10月12日,，國新辦邀請財政部部長藍佛安等召開新聞發(fā)布會,。積極財政未來將如何加碼？

一,、 確保完成全年預(yù)算目標(biāo)。藍部長指出“在這里我可以負責(zé)任地告訴大家,，中國財政有足夠的韌勁,，通過采取綜合性措施,，可以實現(xiàn)收支平衡，完成全年預(yù)算目標(biāo)”,。市場對完成全年預(yù)算目標(biāo)的疑慮在于,，以當(dāng)前財政收入增長形勢推測，全年一般公共預(yù)算收入將比年初預(yù)算少近1.3萬億,。要實現(xiàn)收支平衡,、完成一般公共預(yù)算目標(biāo)，有兩條路徑：一是,，從預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金,、政府性基金預(yù)算、國有資本經(jīng)營預(yù)算調(diào)入資金,。這三點財政部本次都有提及,，其中明確的就是地方政府結(jié)存限額的4000億，發(fā)行后再從政府性基金預(yù)算全部或部分調(diào)入一般公共預(yù)算,。二是,，擴大赤字規(guī)模。2023年末,，國債余額距離限額還有8300億結(jié)存,、地方一般債余額距離限額還有6800億結(jié)存、地方專項債余額距離限額還有7500億結(jié)存,。在不調(diào)整預(yù)算赤字的情況下,，再動用國債或地方一般債共8000-9000億結(jié)存，即可實現(xiàn)目標(biāo),。這是僅考慮實現(xiàn)硬性一般公共預(yù)算目標(biāo),，今年財政收支更大的缺口在于政府性基金預(yù)算。按照當(dāng)前增速外推,，全年政府性基金收入缺口為近1.5萬億,。結(jié)合“中央財政還有較大的舉債空間和赤字提升空間”來看，后續(xù)全國人大調(diào)整預(yù)算或為大概率事件,，增發(fā)國債規(guī)?？赡茉?.5-2.5萬億范圍（政府性基金收入缺口1.5萬億+或不動用上述往年結(jié)存8000-9000億）。

二,、加力支持地方化解政府債務(wù)風(fēng)險,。這是本次發(fā)布會最大的亮點所在,。第一，年內(nèi)已安排的“特殊再融資債”仍有近3000億元發(fā)行空間,。據(jù)新聞發(fā)布會介紹,，2024年已安排用于化債的地方政府債資金達到1.2萬億,，其中盤活限額的“特殊再融資債”規(guī)模在4000億元左右,。據(jù)企業(yè)預(yù)警通統(tǒng)計,，截至10月12日，年內(nèi)“特殊新增專項債”已發(fā)行規(guī)模約8210億元,，基本達到預(yù)定目標(biāo),；“特殊再融資債”已發(fā)行規(guī)模約1133億元，年內(nèi)剩余待發(fā)行額度不足3000億元,。第二,，為支持債務(wù)化解，地方政府債務(wù)限額將一次性調(diào)增,。結(jié)合地方政府隱性債務(wù)存量和前期化債規(guī)模,，我們預(yù)計，本次地方政府債務(wù)限額一次性調(diào)增的規(guī)模上限在10萬億元左右,，低于2015-2018年的12.2萬億,。因地方政府存量債務(wù)化解進程在2023年底過半，在2024年至2027年底需要化解的隱性債務(wù)余額預(yù)計在10-15萬億元,。就下限而言,，我們預(yù)計地方政府債務(wù)限額一次性調(diào)整規(guī)模不低于5萬億元。這主要是基于,，2023年7月以來已安排的,、用于化債的地方政府債務(wù)限額已經(jīng)達到3.4萬億，財政部新聞發(fā)布會上“較大規(guī)?！?、“近年來出臺的支持化債力度最大”的表述暗含了相比此前的加力空間。第三,，“以2023年為例,，基層“三保”支出約占可用財力的五成左右,，如果再加上其他的剛性支出,，占可用財力的八成左右”，已占據(jù)地方較多精力,。本次“大大減輕地方化債壓力后,，可以騰出更多的資源發(fā)展經(jīng)濟”。

