“金融16條”與“防疫20條”同出,，并非巧合
柏文喜
2022-11-14
近日,，一份落款為中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》）廣為傳播并引起熱議。之前,，政策層旨在促進樓市回暖而射出的“第一支箭”和“第二支箭”,，貌似也力度非凡，但是在具體實施中需要相關(guān)房企提供反擔保和足夠的抵押措施而具體效果有限,。與之相比較,，這一《通知》可謂是“震撼”頻現(xiàn),，利好不斷，因此作為經(jīng)濟晴雨表的房地產(chǎn)股也都已先于房企的實際表現(xiàn)而超漲了,。
《通知》顯示的發(fā)布日期為11月11日,，主要內(nèi)容包括：1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放,；2,、支持個人住房貸款合理需求；3,、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放,；4、支持開發(fā)貸款,、信托貸款等存量融資合理展期,；5,、保持債券融資基本穩(wěn)定,；6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定,；7,、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；8,、鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持,；9、做好房地產(chǎn)項目并購金融支持,；10,、積極探索市場化支持方式；11,、鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息,；12、切實保護延期貸款的個人征信權(quán)益,；13,、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；14,、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策,；15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù),；16,、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。
對于這“金融16條”,，先來看看各位分析師和基金經(jīng)理的看法:
穆迪高級信用分析師Nicholas Zhu認為,， 隨著房企風險向金融機構(gòu)蔓延,，最新措施體現(xiàn)出當局要避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的立場。然而,，要扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)的滑坡可能任重道遠,。
Natixis SA首席亞太經(jīng)濟學家Alicia Garcia-Herrero認為， 針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的這些措施,，不過是為了幫助銀行和信托公司以免因地產(chǎn)商無力償還現(xiàn)有貸款而發(fā)生不良貸款,。購房需求不見得會得到提振，銀行也不一定會發(fā)放新的貸款,，存量債務(wù)償還期限延長一年到期后,，房企還是面臨同樣的問題。這只能解一時之痛,，不能解決問題,。
香頌資本執(zhí)行董事沈萌認為，鑒于市場極度悲觀,，疫情防控和房地產(chǎn)市場兩大政策的調(diào)整將在短期內(nèi)提振投資者情緒,，然而市場長遠表現(xiàn)取決于政策落地情況以及政策是否保持穩(wěn)定。
以上各位分析師從各自角度給出了看法,，不過此次出臺的“金融16條”確實與此前逐步推出的那些政策大不相同,，可謂在去年下半年樓市下行以來不斷邊際寬松的刺激樓市政策效力尚未顯現(xiàn)，而今年的“金九銀十”行業(yè)旺季在火速出臺的滾燙政策加持下依然消失,，以及保交樓壓力重重之下,，從整體上促進行業(yè)回暖乃至指向穩(wěn)經(jīng)濟大盤、改變市場預(yù)期所憋出的大招,。
第一,、支持行業(yè)融資的力度超乎尋常。個人按揭貸款方面,，《通知》支持銀行重新合理評估首套房客戶貸款標準,，也即商業(yè)銀行可對原有首套房客戶貸款標準根據(jù)情況進行適當調(diào)整，等于在擴大按揭貸款的市場準入,，從而提升商業(yè)銀行對市場端的支持方面進行給予了靈活空間,，目前市場中已出現(xiàn)了認房不認貸的操作方式。在房企融資方面,，信托融資重出江湖,，而鼓勵房企發(fā)債、支持建筑企業(yè)貸款,，及允許貸款展期則更為直接,。在信托融資長時間被叫停的狀態(tài)下，《通知》鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；之前房企發(fā)債受到較大限制,，以至于在國內(nèi)能夠發(fā)債的多是國企和央企,，而民企不得已只能赴境外發(fā)行更貴的美元債，現(xiàn)在變?yōu)槊鞔_支持并還推動專業(yè)機構(gòu)為企業(yè)發(fā)債提供增信支持,，甚至央行擬直接認購民企發(fā)行的債券,，這也就是市場所說的“第二支箭”。
另外,，《通知》還針對房地產(chǎn)建筑企業(yè)融資提出了支持措施以及房企債務(wù)展期措施,，允許債務(wù)到期后可延期一年，而后者對房企更加有效果,?！锻ㄖ愤€特別指出要對國有、民營企業(yè)一視同仁,，這是之前沒有過卻非常對癥下藥的措施,，有利于未來民企在融資資質(zhì)、融資成本方面獲得與國企同樣的待遇,。在資金監(jiān)管方面,，《通知》提出了封閉式運作，這也就解決了承貸項目沒問題但是上級公司因缺錢可能抽走資金,，因此而導(dǎo)致貸款行資金面臨被挪用風險而拒絕發(fā)放貸款的融資困境問題,。
