是只漲不跌,，因此當(dāng)務(wù)之急是盡可能對房地產(chǎn)行業(yè)去高杠桿化,，無論是房企、購房人還是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)企業(yè),，絕不能逆勢加杠桿,，將危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到第三方機(jī)構(gòu)，而是均需要同步化、漸進(jìn)式降低杠桿比例,，通過市場化方式實(shí)現(xiàn)去杠桿化進(jìn)程,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)過量供給逐步出清。

其次,，本輪危機(jī)的根源是房價(jià)過快上漲與居民收入增長無法匹配,，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)減速，帶來居民購買力嚴(yán)重下降,，導(dǎo)致市場供過于求,，從而引發(fā)深層次債務(wù)危機(jī)。房價(jià)漲跌與市場預(yù)期息息相關(guān),，而不可否認(rèn)的是,，過去房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，加上政府屢次并不合宜的“救市”行為讓市場產(chǎn)生“買房是當(dāng)今最好的投資”的錯(cuò)覺,，更讓大眾形成“政府一定會救市到底”的心理,，“解鈴還需系鈴人”，如今政府要做的是不僅要引導(dǎo)大眾和市場走出這個(gè)誤區(qū),，更要用實(shí)際政策和行動告訴大眾,，商品房也是商品，同樣遵循市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本規(guī)律——商品價(jià)格圍繞價(jià)值波動,，沒有只漲不跌的商品,，供給關(guān)系是決定商品價(jià)格主要因素。眼下房地產(chǎn)行業(yè)已然進(jìn)入下行周期,，降價(jià)銷售是市場參與各方必須認(rèn)清的一個(gè)現(xiàn)實(shí),，房企和二手房主不能指望政府救市讓市場發(fā)生反轉(zhuǎn)。一方面政府有關(guān)部門要出臺諸如降低按揭貸款利率,、降低交易稅費(fèi),、降低房產(chǎn)中介交易傭金等更有力的政策，另一方面房企更要通過切實(shí)降價(jià)讓利于購房人,，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清,，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)模式。

其三,，本輪危機(jī)的核心是房地產(chǎn)行業(yè)涉及方方面面,，牽一發(fā)而動全身。近年來宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩與房地產(chǎn)行業(yè)下行相互作用,，帶來一系列經(jīng)濟(jì)和社會問題,，引發(fā)市場各界廣泛擔(dān)憂。眾所周知,，房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來上下游諸多行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰,，甚至導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)不少企業(yè)瀕臨破產(chǎn)倒閉,，大量員工被迫降薪失業(yè)。因此,，為了控制危機(jī)進(jìn)一步蔓延,，要盡可能將房地產(chǎn)行業(yè)與其關(guān)聯(lián)行業(yè)進(jìn)行“物理性”切割，通過政府出臺各項(xiàng)幫扶政策加上市場化運(yùn)作方式合理引導(dǎo)有關(guān)企業(yè)和人員進(jìn)行細(xì)分行業(yè)賽道調(diào)整更換,，通過教育,、培訓(xùn)、實(shí)習(xí)等模式重新上崗就業(yè),，紓解房地房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈“堰塞湖”,，解決大量人員失業(yè)的問題，為國家產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型提供范例,，同時(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持,。

當(dāng)前,，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時(shí)速”。因此,，各方只有拿出壯士斷腕的勇氣,、刮骨療傷的心態(tài)和縱覽全局的智慧才有望化解這場危機(jī)，并努力將損失降低至最低,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

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編輯：劉蘭香