2012年最受贊賞的中國公司專題

· 50全明星榜
· 行業(yè)明星榜
· 中國領(lǐng)先企業(yè)如何逆勢上揚(yáng)
· 掄錘者張瑞敏

????北京前門大街的鮮魚口,，曾經(jīng)是一條很有名的胡同?，F(xiàn)在，這里被改造成了美食一條街,。街口北側(cè)很不錯(cuò)的一個(gè)地段,，業(yè)主是SOHO中國。這是3年前,，潘石屹以每平米約3萬元的價(jià)格收購來的,。但是，街口的幾家飯館,，既不是老字號,，也不是家喻戶曉的品牌。在老字號林立的美食街,，有點(diǎn)不太起眼,。總面積約5萬平米的前門項(xiàng)目,，是SOHO中國第一個(gè)自持的項(xiàng)目,。

????3年之后，在披露2012年中報(bào)的同時(shí),，SOHO中國宣布將持有目前北京和上海正在建設(shè)的14個(gè)項(xiàng)目中的12個(gè),，總面積達(dá)到150萬平米，占SOHO中國擁有的總建筑面積287萬平米的五成以上,?！捌鋵?shí)，我們每個(gè)新項(xiàng)目開盤的時(shí)候,，都會想一想,。”潘石屹說：“（如果）作為商業(yè)地產(chǎn)自己持有了,，每年租金收入一大塊,，物業(yè)升值一大塊，也是一個(gè)特別好的生意,?！迸耸俪姓J(rèn)他早就有了自持的想法。

????SOHO中國過去的散售模式一直倍受懷疑,。潘石屹解釋說：“你一旦持有了,，就沒錢了，就不能搞新的項(xiàng)目,。尤其在前些年,，我們公司的資金規(guī)模不夠大的情況下,，更是這樣?！?/p>

????在過去一年多的時(shí)間里,，SOHO中國完成了8筆收購，全部位于上海,。并購額超過150億元,，并購面積超過100萬平米。但是,，同那些一年并購上百個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商相比,，“我們個(gè)位數(shù)的（并購）在這個(gè)行業(yè)里面簡直都不算什么?！迸耸傩χf,。去年，SOHO中國的合同銷售額是109億元,，營業(yè)收入為57億元,，跌出了《財(cái)富》中國500強(qiáng)。之前,，SOHO中國曾在2010年位居第272名,，2011年位居第185名。

????這150萬平米的自持物業(yè)什么時(shí)候能為它的主人帶來滾滾財(cái)源呢,？SOHO中國預(yù)計(jì)，未來公司將擁有每年40億元的租金收入,，相當(dāng)于每天每平米7塊多錢,，但那將是在5年之后?！霸谵D(zhuǎn)型過程中碰到的第一個(gè)問題,，”潘石屹說：“就是你有多少錢，你的錢能不能支撐你轉(zhuǎn)過去,?！?/p>

????散售模式的好處在于，“一銷售房子,，錢馬上就來了,。最早的時(shí)候，（房子蓋到）正負(fù)零就開始銷售了,，錢就來了,。到了房子建好之后，最后一筆錢就來了,?！迸耸僬f：“當(dāng)你的房子一旦持有的話,，每年的租金收入其實(shí)跟銷售額是沒法比的?！?/p>

????美好的散售時(shí)光顯然令潘石屹頗為留戀,，但是他對SOHO中國的成功轉(zhuǎn)型也非常樂觀?！拔覀儸F(xiàn)在可以動(dòng)用的現(xiàn)金是150億元,，凈負(fù)債率只有20%?！比绻谵D(zhuǎn)型過程中,，這個(gè)錢“花完了還不夠”的話，潘石屹認(rèn)為他還有一個(gè)殺手锏就是“提高負(fù)債率”,，而且“還有非常大的空間,。”

????支持潘石屹如此樂觀的理由,，還包括北京和上海高漲的租金和極低的空置率,。“北京和上海辦公樓的出租市場是我做房地產(chǎn)有史以來最好的時(shí)候,，從來沒有過這樣的時(shí)候,。一般，每年的租金上漲5%~10%就不得了了,。去年一年,，北京上漲了73%。別人完全不知道在北京發(fā)生什么事情,，在全世界任何地方都不可能（發(fā)生這樣的事情）,。”

????在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的背景下,，如此高漲的租金,，背后的動(dòng)力是什么？ “我也不知道,?！迸耸贅O其坦率地說：“多少人問我，還有好多領(lǐng)導(dǎo)問我,?！钡牵矓嘌越裉斓倪@種上漲是“不會持續(xù)的”,?！懊磕隄q70%多的這種情況下是天上掉餡兒餅。千萬不要基于每年租金上漲70%作為你這個(gè)數(shù)學(xué)模型的假設(shè),，這個(gè)東西肯定就錯(cuò)了,?！?/p>

????去年，SOHO中國完成了150億元的收購額,。今年初披露的年報(bào)上,，并購計(jì)劃下降到100億元。雖然潘石屹一直強(qiáng)調(diào)手里還有150多億元現(xiàn)金,，但是,，他承認(rèn)，今年實(shí)際的并購金額可能要低于這個(gè)數(shù)字,，原因是要“為完成轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備”,。“如果我們都拿著錢買地了,，你又不能銷售,，這個(gè)房子就(可能)建不起來了，就可能成為爛尾樓了,?；蛘呤枪こ炭钣指恫怀鋈チ耍さ厣贤现桓苫盍?，這個(gè)東西影響都非常大,。”潘石屹說：“作為上市公司要精打細(xì)算,，一定不要讓這樣的情況發(fā)生,。”