中美作為世界上最大的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體,，各方面的表現(xiàn),，都會(huì)引起外界的關(guān)注和重視。特別是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、居民生活密切相關(guān)的領(lǐng)域,，更會(huì)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。譬如樓市,，就都被外界所關(guān)注，也為外界所重視,，很多人都在對中美兩國的樓市進(jìn)行比較與分析,。

呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局

先看中國樓市，雖然政策頻出,，按照中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),，僅9月一個(gè)月時(shí)間，各地就累計(jì)發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策超175次,。其中,，核心政策是8月底9月初各地開始井噴的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。特別是一線城市紛紛出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，被認(rèn)為樓市調(diào)控政策已經(jīng)放寬到頂峰,。但是，從實(shí)際效果來看,，似乎并沒有想象的那么好,，政策的威力并沒有預(yù)想的那么強(qiáng)。中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，2023年1-9月,，TOP100房企銷售總額為48501.0億元，同比下降10.3%,，降幅相比上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn),。其中TOP100房企9月單月銷售額同比下降24.1%，環(huán)比增長24.8%,。與此同時(shí),，9月百城新建住宅環(huán)比上漲0.05%，同比下跌0.10%,；二手住宅環(huán)比下跌0.44%，同比下跌2.59%,。也就是說,，房價(jià)整體仍呈下跌趨勢，從交易量看,，9月份有所反彈,，但與政策的力度相比,，明顯不成正比,，市場仍呈現(xiàn)整體低迷狀態(tài),，“金九”的特征沒有顯現(xiàn)。

反觀美國樓市,，卻出現(xiàn)了購房成本大幅上升與房價(jià)持續(xù)上漲的“怪現(xiàn)象”。一方面,，美國30年期房貸利率水平飆升，已逼近8%,，對于一直奉行低利率的美國來說，可不算低了,。以300萬元人民幣、30年期等額本息的貸款額測算,，在現(xiàn)行房貸利率下,，購房者每月需要還款約2.1萬元,，而此前美國購房者按揭貸款利率不到3%,，每月僅需還款1.2萬元左右，每月相差9000元,，一年就是10.8萬元,，30年就達(dá)到了32.4萬元，是一筆很大的開支,；另一方面,，按照美國近日發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒全美房價(jià)指數(shù)顯示，2023年7月,，美國全國房價(jià)綜合指數(shù)創(chuàng)下歷史新高,，當(dāng)月該指數(shù)環(huán)比漲0.6%，同比漲1%,。也就是說,，要想購房，不僅需要支付很高的房貸成本,，還要承受創(chuàng)新高的房價(jià)成本,，購房的負(fù)擔(dān)之重，可能會(huì)令美國購房者不堪重負(fù),。

不難看出,，中美兩國的樓市，正呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局,，美國樓市“火”得不可思議,，中國樓市“冷”得難以理解。這兩種現(xiàn)象,，是中美兩國都不希望看到,，卻又難以避免的。只是,，可能出現(xiàn)的結(jié)局會(huì)有比較大的不同,。如何分析兩國樓市的走向，如何看待兩國樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象,，對解決樓市問題非常重要,。

未來結(jié)局存在較大差異

應(yīng)當(dāng)說，中美兩國樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象,，都是不正常的,，甚至可以說很不正常。導(dǎo)致美國樓市貸款利率大漲,、房價(jià)攀升的原因,，是存量貸款利率很低，居民不愿售房,，導(dǎo)致市場出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求現(xiàn)象,，房價(jià)上漲。中國則剛好相反,，房貸利率降低,、房價(jià)下跌，居民不愿存房,，拋售住房者增多,，帶來市場出現(xiàn)比較嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象，從而給購房者帶來“降價(jià)”的更多期待,，等待觀望情緒加重,，從而使房價(jià)進(jìn)一步下跌。

就美國樓市而言,，可能是繁榮的結(jié)束,。至于是不是危機(jī)的到來，則要看美國政府會(huì)如何采取防范措施了,。我們并不想去分析美國樓市有怎樣的變化規(guī)律,，10年一變也好，20年一亂也行，單就目前出現(xiàn)的貸款利率大漲和房價(jià)攀升現(xiàn)象來看,，肯定是不正常的。一旦通貨膨脹得到有效控制,，美聯(lián)儲進(jìn)入降息通道,，美國樓市的繁榮就有可能戛然而止，存量房擁有者不會(huì)再“惜售”,，購房者則用等待觀望的方式處理購房問題,。中國今天的格局，會(huì)在美國樓市出現(xiàn),。美國樓市極有可能進(jìn)入到嚴(yán)重的低迷狀態(tài),。只是，習(xí)慣于負(fù)債購房的美國,，面臨的樓市壓力會(huì)比中國更大,，會(huì)不會(huì)再度爆發(fā)次貸危機(jī)，實(shí)在難以預(yù)料,。也就是說,，未來美國樓市的前景是比較悲觀的，風(fēng)險(xiǎn)也是會(huì)比較大的,。

