樓市出現(xiàn)小陽春，但民營房企春天仍遠
俞再孟
2023-03-10
近日,，關于樓市迎來小陽春的新聞報道紛至沓來，就連一個月前將房地產(chǎn)定性為困難行業(yè)的武漢,，2月份成交量也迎來大幅回升,。
綜合來看，2月份各大重點城市成交量環(huán)比,、同比都有不同程度的上漲,。以上海為例，多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構數(shù)據(jù)顯示,，2月二手房成交1.9萬套,，為2022年7月以來的新高，近兩年來看也是成交高點,，一方面由于1月成交量過于低迷,，另一方面，政策的放松向市場傳遞出積極信號,，確實帶來一定的拉動效應,。
但小陽春的可持續(xù)性以及樓市變遷對未來中國經(jīng)濟更加深遠的影響，值得做更多深入的思考,。
高層變調(diào),、地方松綁
去年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控的風向明顯趨于寬松,。
去年12月15日,，國務院副總理劉鶴在一次重要講話中指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),，正考慮新的舉措改善行業(yè)資產(chǎn)負債狀況,。今年1月17日，劉鶴在達沃斯論壇上再次強調(diào),，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),。
1月6日,，彭博社報道中國正計劃放松嚴格的“三道紅線”政策，并稱此舉可能標志著中國房地產(chǎn)政策的最急劇轉變,。
盡管目前尚無官方來源顯示“三道紅線”政策放寬,，但地方政府已經(jīng)在迫不及待給樓市松綁。據(jù)中指院統(tǒng)計,，截至2月28日,，全國今年已有近90省市（縣）出臺樓市利好政策超百次。多地落實首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制,，已有超30城降低首套房貸利率下限至4%以下,。
種種跡象顯示，長達兩年多的房地產(chǎn)行業(yè)大整治基本落下帷幕,，房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)定性,。
回看此輪房地產(chǎn)整治，風向趨緊始于三年多前,。2019年7月中央提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”,，并從銀行、信托,、債券等多方面收緊,，嚴控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。2020年8月官方對房企提出“三道紅線”的監(jiān)管要求,，由此正式開啟了針對房地產(chǎn)行業(yè)的整治行動,。隨著恒大財富在2021年9月爆雷，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)多米諾骨牌效應,，佳兆業(yè),、融創(chuàng)、陽光城,、世貿(mào),、富力等一大批龍頭房企紛紛倒下，繼而又引發(fā)爛尾樓,、斷貸潮,、停工停產(chǎn)、債務違約等一系列影響深遠的事件,，導致本已受到疫情影響的中國經(jīng)濟在2022年雪上加霜,。
疾風驟雨般的整治重創(chuàng)了房地產(chǎn)市場,，也改變了消費者對房價的預期以及地方政府的財力,。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積比2021年下降24.3%,，創(chuàng)近7年來的新低,，銷售額比2021年下降26.7%,，創(chuàng)近6年來的新低，全國重點70城房價破天荒連續(xù)16個月環(huán)比下跌,。財政部數(shù)據(jù)顯示,，2022年國有土地使用權出讓收入66854億元，比上年下降23.3%,。
根據(jù)彭博社匯編的數(shù)據(jù),，由于信貸市場的渠道基本關閉，2022年,，開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)140多筆債券違約,。總體而言,，按發(fā)行量計算,，開發(fā)商拖欠了總計500億美元的國內(nèi)和全球債務。
另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，2022年,，中國法拍房掛拍數(shù)量60.6萬套，創(chuàng)歷史新高,。掛拍數(shù)量最高的城市則是重慶,，共掛拍3.2萬套，同比增長超80%,。據(jù)統(tǒng)計,，住宅是法拍房的主力軍，占比超50%,，住宅與商業(yè)二者合計占總拍賣套數(shù)近90%,。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，上一輪樓市回升時,，購房者對樓市充滿期待,，因此當時盲目購房的人比較多，并且為此擔下債務,，后續(xù)因為多重原因被迫斷供,，這也是導致法拍房住宅掛拍量增加的原因之一。
2022年12月末,，據(jù)彭博社報道,，北京大學國家發(fā)展研究院院長姚洋受訪時說，“中國政府似乎會提出更加具體的措施......必須至少止住房地產(chǎn)市場的下跌,，在此方面有令人鼓舞的跡象”,。他認為，對房地產(chǎn)行業(yè)使用如此嚴厲的政策并不合適，有些公司的業(yè)務之前或多或少是健康的,，但由于“三道紅線”,，它們的業(yè)務出現(xiàn)了問題。
