六大行取消房貸利率重定價(jià)周期限制：行業(yè)形勢下的必然選擇與綜合施策的期待

2023年10月31日,，中國工商銀行,、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行,、中國建設(shè)銀行,、交通銀行以及中國郵政儲(chǔ)蓄銀行等六大商業(yè)銀行聯(lián)合宣布，將從11月1日起對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制,，明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制,。這一舉措意味著，貸款人可以隨時(shí)向銀行提出將房貸利率的重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月或六個(gè)月,，當(dāng)然也可選擇保持為一年,。此舉不僅反映了銀行在面臨大量提前還貸行為導(dǎo)致房貸規(guī)模快速下降壓力下做出的必要調(diào)整,，也是響應(yīng)政策號(hào)召,，試圖通過價(jià)格工具推動(dòng)居民加杠桿，以促進(jìn)樓市回暖和房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇,，進(jìn)而推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn),。

一、形勢比人強(qiáng),，六大行聯(lián)手放棄房貸利率重新定價(jià)周期最短為一年的限制

1. 利率下行周期中,，存量房貸的大量提前償還危及銀行的房貸規(guī)模。利率進(jìn)入下行周期的背景下,，許多貸款人在比較存量房貸與新發(fā)放房貸的利率差異后,，選擇了提前償還房貸。尤其是在利率差異較大的情況下,，提前還貸成為了一種理性的選擇,，因?yàn)檫@能顯著降低未來的利息支出。不過這種行為卻給銀行帶來了不小壓力,，大量提前還貸導(dǎo)致銀行的房貸規(guī)模迅速下降,，不僅影響了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，也對(duì)其盈利能力構(gòu)成了挑戰(zhàn),。更為嚴(yán)重的是,，存量房貸與新發(fā)放房貸之間的利率倒掛現(xiàn)象加劇了這一問題。由于新發(fā)放房貸的利率較低,，而存量房貸的利率較高,，貸款人更傾向于提前償還高利率的存量房貸，從而進(jìn)一步壓縮了銀行的房貸業(yè)務(wù)空間,。這種趨勢若持續(xù)下去,，將對(duì)銀行的房貸業(yè)務(wù)造成更大的沖擊,。

2. 政策層面引導(dǎo)銀行以降低存量房貸來促樓市回暖和刺激消費(fèi)。面對(duì)樓市低迷和消費(fèi)需求不振的現(xiàn)狀,，政策層面開始積極引導(dǎo)銀行通過降低存量房貸利率來刺激樓市回暖和消費(fèi)增長,，而取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制，正是政策導(dǎo)向的具體體現(xiàn),。通過允許貸款人更靈活地調(diào)整房貸利率重定價(jià)周期,，銀行可以更有效地響應(yīng)市場變化，降低存量房貸的利率水平,，從而吸引更多的貸款人保持或增加房貸規(guī)模,。這一政策不僅有助于緩解銀行面臨的資產(chǎn)規(guī)模下降壓力所帶來的盈利壓力，還能在一定程度上促進(jìn)樓市的回暖和消費(fèi)的增長,。通過降低存量房貸利率,，貸款人的還款壓力減輕，消費(fèi)能力得到提升,，進(jìn)而有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長,。

二、政策引導(dǎo)和銀行業(yè)績,、運(yùn)營穩(wěn)定性壓力,，促成六大行放棄房貸利率重新定價(jià)周期最短為一年的規(guī)定

在政策引導(dǎo)和銀行業(yè)績、運(yùn)營穩(wěn)定性壓力的共同作用下,，六大商業(yè)銀行最終選擇了取消房貸利率重新定價(jià)周期最短為一年的限制,。這一舉措既是銀行應(yīng)對(duì)市場變化的必然選擇，也是其積極響應(yīng)政策號(hào)召的體現(xiàn),。一方面,，隨著利率下行周期的持續(xù)和樓市低迷的現(xiàn)狀，銀行的房貸業(yè)務(wù)面臨著前所未有的挑戰(zhàn),。為了保持業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長和盈利能力,，銀行需要尋求新的突破點(diǎn)。取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制,，為銀行提供了更多的靈活性和創(chuàng)新性,，有助于其更好地適應(yīng)市場變化，提升競爭力,。另一方面,，政策層面對(duì)于樓市回暖和消費(fèi)需求增長的期望和有意引導(dǎo)也促使銀行做出這一選擇。通過降低存量房貸利率,，銀行可以刺激貸款人的購房需求,，推動(dòng)樓市成交量回升，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體復(fù)蘇,。這不僅有助于提升銀行的資產(chǎn)質(zhì)量,，還能為其帶來更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)和盈利空間,。