三,、 支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),。藍部長指出“疊加運用地方政府專項債券、專項資金,、稅收政策等工具,，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,。其中最重要的是：允許專項債券用于收購存量商品房作為各地的保障性住房,。此前商品房收儲的一大痛點在于項目成本收益難以平衡,。9月24日央行宣布將3000億元保障性住房再貸款政策中中國人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%,，從而將商業(yè)銀行提供資金的成本降低到等于再貸款利率1.75%,，若再加上1.5%的息差，則項目成本約為3.25%,。本次允許專項債提供資金后,，考慮到1-8月地方專項債平均發(fā)行利率為2.4%，則可能將項目綜合成本下拉到3%以內(nèi),，與2%左右的租金回報率更加接近,。商品房收儲政策的可行性將得到提升，從而能夠有力促進房價止跌回穩(wěn),。當(dāng)然,，除了資金的價格，資金的規(guī)模也非常重要,，我們估算房地產(chǎn)收儲實現(xiàn)有效庫存去化或需2萬億量級資金,，這就需在地方專項債額度中統(tǒng)籌考慮。

四,、 除卻前述措施,，財政部新聞發(fā)布會還有兩項重要舉措值得關(guān)注。一是,，發(fā)行特別國債,，支持國有大型商業(yè)銀行補充核心一級資本。這屬于財政與貨幣相結(jié)合的政策,，其用意在于,，增強國有大行的風(fēng)險抵御能力，增強其信貸投放能力,，也有助于充分發(fā)揮國有大行在地方政府債務(wù)化解中的重要作用,。在商業(yè)銀行凈息差顯著收窄的情況下，補充商業(yè)銀行資本金也間接為貨幣政策進一步降息拓寬了空間,?？善潊⒖嫉陌咐牵?020年以來我國累計安排5500億元專項債額度用于中小銀行資本補充,；1998年我國曾發(fā)行2700億特別國債,，所籌集的資金撥補國有大行資本金。二是,，加大對重點群體的支持保障力度,。在市場關(guān)注的財政補貼促進消費方面,，財政部著眼點還是在于困難群眾、學(xué)生,、老年人等重點群體,，財政在促消費方面還有待邁出更大步伐。

地方政府財務(wù)隱患的問題很早就有了,，地方政府干行政的多且冗雜,，是一大問題,，地方官員的商業(yè)素質(zhì)和觀念落后,，干實事推進當(dāng)?shù)匕l(fā)展的人少。綠水青山就是金山銀山,，有多少地方政府意識到這句話的含金量的,？現(xiàn)在時代的變化是個地方政府化解財政危機的好開端,！天時地利有了，希望地方政府們能做到人和,。

就房地產(chǎn)而言,，有形之手終于下場，調(diào)整稅費且以專項債收地收房,，對推動行業(yè)復(fù)蘇作用幾何,？

針對邊際寬松并走到差不多有史以來最為寬松的市場準(zhǔn)入管制，外加不斷寬松并走向一邊倒的支持性金融政策,，上半年以來已陷入“躺平”狀態(tài)的樓市在傳統(tǒng)“金九銀十“這一行業(yè)旺季已走完一半時,，終于迎來了少數(shù)頭部城市的結(jié)構(gòu)性微微回暖。不過客觀而言,，過往的旨在推動行業(yè)復(fù)蘇的系列政策,，無論“三支箭”還是“組合拳”，顯然都未能達成預(yù)期目標(biāo),。這主要是因為在市場預(yù)期無法修復(fù),，行業(yè)信心無法恢復(fù)，且通縮實際上已然明顯的情況下,，加杠桿的金融政策顯然難以奏效,，這也是今天財政部針對房地產(chǎn)行業(yè)和樓市伸出有形之手的邏輯所在。

其實在大批民營房企暴雷,、樓市去化困難日益嚴(yán)重,、大量爛尾樓涌現(xiàn)的前年秋天，本人已多次呼吁政府應(yīng)從行業(yè)整體考慮,，發(fā)行特別國債或直接下場救樓市,、救行業(yè)了。那個時候隨著行業(yè)下行和去化日益困難，大量民營房企暴雷,，行業(yè)流動性幾近喪失,，在債務(wù)螺旋之下,，行業(yè)對于不斷出臺的利好政策自然失去了反應(yīng)能力,，市場功能很大程度上已實際喪失,，以有形之手彌補市場缺陷，推動市場功能的恢復(fù)和行業(yè)自身修復(fù),，正是政策倫理的題中應(yīng)有之義,。而發(fā)行特別國債救市救企，或者政府直接出手,，比如以國央企,、平臺公司入市干預(yù)，則是在行業(yè)進入休克狀態(tài)前的理性選擇,。而這一點,，卻遲來了兩年。