樓市回暖,、民企“躺平”
根據(jù)央行,、銀保監(jiān)會在1月5日下發(fā)的通知，對于新建商品房售價環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,，地方政府可自主決定維持,、下調(diào)或取消首房貸款利率下限。這一政策為降低房貸利率打開了大門,，1月29日鄭州打響了下調(diào)個人房貸利率的“第一槍”,，并將首套房貸利率調(diào)整為3.8%。之后,，又有不少重點城市跟進,，首套房貸利率最低降至3.7%。
在包括低利率在內(nèi)的一系列優(yōu)惠政策吸引下,，近期購房者進場速度明顯加快,，帶動一波樓市回暖的行情。不過,，多位分析人士認為,，目前“小陽春”的持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)。
李宇嘉表示,，由于樓市和經(jīng)濟基本面較弱,，2023年房地產(chǎn)市場只會呈現(xiàn)弱復蘇，不太可能出現(xiàn)大幅度反彈,，特別是房價反彈,。下半年的市場表現(xiàn)要看疫情之后整個市場恢復程度如何，可以預見的是,，市場回暖會是一個漫長的過程,。
中泰證券首席經(jīng)濟學家李迅雷認為，從去年開始,，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開啟了一個可能長達十年的下行周期,。在政策暖風下，2023年房地產(chǎn)市場的下行斜率可能會有明顯放緩,，但是長期趨勢或難以發(fā)生根本性扭轉,。
花旗集團分析師預計，2023年房地產(chǎn)銷量將再下降25%,，因為供應減少將限制復蘇,，買家的預期需要時間才能扭轉,。
需求端出現(xiàn)小陽春的另一面，是供給端的普遍“躺平”,，尤其是民營房企。
房企的“躺平”,，主要體現(xiàn)在拿地方面,，因為這對樓市新增供應將產(chǎn)生直接影響。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2022年,，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%,，全年整體拿地低迷,。
另據(jù)相關研究機構統(tǒng)計,，2022年拿地金額TOP100企業(yè)中,，央企、國企占比53%,，地方城投平臺占比32%,，混合所有制企業(yè)占比6%,，分別較上年同期增加8個百分點、26個百分點,、1個百分點,，民營房企占比僅9%，同比下降35個百分點,。拿地榜10強座次,，有8席均被央企、國企拿下,。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計,，銷售50強中14家房企拿地數(shù)量掛零，“宇宙房企”碧桂園2022年拿地不足百億,，相比之下,，其在2021年拿地超2000億。
與財大氣粗的國企央企相比,，民營房企風險意識更高,，在熊市中拿地的欲望更低，但其處境與動向卻對整個行業(yè)具有風向標意義,。目前來看,，眾多民營房企的春天仍未到來，今年拿地規(guī)?？峙氯圆粯酚^,。值得注意的是，地方城投2022年拿地金額大幅上升，這將給地方債務添加沉重的負擔,，令本就已經(jīng)債務高企的地方政府財政更加捉襟見肘,。
樓市存量方面，上個月官方公布全國有六億棟房屋,，震驚全網(wǎng),。事實上，類似包括空置率,、房屋數(shù)量等等討論在近些年一直不絕于耳,。數(shù)據(jù)顯示，2022年末商品房待售面積5.63億平方米,，同比增長10.5%,。其中，住宅待售面積增長18.4%,。全國45個重點城市1月二手房掛牌量突破350萬套,，多座重點城市二手房掛牌量都突破了10萬套，消化周期普遍在1-2年,，鄭州達到40個月,，大連甚至需要68個月。
毫無疑問,，過去的一年,，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了1998年房改以來最慘烈的調(diào)整，而這一輪調(diào)整的余波仍在蕩漾,。信用評級公司穆迪稱中國房地產(chǎn)市場很難回到調(diào)整前的規(guī)模,，將不再是經(jīng)濟增長的主要動力。這次全行業(yè)的大洗牌出清了一些高杠桿,、高負債的房企,，有利于提升行業(yè)的集中度和競爭力，改善行業(yè)的盈利狀況,，對留下的房企而言是一次機遇,，但政策對行業(yè)的深遠影響料將持續(xù)更長時間。
眾所周知,，房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響早已超出房地產(chǎn)行業(yè)本身,。過去十多年，地方財政,、居民資產(chǎn),、金融理財乃至各行各業(yè)都圍繞著房地產(chǎn)這一中軸在運轉，房地產(chǎn)已然成長為中國經(jīng)濟中的龐然大物,，尾大不掉,，牽一發(fā)而動全身,。房地產(chǎn)越發(fā)展，越成為中國經(jīng)濟轉型過程中根深蒂固的障礙,，整治的難度與代價也就越大,。治亦難，不治亦難,，而在經(jīng)歷近三年的嚴厲調(diào)控后,，可以肯定的是，如何妥善處置和化解房地產(chǎn)風險仍將是未來很長一段時期內(nèi)關乎經(jīng)濟轉型的重大話題,。（財富中文網(wǎng)）
編輯：劉蘭香
財富中文網(wǎng)所刊載內(nèi)容之知識產(chǎn)權為財富媒體知識產(chǎn)權有限公司及/或相關權利人專屬所有或持有。未經(jīng)許可,，禁止進行轉載,、摘編、復制及建立鏡像等任何使用,。
