昨天去見(jiàn)了兩位老友,，聊了一些直擊痛點(diǎn)的問(wèn)題，還蠻有感觸,。

其中一位曾是房企上市公司的CEO,，現(xiàn)在安守在自己最熟悉的區(qū)域,，帶領(lǐng)著一幫35歲+的老同事創(chuàng)業(yè)，不挑活,，有錢(qián)就賺,，要求所有人都要變成六邊形戰(zhàn)士，不能只會(huì)本專(zhuān)業(yè),，遇到需求要盡快學(xué)會(huì)抓住,，告訴大家要想保住原來(lái)在地產(chǎn)公司的薪資待遇，一個(gè)人就得會(huì)干多個(gè)人的活,，否則即使是老同事也只能請(qǐng)他走人,。這些老同事很多都是去別的頭部房企轉(zhuǎn)了一圈再回來(lái)跟著他創(chuàng)業(yè)，也深知這個(gè)年齡若不想轉(zhuǎn)行的話(huà)也不太可能還有其他的工作機(jī)會(huì)了,，所以格外珍惜,，特別賣(mài)力。他跟我說(shuō)他們這里一位曾經(jīng)非常有職業(yè)理想的建筑師,，現(xiàn)在已然是鄉(xiāng)村工作專(zhuān)家,，比那些村長(zhǎng)們都更懂政策,，特別受他們的歡迎,。

另外一位曾經(jīng)是房地產(chǎn)集團(tuán)的地方大員，如今在做城市更新和鄉(xiāng)村振興的全流程顧問(wèn)加代運(yùn)營(yíng),，說(shuō)直白點(diǎn)就是需要干啥就干啥,，包您滿(mǎn)意。因?yàn)閯?chuàng)業(yè)初期沒(méi)有自己的品牌,，他們就和頭部品牌達(dá)成合作,，幫他們實(shí)現(xiàn)異地拓展輸出。跟政府合作項(xiàng)目時(shí),，對(duì)方一定要有標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算和保底收入,，他們就跟人家耐心的解釋這都是非標(biāo)項(xiàng)目沒(méi)法給出標(biāo)準(zhǔn)答案，為了讓對(duì)方滿(mǎn)意,，他們提出可以賬戶(hù)共管,，賺到的錢(qián)先滿(mǎn)足政府的需求，剩下的才大家分,。他們也遇到了很多招商的問(wèn)題,，大品牌不來(lái)，主理人品牌不成熟不敢招,，后來(lái)無(wú)奈就成了很多初創(chuàng)品牌的投資人,，當(dāng)乙方已經(jīng)夠辛苦了，還要下場(chǎng)去幫丙方好好活著,。就這樣,，他們贏(yíng)得了各方的尊重，白手起家已經(jīng)在多個(gè)城市落地不少的項(xiàng)目。

就他們兩位昨天問(wèn)了我兩個(gè)幾乎所有原來(lái)在房地廠(chǎng)行業(yè)干過(guò)的人最關(guān)心的兩個(gè)問(wèn)題：1,、這房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)才能止跌,？為何救市政策已經(jīng)應(yīng)出盡出了，市場(chǎng)卻依舊疲軟,，人心依舊恐慌,？2、如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)是城市更新,，也看到國(guó)家不斷出臺(tái)相關(guān)的鼓勵(lì)政策,，那么在城市更新領(lǐng)域到底能否賺錢(qián)，到底適合怎樣的玩家進(jìn)場(chǎng),？

