2021,，房企生死年
劉蘭香
2021-07-23
風(fēng)起于青萍之末,。
2018年9月28日,、29日,，萬科在深圳舉行秋季例會,。令人驚詫的是，現(xiàn)場曝出的照片顯示,，在會場中央和兩側(cè)的大屏幕上都是鮮艷的“活下去”字樣,。當(dāng)時(shí),，不少房企看到萬科這一口號可能內(nèi)心都頗為不屑——行業(yè)蒸蒸日上,，何必危言聳聽？從最終的數(shù)據(jù)來看,，當(dāng)年全國新房銷售額接近15萬億元,，再破歷史紀(jì)錄，這些房企似乎也有底氣來對萬科表示“鄙視”,。
萬萬沒想到,，近三年后的今天，“活下去”這三個(gè)字已經(jīng)變成房地產(chǎn)行業(yè)血色現(xiàn)實(shí)的映照,。只不過“老大哥”萬科活得好好的,，命懸一線間的是另外一些房企。
行業(yè)大洗牌,，已經(jīng)是正在上演的劇目,。與以往更多是中小玩家出局不同的是，這次陷入危機(jī)的是不少大玩家甚至是“巨無霸”玩家,?！敖衲觊_始的未來三年是TOP房企違約年，今年更是部分房企的‘生死年’,?！币晃婚L期跟蹤中國地產(chǎn)不良資產(chǎn)市場的私募基金合伙人如此預(yù)測。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長,、IPG（International Property Group）中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《財(cái)富》（中文版）指出,，這確實(shí)是以往高周轉(zhuǎn)模式下一些高負(fù)債企業(yè)目前所面臨的困境?！靶袠I(yè)話語權(quán)與資源聚集能力對規(guī)模的依賴,，迫使房企以高杠桿和高負(fù)債來支持高周轉(zhuǎn)，而三道紅線監(jiān)管新規(guī)與涉房貸款集中度分級管理措施,、土地出讓兩項(xiàng)集中政策連續(xù)出臺,，一方面限制了房企以債權(quán)融資來借新還舊維持自身流動性的空間，另一方面又加大了房企的現(xiàn)金流壓力并降低了資金周轉(zhuǎn)速度,，導(dǎo)致高負(fù)債的不少頭部房企的流動性困境,。如果這些房企不能迅速應(yīng)對與調(diào)整，出現(xiàn)違約和由此引發(fā)的后續(xù)融資困難,，將會大大推升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),?！?/p>
2021年，會有哪些房企倒下,？
（1）
顯而易見,，談到陷入債務(wù)危機(jī)的大玩家，逃不開的是恒大,。在《財(cái)富》（中文版）7月20日發(fā)布的2021年中國500強(qiáng)榜單上,，中國恒大集團(tuán)以5072.48億的收入排名第18位，也是房地產(chǎn)行業(yè)排名第一的上榜企業(yè),。
近兩年來,，恒大已經(jīng)屢屢傳出利空因素。而如此大體量的公司,，任何風(fēng)吹草動無疑都會引爆脆弱的市場情緒,。
最近一次的“引爆點(diǎn)”是7月19日的媒體報(bào)道，引出此前并未引人注意的一則裁判文書,，其顯示廣發(fā)銀行宜興支行向江蘇省無錫市中級人民法院申請?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全,，請求凍結(jié)被申請人宜興市恒譽(yù)置業(yè)有限公司、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司銀行存款人民幣13201萬元或查封,、扣押其他等值財(cái)產(chǎn),，且廣發(fā)銀行表示“情況緊急，不申請保全權(quán)益將受損害,?！?/p>
盡管此事涉及金額僅1.3億，但也是一石激起千層浪,。市場聞之迅速反應(yīng),，“恒大系”港股當(dāng)日集體暴跌。恒大集團(tuán)也迅即發(fā)聲,，稱江蘇省公司旗下項(xiàng)目公司宜興市恒譽(yù)置業(yè)有限公司與廣發(fā)銀行宜興支行項(xiàng)目貸款1.32億到期日為2022年3月27日,；對于宜興支行濫用訴訟前保全的行為，公司將依法起訴,。不過,，此舉未能扭轉(zhuǎn)股價(jià)頹勢，各種傳言依然甚囂塵上,。
7月20日還有一個(gè)插曲,，湖南省邵陽市發(fā)布通知稱，暫停恒大未來城項(xiàng)目和恒大華府項(xiàng)目的網(wǎng)簽交易,，因監(jiān)管金額與實(shí)際銷售金額不符,，存在賬外收存和使用預(yù)售資金及蓄意逃避監(jiān)管行為。通知發(fā)出后不久,，恒大方面表示積極整改,，項(xiàng)目預(yù)售許可,、網(wǎng)簽備案等已被恢復(fù)。
