政策空轉(zhuǎn)與房企未來
柏文喜
2022-08-18
國家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)體現(xiàn)了一個(gè)基本基調(diào)，即上半年銷售面積,、銷售收入都同比降幅較大,，但環(huán)比降幅收窄，似乎有觸底勢頭,。但實(shí)際上,，在各地不斷加大的政策刺激下目前依然看不到行業(yè)復(fù)蘇的跡象，形勢依然相當(dāng)嚴(yán)峻,。這其實(shí)也反映了行業(yè)基本面和行業(yè)走勢已與政策面脫鉤的基本事實(shí),。政策失效的最典型代表可以說是并購貸款和AMC（專門處理不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司）入場。而當(dāng)前以房地產(chǎn)為表,、以土地財(cái)政為里的行業(yè)格局,，也以土拍市場出現(xiàn)的以國央平（國企、央企,、平臺(tái)公司）為主力的現(xiàn)象昭示著行業(yè)的未來,。
2022年已過去大半，邊際寬松的政策加持之下,，上半年沒有迎來行業(yè)的春天,，倒是出現(xiàn)了普遍的銷售大幅下滑與更多頭部民營房企的暴雷。
房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展問題成了7月28日政治局會(huì)議議題,，這還是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上的第一次,，一方面說明行業(yè)本身在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，另一方面也表明房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),，以及土地財(cái)政已成為逆周期調(diào)節(jié)和抗擊疫情等多重增支減收因素之下穩(wěn)定地方財(cái)政的核心問題,。而上市房企的半年報(bào)顯示已有50多家預(yù)虧,，還有多家房企2021年的年報(bào)至今尚未發(fā)布。此輪行業(yè)周期是否如國家統(tǒng)計(jì)局說的那樣已經(jīng)趨向觸底,，確實(shí)還是一個(gè)問題,。
8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)體現(xiàn)了一個(gè)基本基調(diào),，即上半年銷售面積,、銷售收入都同比降幅較大,，但環(huán)比降幅收窄,，似乎有觸底勢頭。其中,，1-7月商品房銷售面積78178萬平米,，同比下降23.1%；銷售額75763億元,，同比下降28.8%,，銷售不暢導(dǎo)致了新開工面積和拿地面積同期分別環(huán)比下降35%和26%，但在“保交樓”的壓力之下施工面積和竣工面積降速同比收窄,。
夏天即將結(jié)束,，秋意已現(xiàn)。在各地不斷加大的政策刺激下目前依然看不到行業(yè)復(fù)蘇的跡象,，形勢依然相當(dāng)嚴(yán)峻,。這其實(shí)也反映了行業(yè)基本面和行業(yè)走勢已與政策面脫鉤的基本事實(shí)。
過往的行業(yè)政策更擅長于從銀根和地根,，從市場準(zhǔn)入方面來管控市場過熱問題,，而在遭遇行業(yè)信心不足與預(yù)期下行，需要提升需求的時(shí)候就顯得有點(diǎn)束手無策,。在收入預(yù)期低迷之下,，從市場端到資金端的所有旨在擴(kuò)張需求的政策施力，都在購房者不愿加杠桿,、入市意愿下降的情況下失去了市場傳導(dǎo)能力,。而在行業(yè)流動(dòng)性困境無法疏解的情況下，相關(guān)的信貸寬松也就成了無本之木,，反而是大量的流動(dòng)性變成了央行報(bào)表上充裕的M2和快速增加的居民存款,，以及消費(fèi)與投資意愿下降之下的大量的提前還貸行為。有數(shù)據(jù)表明,，一方面是目前的M2相當(dāng)充裕,，商業(yè)銀行的貸款發(fā)放不出去，上半年居民存款在經(jīng)濟(jì)不景氣之下竟然創(chuàng)歷史新高,，另一方面是房地產(chǎn)全行業(yè)的銷售大幅下滑與市場的愁云慘淡,。
之所以去年下半年以來,，從中央到地方不斷連續(xù)推出的促進(jìn)行業(yè)回暖和復(fù)蘇的政策至今不見起效，主要是樓市快速下行疊加宏觀預(yù)期下行,，導(dǎo)致具有買漲不買落的樓市與房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了企業(yè)流動(dòng)性問題和市場信心雙重問題,。這兩個(gè)問題相互作用之下，只要市場信心不恢復(fù),，樓市不回暖,，短期的向房企的輸血式資金紓困，無論規(guī)模多大都無法解決問題,。對(duì)房企而言,，只要銷售不見起色，暴雷就只是個(gè)時(shí)間問題,。
而近期出現(xiàn)的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”事件更是暴露了預(yù)售制下資金監(jiān)管的千瘡百孔,，讓本來就信心極度脆弱的新房與期房市場雪上加霜，也加大了行業(yè)對(duì)于未來市場復(fù)蘇難度的憂慮,。今年以來剛改轉(zhuǎn)向二手房市場以及二手房整體上揚(yáng)的交易占比,，很大程度上正是對(duì)預(yù)售制下新房與期房市場交房風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂的直接體現(xiàn)。