第一個(gè)問(wèn)題,，就我自己當(dāng)下的感覺(jué)，如果是個(gè)有效市場(chǎng),，漲漲落落其實(shí)是有規(guī)律的,，也就是所謂的周期論，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前無(wú)論是從橫向比較（和國(guó)際同類(lèi)城市相比）,，還是從跌幅來(lái)看,，應(yīng)該都已經(jīng)調(diào)整到位（所以有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已無(wú)泡沫）。但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰不是個(gè)完全的市場(chǎng),，尤其受政策和人心影響巨大,，當(dāng)人心高漲時(shí)，就算政策在打壓,，房地產(chǎn)的漲勢(shì)依然難以遏制,；而當(dāng)人心不穩(wěn)時(shí)，就算政策已經(jīng)完全轉(zhuǎn)向了,，市場(chǎng)上仍彌漫著看空的氣氛,。什么時(shí)候或者說(shuō)什么信號(hào)出現(xiàn)可以扭轉(zhuǎn)人們的預(yù)期？具體時(shí)間當(dāng)下我想無(wú)人可以給出答案,，但從最近的政策方向看（尤其推薦大家關(guān)注8月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》）,，你會(huì)發(fā)現(xiàn)高層已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題出在需求側(cè)，開(kāi)始對(duì)以往一些對(duì)相關(guān)行業(yè)打壓矯枉過(guò)正的做法進(jìn)行修正,，大有休養(yǎng)生息的架勢(shì),，我想只有當(dāng)人們不再只想存錢(qián)和躺平了，有更多的人開(kāi)始考慮積極進(jìn)取了,，人心才會(huì)逆轉(zhuǎn),，中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)承載著中國(guó)所有人財(cái)富的大蓄水池才會(huì)水漲船高，平穩(wěn)著陸,。

第二個(gè)問(wèn)題是直到昨晚和愿景集團(tuán)副總裁胡峰的對(duì)話(huà)結(jié)束,，我才得到一個(gè)完整的拼圖,。胡總說(shuō)，在最初只針對(duì)老舊小區(qū)改造的“勁松模式”時(shí),，收入來(lái)源主要來(lái)自三大類(lèi)：經(jīng)營(yíng)類(lèi),、政府類(lèi)和物業(yè)類(lèi)，經(jīng)過(guò)八年的迭代到了做民主村時(shí),，其實(shí)已經(jīng)是片區(qū)統(tǒng)籌更新,，他們總結(jié)過(guò)自己踩過(guò)的坑，才清晰得到答案,，城市更新主要盈利模式就是四種：運(yùn)營(yíng)增效,、資產(chǎn)增值、開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)和工程分潤(rùn),，他們得到的一個(gè)血的教訓(xùn)是：公益和市場(chǎng)一定要清晰區(qū)分,，該政府主體去做的事情一定不要越界，市場(chǎng)主體要做的事情就是服務(wù)介入,，可以是“微利可持續(xù)”,，但一定要算好資金平衡的賬，“留改拆增”不要教條的去理解或限制,，只有可運(yùn)營(yíng)的空間足夠充分,，政府引導(dǎo)基金+社會(huì)資本+專(zhuān)項(xiàng)貸款的結(jié)構(gòu)性融資到位，才有可能做到“以點(diǎn)帶面再帶片,，以示范區(qū)的頭羊效應(yīng)激活更大范圍的自主更新”,，這樣才是真正的適合社會(huì)資本進(jìn)入的可持續(xù)的城市更新。

根據(jù)他的啟發(fā),，我想針對(duì)各自的資本屬性和專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，進(jìn)入城市更新這個(gè)賽道且可以賺到自己能賺到的錢(qián)的大概有這么五路人馬：1,、想賺工程款的各類(lèi)建筑公司,，這其實(shí)已經(jīng)成為一股洪流，甚至很多設(shè)計(jì)院也是在其中分一杯羹的,；2,、想通過(guò)城市更新拿到配建土地指標(biāo)接著干房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（這可是市中心的新增建設(shè)用地哦）的開(kāi)發(fā)商們，典型如華潤(rùn),、萬(wàn)科,，這種往往非常綜合運(yùn)營(yíng)能力，只會(huì)蓋房子可拿不到這樣的項(xiàng)目,；3,、針對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰有完整的資產(chǎn)屬性的項(xiàng)目會(huì)有諸如高和資本這樣的專(zhuān)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)來(lái)投，隨著REITs的不斷擴(kuò)容和有意引導(dǎo),，這會(huì)變成存量資產(chǎn)盤(pán)活的主賽道,；4,、具有綜合服務(wù)能力的運(yùn)營(yíng)商，就像愿景集團(tuán)這樣的,，懂得開(kāi)發(fā)各種收入來(lái)源,，可以妥善解決在地各種復(fù)雜關(guān)系，可以從指甲縫里摳出錢(qián)的,，包括我這兩位老友在做的其實(shí)也類(lèi)似,，他們賺的其實(shí)是城市更新里細(xì)水長(zhǎng)流的小錢(qián)，單個(gè)看似乎不多,，但只要持之以恒,，形成一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，其實(shí)是更穩(wěn)固的收入,；5,、具有開(kāi)拓性的創(chuàng)造能力的策動(dòng)型產(chǎn)業(yè)招商公司，典型如盈展,、瑞安,、郎園、東方正火,、智慧山等,，他們具有清晰的產(chǎn)業(yè)梳理能力，有強(qiáng)大的故事創(chuàng)造力,，可以打造強(qiáng)大的目的性IP,，形成產(chǎn)業(yè)聚合的同時(shí)完成區(qū)域的城市化升級(jí)。

