爛尾樓業(yè)主不應(yīng)獨(dú)吞苦果,，這三方都有責(zé)
柏文喜
2022-07-18
爛尾樓苦主們掀起的“抱團(tuán)停貸”風(fēng)暴，吹去了預(yù)售制下爛尾樓現(xiàn)象之上的層層迷霧,，各方角色與責(zé)任正在各歸其主,。而銀保監(jiān)會(huì)近日針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)發(fā)放的最新通知，如果是就爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮的追因,、責(zé)任認(rèn)定,、后果承擔(dān)層面而言，對(duì)銀行在涉房貸款中的風(fēng)控工作與責(zé)任問題,，無疑也是一個(gè)側(cè)面的警示與印證,。同時(shí)，從房地產(chǎn)行業(yè)總的資金流向來說,，老百姓買一套房子一大半的錢作為政府賣地收入和開發(fā)建設(shè),、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)入了政府口袋，也就是通常所說的土地財(cái)政,，而剩下的錢則作為工程建設(shè)資金流到了開發(fā)商,、建筑施工各承包方，銀行也在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售全過程中提供資金周轉(zhuǎn)并收取利息,，所以政府,、開發(fā)商、銀行都應(yīng)該承擔(dān)起自己的責(zé)任來保證爛尾樓的交付完工以促進(jìn)行業(yè)信心的盡快恢復(fù),。
近日,，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)管理提升金融服務(wù)質(zhì)效的通知》（下稱《通知》），進(jìn)一步細(xì)化商業(yè)銀行貸款管理和自主風(fēng)控管理要求,。該《通知》明確要求商業(yè)銀行要主動(dòng)加強(qiáng)貸款資金管理,，強(qiáng)調(diào)貸款資金發(fā)放、本息回收代扣,、止付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)決策應(yīng)由銀行作出,，指令應(yīng)由銀行發(fā)起，以避免商業(yè)銀行核心風(fēng)控環(huán)節(jié)過度依賴合作機(jī)構(gòu),。
雖然該《通知》是針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)而言的,，并有專門針對(duì)以河南村鎮(zhèn)銀行為代表的小微金融機(jī)構(gòu)通過互聯(lián)網(wǎng)攬儲(chǔ)和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)放貸款所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)問題，有對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)控環(huán)節(jié)“打補(bǔ)丁”的意思,，但就近日各地發(fā)生的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮的追因,、責(zé)任認(rèn)定、后果承擔(dān)層面而言,，對(duì)銀行在涉房貸款中的風(fēng)控工作與責(zé)任問題,，無疑也是一個(gè)側(cè)面的警示與印證。
就預(yù)售制下開發(fā)商,、銀行,、按揭買房人三方關(guān)系來講,，按揭貸款合同是服務(wù)于房屋買賣目的的，且開發(fā)商對(duì)按揭人的還款問題還以項(xiàng)目公司提供了必要擔(dān)保,，這是房屋買賣合同,、按揭貸款合同關(guān)系雙雙得以成立的基本條件。作為善意按揭買房者,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目爛尾而不能收房,，導(dǎo)致房屋買賣合同關(guān)系無法繼續(xù)履行時(shí)，按揭貸款合同自然也就失去了得以存續(xù)和履行的前提與必要性,，而最高法的司法解釋是明確支持這一點(diǎn)的,。也就是說，爛尾樓業(yè)主可以不再還貸,，按揭貸款由開發(fā)商履行約定的擔(dān)保代償責(zé)任，按揭人已還掉的貸款本息由銀行先退還給貸款人,，由此銀行也獲得了向開發(fā)商追償按揭貸款本息的權(quán)利,。
不過，在這種情況下,，銀行顯然就成了最大的受害人和損失者,，因?yàn)闋€尾樓本身的價(jià)值無法覆蓋按揭貸款本息，加上開發(fā)商往往還欠著銀行的開發(fā)貸款,。不過,，在過往的爛尾樓處置實(shí)踐中，資金鏈斷裂的開發(fā)商往往抱著得過且過,、不怕更爛的態(tài)度,，而銀行以“上征信記錄”威脅客戶，進(jìn)而依然坐收按揭貸款本息卻始終不著急,，負(fù)有行政監(jiān)管責(zé)任的地方政府也將心急如焚的爛尾樓業(yè)主們當(dāng)作了麻煩制造者,，對(duì)爛尾樓苦主們的煎熬視而不見和麻木不仁。只有當(dāng)按揭買房的爛尾樓業(yè)主們?cè)O(shè)法制造輿論影響并形成群體事件,，引發(fā)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的烏紗帽風(fēng)險(xiǎn)時(shí),，才有可能推動(dòng)行政監(jiān)管部門的重視和有力度的協(xié)調(diào)工作。
