“金融16條”與“防疫20條”同出,，并非巧合
柏文喜
2022-11-14
近日,，一份落款為中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱(chēng)《通知》）廣為傳播并引起熱議。之前,，政策層旨在促進(jìn)樓市回暖而射出的“第一支箭”和“第二支箭”,，貌似也力度非凡，但是在具體實(shí)施中需要相關(guān)房企提供反擔(dān)保和足夠的抵押措施而具體效果有限,。與之相比較,，這一《通知》可謂是“震撼”頻現(xiàn),，利好不斷，因此作為經(jīng)濟(jì)晴雨表的房地產(chǎn)股也都已先于房企的實(shí)際表現(xiàn)而超漲了,。
《通知》顯示的發(fā)布日期為11月11日,，主要內(nèi)容包括：1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放,；2,、支持個(gè)人住房貸款合理需求；3,、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放,；4、支持開(kāi)發(fā)貸款,、信托貸款等存量融資合理展期,；5、保持債券融資基本穩(wěn)定,；6,、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；7,、支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款,；8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持,；9,、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持；10,、積極探索市場(chǎng)化支持方式,；11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息,；12,、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；13,、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排,；14、階段性?xún)?yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策,；15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù),；16,、拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。
對(duì)于這“金融16條”,，先來(lái)看看各位分析師和基金經(jīng)理的看法:
穆迪高級(jí)信用分析師Nicholas Zhu認(rèn)為,， 隨著房企風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)蔓延,，最新措施體現(xiàn)出當(dāng)局要避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的立場(chǎng)。然而,，要扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)的滑坡可能任重道遠(yuǎn),。
Natixis SA首席亞太經(jīng)濟(jì)學(xué)家Alicia Garcia-Herrero認(rèn)為， 針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的這些措施,，不過(guò)是為了幫助銀行和信托公司以免因地產(chǎn)商無(wú)力償還現(xiàn)有貸款而發(fā)生不良貸款,。購(gòu)房需求不見(jiàn)得會(huì)得到提振，銀行也不一定會(huì)發(fā)放新的貸款,，存量債務(wù)償還期限延長(zhǎng)一年到期后,，房企還是面臨同樣的問(wèn)題。這只能解一時(shí)之痛,，不能解決問(wèn)題,。
香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為，鑒于市場(chǎng)極度悲觀(guān),，疫情防控和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大政策的調(diào)整將在短期內(nèi)提振投資者情緒,，然而市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)表現(xiàn)取決于政策落地情況以及政策是否保持穩(wěn)定。
以上各位分析師從各自角度給出了看法,，不過(guò)此次出臺(tái)的“金融16條”確實(shí)與此前逐步推出的那些政策大不相同,，可謂在去年下半年樓市下行以來(lái)不斷邊際寬松的刺激樓市政策效力尚未顯現(xiàn)，而今年的“金九銀十”行業(yè)旺季在火速出臺(tái)的滾燙政策加持下依然消失,，以及保交樓壓力重重之下,，從整體上促進(jìn)行業(yè)回暖乃至指向穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)、改變市場(chǎng)預(yù)期所憋出的大招,。