以上就是我的思考和答案,，感謝這一路來(lái)始終有同頻共振的同行者一直在身邊,，是他們一直在堅(jiān)持做“難而正確的事”，用他們付出的代價(jià)和教訓(xùn)為后來(lái)者掃清障礙,，是他們的成功給了我們所有人信心,，相信只要沿著這條看得見(jiàn)光明的路（雖然一開(kāi)始是崎嶇小路），就能走出這令人窒息的漫長(zhǎng)的季節(jié),，等來(lái)屬于我們自己的氣定神閑之時(shí),。

從兩三年前開(kāi)始，我就看到社交媒體上經(jīng)常有機(jī)構(gòu)或者研究者說(shuō),，這幾年來(lái)法拍房越來(lái)越多,。從現(xiàn)在這個(gè)報(bào)道中，我們可以看到具體數(shù)據(jù),，光今年上半年較2023年增加約5.8%了,。這不是一個(gè)小數(shù)目。這些法拍房里,，有很大一部分是原來(lái)高位接盤(pán)的買(mǎi)房者,，在房?jī)r(jià)斷崖式下跌后,，還不起月供，或者干脆斷貸,，從而讓房子變成了法拍房,。這里面最根本的原因還是這幾年來(lái)房?jī)r(jià)的斷崖式下跌。更加值得關(guān)注的是,，在法拍房掛牌量還在上漲的同時(shí),，價(jià)格卻降了不少。這或許說(shuō)明斷供的人數(shù)又增加了,，這不是一個(gè)好現(xiàn)象,。

過(guò)去買(mǎi)房都有增值保值的想法，即使不去炒房,，現(xiàn)在房子價(jià)格下跌,，法拍房增加，并且價(jià)格下跌,，說(shuō)明地產(chǎn)市場(chǎng)的下行通道已經(jīng)打開(kāi),。

全國(guó)法拍房掛牌量的上漲和價(jià)格的下降是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的結(jié)果。這一現(xiàn)象對(duì)銀行,、二手房市場(chǎng)和購(gòu)房者都產(chǎn)生了一定的影響,。未來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和政策環(huán)境的變化,，法拍房市場(chǎng)也將繼續(xù)呈現(xiàn)新的變化和發(fā)展趨勢(shì),。

這是個(gè)痛苦的過(guò)程，連鎖反應(yīng)下,，銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加和暴露了,。

法拍房數(shù)量增加，一是涉及法律訴訟案件的房產(chǎn)增加,，二是居民房貸停供,，銀行要求以房抵貸。
現(xiàn)在涉及財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的訴訟量較多,，特別是經(jīng)濟(jì)案件的發(fā)案量在增加，這說(shuō)明大家的法律意識(shí)在增強(qiáng),，通過(guò)法律途徑依法解決糾紛,。
房貸停供率在疫情期間大幅增加，這兩年隨著居民就業(yè)和收入恢復(fù)穩(wěn)定而有所緩和,。加上房貸利率多次下調(diào),，居民對(duì)房貸的需求增加，還貸成本降低并且還貸能力在持續(xù)增強(qiáng),?？紤]到社會(huì)信用環(huán)境綜合管理能力在持續(xù)提高,，銀行在房貸上的訴訟行為有明顯下降趨勢(shì)。
房產(chǎn)屬于大宗商品,，占用居民的資金量大,，房貸占銀行信貸總量的比例也在穩(wěn)中有升。房產(chǎn)持有人應(yīng)該遵紀(jì)守法,，房貸借款人也應(yīng)該加強(qiáng)自身的收支管理,，維護(hù)好自己的信用能力。
相信大家都能居者有其屋,，享受安居樂(lè)業(yè)的美好生活,。