楊國強(qiáng)交棒：地產(chǎn)業(yè)最難時刻已過,？
劉蘭香
2023-03-02
3月的第一天，地產(chǎn)圈就迎來重磅消息——有“宇宙第一房企”之稱的碧桂園創(chuàng)始人與董事長楊國強(qiáng)正式交棒給女兒楊惠妍,。
就在2月16日召開的2023年度工作會議上,，最后一次以董事會主席的身份出席年度會議的楊國強(qiáng)對全體員工表示，“兩個月前我們還在黑暗的隧道里穿行,，兩個月后的今天,，我們看到了隧道口的一些曙光”。僅僅過去半個月,，碧桂園3月1日發(fā)布公告稱，楊國強(qiáng)因年齡原因辭任公司主席及執(zhí)行董事,，并由聯(lián)席主席楊惠妍接任,，當(dāng)日生效。
一個合理的推測是,，楊國強(qiáng)很可能認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)最難時刻已經(jīng)過去,，且碧桂園已安然“落地”。在上述公告發(fā)布的當(dāng)天,，碧桂園港股大漲8.3%,，并帶動一眾地產(chǎn)股和金融股上漲，也可看出市場對楊國強(qiáng)交棒所釋放信號的正面解讀,。
房地產(chǎn)市場的最新數(shù)據(jù)方面,，也顯露出一些積極的信號。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院對全國60個重點城市新建商品住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，今年2月份,，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米,環(huán)比增長47%，同比增長37%,；二手房成交數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了20個月來的新高,，同比增速達(dá)到96%。
更重要的是,，市場的暖意也終于傳遞到了房企銷售端,。克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2月,，百強(qiáng)房企單月銷售操盤金額4615.6億元，單月環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%,；從累計業(yè)績來看,，今年前2個月，百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額8189.5億元,，同比雖仍下降11.6%,，但降幅明顯收窄。
整體銷售回暖的同時,，房企排名座次也在發(fā)生變化,。前2個月，碧桂園的銷售全口徑金額為562億元,，同比減少39.2%,，排在保利發(fā)展和萬科地產(chǎn)之后，“痛失”榜首之位,。實際上,，盡管去年碧桂園全口徑銷售額達(dá)4643億元，繼續(xù)蟬聯(lián)榜首,，但與上年7588.2億元的金額相比減少近3000億元,，且其與榜單第二名的差距也由2021年的1385億元縮小至70億元。
在上述年度工作會議上,，碧桂園的管理層回顧了過去一年公司應(yīng)對極度困難局面的得與失,，明確要在2023年打好一場“翻身仗”。楊國強(qiáng)則表示,，地產(chǎn)行業(yè)終將健康平穩(wěn)發(fā)展,，抓住機(jī)遇全面提升自身競爭力是第一要務(wù)，要堅定信心,、砥礪發(fā)展,。“我們一起努力,，我們肯定能再創(chuàng)輝煌,！”
事后來看，這句話是面向全體員工的打氣,，更是對女兒的鼓勵,。
楊國強(qiáng)的創(chuàng)業(yè)史，也是一部地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史,。2007年碧桂園就已赴港上市,，成為民營房企第一家。當(dāng)時楊國強(qiáng)就把70%的股權(quán)和大股東席位悉數(shù)交給了26歲的二女兒楊惠妍,。十年后的2017年,，抓住房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)最佳窗口期的碧桂園首次實現(xiàn)合約銷售額5508億元，創(chuàng)下行業(yè)紀(jì)錄，且此后5年一直保持房地產(chǎn)銷冠地位,，“宇宙第一房企”的名號也由此得來,。也是在2017年，碧桂園首次進(jìn)入《財富》世界500強(qiáng),，位列467位,。
行至2022年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn),，全國商品房銷售面積13.58億平方米,、銷售額13.33萬億元，分別同比下降了24.3%,、26.7%,。隨著行業(yè)入冬，多家房企出險,，碧桂園也屢有債務(wù)危機(jī)的傳言爆出,，但好在下半年陸續(xù)得到融資端支持，躋身為數(shù)不多仍在平穩(wěn)運營的民營房企行列,。
