當(dāng)看到深圳樓市這條新聞,，我感觸良深,；這又一條是關(guān)于樓市、價(jià)格,、業(yè)主,、房貸和銀行“五位一體”的新聞消息。
如果從開發(fā)商,、銀行和老業(yè)主,、新業(yè)主各自的立場(chǎng)和觀點(diǎn)來看,，各方的訴求和觀點(diǎn)也都是合情合理的,。但是，當(dāng)我們把這幾個(gè)角色訴求都匯聚在一起,，你就發(fā)現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)“難以調(diào)和的矛盾”,，和難以解決的“規(guī)則性困難”。
那我們來思考一下,，為什么出現(xiàn)這種“規(guī)則性困難”情形了,？
如果在樓市下行和房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的一個(gè)周期里，對(duì)于貸款買房者來說還有哪些不可預(yù)見的問題,？
1,、房地產(chǎn)市場(chǎng)中，買房貸款規(guī)則的隱性設(shè)計(jì)是建立在房?jī)r(jià)不斷上漲的假設(shè)前提下,，銀行貸款的規(guī)則,、合同條款有很多容易忽視的“隱性設(shè)計(jì)”。
我們購(gòu)房者在貸款購(gòu)買商品房的時(shí)候,，都是基于一個(gè)前提假設(shè)——這套房子未來房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲,。這是因?yàn)榭紤]到通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,。
如果有一天,，購(gòu)房者還不起銀行的房貸了，他可以考慮賣掉再還貸款,，或者直接抵押給銀行還貸,；這樣這個(gè)房貸就兩清了。
但是，這種想法都是基于房?jī)r(jià)不斷上漲的前提下才能真正實(shí)現(xiàn),。
但是,，我們很少考慮到房?jī)r(jià)的下跌或者大幅度下跌帶來的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值低于銀行貸款額這種情形。在這個(gè)時(shí)候即使你把房子全部給了銀行,，也無法還清你的貸款,，你還需要繼續(xù)補(bǔ)充抵押物。
而更為實(shí)際和具體的是——中國(guó)的銀行并未同購(gòu)房者共同承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),，而是由購(gòu)房單方面承擔(dān)的,；無論這個(gè)房子價(jià)格下跌或者爛尾，事實(shí)上都需要貸款購(gòu)房者單方面承擔(dān)的,；這些從簽訂的時(shí)候,，其實(shí)已經(jīng)開始了。
因此,，這個(gè)房貸合同隱性規(guī)則的設(shè)計(jì)在房?jī)r(jià)不斷上漲,、能按時(shí)交樓的前提下，是不會(huì)出現(xiàn)任何問題,。
所以才說,，我們很多市場(chǎng)規(guī)則、合同規(guī)則設(shè)計(jì)之初都是源于對(duì)市場(chǎng),、對(duì)經(jīng)濟(jì)的樂觀預(yù)見的前提下,。
2、經(jīng)濟(jì)的周期性,、房市的上漲下跌和我們自己人生的起伏,，這都是社會(huì)發(fā)展規(guī)律。
當(dāng)我們認(rèn)知這個(gè)規(guī)律后,，你會(huì)更加審慎對(duì)待我們的生活和工作,。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是有周期性的，有繁華之日,，也有震蕩之時(shí),。
我們購(gòu)買的房子也不可能價(jià)格總是上漲，漲跌也是規(guī)律,，還有很多不可預(yù)見性——火災(zāi),、地震、暴力裝修帶來房子結(jié)構(gòu)性損壞等等,，這些都會(huì)帶來其房屋價(jià)值的大幅度流失,。
因此，我們?nèi)绻堰^多的資產(chǎn)和負(fù)債全部壓在這個(gè)鋼筋混凝土搭建的房子上,，這并不是人生的一個(gè)明智之舉,。
更不是我們真正的人生和快樂,！
我們的工作也會(huì)出現(xiàn)起伏，隨著年齡增長(zhǎng)和職位的提升,，也并不意味著你能賺更多錢,。
房?jī)r(jià)的上漲、工資的不斷上漲,、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展都是基于一個(gè)時(shí)代的前提的,，脫離了這個(gè)時(shí)代的前提，我們很多時(shí)候其實(shí)是無能為力的,。
認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn),、管理風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)待周期也是我們每個(gè)人都需要了解和學(xué)習(xí)的一門學(xué)問,，用震蕩和周期去理解社會(huì),，在很多時(shí)候也尤為必要。