財政部今天祭出專項債大招,，直接入市收房收地,，新舉措對房地產(chǎn)行業(yè)與樓市的意義自然不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),，其健康發(fā)展對于穩(wěn)定經(jīng)濟增長,、促進社會就業(yè)、改善居民居住條件等方面具有不可替代的作用,。樓市下行和房地產(chǎn)行業(yè)衰退對于這兩年宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定,、居民收入和就業(yè)、社會穩(wěn)定的影響可謂刻骨銘心,。在當(dāng)前全球經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變,、國內(nèi)經(jīng)濟面臨多重挑戰(zhàn)的背景下，今天財政部副部長廖岷在國新辦新聞發(fā)布會上透露了三項旨在促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的新舉措,，這些措施不僅為當(dāng)前房地產(chǎn)市場注入了新的活力,，更預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向,。對于遲來了兩年的應(yīng)有舉措,，誰痛誰知道,。

本人十分愿意嘗試從這三個方面入手，就這些直接而具體的財政措施對房地產(chǎn)行業(yè)與樓市可能產(chǎn)生的近期效果和深遠影響作一簡單評析,。

一,、允許專項債用于土地儲備：增強土地供給調(diào)控能力

當(dāng)前，我國部分城市存在閑置未開發(fā)土地較多的現(xiàn)象,，這些土地資源的浪費不僅影響土地市場的有效供給,，也制約了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。土地儲備作為地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段,，其資金來源和運作效率直接影響到土地市場的穩(wěn)定性和可持續(xù)性,。允許專項債用于土地儲備，意味著地方政府將有更多的資金來源用于土地整理和開發(fā),，從而加快閑置土地的盤活和利用,。這一舉措有望減少閑置土地數(shù)量，提高土地資源利用效率,，進一步增強土地市場供給調(diào)控能力,。通過專項債支持，地方政府可更加靈活地安排土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模,，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。展望未來,，隨著專項債在土地儲備領(lǐng)域的深入應(yīng)用,，土地市場的供給結(jié)構(gòu)將進一步優(yōu)化，土地資源配置將更加合理,。這不僅有助于盤活閑置土地和緩解部分城市土地供應(yīng)緊張的局面,，也有助于降低房地產(chǎn)市場的開發(fā)成本，為購房者提供更加多樣化的選擇,，同時也有助于推動地方政府所重度依賴的土地財政的復(fù)蘇,，借以緩解地方政府日益嚴(yán)峻的財政增支減收壓力,。

二、支持收購存量房：加大保障性住房供給

當(dāng)前,，我國房地產(chǎn)市場面臨著已建待售住房較多的情況,，這些存量房的存在不僅占用了大量社會資源，也增加了房地產(chǎn)市場庫存壓力,。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和人口結(jié)構(gòu)變化,，保障性住房需求日益增長，但供給相對不足的問題依然突出,。支持收購存量房并加大保障性住房供給,，是財政部新舉措中的一項重要內(nèi)容。這一舉措不僅有助于消化市場庫存,，緩解房地產(chǎn)市場庫存壓力,，也有助于滿足中低收入群體的住房需求，促進社會公平和穩(wěn)定,。通過專項債收購存量商品房作為保障性住房房源,，不僅可降低保障性住房建設(shè)成本，還可以縮短建設(shè)周期,，提高供給效率。 展望未來,，隨著保障性住房供給的加大,，我國住房保障體系將更加完善，中低收入群體的住房問題將得到更好的解決,。同時,，這一舉措也將對房地產(chǎn)市場的整體格局產(chǎn)生深遠影響，推動市場向更加健康,、可持續(xù)的方向發(fā)展,。

三、優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策：明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策