三、通縮狀態(tài)下僅僅依靠降息這一價(jià)格工具及其他貨幣政策的效果確實(shí)相對(duì)有限

盡管取消房貸利率重定價(jià)周期限制是銀行應(yīng)對(duì)市場變化的一種有效手段,，但在通縮狀態(tài)下,，僅依靠降息這一價(jià)格工具及其他貨幣政策的效果確實(shí)相對(duì)有限。在通縮環(huán)境下,，物價(jià)普遍下降,，導(dǎo)致貨幣的實(shí)際購買力增強(qiáng),。此時(shí),，即使銀行降息，也可能難以有效刺激貸款需求和消費(fèi)增長,。因?yàn)橘J款人在面臨物價(jià)下降的預(yù)期時(shí),，更傾向于保持現(xiàn)金或投資于其他收益更高的資產(chǎn)，而不是增加貸款消費(fèi),。此外,，貨幣政策在傳導(dǎo)過程中也存在一定的時(shí)滯和不確定性。由于經(jīng)濟(jì)體系的復(fù)雜性和多樣性,，貨幣政策的實(shí)施效果往往難以準(zhǔn)確預(yù)測和控制,。因此，在通縮狀態(tài)下,，僅僅依靠降息等價(jià)格工具和其他貨幣政策來刺激經(jīng)濟(jì)增長是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,。


四、以財(cái)政政策為抓手,，結(jié)合貨幣政策,，綜合施策以修復(fù)預(yù)期和行業(yè)信心，才是提振樓市和促進(jìn)房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵

當(dāng)前樓市成交量下滑,、庫存積壓,、房價(jià)波動(dòng)疊加，造成市場預(yù)期低迷扭轉(zhuǎn)苦難,，行業(yè)信心嚴(yán)重受挫,，單純依靠某一政策或措施已難以有效應(yīng)對(duì)。面對(duì)樓市低迷和房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇乏力的現(xiàn)狀,，以財(cái)政政策為抓手,，結(jié)合貨幣政策，綜合施策,，從多維度,、多層次出發(fā)，以修復(fù)市場預(yù)期與行業(yè)信心,，才是提振樓市和促進(jìn)房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵,，也才能從根本上提振樓市,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的回暖。

1,、修復(fù)預(yù)期：政策引導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)并重,。預(yù)期是影響市場行為的關(guān)鍵因素，對(duì)于房地產(chǎn)市場而言,，預(yù)期的穩(wěn)定與提升是市場回暖的前提,。要修復(fù)市場預(yù)期，需從政策引導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)兩方面入手,。

--政策引導(dǎo)：明確信號(hào),，穩(wěn)定預(yù)期。政府應(yīng)明確樓市調(diào)控政策的方向與目標(biāo),，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性,，避免頻繁調(diào)整給市場帶來不必要的波動(dòng)。同時(shí),，通過官方渠道及時(shí),、準(zhǔn)確、全面地發(fā)布市場信息,，包括土地供應(yīng),、新房開盤、庫存情況等,，提高市場透明度,，減少信息不對(duì)稱，引導(dǎo)市場形成合理預(yù)期,。此外,，針對(duì)當(dāng)前樓市存在的突出問題，如房企資金鏈緊張,、爛尾樓項(xiàng)目等,，政府應(yīng)出臺(tái)具體政策措施，如設(shè)立專項(xiàng)基金支持困難房企重組,、推動(dòng)爛尾樓項(xiàng)目復(fù)工和保交樓等,，以實(shí)際行動(dòng)傳遞積極信號(hào)，穩(wěn)定市場預(yù)期,。

--市場調(diào)節(jié)：供需平衡,，價(jià)格合理。市場調(diào)節(jié)是修復(fù)預(yù)期的重要手段,。一方面,，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理控制土地供應(yīng)節(jié)奏,，確保土地市場平穩(wěn)運(yùn)行,，避免土地價(jià)格過快上漲對(duì)房價(jià)形成推升壓力,。另一方面，通過加大保障性住房建設(shè)力度,，滿足不同層次,、不同需求的住房需求，緩解住房供應(yīng)緊張局面,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡,。同時(shí)，應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格,、交易行為等的監(jiān)管，防止市場投機(jī)炒作,，維護(hù)市場秩序,，保障購房者合法權(quán)益,，為市場健康發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境,。