昨天還跟幾個(gè)銀行客戶經(jīng)理聊天,，北京現(xiàn)在所有的評(píng)估公司給出的房產(chǎn)評(píng)估值非核心區(qū)域的基本上比去年都下調(diào)了20%以上,，老破小遠(yuǎn)郊的評(píng)估值甚至更低，從這一點(diǎn)也看出樓市不太景氣,。深圳前些年樓市高漲,，成為全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)。近年也是出現(xiàn)了疲態(tài),，地方政府想盡辦法幫助地產(chǎn)公司促銷,，地產(chǎn)公司則考慮降價(jià)回收資金,，這也是正?，F(xiàn)象。

此前北京周邊也發(fā)生過因樓市價(jià)格大跌導(dǎo)致業(yè)主寧愿將已還貸過半的房子白送人,，也不愿繼續(xù)還貸的情況,。因?yàn)榉孔咏档靡巡恢靛X，新買房也比還貸更便宜,，只因房?jī)r(jià)跌得厲害,。深圳的情況略有所不同，是原來的樓盤,，尾盤樓房降價(jià),，讓原來買房的人感覺吃虧太多，提出斷供對(duì)抗,。

其實(shí),，地產(chǎn)開發(fā)商，不到萬不得已是不愿意降價(jià)銷售的,，他們喜歡漲價(jià),。因?yàn)橹挥袧q價(jià),，他們才能“獲取暴利”，而降價(jià),，只能讓他們的利潤(rùn)減少,。按照當(dāng)?shù)刈〗ú块T85折的紅線，顯然6折賣房是違反房?jī)r(jià)備案規(guī)定的,，主管部門予以監(jiān)管是正常管理,。房地產(chǎn)商也已辟謠，自然也要中介等部門和信息傳播方面不要做惡意降價(jià)炒作,，有關(guān)部門也要加強(qiáng)管理,。當(dāng)然最重要的是已購(gòu)房業(yè)主，也要保持冷靜,，不要做斷供斷貸的事,，因?yàn)椴徽撜l有問題，依規(guī)還貸是自己的事,，出了事,，負(fù)責(zé)任的還是自己。

大A現(xiàn)在最大的問題,，基本面不支持普漲，也不支持指數(shù)繼續(xù)逼空,，原因是房地產(chǎn),。

雖然1月份以來，樓市又是放寬限購(gòu),，又是降首付又是降利息,。但上海，北京,，廣州,，深圳四個(gè)一線城市，春節(jié)后新房銷量都沒有拉起來,，更別說那些二,、三四線城市了。

從數(shù)據(jù)來看,，1月百?gòu)?qiáng)房企新房銷售額為2825億元,，同比下滑33%。二月份也沒有多大的起色,，新房成交量仍然在下滑,，下降幅度在25%到30%左右。

現(xiàn)在房地產(chǎn)很像去年的股市,，政策越多,，跌的越快,；房?jī)r(jià)越降，越不敢買,，似乎怎么打雞血都不管用,。其實(shí)并不是沒有需求，而是大家都怕買在“高位”,，都在觀望,，覺得還能繼續(xù)跌...！

說句難聽的,，啟動(dòng)的就是政策,，瘋狂發(fā)育的是地產(chǎn)商，不斷推高的是地價(jià),。問題來了,，地產(chǎn)商盈利率只有20%，那這從3000/平方,，推高到幾萬,，十幾萬的房?jī)r(jià)，最終誰盈利了,？

產(chǎn)業(yè)投資,、地產(chǎn)置業(yè)…都是信心問題。我有良方能說一句話嗎,？

算了,，大家也都心知肚明，別說了惹麻煩