住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記,、部長倪虹近日在接受媒體采訪時表示,，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策,。他說,，過去在解決“有沒有”時期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應現(xiàn)在解決“好不好”問題,、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求,，亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。

從“有沒有”到“好不好”,，確實是非常大的轉(zhuǎn)變,，自然，發(fā)展的模式也需要轉(zhuǎn)變,。前提是,，“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的依據(jù)是什么？就像中國已經(jīng)步入全面小康一樣,，不僅需要有定性指標,，更要有定量指標，需要有一系列數(shù)據(jù)做支撐,，譬如貧困人群的脫貧,、居民的收入、人均GDP,、醫(yī)療,、教育等，都是需要達到一定指標的,，而不是用一些定性化語言表達一下就行,。

對房地產(chǎn)市場來說，自然也需要用數(shù)據(jù)說話,，用數(shù)據(jù)來證明已經(jīng)解決了“有沒有”的問題,。如果拿不出比較準確而完整的數(shù)據(jù)，而只是憑想象,、憑感覺,，那么，這樣的結(jié)論,，就難以令人信服,。譬如住房的面積、住房的數(shù)量有多少,，都是如何分布的,，有多少空置房，有多少庫存房,，空置房出現(xiàn)的原因是什么,，庫存房又是如何形成的,，等等。只有弄清楚了,，才能有效證明房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到“好不好”階段,。

事實也是，單純看這些年來新建的住房,，以及存量房,，或許，正如相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士所言,，已經(jīng)超過了人均一套,，人均面積也超過了35平方米。但是,，這個人均,，是否與居民收入的人均存在相同的問題，亦即相當一部分是“被平均”的,，而不是相對公平意義上的平均,，更不是絕對平均。這其中,，擁有2套住房的家庭有多少，擁有3套以上住房的家庭又有多少,，有多少家庭擁有5套,、10套，甚至更多套住房的,，都是需要弄清楚的,。

更重要的，在擁有多套住房的家庭中,，有多少是可以公開的,，又有多少是不能公開的，不能公開的原因是什么,，是否構(gòu)成巨額財產(chǎn)來源不明,，都分布在哪些城市、哪些小區(qū),，等等,，都需要有比較清晰而明了的數(shù)據(jù)。也只有掌握了這些數(shù)據(jù),，才能較好地得出房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)完成了“有沒有”階段的任務,，步入了“好不好”階段。

尤其需要決策層思考的是,，在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了人均超過一套,，但又有大量居民沒有住房的情況下,，就更需要摸清房地產(chǎn)市場的家底，對所有住房進行實名登記,、實名公告,、也可以實名查詢。如此一來,，就有可能出現(xiàn)一種現(xiàn)象,，那就是在全國各大城市，會有一大批房屋沒人認領(lǐng),，不敢實名登記,。一旦出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，這些“無主”住房就可以收歸政府所有,?？梢灶A料，這些房產(chǎn)的數(shù)量絕不會少,。一方面,，可以拿出一部分來公開銷售，并將銷售獲得的收益用于消化政府負債,；另一方面,，可以將一部分房產(chǎn)拿來作為租賃房，解決低收入人群,、新市民,、年輕人的住房問題。同時,，可以節(jié)約城市土地資源,，減少新的商品房建設，也可以減少浪費,，有效消除空置房,，提高住房的利用效率。

很顯然,，如果出臺這樣的政策,，是一定會具有很大的阻力的，特別是那些擁有多套住房,、且這些住房都是非正常手段獲得者,，會成為最大的阻力。而正是因為阻力大,，才更顯出做好此項工作的重要和緊迫,。不然，總是霧里看花，總在想當然地認為還需要建多少多少住房,，市場還有多少多少潛力,，會誤導決策、誤導政策取向的,。所謂從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”,，也是拍腦袋，沒有正確的數(shù)據(jù)做支撐,。

那么,，決策層能否下決心解決這個問題，把房地產(chǎn)市場的底數(shù)摸清楚,，把住房的數(shù)量和分布弄清楚呢,？這也是反腐必須邁出的重要一步，是公平住房資源分配,、實現(xiàn)財富均等化,、完善財產(chǎn)登記制度必須邁出的重要一步。只要不摸清住房家底,、不弄清楚住房分布情況,，財產(chǎn)登記制度就不可能真正成為消除腐敗的大殺器。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，摸清房地產(chǎn)市場家底是關(guān)鍵,。家底不清，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式就方向不明,、路線難正,、措施難實、手段難穩(wěn),。因此，必須把摸清家底,、實名登記,、公開數(shù)量和分布情況，作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的前提工作,，不折不扣,、一步一個腳印地抓好、抓出成效,。