此次爛尾樓業(yè)主們?nèi)虩o可忍的匹夫之怒,，將“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮迅速推向了全國(guó),，并推動(dòng)了社會(huì)輿論對(duì)于預(yù)售制下爛尾樓責(zé)任剝洋蔥式的層層推導(dǎo)，終于挖出了最高人民法院之前的相關(guān)判例和司法解釋,。這一判例和司法解釋較好的澄清了商品房買賣合同與按揭貸款合同之間的主從關(guān)系,，相當(dāng)于定義了爛尾樓問題中各方的角色與責(zé)任，也徹底擊碎了預(yù)售制下負(fù)有資金監(jiān)管責(zé)任的銀行與地方政府出于自身利益和相互推卸責(zé)任的自說自話,，讓資金監(jiān)管責(zé)任和監(jiān)管失責(zé)的后果應(yīng)該由誰來承擔(dān)這一基本事實(shí)昭然若揭,。此時(shí)銀保監(jiān)會(huì)的這一《通知》,，更是從側(cè)面確認(rèn)和厘清了商業(yè)銀行在預(yù)售制涉房資金中的監(jiān)管角色與責(zé)任。
就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款而言,，貸款審批,、發(fā)放都有著明確的前提、流程以及風(fēng)控要求,，而按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度發(fā)放貸款,，則是貸后管理的基本要求與常識(shí)。如果項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾而開發(fā)貸款卻已發(fā)放完畢,，顯然就是商業(yè)銀行自身的貸后管理出了問題,，銀行自身必然負(fù)有不可推卸的責(zé)任。而就按揭貸款的按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度撥付工作而言,，縱然行政監(jiān)管負(fù)有把關(guān)責(zé)任,，但在項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾時(shí)監(jiān)管賬戶的資金卻沒有了，難道按照監(jiān)管協(xié)議相關(guān)條款主辦銀行就能完全脫責(zé),？如果來自行政監(jiān)管部門的“亂命”也能得到銀行不折不扣的無條件執(zhí)行的話,，那還要銀行監(jiān)管和監(jiān)管協(xié)議作什么，不如舍棄銀行監(jiān)管,、由地方政府直接支配監(jiān)管賬戶資金,？
銀保監(jiān)會(huì)的這一《通知》中表示當(dāng)前商業(yè)銀行仍存在履行貸款主體責(zé)任不到位，授信審批,、貸款發(fā)放,、資金監(jiān)測(cè)等核心風(fēng)控環(huán)節(jié)過度依賴合作機(jī)構(gòu)等問題，與監(jiān)管要求尚有一定差距,，不利于業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展,。銀保監(jiān)會(huì)重申，“貸款是商業(yè)銀行的核心業(yè)務(wù),，自主風(fēng)控是實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展的生命線”,。這說的，不也正是預(yù)售制下涉房貸款及資金監(jiān)管中存在的較為普遍的現(xiàn)象與問題嗎,？反過來看,，但凡能夠有效實(shí)施涉房貸款資金監(jiān)管，還會(huì)帶來開發(fā)商杠桿之上加杠桿,、把高周轉(zhuǎn)推向極致的發(fā)展模式,，以及遍地叢生的爛尾樓問題嗎？
如果拉車無法維生,，祥子自然也就不拉車了,。爛尾樓苦主們掀起的“抱團(tuán)停貸”風(fēng)暴，吹去了預(yù)售制下爛尾樓現(xiàn)象之上的層層迷霧,，各方角色與責(zé)任正在各歸其主,。誰負(fù)有最大的責(zé)任,，誰將承擔(dān)最大的風(fēng)險(xiǎn)與后果，各自都心知肚明,。
所以,，銀行股近幾天市值大跌超過5000億元。消息面上,，央行主管的媒體《金融時(shí)報(bào)》也于7月16日迅速發(fā)出了《多個(gè)涉及“停貸”風(fēng)險(xiǎn)樓盤項(xiàng)目復(fù)工》的利好,。
更值得關(guān)注的是，7月17日,，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在答記者問中表示,，6月30日，江西景德鎮(zhèn)某樓盤業(yè)主因項(xiàng)目延期交付發(fā)布停止還貸聲明,，引發(fā)輿論關(guān)注,。銀保監(jiān)會(huì)對(duì)此高度重視，加強(qiáng)與住建部,、人民銀行等部門的協(xié)同配合,，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”,，支持地方更加有力地推進(jìn)“保交樓,、保民生、保穩(wěn)定”工作,。一是在地方黨委政府領(lǐng)導(dǎo)下,，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極參與相關(guān)工作機(jī)制，配合壓實(shí)企業(yè),、股東等相關(guān)各方責(zé)任,，銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場(chǎng)化,、法治化原則,，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”,。二是指導(dǎo)銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下,，堅(jiān)持摸清情況、實(shí)事求是,、科學(xué)分類,、精準(zhǔn)施策，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究,，做好具備條件的信貸投放,，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工,、早復(fù)工、早交付,。三是做好客戶服務(wù)工作,，加強(qiáng)與客戶溝通，個(gè)性化地滿足居民客戶的不同需求,，信守合同,，踐行承諾，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益,。四是有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,，大力支持租賃住房建設(shè)，支持項(xiàng)目并購(gòu)重組,，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點(diǎn),，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序,。處理好當(dāng)前面臨的問題,，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)模式新舊轉(zhuǎn)換的重要契機(jī)。
