歷史性突破,！房地產稅改革試點“先開槍,、再瞄準”
柏文喜
2021-10-24
10月23日,，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作,。
此次房地產稅改革試點工作,，改革的目的是以房地產稅來取代土地財政，改變地方政府事權與財權不平衡的問題,，同時調節(jié)收入差距以助力實現共同富裕的目標,。
而此次改革的核心與重點則是先試點、后立法,，而不是等立法出來再推行,。而且,，此次試點工作是由財政部與國家稅務總局制定試點辦法，再由試點城市制定實施細則,，這樣一來也就解決了試點辦法的統(tǒng)一性與不同區(qū)域間具體情況存在較大差別的矛盾問題了,。另外，此次試點明確不對農村宅基地和房子征稅,，因此就變成了征稅對象只限于城市房產和非農村住宅的房產稅了,。也就是說此輪房地產稅改革試點的，是不包含土地的“房產稅”,，而非“房地產稅”,，因為農村土地非國有，不對這類土地征稅,，就更不會對已經出讓的城鎮(zhèn)國有土地重復征稅了,。
就此次房地產稅改革試點會不會引發(fā)房價下跌的問題，本人認為房地產稅的改革試點短期內會引發(fā)一些多套業(yè)主的拋盤壓力預期,，因此在房地產稅收細則落地前可能會引發(fā)一些城市二手房價格的波動,，從而波及到一手房市場并對樓市造成一定影響。但由于房地產稅不會改變樓市供求關系的基本面,，只會增加房子的持有成本,，而房價是由樓市的供求關系決定的，再加上地方政府在土地財政中的巨大利益需要維護,，在房地產稅尚不能取代土地財政前地方政府會以各種措施和手段來避免房價的不下跌,。因此，房地產稅的擴大試點在邏輯上難以對房價有實質性和太大的大影響,。
就此次房地產稅試點的范圍而言,，很可能會從一些房地產熱點城市開始，比如目前實施土地集中出讓試點的這些城市,。最有可能的是深圳,、杭州等城市，因為前者是最不依賴房地產行業(yè)的城市而且樓價很高,，而后者又是一個土地出讓金占比最高且樓價較高的熱點城市,。另外各地的房地產稅率也不會一刀切，而是會因地制宜并考慮當地居民的收入水平和稅負能力,。
關于房地產稅擴大試點可能影響的人群而言,，有多套房產和超大面積房產的人群，可能會受到房地產稅的影響,，但是剛需人群不會受到影響,。再者，之前多次提到的租售平權問題此次并未涉及,，應該是此次擴大房地產稅試點的美中不足之處,。
從房地產稅可能的實施效果與公序良俗的角度來看,，估計免征房產稅的套數應該是兩套起，否則為了避稅而造成大面積的假離婚,，就有讓房地產稅淪為惡稅的可能；而人均免征面積也不會太小,，應該在90平米左右,，而單個家庭的免稅面積應在180平米左右。當然,，房地產稅的征收可以采取見房就收,、先征后返、符合條件就予以返還的辦法,，這樣才能夠讓房地產稅實現盡快落地,。
就此次房地產稅試點和以前上海、重慶的房產稅試點的差別而言,，兩者還是有較大的不同,。之前上海與重慶的房地產稅試點，普遍采取的是窄稅基,、高稅率的方式,，也就是課稅對象范圍很小，而稅率相對較高,，這樣只針對少數高端人群和房產征稅就不會引發(fā)大面積反對的聲音,，試點就會比較容易實施。不過這必然導致稅收征繳的總量太小,，不但根本無法取代土地出讓金收入,，而且導致這項稅收針對征繳成本的“性價比”實在不怎么樣。此論房地產稅改革是試點顯然會采取寬稅基,、低稅率的方式,，這一點與上海和重慶房地產稅試點的思路恰恰相反。也就是,，此輪房地產稅試點的征稅面和課稅對象會比較大,，因為只有覆蓋面足夠大才能收到較多數量的稅，才有可能完全取代或者提升取代土地財政的能力,。不過,，此次試點的房地產稅征繳面如果比較大的話，則稅率就一定不能太高,，因為較低的稅率才容易被接受,。
房地產稅涉及面廣，面臨的各種制度,、政策與利益層面的問題與沖突也較多,，這也就是房地產稅被呼吁多年,、被列入立法規(guī)劃多年而“只聽樓梯響，不見人下來”的主要原因,。此次房地產稅擴大試點之所以能這么快就獲得實質性推動,，也說明了凡事只要真正有決心去實施，不妨采取“先開槍,，后瞄準”的辦法,，因為開弓沒有回頭箭，南昌起義和秋收起義打響第一槍的的時候也從來沒有規(guī)劃好未來要定都北平,。
作者為IPG中國區(qū)首席經濟學家
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