第二,、關(guān)于保交樓問題所推出的各項措施也非常引人注目,。《通知》中除了國開行關(guān)于保交樓的專項借款之外，還推出了“配套金融措施”,，以鼓勵商業(yè)銀行加入支持保交樓貸款行列,，從而解決了當?shù)胤秸辉敢饣蛘邿o力以財政收入為代價保交樓時為保交樓托底的問題。具體包括對剩余貨值銷售回款能否覆蓋專項借款,、新增配套融資的解決方案,、確認并已制定“一樓一策”實施方案鼓勵商業(yè)銀行投入配套金融措施的同時也保證他們的合法權(quán)益，參與共同管理,，同時享有資金保護優(yōu)先等措施,。也就是要按照“后進先出”原則，項目剩余貨值銷售回款優(yōu)先償還新增配套融資,，該項政策可謂直指保交樓的細節(jié)問題,。
第三、關(guān)于監(jiān)管措施的調(diào)整力度也十分明顯,。之前的“三條紅線”,、涉房貸款集中度管理，在《通知》中都以延長過渡期的表述，在實質(zhì)上予以放松,，暫時去掉了房企和金融機構(gòu)涉房貸款的“緊箍咒”,，解除了房企開發(fā)貸款、個人住房貸款的銀行監(jiān)管比例上限,，是一次針對房企,、各類銀行、融資機構(gòu)的一次全方位疏通,，政策跨度和力度都非同尋常,。而《通知》中“可予免責”的表述就更為不同，之前銀行貸款發(fā)放不出去而房企卻因流動性枯竭無法支撐,，就是因為銀行需要承擔呆壞賬責任問題,，“不予追責”可謂化解這一問題的良藥，無論對于保交樓還是對于緩解房企流動性壓力都非常具有實質(zhì)性關(guān)鍵作用,。,。
第四、《通知》充分體現(xiàn)了引導(dǎo)和改善市場預(yù)期的意圖,。《通知》中的各項鼓勵和重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險房企項目,、鼓勵資管公司介入、鼓勵第三方專業(yè)機構(gòu)參與行業(yè)合作的措施無不體現(xiàn)了這一點,。圍繞購房者的市場準入,，更是推出了包括商業(yè)銀行可重新評估對剛需首套房客戶的貸款資質(zhì)審核標準，要求保護好住房金融消費者的合法權(quán)益,，對于首付比例,、貸款利率也建議各地在下限基礎(chǔ)上因城施策，根據(jù)當?shù)厍闆r再重新制定,，處理好個人房貸逾期和延期,，以及房企逾期貸款的展期問題等政策。另外,，《通知》還對租賃市場的表示大力支持,，強調(diào)對于自持租賃物業(yè)的融資支持，明確提出了積極發(fā)展租賃住房REITs,?！锻ㄖ房芍^覆蓋了房企融資難、保交樓,、斷供潮,、房企與行業(yè)流動性等所有涉房金融問題，是對房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的一次金融疏通,，無疑是有助于引導(dǎo)和改善預(yù)期,，促進行業(yè)信心修復(fù)與市場回暖的。
第五、《通知》兼具指導(dǎo)性與可操作性,，同時也不忘涉房金融的風險防范,。《通知》除了具有以金融支持力促行業(yè)復(fù)蘇的指導(dǎo)性之外，還具備明顯的可操作性,。比如關(guān)于開閘發(fā)債融資要求國企民企一視同仁,，關(guān)于信托融資的新增融資評估、賬戶設(shè)立,、資金封閉管理和優(yōu)先償還,，關(guān)于保交樓中剩余貨值不能覆蓋專項借款時怎么辦、個人房貸和房企貸款逾期怎么辦等問題都給出了具體的操作方案,。另外也明確了金融機構(gòu)重點支持的企業(yè)應(yīng)該是治理完善,、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè),，就重出江湖的信托融資也規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購,、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持的三個具體方向,?！锻ㄖ愤€強調(diào)了市場化原則與自主決策、自負盈虧,，這既是尊重市場主體,，也是對于資金安全和防范金融風險的強調(diào)。
這個《通知》推出的時間節(jié)點其實也意味深長,，與“防疫20條”同一天發(fā)出,，表達了政策面希望在優(yōu)化防疫措施的同時，以促進房地產(chǎn)這一與國民經(jīng)濟三分之一體量緊密相關(guān)的支柱性行業(yè)回暖來促進宏觀預(yù)期改善和經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定向好的意圖,，而不僅僅是單純的促進房地產(chǎn)融資恢復(fù)和保房企,、保房地產(chǎn)行業(yè)的問題。11月14日,，銀保監(jiān)會、住建部和人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化,、法治化原則向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，以及近日深圳市將商品房預(yù)售資金的銀行監(jiān)管轉(zhuǎn)由政府監(jiān)管的政策征求意見稿出臺,，無不體現(xiàn)這一政策訴求,。
相比之前的邊際寬松措施，這次出臺的“金融16條”力度之大前所未有,，操作性,、政策愿望都十分明顯，但是房地產(chǎn)行業(yè)的問題由來已久，并與以土地財政為核心的負債發(fā)展模式相互高度糾纏,，實施效果如何還有待觀察,，因為這一方面有待市場預(yù)期全面調(diào)整與轉(zhuǎn)向，另一方面還有待行業(yè)信心得以修復(fù)以及樓市銷售全面回暖,，而兩者又是互為因果的,。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家
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編輯：劉蘭香
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