“鋌而走險(xiǎn)”的停貸業(yè)主,，能否迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī),？
劉蘭香
2022-07-14
“我們要租房,、還房貸,、養(yǎng)娃、贍養(yǎng)父母,，加上疫情反復(fù),，生活無(wú)比艱難，已無(wú)法承受每個(gè)月的按揭月供,，我們只能鋌而走險(xiǎn)走向斷供道路,?！痹谝环輳V為流傳的“強(qiáng)制停貸告知書”中，某爛尾樓盤業(yè)主的這段話讀來(lái)令人心酸,。
近期,，多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強(qiáng)制停止償還貸款,，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止,。據(jù)業(yè)主發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)信息統(tǒng)計(jì)，目前至少已有上百個(gè)項(xiàng)目業(yè)主宣布停貸,，而且這一“抱團(tuán)停貸”的風(fēng)潮還在持續(xù)蔓延,，涉及的地方包括河南、山西,、江西,、湖南、湖北,、廣西等多個(gè)省份,。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2021年末,，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面約2468萬(wàn)平方米,，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。其中,，鄭州,、長(zhǎng)沙、重慶和武漢等項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大,，尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面皆超200萬(wàn)平方米,、總套數(shù)皆超2萬(wàn)套。
而冒著影響征信的風(fēng)險(xiǎn)也要停貸的業(yè)主,，直指造成樓盤停工,、延期交付問(wèn)題的原因主要是預(yù)售資金被挪用，因此也獲得了廣泛的聲援,。在此背景下,，《證券時(shí)報(bào)》7月14日發(fā)文稱，停貸風(fēng)波具有較強(qiáng)的示范性,，極易在全國(guó)范圍內(nèi)大面積傳染,，破壞商業(yè)秩序，對(duì)金融系統(tǒng)穩(wěn)定會(huì)產(chǎn)生不利影響,，并建議當(dāng)?shù)卣眠m當(dāng)有效的方式積極與業(yè)主溝通,，加快保交樓實(shí)質(zhì)舉措落地；同時(shí),，由于目前涉事?tīng)€尾樓盤的業(yè)主多為剛需群體,，停貸確有自身財(cái)務(wù)狀況惡化暫時(shí)無(wú)力償付的現(xiàn)實(shí)約束,，建議財(cái)政資金加強(qiáng)受困群體的補(bǔ)助，以及銀行基于商業(yè)原則和社會(huì)責(zé)任雙重考慮適當(dāng)讓利,。
毫無(wú)疑問(wèn),，各方應(yīng)先解決已經(jīng)爆發(fā)的問(wèn)題，之后再共同推進(jìn)制度性改革,。圍繞集體停貸事件,，“財(cái)富Plus”的用戶也展開(kāi)了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：
@劉永海
地產(chǎn)行業(yè)資深人士
爛尾樓不是新詞了,，過(guò)往幾十年也偶有出現(xiàn),，但像現(xiàn)如今大面積廣泛發(fā)生的情況還實(shí)屬罕見(jiàn)。這種現(xiàn)狀給各方帶來(lái)的沖擊是巨大到無(wú)法想象的,。開(kāi)發(fā)商肯定是因?yàn)閷?shí)在無(wú)以為繼才導(dǎo)致這類情況發(fā)生,；業(yè)主現(xiàn)在都到了要集體抱團(tuán)停貸的地步，以中國(guó)人的隱忍程度和社會(huì)文化背景而言,，可想而知已經(jīng)測(cè)試到了底線；隨之而來(lái)的是銀行類金融系統(tǒng)也將受到巨大沖擊,。
這一切因何而得,？第一是房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性及其明顯，在中國(guó)的宏觀調(diào)控指導(dǎo)下,，政策積極時(shí)大家可以雞犬升天,，政策消極時(shí)，輕則皮開(kāi)肉綻,，重則灰飛煙滅,；第二是國(guó)家的發(fā)展路徑對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)重依賴，又對(duì)宏觀調(diào)控的選擇產(chǎn)生重要影響,，基于發(fā)展的需求,，也在不斷測(cè)試行業(yè)上限，一旦發(fā)現(xiàn)無(wú)法繼續(xù)延續(xù),，那前期的極限挑戰(zhàn)必是帶來(lái)一地雞毛,。所謂恒大融創(chuàng)這些昔日明星，是時(shí)代的寵兒,，也是政策的炮灰,；第三是對(duì)于中國(guó)百姓而言，因?yàn)槠鋫鹘y(tǒng)的居住觀念,，以及部分受市場(chǎng)引導(dǎo)的投機(jī)行為,，也必然成為被動(dòng)的市場(chǎng)參與者，成為盛宴散去的悲歡映照,。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將成為未來(lái)研究中國(guó)發(fā)展過(guò)程的重要參考,，也是調(diào)整國(guó)家發(fā)展模式,，解放思想深化改革的重要切入。以此看來(lái),，經(jīng)濟(jì),、政治體制的改革之路深遠(yuǎn)悠長(zhǎng)，把行業(yè)的發(fā)展盡可能的回歸市場(chǎng),，合理得當(dāng)妥善謹(jǐn)慎地使用調(diào)控,，讓市場(chǎng)引導(dǎo)發(fā)展，反饋給參與主體真實(shí)的信息,，也許是我們更好的選擇,。