當(dāng)前,，我國房地產(chǎn)市場的稅收政策相對復(fù)雜,，尤其是增值稅政策方面，普通住宅和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)及其對應(yīng)的稅收政策差異較大,，給購房者和開發(fā)商帶來了不小的困擾,。這種復(fù)雜的稅收政策不僅增加了交易成本，也影響了市場的透明度和公平性,。明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策,，是財政部新舉措中的一項重要內(nèi)容。這一舉措有望簡化稅收政策,，降低購房者和開發(fā)商的交易成本,，提高市場的透明度和公平性。同時，通過優(yōu)化稅收政策,，還可以更好地發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用,，促進市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。展望未來,，隨著相關(guān)稅收政策的不斷優(yōu)化和完善,，我國房地產(chǎn)市場的稅收政策將更加合理、透明和公平,。這不僅有助于激發(fā)市場活力,，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也有助于提升購房者和開發(fā)商的信心和預(yù)期,。

總之,，財政部此次推出的三項新舉措對于促進房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。通過允許專項債用于土地儲備,、支持收購存量房,，加大保障性住房供給以及優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策等措施的實施，有望解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的一些問題和挑戰(zhàn),，推動市場向更加健康,、可持續(xù)的方向發(fā)展。同時,，這些舉措也將對購房者,、開發(fā)商以及整個社會經(jīng)濟產(chǎn)生積極的影響和推動作用。

希望這遲來的政策盡快落地實施,，而在這些政策的支持和引導(dǎo)下我國房地產(chǎn)行業(yè)走向復(fù)蘇的同時,，也將迎來異于過往的全新發(fā)展模式。

過去幾十年，地方政府搞基建,，搞開發(fā),，債務(wù)問題非常嚴(yán)重，過度開發(fā)問題也很嚴(yán)重,。中央?yún)f(xié)助地方化債,，絕對不是直接給錢，而是要增強地方政府的化債能力,，盤活爛尾資產(chǎn),，用資產(chǎn)置換債務(wù)，增加流動性,，堵住過度開發(fā)再次舉債的口子,。只有地方政府真正提高的經(jīng)營能力和水平,，形成了健康內(nèi)循環(huán)，才能根本解決債務(wù)問題,！

地方債的問題,，在最近幾年里明顯激化了。其中最大的原因就是因為房地產(chǎn)市場萎縮,，地方政府賣地收入減少,，土地財政難以為繼，這種情況下,，很多地方政府債務(wù)越積越多,。中央對地方債一直都在努力化解，不管是發(fā)放特殊再融資債券還是求助于其他金融機構(gòu),，政策出了很多,，今天財政部公布的這個政策也算是比較有力度的一個。地方也開始過上緊日子,。只不過在之前很多建立大拆大建下積累的龐大地方債規(guī)模下,，現(xiàn)有的化債措施效果到底如何還是很難講，根本上解決這個問題更是難上加難,。

?地方政府隱性債務(wù)目前余額（存量）如此巨大,，要用多少財政資金才能還本付息！其實可用于還債的資金量只是九牛一毛,，因此它們不敢說“還債”,，只敢說“化債”，實際上是債務(wù)到期時“借新還舊”拖著,。甚至有些地方連利息也付不起，只能本息一起逾期,、壞掉信用記錄,。
?即使逐年降低債務(wù)存量的還款計劃，它們也不敢公布,，因為根本沒信心可以做到,。
?那么不應(yīng)該發(fā)生的債務(wù)增量呢！這些隱性債務(wù)的非法發(fā)生及其惡行膨脹,，未見任何責(zé)任人被依法追究責(zé)任,，因此可以預(yù)見還會繼續(xù)新增。那么,，逐年降低債務(wù)存量的還款計劃,，更不會成為趨勢。

9月初我們的月報還是認為“不賭政策變化”,，以“經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期”的模式來做投資應(yīng)對,，認為政策重復(fù)2022年疫情放開時的“一夜轉(zhuǎn)變”概率不大。到9月底,，畫風(fēng)突變,，政策大放水，股票市場進入了狂飆模式,。事實證明,，政策變化依然是可以“一夜轉(zhuǎn)變”的，“撞南墻回頭”的政策決策邏輯依然有效,。事實也再次證明,，越是絕望情緒普遍蔓延之時，恰恰會是轉(zhuǎn)機出現(xiàn)之時,。