近時期,，地產(chǎn)界的動蕩和地方債狀況讓經(jīng)濟承壓，市場情緒不佳,。此次潘行長在金融街論壇年會上關(guān)于房地產(chǎn)和地方債總體可控的表態(tài),，也是給市場吃了定心丸。這也為落實中央金融工作會議精神，維護金融穩(wěn)定,，促進經(jīng)濟持續(xù)向好起到積極促進作用,。

從前三季度我國5.2%的GDP增速，也為全年5%的預期目標達成奠定了基礎(chǔ),。我國超120萬億元人民幣的GDP總量,，能保持較高增速，也為化解地產(chǎn)風險和地方債提供了動能,。潘行長特別強調(diào),，通過貨幣信貸合理增長，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,，降低貸款利率水平等舉措,，對加快我國經(jīng)濟恢復和生產(chǎn)消費回升提供有力有效支持。

盡管一些風險總體可控,，但是貨幣政策在平衡短期與長期,、穩(wěn)增長與防風險，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長,；積極盤活被低效占用的金融資源,，提高資金使用效率；持續(xù)加大對重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度,，用好各種金融政策工具,，支持各領(lǐng)域經(jīng)濟健康發(fā)展；同時完善金融風險監(jiān)測,、評估與防控體系,，健全具有硬約束的金融風險早期糾正機制也是長期艱巨的任務。

直擊要害

近日召開的中央金融工作會議,，重申要加力建設現(xiàn)代化金融強國?，F(xiàn)就金融市場工作的幾個需要加強的問題闡述如下。

第一,，信貸市場不良資產(chǎn)的防范與處置需要防微杜漸,。
我國銀行業(yè)已經(jīng)具備了成熟的不良資產(chǎn)確認、防控和化解處置的一整套方法措施,。從計劃經(jīng)濟體制下各自為政處置風險資產(chǎn),，到建立四大資產(chǎn)管理公司剝離國有大行呆賬壞賬，再至今建立符合股份制公司治理機制的現(xiàn)代化不良資產(chǎn)防化機制,，進步斐然,。當前我國已經(jīng)有大小銀行機構(gòu)超過 4000 家，信貸業(yè)務量大龐雜,，監(jiān)管難以事無巨細,、面面俱到的實施穿透式持續(xù)性監(jiān)管。因此，需要整章建制,，加強落實規(guī)章制度,。對信貸活動的細枝末節(jié)加以規(guī)范，不能為了完成信貸指標而放松管理?，F(xiàn)在有一個問題是貸款展期和借新還舊的規(guī)范問題,，因為這掩蓋了實際不良資產(chǎn)率的數(shù)量，把不良資產(chǎn)延后處置不符合會計處理的權(quán)責發(fā)生制原則,，也不能真實反映銀行的資產(chǎn)質(zhì)量狀況,。在最大限度的給借款人增加營收空間的前提下，應該加強對逾期貸款的清收力度,。

第二,，銀行凈息差控制與利率政策的匹配。
今年前三季度連續(xù)降息降準,，存款利率與貸款利率同時調(diào)低,。由于銀行負債端利率浮動空間小于資產(chǎn)端利率，加上現(xiàn)在資金流動性充裕造成部分機構(gòu)信貸頭寸積壓放不出去,，所以銀行的貸款利率下浮幅度更大,。上述造成了銀行凈息差收窄，加上銀行線下運營成本上升,，進一步使利潤率收窄,。在銀行負債端，低利率政策造成客戶存款意愿降低,，富余資金轉(zhuǎn)向銀行理財或者購買實體產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn),，這降低了銀行短期流動資金占負債端的比例，制約了銀行資金融通的靈活度,。從目前經(jīng)濟形勢看,，在中短期內(nèi)幾乎不可能有升息計劃，凈息差調(diào)整將是長周期內(nèi)的調(diào)控目標,，對銀行經(jīng)營也是長期持續(xù)的緊束壓力,。

第三，保險資金投資路徑的優(yōu)化問題,。
近期國內(nèi)保險公司資金（特別是壽險公司長期資金）大力進軍資本市場和實體投資領(lǐng)域。險資入市存在平衡風險與收益的問題,，在當前全球經(jīng)濟形勢波動不定的格局下,，各類投資的風險因素都在上升，有些投資收益率高度不確定,。保險公司對經(jīng)濟社會的穩(wěn)健運行發(fā)揮重要的緩沖器作用,，如果保險公司的資金鏈和經(jīng)營收益受到損傷，有可能醞釀出局部金融風險，投保人的財產(chǎn)和人身保障也受到影響,，并且制約保險業(yè)務的可持續(xù)開展,。因此，需要優(yōu)化保險資金的投資路徑,，在巨額險資多元化投資的同時,，擴展銀證保合作，開拓實體經(jīng)濟投資路徑,，讓險資為國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮更多正能量,，同時提升險資運用收益能力。