但市場顯然更關(guān)注的是廣發(fā)與恒大之間的糾紛究竟如何收場,，因?yàn)閺V發(fā)此舉很有可能引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),，導(dǎo)致其它機(jī)構(gòu)競相效仿、釜底抽薪,。直到7月22日上午,，恒大發(fā)布聲明稱，廣發(fā)銀行與恒大集團(tuán)一直保持良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系,。針對近期訴前財(cái)產(chǎn)保全民事裁定事宜,，雙方經(jīng)過充分溝通已經(jīng)妥善解決；雙方今后將不斷鞏固和深化業(yè)務(wù)合作關(guān)系,，繼續(xù)加強(qiáng)合作，實(shí)現(xiàn)互利共贏,、共同發(fā)展,。至此，“恒大系”才逆轉(zhuǎn)跌勢,，當(dāng)日集體收高,。
在這一場關(guān)乎生死的“戰(zhàn)役”上，恒大取得了小勝,。只不過,，這一小勝遠(yuǎn)不能平息市場的疑慮。
“這只是意味著恒大與廣發(fā)銀行的此次個(gè)案糾紛的解決,，但是恒大的現(xiàn)金流壓力與企業(yè)流動性困境并未得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn),。此次與廣發(fā)銀行僅僅涉及的1億多債務(wù)爭議已經(jīng)充分暴露了恒大的資金鏈危局，恒大債務(wù)危機(jī)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)機(jī),?！卑匚南卜Q。
從債務(wù)規(guī)?？?，最新消息顯示，截至今年6月底,，恒大有息負(fù)債已降至5700多億元,。不過，恒大還有不可忽視的商票問題,。安信證券研報(bào)顯示,，2020年下半年，房地產(chǎn)融資政策明顯收緊,，多數(shù)房企商票余額明顯增長,。截至2020年末,，TOP50房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模為4013.5億，同比大增33.8%,，恒大年末商票余額為2057億,，占TOP50房企的51.3%?！叭魧⑸唐庇?jì)入剛性債務(wù),，TOP50房企商票/剛性債務(wù)中位數(shù)為0.7%，占比較低,，而恒大占比高達(dá)22.3%,。”
另一方面,，值得關(guān)注的是,，深陷債務(wù)危機(jī)的恒大對于扶貧和慈善事業(yè)頻頻“慷慨解囊”。據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至今年2月的五年間,，恒大累計(jì)捐贈178.7億元，共援建891個(gè),、總建面2391萬平米的重點(diǎn)項(xiàng)目,，共幫助廣東、河南,、新疆,、陜西、江西,、云南,、青海、甘肅等9省區(qū)75個(gè)縣實(shí)現(xiàn)了脫貧,，因此也讓恒大集團(tuán)獲得了“全國脫貧攻堅(jiān)先進(jìn)集體”榮譽(yù)稱號,。
近日，河南暴雨災(zāi)情牽動人心,。7月21日,，還在處理與廣發(fā)銀行債務(wù)糾紛的恒大集團(tuán)宣布向河南省慈善總會捐款2000萬元，用于緊急救助物資采購,、群眾安全保障及災(zāi)后重建工作,。
（2）
債務(wù)警報(bào)尚難解除，恒大是否會“斷臂求生”賣資產(chǎn),？實(shí)際上,，近期這方面消息不少，但7月13日，針對萬科,、金茂收購恒大項(xiàng)目資產(chǎn)包的傳聞,，恒大發(fā)布聲明稱，相關(guān)消息嚴(yán)重不實(shí),。
所謂無風(fēng)不起浪,，恒大是否會賣資產(chǎn)仍需觀察，但房企收并購案例日益增多已成不爭的事實(shí),。Wind數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)行業(yè)一季度并購案例41起，二季度46起,，合計(jì)87起,，去年同期為81起。交易額方面,，上半年約1367億元,，其中一季度約457億元、二季度約909億元,，較去年同期也明顯增長,。
最近的一起并購交易發(fā)生在7月18日。當(dāng)日,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（在2021年財(cái)富中國500強(qiáng)排名第202位）發(fā)布公告稱，遠(yuǎn)洋集團(tuán),、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議,，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。三方將有效持有重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司35%,、35%,、30%的股權(quán)。