9月A股獨領(lǐng)風(fēng)騷,，滬深300和中證500分別上漲20.97%和23.80%。恒生指數(shù)上漲了17.48%,，標(biāo)普500指數(shù)上漲了2.02%,。19日美聯(lián)儲降息的靴子落地，全球央行終于可以大張旗鼓的進入降息周期,。因為降息,，因為中國刺激政策出臺，9月南華商品指數(shù)止跌反轉(zhuǎn)上漲了4.6%,。其中黑色反彈最強,，整月上漲8.75%，能化受原油價格拖累,，漲幅只有1.49%,。中美國債終于開始走勢一致，兩者收益率在9月都走了一個V字反轉(zhuǎn),，顯示降息預(yù)期落地之后,，市場風(fēng)險偏好正在增強。人民幣離岸匯率是人民幣資產(chǎn)價格較好的衡量器,，7月見底以來,，人民幣匯率一直持續(xù)上漲，一度突破7大關(guān),，其與這波股市階段性高點剛好吻合,。

這波A股港股以及中概股狂飆行情初始于24日金融監(jiān)管部門聯(lián)合新聞發(fā)布會，并經(jīng)26日提前召開關(guān)注經(jīng)濟問題的政治局會議而徹底引爆,。金融貨幣政策,，以及政治局會議的聲明讓市場看到了政策制定者迫切提振經(jīng)濟，要在四季度努力完成全年經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)的態(tài)度,。政策出臺,、價值投資者喊多,，以及各路資金的支持，促成了9月最后幾個交易日的股市狂歡,。9月30日是國慶節(jié)前的最后一個工作日,，這一天幾乎所有的A股指數(shù)都漲到了接近漲停的位置。滬深300指數(shù)的單日漲幅和單周漲幅都是21世紀(jì)以來A股市場第三高的,，前兩名都出現(xiàn)在2008年的這一輪牛市中,。但要說市場還會持續(xù)一路高歌猛進，我們也不敢輕易下定論,。既然是政策市,，是“水牛”,，就要看政策是否能夠持續(xù),，能否讓表態(tài)變?yōu)樾袆樱此欠穹诺米銐蚨?，能夠徹底改變市場的預(yù)期,，走出通縮螺旋的陷阱。

在這一波股票市場快速的拉漲過程中,，我們的進行了多頭加倉,。因為我們認為這一輪A股上漲是政策強烈刺激意愿和股市極低估值共振的原因，政策的刺激意愿是比較明顯的,。我們不能因為擔(dān)心萬一政策不及預(yù)期或期間的波動而放棄這一輪可能的牛市上漲行情,。牛市當(dāng)中，重要的是倉位和速度,。隨著股票市場成交量迅速提升,，波動率放大，各種套利策略收益也得到了急劇的放大,。我們進行了一部分移倉,，試圖抓住波動放大過程中的機會。相對股票的大幅上漲,，可轉(zhuǎn)債的漲幅可謂是微乎其微的。主要的原因還是在于之前股價跌得太厲害,，可轉(zhuǎn)債的轉(zhuǎn)股溢價率實在太高,。正股暴漲仍帶不動可轉(zhuǎn)債的價格。信用債對于市場情緒的樂觀反應(yīng)更加的不敏感,。地產(chǎn)股都漲瘋了,，地產(chǎn)債卻幾乎紋絲不動。若市場繼續(xù)上揚,，我們相信轉(zhuǎn)債會有較大的機會,。

未來的所有行動,，都取決于政策如何的演化。這是一波政策牛,，強烈的刺激預(yù)期激發(fā)了中國資本市場久違的“動物精神”,。大家都蠢蠢欲動，又怕受傷,。國慶第一周,，市場給大家上了很好的一場風(fēng)險警示課。但我們相信,，若政策持續(xù)出臺,，并提升市場預(yù)期，獲取收益的欲望會大大強于風(fēng)險的擔(dān)憂,。久旱逢甘霖,，“貪婪”的欲望已被激發(fā)。節(jié)前股市的暴漲,，讓7天國慶長假充滿了樂觀情緒,。事實證明，股市的上漲是推動社會預(yù)期改善最好的藥方,。

我關(guān)心的是,，因為貨幣政策操作導(dǎo)致債券收益極速下滑，以債基打底的固收類銀行理財虧損嚴(yán)重,，啥時財政能夠支持銀行理財止跌回升,？

意思就是借新債換舊債是吧？