第四,，不同證券期貨公司的業(yè)績懸殊巨大,，不利于資本市場機構(gòu)投資者的穩(wěn)健。
部分中小型證券期貨公司盈利額降低明顯,，由于公司間廣泛的交叉投資以及投資標的價格的敏感性,，少數(shù)經(jīng)營有問題公司的財務風險有可能在行業(yè)內(nèi)傳染。這需要提高各類證券期貨公司的資產(chǎn)管理和資本運用水平,，做到安全性與盈利性的統(tǒng)一,。在業(yè)務上開展優(yōu)化組合，鼓勵各類公司交叉持股,，先進帶后進,，以大率小，促進證券期貨公司均衡充分發(fā)展,，多培育大型公司,，加強有規(guī)模效益的經(jīng)營意識。

第五,，警惕國際金融市場交易風險,，防止流動資金被套。
由于美國高利率和經(jīng)濟增長較為強勁的大環(huán)境,，美元升值,，美債價格降低而收益率維持在高位，美股持續(xù)上漲,。在當前美元和美國資產(chǎn)價格處于高位的狀態(tài)下,，有人認為是買入和持有美元美資的好時機，可以在未來帶來好的收益,。其實上述是高位接盤的不理智投資交易行為,，高位接盤時資金被套的可能性很大。在明年上半年美元和美國資產(chǎn)可能有一波回調(diào)下跌,，前期的投資者有被剪羊毛的風險,。我們應該多關(guān)注國內(nèi)的投資行情,。

第六，10 月 CPI 負增長,，有可能削弱消費動能,，居民投資將向風險增高的方向遷移。
受天氣晴好農(nóng)產(chǎn)品供應充足,，節(jié)后消費需求回落等因素的影響,，10 月居民消費價格指數(shù)同比降低 0.2%，而 PPI 降 2.6%,。物價下跌,，對供給側(cè)和需求側(cè)都有制約作用，同時也擠壓了居民收入空間,，降低消費信心,。在消費動能減弱的前提下，居民富余資金將追求高收益而選擇性忽視風險,，并不是偏好低風險的穩(wěn)健投資,。上述對居民資產(chǎn)的穩(wěn)定性和安全性造成負面影響，在市場整體投資收益率很難大幅提高的情況下,，忽視投資風險有巨大的潛在損失可能,。因此，應該對居民開展投資者知識和能力教育,，提倡選擇低風險的穩(wěn)健投資,，脫虛向?qū)崳紫仁琴Y產(chǎn)保值,，其次是盈利率,。

第七，支付平臺對客戶透支信用的管理和補償能力有漏洞,。
支付平臺與消費金融業(yè)務融合,，發(fā)揮促進消費的作用。但是對個人的信用透支和分期付款等行為,，有一部分客戶缺少信用保障能力,，給個人帶來征信風險。促消費應該從商家層面,，提供更穩(wěn)健的消費模式和商業(yè)模式,，給需要的人以合理的消費。調(diào)整好消費信貸利率,，做好分層分類管理,，降低消費信貸成本。

第八,，我國資本市場存在估值偏低的情況,，有利于吸收外來投資，但是不符合投資利潤率管理規(guī)則,。
資產(chǎn)估值（折現(xiàn)率）取決于兩個方面,，一是通脹率，二是無風險收益率,。我國通脹率是處在下降過程,，代表無風險收益率的 10 年期國債收益率（11 月 10日 收益率 是 2.6680%） 上升，國債價格在下降,，加上沒有有效的風險補償辦法,，我國資產(chǎn)價格肯定是在走低。應該說明,，用降低資產(chǎn)估值的辦法吸引投資不符合經(jīng)濟效率規(guī)則,，是舍本逐末的投資管理方式。我國近年推出了中特估指標體系,，有效的緩解了估值與盈利的矛盾,，但是在部分產(chǎn)品、部分領(lǐng)域仍然存在估值與利潤不匹配的問題,。

綜上所述,，在我國全面建設現(xiàn)代化金融強國的新時代，要把握好投資機遇,，為經(jīng)濟社會做出更大的貢獻,。