“對房地產(chǎn)市場的認(rèn)知,、討論和判斷,，是決定對明年經(jīng)濟(jì)和市場走勢判斷的最關(guān)鍵因素。而當(dāng)前從幾乎所有角度看,，房地產(chǎn)市場超調(diào)已是不爭的事實(shí),。”12月6日,，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在安信證券2024年度投資策略會上表示,。

這真正是站著說話不腰疼，自己是有錢人,，買個(gè)三套,、五套房子不吃力。但是,，對于普通工薪階層來說,，房價(jià)上漲到如此高的水平，買一套房也要掏空六只口袋,，還要欠銀行一屁股債,，不對高房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，還有日子過嗎,？還有能力進(jìn)行其他方面的消費(fèi)嗎,？還能給孩子更好的教育、老人更多的關(guān)心嗎,？

不錯,，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房企債務(wù)過高的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)了,。但是,，這是調(diào)控政策的錯嗎？難道不是房企過度擴(kuò)張,、過度負(fù)債的結(jié)果嗎,？難道不是銀行過度投放信貸資金、過度與房企共同推動房價(jià)上漲的結(jié)果嗎,？在房價(jià)持續(xù)上漲、快速上漲,、過度上漲的情況下,，所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們，沒有站出來為廣大居民說話,，反而為房地產(chǎn)市場的虛旺大喊其好,，為開發(fā)商過度負(fù)債暗暗竊喜?？吹椒科蟪鲭U(xiǎn)了,，就把責(zé)任推給樓市調(diào)控了,。如果不是強(qiáng)調(diào)控，房價(jià)會漲成什么樣,，開發(fā)商的負(fù)債又會達(dá)到什么水平,，恐怕不敢去想，不能去想,，也不好去想,，說不定，房地產(chǎn)市場真的要崩盤了,。

實(shí)際上,，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，并不全是調(diào)控問題,，不是調(diào)控的直接后果,。此前，也進(jìn)行過多輪調(diào)控,，只要政策稍稍放松,，市場立馬亢奮，房價(jià)也會迅速進(jìn)入新一輪上漲,。但是,，為什么此輪調(diào)控會讓市場持續(xù)低迷呢？真的是調(diào)控作用的充分體現(xiàn)嗎,？顯然不是,，至少不是主要因素。真正的原因,，是購房者覺醒了,，購房者覺悟了，購房者理性了,，購房者不想再被開發(fā)商牽著鼻子走了,。如果不信，可以去做一次全面深入的調(diào)查,，看看還有多少人愿意負(fù)債購房,，愿意去當(dāng)“房奴”。特別是90后,、95后,、00后，愿意當(dāng)“房奴”的比重越來越小,，過好當(dāng)下,，才是他們的首要選擇。

正是因?yàn)閺V大居民的觀念發(fā)生了很大變化,，丈母娘不再需要女婿有一套屬于自己的“房奴房”,，年輕人也不再把購房作為生活的最重要目標(biāo),，父母們也開始想著如何讓自己生活得更幸福一些，因此,，購房的熱情已經(jīng)遠(yuǎn)不如調(diào)控前,。調(diào)控的作用，只是建立在廣大居民購房觀念轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上,。反過來,，廣大居民也借助調(diào)控政策讓自己的觀念進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。越來越多的人,，開始從租房中品味到生活的快樂和幸福,，并與“房奴”們形成了鮮明的對比。

廣大居民覺悟了,，覺醒了,，理性了，對開發(fā)商來說,，自然是最害怕,，也是最擔(dān)心的事。因?yàn)?，他們的“輝煌”,，都是建立在購房者的痛苦之上的，是建立在“房奴”的省吃儉用上的,。一旦廣大居民的購房欲望下降,、購房熱情降低，開發(fā)商的日子也就會越來越難過,，最終把隱藏的風(fēng)險(xiǎn)全部暴露出來,，把掩蓋的矛盾也暴露出來。其中,，資產(chǎn)虛構(gòu),、債務(wù)暗藏的問題，被徹底揭露,。

作為首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，高善文同志沒有更多的站在廣大居民一邊看問題，而是充當(dāng)開發(fā)商的代言人,，一屁股坐在開發(fā)商一邊,，認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)超調(diào)，實(shí)在是不太應(yīng)該,，也很不實(shí)事求是。尤其在恒大發(fā)生嚴(yán)重危機(jī),，許家印轉(zhuǎn)移了財(cái)富數(shù)百億的情況下,，仍然看不到開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì),，而只看到風(fēng)險(xiǎn)的表象，可能與經(jīng)濟(jì)學(xué)家的身份相悖,。我們并不希望高善文同志偏向廣大居民,，至少不應(yīng)當(dāng)成為開發(fā)商的代言人。把對房地產(chǎn)市場的認(rèn)知,、討論和判斷,，作為對明年經(jīng)濟(jì)和市場走勢判斷的最關(guān)鍵因素，也是撿芝麻,、丟西瓜的觀點(diǎn),。中國經(jīng)濟(jì)明年的走勢如何，要看實(shí)體經(jīng)濟(jì),、看制造業(yè),、看中小企業(yè)，而不是房地產(chǎn)企業(yè),。眼下,，房地產(chǎn)企業(yè)只能說是累贅，而不能說是決定經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵因素,。

對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn),，要用句廣告語的話，就是要對房企狠一點(diǎn),，要讓他們切實(shí)負(fù)起責(zé)任,，而不是像許家印那樣，只對自己利益負(fù)責(zé),，不對購房者利益,、銀行利益、國家利益負(fù)責(zé),。如果這樣,，就得對他們實(shí)施調(diào)查，責(zé)令其將私人資產(chǎn)拿出來償還債權(quán)人的債,，而不是利益歸他們,、風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)歸國家、歸銀行和其他債權(quán)人,。

從最近幾條新聞結(jié)合著看,，能看出來，最近銀行業(yè)對房地產(chǎn)市場非常關(guān)注,。幾個(gè)國有大行紛紛跟房地產(chǎn)公司開座談會,，商量怎么對其給予金融支持。央行行長出來發(fā)聲，要主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型也是一樣,，這都說明了銀行業(yè)對房地產(chǎn)市場的依賴程度非常高,，房地產(chǎn)市場狀況的改變，對銀行業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行影響非常大,，而在房地產(chǎn)市場下行,，風(fēng)險(xiǎn)加劇的時(shí)期，銀行業(yè)也得注意防止房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到自己身上,。