柏文喜分析稱,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋資本以50：50的比例收購,，一方面是遠(yuǎn)洋集團(tuán)為了避免并表被推高負(fù)債率，另一方面也是為了減少資本性開支和未來的開發(fā)融資壓力而借助遠(yuǎn)洋的投資平臺遠(yuǎn)洋資本,。同時(shí),，收購分四步操作，這樣一方面可以降低遠(yuǎn)洋的一次性付款壓力,，另一方面也可以在分次付款中逐步介入運(yùn)營管理以發(fā)現(xiàn)可能存在的未披露風(fēng)險(xiǎn)與或然風(fēng)險(xiǎn),，提升投資活動的安全性，這也是投資領(lǐng)域的常規(guī)做法,。
根據(jù)公告,，40億的交易對價(jià)，參考了紅星地產(chǎn)截至2020年底的資產(chǎn)凈值,，即扣除了合并資產(chǎn)凈值中的資本工具,、其他儲備及少數(shù)股東權(quán)益,，以及由原股東紅星美凱龍控股的未分配利潤，再乘以持股比例,，并加上雙方經(jīng)調(diào)整的未分配利潤而計(jì)算得出,。據(jù)遠(yuǎn)洋披露，截至2020年底,，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1000億元,，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元,、預(yù)收賬款近500億元,、有息負(fù)債168億元、凈資產(chǎn)167億元,。
不過,，柏文喜指出，紅星企發(fā)2020年凈資產(chǎn)達(dá)167.49億,，70%股權(quán)對應(yīng)的價(jià)值應(yīng)為117億左右,，但遠(yuǎn)洋和遠(yuǎn)洋資本僅以40億元收購，這表示紅星企發(fā)可能存在明股實(shí)債問題,，或者收購價(jià)被打了較大的折扣,，后者說明紅星企發(fā)的流動性壓力非常嚴(yán)重。
實(shí)際上,，紅星的流動性壓力已不是什么秘密,，否則也不太可能如此“賤賣”資產(chǎn)。同時(shí),，這也是罕見地發(fā)生在兩家百強(qiáng)房企之間的并購案例,。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年銷售額1310億，克而瑞百強(qiáng)房企排名在第30位左右,，而紅星地產(chǎn)以大約400億的銷售額排在第80位左右,。對比融創(chuàng)今年早些時(shí)候收購百強(qiáng)之外的房企彰泰，遠(yuǎn)洋與紅星的這筆交易無疑更具風(fēng)向標(biāo)意義,。
此前在今年4月,，融創(chuàng)中國（在2021年財(cái)富中國500強(qiáng)排名第50位）旗下的融創(chuàng)西南集團(tuán)與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，雙方成立合資公司,，接手彰泰集團(tuán)所屬目標(biāo)公司100%權(quán)益,，交易對價(jià)約99.1億元。被融創(chuàng)收入囊中的是彰泰集團(tuán)在廣西南寧,、桂林等城市的54個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目,，可售建筑面積約1162萬平米。
雖然彰泰不是百強(qiáng)房企，但無論從銷售額還是土地儲備方面都是名副其實(shí)的“廣西一哥”,，因此這筆收購案也備受關(guān)注,。更何況在被融創(chuàng)收購之前，彰泰還曾和旭輝“親密接觸”,，簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議后,，旭輝和彰泰分別支付人民幣8億元及1億元作為定金，雙方也算是誠意十足,。只是旭輝在盡調(diào)后,，出于謹(jǐn)慎而最終未與彰泰達(dá)成實(shí)質(zhì)協(xié)議，當(dāng)時(shí)也引起市場嘩然,。
兩相對照,，也凸顯了一直以來在地產(chǎn)圈有“并購?fù)酢敝Q的融創(chuàng)“爽利”的風(fēng)格。融創(chuàng)董事長孫宏斌曾經(jīng)公開表示：“找融創(chuàng)收并購有三點(diǎn)好處,。一是我們就要市場價(jià),，不占你便宜，價(jià)格好談,；第二,，賣完不想了還可以退；第三,，有時(shí)候賣不是全賣,，50%、60%或者70%,，你還是股東,，融創(chuàng)產(chǎn)品好、有溢價(jià)能力,，大家可以賺更多的錢?！?/p>
跳出單個(gè)并購案來看,，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的收并購風(fēng)云再起，并非偶然,，而是房地產(chǎn)周期變化下的必然趨勢,。隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線”、“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺,，將加快行業(yè)“大魚吃小魚”甚至是“大魚吃大魚”的進(jìn)程,。對于行業(yè)這一變化，柏文喜認(rèn)為,，國企和央企背景的房企以及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企,，無論是在融資便利性還是融資成本方面都有非常明顯的優(yōu)勢。“這類企業(yè)主導(dǎo)的行業(yè)并購會越來越多,，并會以此來加速推高行業(yè)集中度,。”