@柏文喜
IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
俗話說(shuō)橋歸橋，路歸路,，誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱,。可是內(nèi)地樓市紛紛出現(xiàn)的爛尾樓,，似乎只有兩個(gè)責(zé)任方,，一個(gè)是在高周轉(zhuǎn)模式下把杠桿之上加杠桿、明杠桿含著暗杠桿把規(guī)模追求做到極致并力圖因此不斷優(yōu)化自身資源條件的開(kāi)發(fā)商,，另一個(gè)是買房者和按揭貸款人,。而預(yù)售制之下負(fù)有行政監(jiān)管和資金使用監(jiān)管責(zé)任的地方有關(guān)部門與銀行卻似乎沒(méi)有任何責(zé)任，除了把“保交房”掛在嘴上并要求開(kāi)發(fā)商履行社會(huì)責(zé)任之外,，再就是以顯失公平的格式合同要求爛尾樓業(yè)主繼續(xù)還貸并以進(jìn)入個(gè)人征信記錄相威脅了,。
實(shí)際上，在房地產(chǎn)預(yù)售制度下,，項(xiàng)目預(yù)售資金（含按揭貸款）與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的使用監(jiān)管必然成為項(xiàng)目能否順利交付的關(guān)鍵,。而這次在全國(guó)多地爆發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”的現(xiàn)象，無(wú)疑將造成爛尾樓的疑點(diǎn)和輿論關(guān)注再次引向預(yù)售資金監(jiān)管,。而要理性和清晰看待這一可能的風(fēng)險(xiǎn),，則需要厘清商品房預(yù)售制度下?tīng)€尾樓問(wèn)題發(fā)生的根源在哪里。
在住房絕對(duì)短缺的大背景下,，開(kāi)發(fā)商憑借從香港引進(jìn)的預(yù)售制的加持,，在特定的行業(yè)發(fā)展環(huán)境與歷史條件下形成了力求推向極致的高周轉(zhuǎn)模式。但是商品房預(yù)售資金的合理使用,，就成了預(yù)售制下保交房和避免爛尾的先決條件,。充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)具有天然的監(jiān)督和淘汰功能，自然也解決了預(yù)售制下項(xiàng)目資金安全問(wèn)題,，所以在香港出現(xiàn)爛尾的情況還是比較少見(jiàn)的,。而內(nèi)地實(shí)行的預(yù)售資金監(jiān)管，是由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方行政性監(jiān)管，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,，以此保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工和開(kāi)發(fā),。另外在開(kāi)發(fā)貸款的使用上，基于資金安全,，貸款行一般也在貸款合約中約定了按進(jìn)度撥付貸款資金的條款從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的資金合理使用的商業(yè)性監(jiān)管,。
近年來(lái)，我國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)政策,，強(qiáng)化對(duì)預(yù)售資金的行政性監(jiān)管,，以確保預(yù)售資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，保障工程款按期支付,。但是在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中,，一方面預(yù)售資金出現(xiàn)過(guò)度監(jiān)管加速了房企流動(dòng)性壓力，另一方面,，預(yù)售資金監(jiān)管又大打折扣,，出現(xiàn)了資金挪用、濫用,、非法轉(zhuǎn)移等問(wèn)題造成項(xiàng)目的爛尾,。另外，按照常規(guī),，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款也是按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度撥付的,，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以各種方式提前套取開(kāi)發(fā)貸款，而貸款行也給予了默許甚至是合謀,，從而造成開(kāi)發(fā)貸款大量被挪用和轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致了預(yù)售項(xiàng)目的資金鏈斷裂和爛尾,。因此內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)爛尾樓的真正制造者,，除了貪心不足的房企之外，主要還是銀行和監(jiān)管部門的失職,。如果前者按項(xiàng)目進(jìn)度撥付開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款給具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，而后者也能作好嚴(yán)格監(jiān)管，就不可能發(fā)生爛尾現(xiàn)象,。