“碧桂園沒爆雷,，已經(jīng)是這個行業(yè)最大的幸運了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士甚至如此感嘆道。
而在楊國強(qiáng)宣布交棒的一個星期前,，中國銀行間交易商協(xié)會于2月23日披露,，碧桂園地產(chǎn)200億元中期票據(jù)已獲準(zhǔn)注冊，成為春節(jié)后獲批融資規(guī)模最大的房企之一,。另據(jù)不完全統(tǒng)計,，2022下半年以來，碧桂園先后獲得數(shù)十家銀行逾3000億授信支持,，僅這一項就是多少民營房企羨慕不來的,。
值得注意的是，證監(jiān)會近期還啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作,，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金,，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn),、基礎(chǔ)設(shè)施等,。該政策有助于為當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，因此也被視為房企“第三支箭”政策的延續(xù),。
不過,，融資端的改善只能解決“輸血”的問題，房企“造血”最終仍有賴于銷售端的回暖。
就3月而言,，克而瑞認(rèn)為“小陽春”可期,，一方面當(dāng)前暫未進(jìn)入供應(yīng)高峰期，多數(shù)房企蓄勢待發(fā),，3月預(yù)期將迎來一波集中供應(yīng),，有望拉動成交放量；另一方面,，二手房市場從回升程度和市場熱度都略高于新房市場,，這也側(cè)面論證了居民購房信心逐步修復(fù)，為后期新房市場回暖奠定了良好的基礎(chǔ),。短期內(nèi)京滬杭等熱點城市尚能保溫,，而天津、重慶,、鄭州,、福州、南寧等有望低位回升,，迎來一波需求釋放,。
另外一個好的跡象是，土地拍賣市場也在回暖,。以杭州為例,，2月21日其完成了2023年的首輪集中供地，共計成功出讓13宗地塊,，共有8宗地塊封頂搖號,，本輪總出讓金額達(dá)到182.2億元，整體溢價率9.3%,，而且城投托底的情況減少,，參與拿地的企業(yè)數(shù)量則在增多。
在經(jīng)歷2022年前所未有的寒冬后,，作為少數(shù)成功穿越周期的房企,，碧桂園無疑站在了新的起點上，41歲的楊惠妍正式走到臺前就是標(biāo)志性的一步,。
2012年,，楊惠妍獲委任為碧桂園副主席，負(fù)責(zé)參與制定碧桂園集團(tuán)的發(fā)展策略,；2018年,，楊惠妍調(diào)任為聯(lián)席主席，與楊國強(qiáng)共同管理碧桂園日常工作并負(fù)責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃,。而在上個月的碧桂園年度工作會議上,，楊國強(qiáng)送了總裁莫斌兩幅字：“生于憂患”,、“向前看”，這七個字可謂詮釋了2022年碧桂園所經(jīng)歷的行業(yè)陣痛,，也為接棒的楊惠妍奠定了2023年的發(fā)展基調(diào),。
從莫斌在年會上的發(fā)言也可一窺碧桂園未來的發(fā)展路徑?！耙允袌鰹閷?dǎo)向,，以客戶為中心”是第一條路徑，莫斌認(rèn)為,，市場一定會復(fù)蘇,，但復(fù)蘇的過程中一定會伴隨著市場分化，由此必將導(dǎo)致行業(yè)的洗牌,，因此未來兩級市場分析將成為常態(tài)化,。在市場分化的前提下，客戶體驗成為繼土地,、人口,、金融紅利之后最大的紅利，因此碧桂園要全面提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力,，以客戶體驗為導(dǎo)向,，做到由“按時交樓”進(jìn)入“完美交樓”。
同時,，楊國強(qiáng)在會上反復(fù)強(qiáng)調(diào),，“要買一二線城市利潤好、絕對賣得出去房子的地”,，“要買三四線城市有競爭力,、改善性房子的地”，由此可見他對于一二線城市樓市復(fù)蘇的預(yù)判,。不過,，一二線城市并非長期征戰(zhàn)三四線的碧桂園所擅長的市場,，這也對楊惠妍提出了新的挑戰(zhàn),。
無論如何，在恒大創(chuàng)始人許家印和融創(chuàng)創(chuàng)始人孫宏斌等同輩還在巨額債務(wù)中苦苦掙扎之際,，68歲的楊國強(qiáng)能平穩(wěn)交棒給下一代,，已經(jīng)是“命運的饋贈”。而他保留“特別顧問”的形式繼續(xù)參與公司事務(wù),，也為可能的“退而不休”留下一個小小的注腳,。（財富中文網(wǎng)）
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