首批公募REITs開售,，外界廣泛將其解讀為：中國地方政府和國有企業(yè)債務(wù)形勢嚴(yán)峻,，又要不斷為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尋求資金,，于是希望通過REITs，在機(jī)構(gòu)和個人投資者那里開拓更廣泛的融資渠道,。
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仔細(xì)看一看這首批9個項目會發(fā)現(xiàn),，與發(fā)達(dá)市場中REITs側(cè)重持有商業(yè)地產(chǎn)（如寫字樓）不同，這9個項目都是由各地地方政府或國企主導(dǎo)的基建項目,，包括工業(yè)園,、倉儲物流中心、高速公路等,。這顯示出,，它們的主要目標(biāo)是幫助地方政府為基礎(chǔ)設(shè)施投資籌集資金，也說明,，原來這類基建項目的融資模式——地方政府融資工具和國有企業(yè)在政府默許的貸款擔(dān)保下籌集資金——在政府和國企債務(wù)形勢越發(fā)嚴(yán)峻之際,，已經(jīng)越發(fā)走不通了。
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中國地方政府和國企債務(wù)是市場一直擔(dān)心的灰犀牛,。根據(jù)中央政府的數(shù)據(jù),，截至2月底，地方政府官方債務(wù)達(dá)到26萬億元,，比2019年底增長超過20%,。這還沒有算上可能規(guī)模巨大的隱性債務(wù)。在今年前三個月,，中國企業(yè)拖欠了價值740億元的債務(wù),，其中國有企業(yè)占480億元。
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之前有官員估算過,，中國超過130萬億元的基礎(chǔ)設(shè)施投資中,，有4%可以打包成房地產(chǎn)投資信托基金。這意味著REITs可能成為一個5萬億元的市場,。但分析師們對這一市場有兩個主要擔(dān)心：
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一是,，中國的基建項目很少以盈利為考慮因素，很多是虧損的,，具有高額和穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)比較匱乏,。二是，REITs可能被迫以不合理的高價從地方政府和國有企業(yè)購買基礎(chǔ)設(shè)施,，之后很難再提高其資產(chǎn)價格,。
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因此，投資者對這首批REITs認(rèn)購踴躍,，說明普通投資者希望從中國進(jìn)一步城市化的基建浪潮中獲益,。但這類基金是否能提供穩(wěn)定回報，還值得觀察。

“千呼萬喚始出來”的公募REITs產(chǎn)品終于在國內(nèi)證券市場落地,。對照REITs誕生地美國的情況來看,，截止2021年4月，有183個類別的REITs在紐約證券交易所中交易,，交易的市值規(guī)模達(dá)1.269萬億美元,，預(yù)示著中國公募REITs市場的巨大潛力。

對投資者來說,，REITs這類產(chǎn)品既有類權(quán)益的價格波動屬性,，又存在類債券的穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，再加上公募REITs在國內(nèi)首次發(fā)行,，上市后或存在估值波動風(fēng)險,，因此需認(rèn)真考慮公募REITs對資產(chǎn)組合可能會有何種影響。但無論如何,，公募REITs未來都會是資本市場的重要一員,，投資者應(yīng)順勢而為、積極布局,。