就融創(chuàng)而言,，經(jīng)過近一年蟄伏之后,，今年在公開市場和收并購市場動作頻頻，表明“并購?fù)酢笨赡苡只貋砹??！斑@些年大家都在玩高周轉(zhuǎn)，但融創(chuàng)玩得比較好,，主要是有非常好的現(xiàn)金流與戰(zhàn)略調(diào)整非?？欤髽I(yè)大而輕盈,、靈活,，這個(gè)回答了市場認(rèn)為融創(chuàng)瘋狂拿地及并購的資金來源與風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂問題?！卑匚南脖硎?。
（3）
實(shí)際上，除了融創(chuàng),，對收并購機(jī)會虎視眈眈的或許還有萬科（在2021年財(cái)富中國500強(qiáng)排名第26位）,。
截至2020年末，萬科在手現(xiàn)金是1952億元,。對于為何坐擁如此多的現(xiàn)金卻不回購股票等疑問,，萬科董事長郁亮在今年的股東大會上稱，“在等待市場變化的機(jī)會”,。而這其中,，自然包括收并購的機(jī)會。
隨著越來越多房企“爆雷”,，這樣的機(jī)會其實(shí)并不少,。早在2020年7月，媒體就傳出“萬科將戰(zhàn)投泰禾”的消息,，但此事一直“雷聲大雨點(diǎn)小”,。直到今年7月8日，泰禾集團(tuán)發(fā)布一份長達(dá)51頁的公告回復(fù)深交所的問詢,，稱截至目前公司的債務(wù)重組方案正在溝通確定中,，債務(wù)重組工作取得了較大進(jìn)展；同時(shí)對于廣為關(guān)注的萬科戰(zhàn)投進(jìn)展,，泰禾方面承認(rèn),，此前雙方協(xié)議中的相關(guān)先決條件尚未全部滿足,。據(jù)市場人士判斷，萬科入股很可能已擱淺,。
不過,，這應(yīng)該不會阻止萬科繼續(xù)尋找合適的“撿漏”機(jī)會。今年4月,，藍(lán)光發(fā)展（在2021年財(cái)富中國500強(qiáng)排名第263位）管理層表示,，公司考慮在股權(quán)層面引入財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的戰(zhàn)略投資者。隨后市場傳出萬科與藍(lán)光發(fā)展在洽談入股事宜,，盡管該消息遭到雙方否認(rèn),，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，雙方的談判實(shí)際上一直在進(jìn)行,，進(jìn)度還不錯(cuò),。
“賣身”傳聞的背后，是藍(lán)光在流動性危機(jī)傳聞近半年之后,，近期終于陷入債券違約的局面,。公告顯示，截至7月12日,，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)45.44億元,。“當(dāng)企業(yè)無法進(jìn)行債權(quán)融資來實(shí)現(xiàn)借新還舊,，資金鏈就會斷裂,，只能靠引進(jìn)戰(zhàn)投、出讓項(xiàng)目以及重組來尋求活路,，但結(jié)果會有很大的不確定性,。部分國資正在逐步撤出地產(chǎn)領(lǐng)域，有能力承接千億體量的地產(chǎn)企業(yè)的國資平臺,，比較有限,。如果沒有國資相助，藍(lán)光可能被行業(yè)龍頭低價(jià)重組,，否則就極有可能進(jìn)入清算程序,。”柏文喜表示,。
目前，藍(lán)光的命運(yùn)仍懸而未決,，但公開信息顯示,，其在成都、南寧等多個(gè)地方的高質(zhì)量項(xiàng)目已被萬科收入囊中,。無論萬科最終能否成功收購藍(lán)光,，它都已經(jīng)抓住了“市場變化的機(jī)會”,。
毫無疑問，在行業(yè)變局的暗流涌動中,，萬科的優(yōu)勢盡顯無疑,。再回頭看看萬科三年前喊出的口號“活下去”，唏噓的應(yīng)該不止泰禾或藍(lán)光,。
不過,，硬幣的另一面是，作為昔日的“地產(chǎn)王者”,，萬科A的股價(jià)在過去五年間也基本沒有上漲（2016年8月股價(jià)在23元左右,，今年7月23日收盤價(jià)23元左右）?！皩θf科這樣的優(yōu)秀房企前景的態(tài)度,，反映了市場對于房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢的看法不甚明朗和不夠樂觀。未來房企在資本市場可能會長期保持整個(gè)板塊盤整與個(gè)股加大分化的態(tài)勢,?！卑匚南舱J(rèn)為。
（4）