從爛尾樓問(wèn)題出現(xiàn)后各方角色的反應(yīng)來(lái)看,，雙雙失守資金管控原則與底線的銀行和政府監(jiān)管部門將項(xiàng)目爛尾的原因一股腦推給開(kāi)發(fā)商，將項(xiàng)目爛尾的結(jié)果全部推給買房者和按揭貸款人,。不但如此,，銀行還反過(guò)來(lái)以顯失公平的格式化貸款合同和上征信記錄等手段逼迫爛尾樓業(yè)主繼續(xù)無(wú)條件還貸，政府監(jiān)管部門也做了不負(fù)任何責(zé)任與不承擔(dān)絲毫后果的逍遙派,，被迫制造群體事件以維權(quán)的爛尾樓業(yè)主反而成了監(jiān)管部門眼中的“麻煩制造者”和維穩(wěn)對(duì)象,。
“抱團(tuán)停貸”這一事件本身，是購(gòu)房者對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)利益與責(zé)任嚴(yán)重失衡格局的反思和覺(jué)悟之下的必然反應(yīng),，背后所折射的是長(zhǎng)期以來(lái)行政監(jiān)管的責(zé)任虛置和銀行商業(yè)監(jiān)管的失效,，以及開(kāi)發(fā)商高杠桿高周轉(zhuǎn)模式的問(wèn)題,。事件的發(fā)生，將引發(fā)社會(huì)輿論對(duì)爛尾樓問(wèn)題中的行政監(jiān)管和商業(yè)監(jiān)管履行情況的關(guān)注與聚焦,，將之前由買房者獨(dú)自承擔(dān)的爛尾樓苦果,，以溯因的方式把輿論關(guān)注與行業(yè)思考推進(jìn)到行政監(jiān)管與商業(yè)監(jiān)管的資金使用環(huán)節(jié)，讓這些因?yàn)楸O(jiān)管失效而制造出爛尾樓的責(zé)任機(jī)構(gòu)在“抱團(tuán)停貸”風(fēng)暴勁吹之下真正暴露,。其影響程度可能會(huì)從此改變整個(gè)行業(yè)的生態(tài)格局,，讓爛尾樓從苦主們獨(dú)自承擔(dān)的事件，被迫演變成為全行業(yè)和全社會(huì)不得不共同關(guān)注,，進(jìn)而各負(fù)其責(zé)來(lái)加以化解的問(wèn)題,。
要避免爛尾樓問(wèn)題的再次發(fā)生，本人認(rèn)為,，一方面在房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)根本改變的情況下應(yīng)該立即取消預(yù)售制度,，讓開(kāi)發(fā)商放棄高周轉(zhuǎn)模式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房和精裝修房銷售,，另一方面還應(yīng)嚴(yán)查行政監(jiān)管失職和商業(yè)監(jiān)管失責(zé)的事實(shí),，嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任和予以罰款，將對(duì)銀行和行政監(jiān)管失責(zé)的罰款,、國(guó)家賠償?shù)冉唤o完全自主自治的業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管并用于爛尾樓建設(shè),。這樣一來(lái)，將不再會(huì)發(fā)生爛尾樓問(wèn)題,，歷史積存的爛尾樓也就迎刃而解了,。
@胡華成
財(cái)經(jīng)作家，智和島創(chuàng)始人董事長(zhǎng)
從理論上來(lái)看,，業(yè)主們擅自停貸是一種非常危險(xiǎn)甚至是違法的行為,，但是業(yè)主們是有據(jù)可依的。根據(jù)央行2003年出臺(tái)的文件顯示,，商品房必須在主體結(jié)構(gòu)封頂之后才能發(fā)放個(gè)人貸款,。在銀行資金轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商之后，實(shí)行?？顚Ｓ玫牟呗?，銀行具有監(jiān)管的責(zé)任。而實(shí)際上,，銀行并沒(méi)有盡到自己的責(zé)任,，這也是爛尾樓出現(xiàn)的根本原因。因此,，銀行本身就存在著巨大的責(zé)任,，銀行也需要為自己不負(fù)責(zé)的態(tài)度買單，不能讓業(yè)主全盤承擔(dān)損失。
理論是理論,，現(xiàn)實(shí)是現(xiàn)實(shí),。據(jù)業(yè)內(nèi)律師指出，爛尾樓類似的判罰大多是判銀行勝訴,。因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為業(yè)主是與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了購(gòu)買合同關(guān)系,，房子爛尾，業(yè)主可以追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,。然而業(yè)主與銀行簽訂的是貸款合同,，換句話說(shuō)，不管房子爛尾不爛尾,，你都欠我這么多錢,，還是要還的。
當(dāng)然大家也不要過(guò)度悲觀,，因?yàn)檫€是有一部分業(yè)主勝訴的,，最終不需要再償還剩下的貸款。如何提高勝訴的概率呢,？我們可以先與開(kāi)發(fā)商解除買賣合同,，之前的首付就當(dāng)是打了水漂，自認(rèn)倒霉,。在解除買賣合同之后,，這就意味著購(gòu)買目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。我們?cè)倥c銀行通過(guò)訴訟的方式停止還貸,，法院一般是予以支持的,。
律師指出，業(yè)主們集體發(fā)布的《停貸告知書》是沒(méi)有任何法律效力的,，因此想要停止還貸,，還是要通過(guò)正規(guī)司法途徑來(lái)解決。但總的來(lái)說(shuō),，業(yè)主集體停貸的行為肯定會(huì)給銀行帶來(lái)一定的壓力，這也讓他們?cè)谝院蟮馁Y金監(jiān)管中更加嚴(yán)格,，否則容易造成雙輸?shù)木置?。（?cái)富中文網(wǎng)）
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