2、提振行業(yè)信心：政策支持與產(chǎn)業(yè)升級(jí)并行,。行業(yè)信心是房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的基石,。要提振行業(yè)信心，需從政策支持與產(chǎn)業(yè)升級(jí)兩方面著手,。

--政策支持：減稅降費(fèi),，融資便利。政府應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度,，通過減稅降費(fèi),、提供融資便利等措施，降低房企運(yùn)營成本,，緩解資金壓力,。例如，對(duì)符合條件的房企給予稅收減免,、貸款貼息等優(yōu)惠政策,，鼓勵(lì)其加大投資力度，提高市場競爭力,。同時(shí),，應(yīng)拓寬房企融資渠道，支持房企通過發(fā)行債券,、股票等方式籌集資金,，降低融資成本，增強(qiáng)其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力,。此外,，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房企的信用評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)管理,，引導(dǎo)房企規(guī)范經(jīng)營，提高行業(yè)整體信用水平,。

--產(chǎn)業(yè)升級(jí)：創(chuàng)新驅(qū)動(dòng),，綠色發(fā)展。產(chǎn)業(yè)升級(jí)是提振行業(yè)信心的關(guān)鍵,。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐,，推動(dòng)綠色建筑、智能建筑等新型建筑業(yè)態(tài)的發(fā)展,，提高建筑品質(zhì)與能效水平,，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展新模式的構(gòu)建。同時(shí),，應(yīng)鼓勵(lì)房企加大科技創(chuàng)新投入,，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算,、人工智能等先進(jìn)技術(shù),，提升項(xiàng)目管理、營銷策劃,、客戶服務(wù)等方面的智能化水平,，降低運(yùn)營成本，提高運(yùn)營效率,。此外,，還應(yīng)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展,，拓展新的增長點(diǎn),，增強(qiáng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。

3,、綜合施策：多措并舉,，協(xié)同發(fā)力。修復(fù)預(yù)期與行業(yè)信心是一個(gè)系統(tǒng)工程,，需要政府,、企業(yè)、社會(huì)等多方共同努力,，綜合施策,，協(xié)同發(fā)力。

--加強(qiáng)政策協(xié)同,。政府應(yīng)加強(qiáng)財(cái)政,、貨幣、土地、稅收等政策之間的協(xié)同配合,，形成政策合力,。例如，通過降準(zhǔn)降息,、調(diào)整房貸政策等措施,，為樓市提供流動(dòng)性支持；通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、加大保障性住房建設(shè)力度等措施,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡；通過減稅降費(fèi),、提供融資便利等措施,，降低房企運(yùn)營成本，增強(qiáng)行業(yè)競爭力,。

--完善市場機(jī)制,。應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，包括完善住房市場體系和長效管理機(jī)制,、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范等,。通過市場機(jī)制的不斷完善，提高市場運(yùn)行效率,，保障市場公平競爭,，維護(hù)市場秩序,。

--激發(fā)市場活力,。應(yīng)鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自主創(chuàng)新，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和模式創(chuàng)新,。同時(shí),，應(yīng)積極培育和發(fā)展住房租賃市場，滿足不同層次,、不同需求的住房需求,，為房地產(chǎn)市場注入新的活力。

綜上所述,，修復(fù)預(yù)期與行業(yè)信心是提振樓市和促進(jìn)房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵所在,。通過政策引導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)并重、政策支持與產(chǎn)業(yè)升級(jí)并行,、綜合施策與協(xié)同發(fā)力等多措并舉的方式,，才可有效修復(fù)市場預(yù)期與行業(yè)信心，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。

看到最近幾大行對(duì)存量房貸利率的相關(guān)調(diào)整,，不禁讓人看了有些唏噓，早知如此又何必當(dāng)初呢？之前遲遲不調(diào)整存量房貸利率,，跟大量提前還貸的客戶們斗智斗勇,，斗了這么許多年，眼看利潤下降,，終于放開了存量房貸利率調(diào)整,，而且看最新的這個(gè)通知，更是取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制,，也就是客戶可以在最短時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)調(diào)整利率,。可以毫不夸張地說,，這都是被大量提前還貸的人逼出來的改革,，如今得益于政策改變的我們，都應(yīng)該好好感謝這批人,。