地產(chǎn)板塊在資本市場表現(xiàn)慘淡的同時(shí),，其仍然成為了2021年財(cái)富中國500強(qiáng)中入榜公司最多的行業(yè),，今年共有56家地產(chǎn)公司上榜，收入總額達(dá)到5.3萬億元,，同比增長13.5%,。同時(shí)，在凈資產(chǎn)收益率（ROE）最高的10家公司中,，房地產(chǎn)企業(yè)占了5家,，而去年這一數(shù)量是4家。這說明盡管備受調(diào)控政策“打壓”,，房地產(chǎn)仍然是目前最賺錢的行業(yè)之一,，或者換句話說，擠出房企利潤“水分”從而為其它實(shí)體企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更健康環(huán)境的空間仍然很大,。
尤為值得一提的,，是今年ROE排名前三企業(yè)中的房企代表仁恒置地（在2021年財(cái)富中國500強(qiáng)排名第407位）。這家公司在去年《財(cái)富》（中文版）發(fā)布的該子榜單中排名為第一,，今年雖排名下降但仍居前三,，印證其實(shí)力非同一般。實(shí)際上,，仁恒在中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)深耕28年,，整體經(jīng)營風(fēng)格以穩(wěn)健著稱?！安蛔龈咧苻D(zhuǎn),、不做高杠桿,、不做低品質(zhì)?！比屎愣麻L鐘聲堅(jiān)在今年4月舉辦的公司28周年品牌發(fā)布溝通會上再次對媒體強(qiáng)調(diào)其發(fā)展理念,。
不過，近兩年,，仁恒為了規(guī)模擴(kuò)張也開始向剛需市場進(jìn)軍,，可能由此導(dǎo)致ROE有所下降（從2019年的44%下降到2020年35%），同時(shí)其產(chǎn)品質(zhì)量和違規(guī)施工的投訴也明顯增多,。這些問題或許也引起了管理層的重視,，公開信息顯示，今年仁恒已放慢拿地的節(jié)奏,。據(jù)標(biāo)普預(yù)測,，“2018-2020兩年強(qiáng)勁增長之后，該公司在規(guī)模上趕上了評級相近的同行,。仁恒置地有可能在未來一到兩年內(nèi)放慢擴(kuò)張步伐,。”
在上述28周年品牌發(fā)布溝通會上,，鐘聲堅(jiān)在回應(yīng)媒體最關(guān)注的沖擊千億目標(biāo)時(shí)也表示,，房地產(chǎn)畢竟是財(cái)務(wù)驅(qū)動的行業(yè)，里面潛在風(fēng)險(xiǎn)很大,，每家企業(yè)著力點(diǎn)不同,，“對仁恒來說，防守第一,，發(fā)展第二,。如果反過來，就不是仁恒要的,。對于千億規(guī)模,，仁恒順其自然，做好自己產(chǎn)品,，逐步做好發(fā)展,，不硬求規(guī)模發(fā)展?！?/p>
這與郁亮在今年3月底舉辦的萬科2020年業(yè)績會上的表述不謀而合,。他表示，今年可以說是行業(yè)管理紅利時(shí)代的元年,，大家都在感嘆掙錢不容易了,，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了,?！叭兰t線”、“雙集中”等政策的出臺,，標(biāo)志著行業(yè)明確進(jìn)入到管理紅利時(shí)代,。管理紅利時(shí)代，房屋回歸居住屬性,，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性,，是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，這也意味著行業(yè)的回報(bào)水平也會逐漸向社會平均水平靠攏,?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)邏輯變了，不再能賺大錢,、快錢,，但可以賺慢錢、長錢和老實(shí)錢,?！?/p>
郁亮所說的“三個(gè)紅利”是，1987年深圳土地第一拍以來,，房地產(chǎn)歷經(jīng)了土地紅利,、金融紅利和管理紅利三個(gè)階段。2002年之前為土地紅利時(shí)代,，誰拿到地誰就賺到錢,；2002年5月至2020年8月為金融紅利時(shí)代，也即從《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺到“三道紅線”的出臺,，這一階段誰能更多地獲得資本市場的支持,，誰就能買更多的地；伴隨著“三道紅線”全面實(shí)施,，地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代,。這樣的時(shí)代，或許也是類似于萬科和仁恒這樣的企業(yè)最好的時(shí)代,。
2021年,，風(fēng)真的起了。當(dāng)年那些一路狂奔甚至是“裸奔”的房企,，是否還來得及添衣,？（財(cái)富中文網(wǎng)）
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