第一,、支持行業(yè)融資的力度超乎尋常。個(gè)人按揭貸款方面,，《通知》支持銀行重新合理評(píng)估首套房客戶(hù)貸款標(biāo)準(zhǔn),，也即商業(yè)銀行可對(duì)原有首套房客戶(hù)貸款標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，等于在擴(kuò)大按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入,，從而提升商業(yè)銀行對(duì)市場(chǎng)端的支持方面進(jìn)行給予了靈活空間,，目前市場(chǎng)中已出現(xiàn)了認(rèn)房不認(rèn)貸的操作方式。在房企融資方面,，信托融資重出江湖,，而鼓勵(lì)房企發(fā)債、支持建筑企業(yè)貸款,，及允許貸款展期則更為直接,。在信托融資長(zhǎng)時(shí)間被叫停的狀態(tài)下，《通知》鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；之前房企發(fā)債受到較大限制,，以至于在國(guó)內(nèi)能夠發(fā)債的多是國(guó)企和央企,，而民企不得已只能赴境外發(fā)行更貴的美元債，現(xiàn)在變?yōu)槊鞔_支持并還推動(dòng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)為企業(yè)發(fā)債提供增信支持,，甚至央行擬直接認(rèn)購(gòu)民企發(fā)行的債券,，這也就是市場(chǎng)所說(shuō)的“第二支箭”。
另外,，《通知》還針對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)融資提出了支持措施以及房企債務(wù)展期措施,，允許債務(wù)到期后可延期一年，而后者對(duì)房企更加有效果,?！锻ㄖ愤€特別指出要對(duì)國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)一視同仁,，這是之前沒(méi)有過(guò)卻非常對(duì)癥下藥的措施,，有利于未來(lái)民企在融資資質(zhì)、融資成本方面獲得與國(guó)企同樣的待遇,。在資金監(jiān)管方面,，《通知》提出了封閉式運(yùn)作，這也就解決了承貸項(xiàng)目沒(méi)問(wèn)題但是上級(jí)公司因缺錢(qián)可能抽走資金,，因此而導(dǎo)致貸款行資金面臨被挪用風(fēng)險(xiǎn)而拒絕發(fā)放貸款的融資困境問(wèn)題,。
第二、關(guān)于保交樓問(wèn)題所推出的各項(xiàng)措施也非常引人注目,。《通知》中除了國(guó)開(kāi)行關(guān)于保交樓的專(zhuān)項(xiàng)借款之外,，還推出了“配套金融措施”，以鼓勵(lì)商業(yè)銀行加入支持保交樓貸款行列,，從而解決了當(dāng)?shù)胤秸辉敢饣蛘邿o(wú)力以財(cái)政收入為代價(jià)保交樓時(shí)為保交樓托底的問(wèn)題,。具體包括對(duì)剩余貨值銷(xiāo)售回款能否覆蓋專(zhuān)項(xiàng)借款、新增配套融資的解決方案,、確認(rèn)并已制定“一樓一策”實(shí)施方案鼓勵(lì)商業(yè)銀行投入配套金融措施的同時(shí)也保證他們的合法權(quán)益,，參與共同管理，同時(shí)享有資金保護(hù)優(yōu)先等措施,。也就是要按照“后進(jìn)先出”原則,，項(xiàng)目剩余貨值銷(xiāo)售回款優(yōu)先償還新增配套融資，該項(xiàng)政策可謂直指保交樓的細(xì)節(jié)問(wèn)題,。
第三,、關(guān)于監(jiān)管措施的調(diào)整力度也十分明顯。之前的“三條紅線(xiàn)”,、涉房貸款集中度管理,，在《通知》中都以延長(zhǎng)過(guò)渡期的表述,，在實(shí)質(zhì)上予以放松,，暫時(shí)去掉了房企和金融機(jī)構(gòu)涉房貸款的“緊箍咒”,，解除了房企開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的銀行監(jiān)管比例上限,，是一次針對(duì)房企,、各類(lèi)銀行、融資機(jī)構(gòu)的一次全方位疏通,，政策跨度和力度都非同尋常,。而《通知》中“可予免責(zé)”的表述就更為不同，之前銀行貸款發(fā)放不出去而房企卻因流動(dòng)性枯竭無(wú)法支撐,，就是因?yàn)殂y行需要承擔(dān)呆壞賬責(zé)任問(wèn)題,，“不予追責(zé)”可謂化解這一問(wèn)題的良藥，無(wú)論對(duì)于保交樓還是對(duì)于緩解房企流動(dòng)性壓力都非常具有實(shí)質(zhì)性關(guān)鍵作用,。,。