無論如何,，現(xiàn)在可明確的一點(diǎn)是,，按揭買房的爛尾樓業(yè)主們不用再獨(dú)自承擔(dān)爛尾樓苦果了。同時(shí),，在開發(fā)商“躺平”且高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的行業(yè)發(fā)展模式是主要成因已成共識(shí)的情況下,，在層層抽絲剝繭的輿論追問之下，當(dāng)前造成爛尾樓的責(zé)任已被推進(jìn)并高度聚焦于預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任問題之上,。而負(fù)有資金監(jiān)管責(zé)任的,，無非就是擁有行政監(jiān)管權(quán)的地方政府和擁有商業(yè)監(jiān)管權(quán)的銀行了。
目前關(guān)于爛尾樓的責(zé)任,，銀行和地方政府也是公婆各說,。河南某銀行的說法是自身完全按照監(jiān)管部門的指令撥付資金，意思是責(zé)任全部在地方政府,；而西安住建局7月14日發(fā)文稱商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議,，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的,，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金,，如果無法追回則應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。也就是說政府認(rèn)為責(zé)任完全在銀行,，開始了與銀行互撕模式,。
讓我們暫且放下爛尾樓的肇因與責(zé)任問題，僅從房地產(chǎn)行業(yè)的參與者來看誰的受益最大,，以及從如果因?yàn)闋€尾樓問題將市場(chǎng)信心完全摧毀,，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)長(zhǎng)期停滯對(duì)誰造成的損失更大的角度來觀察,，就很容易判斷誰對(duì)解決爛尾樓問題，進(jìn)而恢復(fù)行業(yè)信心的動(dòng)力與責(zé)任最大,。
從房地產(chǎn)行業(yè)總的資金流向來說,，老百姓買一套房子一大半的錢作為政府賣地收入和開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)入了政府口袋,，也就是通常所說的土地財(cái)政,。而剩下的錢則作為工程建設(shè)資金流到了開發(fā)商、建筑施工各承包方,。另外,，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售全過程中提供資金周轉(zhuǎn)并收取利息，也分走了老百姓買房總代價(jià)中的一部分,。所以政府,、開發(fā)商、銀行都應(yīng)該承擔(dān)起自己的責(zé)任來保證爛尾樓的交付完工以促進(jìn)行業(yè)信心的盡快恢復(fù),。
浙江省在這一點(diǎn)上就有著十分清醒的判斷與認(rèn)知,，所以浙江省就明確規(guī)定無論開發(fā)商出現(xiàn)任何問題，政府都有責(zé)任確保交付,。事實(shí)上,，除了土地財(cái)政是中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展模式的最大受益者之外，房地產(chǎn)的信用創(chuàng)造功能也是支持改革開放以來市場(chǎng)化,、城市化所推動(dòng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高負(fù)債模式實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的重要杠桿支點(diǎn),，而所有人都是這場(chǎng)人類社會(huì)發(fā)展史上的中國(guó)奇跡的受益者。
如果此次爛尾樓“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮無法很快停止蔓延的話,，就不僅僅是各家銀行公告聲稱的所涉貸款風(fēng)險(xiǎn)可控的問題了，而是房地產(chǎn)行業(yè)信心的破碎和在此基礎(chǔ)之上房地產(chǎn)信用創(chuàng)造功能的喪失,，以及由此可能引發(fā)的大規(guī)模信用收縮與坍塌,。這對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，無疑直接而巨大,，是無論如何都應(yīng)該加以防范和努力杜絕的,。
不過，僅僅依靠“抱團(tuán)停貸”這種方式終究難逃以往脫離法制軌道解決問題的習(xí)慣性窠臼,，而這一模式下問題能夠得以解決其實(shí)都是一個(gè)偶然性事件,。而只有厘清爛尾樓的成因，理清各方參與者的角色,、關(guān)系與責(zé)任,，讓權(quán)責(zé)對(duì)等和有錯(cuò)必究、有罪必罰,，在此基礎(chǔ)上再對(duì)原有的制度及其執(zhí)行體系加以不斷完善,，才能讓制度變成善法,，讓監(jiān)管真正落實(shí)，讓執(zhí)政變成善政,，并賦予市場(chǎng)以自我完善與自我提升的可持續(xù)發(fā)展能力,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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