政策失效的最典型代表可以說是并購貸款和AMC（專門處理不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司）入場,，因?yàn)閷⑵渥鳛榱Χ容^大的促進(jìn)行業(yè)復(fù)蘇的兩項(xiàng)政策,，正是政策面對(duì)行業(yè)基本面和市場心理缺乏認(rèn)知、脫離行業(yè)運(yùn)行實(shí)際的具體體現(xiàn),。
去年下半年推出的并購貸款政策,，旨在以向優(yōu)勢房企發(fā)放貸款，以促進(jìn)行業(yè)并購整合的方式向行業(yè)注入流動(dòng)性來恢復(fù)行業(yè)活力,，但“二手車效應(yīng)”（即在信息不對(duì)稱的情況下,，買方只能通過壓低價(jià)格來避免風(fēng)險(xiǎn)和損失，賣方則因怕吃虧而不愿意提供高質(zhì)量的產(chǎn)品）卻讓市場中出現(xiàn)的只是較差的項(xiàng)目,。一方面出險(xiǎn)房企在未最終放棄自救努力前還指望以優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)翻盤和出讓較差的項(xiàng)目來挽救自身流動(dòng)性,，另一方面“撿尸心理”讓優(yōu)勢房企期待出險(xiǎn)房企情況更差之后再低價(jià)獲取其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目而遲遲不肯出手，這就致使并購貸款成了少數(shù)優(yōu)勢房企借機(jī)優(yōu)化自身融資結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)而并無入市并購的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作,。
而AMC的入場更是如此,。AMC既有經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，也有資金實(shí)力和市場資源,，但是在出險(xiǎn)房企尚未放棄自救努力,，也未發(fā)生行政接管的情況下，AMC的介入只能成為其脫困方案的技術(shù)咨詢者和增信,、注資等資源提供者,。年初一些全國性AMC已經(jīng)入場并被寄予厚望，卻至今不見具體動(dòng)作,，正是因?yàn)槭袌龌?、法制化原則讓AMC在未接受出險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置權(quán)之前無法施展其天然優(yōu)勢,。而鄭州地方AMC近期的下場，是旨在化解爛尾樓這一社會(huì)問題來幫助政府履行社會(huì)責(zé)任的,，與此前AMC的入場截然不同,。所以行業(yè)同仁們也不要對(duì)AMC出手拯救自己抱有太大期望，當(dāng)您的命運(yùn)與AMC發(fā)生交集的時(shí)候,，您往往也就失去了左右自己方向與命運(yùn)的機(jī)會(huì)了,。
在爛尾樓業(yè)主們“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮的影響與壓力之下，各地政府主動(dòng)或被動(dòng)加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管,，但監(jiān)管的強(qiáng)化在地方政府“保交樓”訴求之下卻往往演變?yōu)椤案鲯唛T前雪”的以鄰為壑,，導(dǎo)致多項(xiàng)目、跨區(qū)域的大型房企本就十分緊張的資金面進(jìn)一步惡化,，反而可能造成更多的項(xiàng)目停工停貸和爛尾,。這無疑是當(dāng)前需要行業(yè)主管部門和監(jiān)管層從行業(yè)整體角度關(guān)注和協(xié)調(diào)的一個(gè)現(xiàn)象與問題,，不然就容易出現(xiàn)為解決問題而制造更多問題的結(jié)果發(fā)生,。
目前，地根與銀根高度受控,，房地產(chǎn)行業(yè)已演變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為表,、以土地財(cái)政為里的格局，不再是解決國民住房需求的市場化渠道和市場化程度最高的行業(yè)之一,，同時(shí)行業(yè)供求關(guān)系也已發(fā)生了質(zhì)變,。而當(dāng)前的行業(yè)格局也以土拍市場出現(xiàn)的以國央平（國企、央企,、平臺(tái)公司）為主力的現(xiàn)象昭示著行業(yè)的未來,。因此，在去杠桿,、低周轉(zhuǎn)化之下的重資產(chǎn)化,，將推動(dòng)行業(yè)將投資開發(fā)和持有業(yè)務(wù)等向具備長線資金、大資金,、低息資金和融資優(yōu)勢的國央企,、平臺(tái)公司和少數(shù)頭部優(yōu)勢民營房企集中，而大多數(shù)民營房企將或主動(dòng)或被迫轉(zhuǎn)型進(jìn)入以代建,、運(yùn)營等為主的輕資產(chǎn)專業(yè)化服務(wù)領(lǐng)域,。
形勢比人強(qiáng)。審時(shí)度勢,，量力而為,，早轉(zhuǎn)型早主動(dòng)，走上輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營管理之路的萬達(dá)已經(jīng)就此作出了表率,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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