第四、《通知》充分體現(xiàn)了引導(dǎo)和改善市場(chǎng)預(yù)期的意圖,。《通知》中的各項(xiàng)鼓勵(lì)和重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目,、鼓勵(lì)資管公司介入、鼓勵(lì)第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與行業(yè)合作的措施無(wú)不體現(xiàn)了這一點(diǎn),。圍繞購(gòu)房者的市場(chǎng)準(zhǔn)入,，更是推出了包括商業(yè)銀行可重新評(píng)估對(duì)剛需首套房客戶(hù)的貸款資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)，要求保護(hù)好住房金融消費(fèi)者的合法權(quán)益,，對(duì)于首付比例,、貸款利率也建議各地在下限基礎(chǔ)上因城施策，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r再重新制定,，處理好個(gè)人房貸逾期和延期,，以及房企逾期貸款的展期問(wèn)題等政策。另外,，《通知》還對(duì)租賃市場(chǎng)的表示大力支持,，強(qiáng)調(diào)對(duì)于自持租賃物業(yè)的融資支持，明確提出了積極發(fā)展租賃住房REITs,?！锻ㄖ房芍^覆蓋了房企融資難、保交樓,、斷供潮,、房企與行業(yè)流動(dòng)性等所有涉房金融問(wèn)題，是對(duì)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的一次金融疏通,，無(wú)疑是有助于引導(dǎo)和改善預(yù)期,，促進(jìn)行業(yè)信心修復(fù)與市場(chǎng)回暖的,。
第五、《通知》兼具指導(dǎo)性與可操作性,，同時(shí)也不忘涉房金融的風(fēng)險(xiǎn)防范,。《通知》除了具有以金融支持力促行業(yè)復(fù)蘇的指導(dǎo)性之外，還具備明顯的可操作性,。比如關(guān)于開(kāi)閘發(fā)債融資要求國(guó)企民企一視同仁,，關(guān)于信托融資的新增融資評(píng)估、賬戶(hù)設(shè)立,、資金封閉管理和優(yōu)先償還,，關(guān)于保交樓中剩余貨值不能覆蓋專(zhuān)項(xiàng)借款時(shí)怎么辦、個(gè)人房貸和房企貸款逾期怎么辦等問(wèn)題都給出了具體的操作方案,。另外也明確了金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持的企業(yè)應(yīng)該是治理完善,、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè),，就重出江湖的信托融資也規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu),、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持的三個(gè)具體方向,?！锻ㄖ愤€強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化原則與自主決策、自負(fù)盈虧,，這既是尊重市場(chǎng)主體,，也是對(duì)于資金安全和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)調(diào)。
這個(gè)《通知》推出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)其實(shí)也意味深長(zhǎng),，與“防疫20條”同一天發(fā)出,，表達(dá)了政策面希望在優(yōu)化防疫措施的同時(shí)，以促進(jìn)房地產(chǎn)這一與國(guó)民經(jīng)濟(jì)三分之一體量緊密相關(guān)的支柱性行業(yè)回暖來(lái)促進(jìn)宏觀(guān)預(yù)期改善和經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定向好的意圖,，而不僅僅是單純的促進(jìn)房地產(chǎn)融資恢復(fù)和保房企,、保房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題。11月14日,，銀保監(jiān)會(huì),、住建部和人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化,、法治化原則向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金,，以及近日深圳市將商品房預(yù)售資金的銀行監(jiān)管轉(zhuǎn)由政府監(jiān)管的政策征求意見(jiàn)稿出臺(tái)，無(wú)不體現(xiàn)這一政策訴求,。
相比之前的邊際寬松措施,，這次出臺(tái)的“金融16條”力度之大前所未有，操作性,、政策愿望都十分明顯,，但是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題由來(lái)已久,，并與以土地財(cái)政為核心的負(fù)債發(fā)展模式相互高度糾纏，實(shí)施效果如何還有待觀(guān)察,，因?yàn)檫@一方面有待市場(chǎng)預(yù)期全面調(diào)整與轉(zhuǎn)向,，另一方面還有待行業(yè)信心得以修復(fù)以及樓市銷(xiāo)售全面回暖，而兩者又是互為因果的,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家,，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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