2012年最受贊賞的中國(guó)公司專題

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· 掄錘者張瑞敏

????北京前門大街的鮮魚口,，曾經(jīng)是一條很有名的胡同。現(xiàn)在,，這里被改造成了美食一條街,。街口北側(cè)很不錯(cuò)的一個(gè)地段，業(yè)主是SOHO中國(guó),。這是3年前,，潘石屹以每平米約3萬元的價(jià)格收購(gòu)來的。但是,，街口的幾家飯館,，既不是老字號(hào)，也不是家喻戶曉的品牌,。在老字號(hào)林立的美食街,，有點(diǎn)不太起眼?？偯娣e約5萬平米的前門項(xiàng)目,，是SOHO中國(guó)第一個(gè)自持的項(xiàng)目,。

????3年之后，在披露2012年中報(bào)的同時(shí),，SOHO中國(guó)宣布將持有目前北京和上海正在建設(shè)的14個(gè)項(xiàng)目中的12個(gè),，總面積達(dá)到150萬平米，占SOHO中國(guó)擁有的總建筑面積287萬平米的五成以上,?！捌鋵?shí)，我們每個(gè)新項(xiàng)目開盤的時(shí)候,，都會(huì)想一想,。”潘石屹說：“（如果）作為商業(yè)地產(chǎn)自己持有了,，每年租金收入一大塊,，物業(yè)升值一大塊，也是一個(gè)特別好的生意,?！迸耸俪姓J(rèn)他早就有了自持的想法。

????SOHO中國(guó)過去的散售模式一直倍受懷疑,。潘石屹解釋說：“你一旦持有了,，就沒錢了，就不能搞新的項(xiàng)目,。尤其在前些年,，我們公司的資金規(guī)模不夠大的情況下，更是這樣,?！?/p>

????在過去一年多的時(shí)間里，SOHO中國(guó)完成了8筆收購(gòu),，全部位于上海,。并購(gòu)額超過150億元，并購(gòu)面積超過100萬平米,。但是,，同那些一年并購(gòu)上百個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，“我們個(gè)位數(shù)的（并購(gòu)）在這個(gè)行業(yè)里面簡(jiǎn)直都不算什么,。”潘石屹笑著說,。去年,，SOHO中國(guó)的合同銷售額是109億元，營(yíng)業(yè)收入為57億元,，跌出了《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng),。之前,，SOHO中國(guó)曾在2010年位居第272名，2011年位居第185名,。

????這150萬平米的自持物業(yè)什么時(shí)候能為它的主人帶來滾滾財(cái)源呢,？SOHO中國(guó)預(yù)計(jì)，未來公司將擁有每年40億元的租金收入,，相當(dāng)于每天每平米7塊多錢,，但那將是在5年之后?！霸谵D(zhuǎn)型過程中碰到的第一個(gè)問題,，”潘石屹說：“就是你有多少錢，你的錢能不能支撐你轉(zhuǎn)過去,?！?/p>

????散售模式的好處在于，“一銷售房子,，錢馬上就來了,。最早的時(shí)候，（房子蓋到）正負(fù)零就開始銷售了,，錢就來了,。到了房子建好之后，最后一筆錢就來了,?！迸耸僬f：“當(dāng)你的房子一旦持有的話，每年的租金收入其實(shí)跟銷售額是沒法比的,?！?/p>

????美好的散售時(shí)光顯然令潘石屹頗為留戀，但是他對(duì)SOHO中國(guó)的成功轉(zhuǎn)型也非常樂觀,?！拔覀儸F(xiàn)在可以動(dòng)用的現(xiàn)金是150億元，凈負(fù)債率只有20%,?！比绻谵D(zhuǎn)型過程中，這個(gè)錢“花完了還不夠”的話,，潘石屹認(rèn)為他還有一個(gè)殺手锏就是“提高負(fù)債率”,，而且“還有非常大的空間?！?/p>

????支持潘石屹如此樂觀的理由,，還包括北京和上海高漲的租金和極低的空置率?！氨本┖蜕虾＾k公樓的出租市場(chǎng)是我做房地產(chǎn)有史以來最好的時(shí)候,，從來沒有過這樣的時(shí)候,。一般，每年的租金上漲5%~10%就不得了了,。去年一年,，北京上漲了73%。別人完全不知道在北京發(fā)生什么事情,，在全世界任何地方都不可能（發(fā)生這樣的事情）,。”

????在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的背景下,，如此高漲的租金,，背后的動(dòng)力是什么？ “我也不知道,?！迸耸贅O其坦率地說：“多少人問我，還有好多領(lǐng)導(dǎo)問我,?！钡牵矓嘌越裉斓倪@種上漲是“不會(huì)持續(xù)的”,?！懊磕隄q70%多的這種情況下是天上掉餡兒餅。千萬不要基于每年租金上漲70%作為你這個(gè)數(shù)學(xué)模型的假設(shè),，這個(gè)東西肯定就錯(cuò)了,。”

????去年,，SOHO中國(guó)完成了150億元的收購(gòu)額,。今年初披露的年報(bào)上，并購(gòu)計(jì)劃下降到100億元,。雖然潘石屹一直強(qiáng)調(diào)手里還有150多億元現(xiàn)金,，但是，他承認(rèn),，今年實(shí)際的并購(gòu)金額可能要低于這個(gè)數(shù)字,，原因是要“為完成轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備”?！叭绻覀兌寄弥X買地了,，你又不能銷售，這個(gè)房子就(可能)建不起來了,，就可能成為爛尾樓了,。或者是工程款又付不出去了,，工地上拖著不干活了,，這個(gè)東西影響都非常大?！迸耸僬f：“作為上市公司要精打細(xì)算,，一定不要讓這樣的情況發(fā)生?！?/p>