對中國樓市來說,，眼下可能是樓市的至暗時(shí)刻，隨著房價(jià)的下跌,，開發(fā)企業(yè)促銷手段的增多,，樓市會(huì)逐步走出低迷，步入正常軌道,。但是,，指望出現(xiàn)過去那樣的量價(jià)齊升現(xiàn)象，不要抱太大希望,。很有可能的是,，量升價(jià)降，對開發(fā)企業(yè)越來越不利,，對居民越來越有利,，并最終形成一個(gè)比較好的平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)樓市的“軟著落”,。只是,，這個(gè)時(shí)間可能需要3-5年。那些指望樓市現(xiàn)在就實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行者,，可能會(huì)失望,。中國樓市的未來，應(yīng)當(dāng)比美國樓市樂觀,，不會(huì)出現(xiàn)美國樓市今天這樣的格局,，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康是大有希望的,。需要做好的，就是要確保開發(fā)商不要發(fā)生嚴(yán)重的資金鏈風(fēng)險(xiǎn),，能夠讓開發(fā)商在艱難中安全渡過,。

美國房利美和房地美兩家房地產(chǎn)公司倒閉引發(fā)的次貸危機(jī)已經(jīng)過去 15 年，次貸危機(jī)時(shí)的很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)常被引用和作為比對的基期數(shù)據(jù),?！皟煞俊睘榱顺晒︿N售手里的房地產(chǎn)，發(fā)行了大量房產(chǎn)抵押債權(quán)以幫助購房者和開發(fā)商獲得現(xiàn)金流,，其中有一部分是金融衍生品和次級證券,。2008 年兩房危機(jī)還帶來了一項(xiàng)金融副產(chǎn)品，就是影子銀行業(yè)務(wù)及其監(jiān)管問題,，這類表外業(yè)務(wù)的余額在全球曾經(jīng)保有巨量余額,，在我國也已經(jīng)整頓消化和規(guī)范了其中的大部分。
疫情后,，美國經(jīng)濟(jì)一直沒有實(shí)現(xiàn)在有規(guī)則秩序背景下的復(fù)蘇,。疫情期間大量發(fā)行美元，最后的高通脹和多次加息收縮了市場信用,，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本增加,，美債有違約的可能，產(chǎn)業(yè)循環(huán)與資金循環(huán)不匹配,。都說明了美國雖然經(jīng)濟(jì)增長率實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇,，但是產(chǎn)能與需求的矛盾在金融財(cái)政領(lǐng)域體現(xiàn)出來，經(jīng)濟(jì)金融的無序運(yùn)行和競爭造成了很多金融亂象,。美國高層多次表示不擔(dān)憂美國經(jīng)濟(jì)和美債循環(huán),，對經(jīng)濟(jì)問題安之若素，他們高估了美國經(jīng)濟(jì)增長的潛能,，在增長動(dòng)能持續(xù)消耗的環(huán)境下,，貨幣金融必然制約了房地產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)市場的運(yùn)行。在明年,，美國的居民儲蓄有進(jìn)一步走低的趨勢,，美國內(nèi)部消費(fèi)與投資將下挫，而海外資金流入會(huì)放緩和受滯,。美國國際收支出現(xiàn)不均衡會(huì)倒逼增發(fā)美元,，而美元貨幣政策的加息效應(yīng)大幅度被抵消，物價(jià)上漲動(dòng)能恢復(fù)并積聚,，美國通脹率繼續(xù)上揚(yáng),。
美股仍然會(huì)上漲一段時(shí)間，美元指數(shù)處在高位造成的強(qiáng)勢美元形勢在支撐美國金融市場的牛市。美債收益率與美債價(jià)格會(huì)在一個(gè)較長的時(shí)間段內(nèi)保持小幅平緩波動(dòng)的行情,，有可能出現(xiàn)收益率與價(jià)格同時(shí)堅(jiān)挺的局面,，美債仍然具有較強(qiáng)的投資價(jià)值。如果美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)能循環(huán)和資金鏈上確保不出現(xiàn)問題,，美國經(jīng)濟(jì)則有可能實(shí)現(xiàn)軟著陸,，美國就業(yè)與居民收入會(huì)持續(xù)向好，通脹率也有可能回歸低位,。關(guān)鍵是美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)在供給側(cè)與需求側(cè)的增長動(dòng)能要均衡，這不是簡單的宏觀調(diào)控能夠?qū)崿F(xiàn)的目標(biāo),，并且需要一個(gè)有利于美國經(jīng)濟(jì)增長的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境,。美國應(yīng)該重塑在世界政治和經(jīng)濟(jì)多領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)行模式，改善國際形象,。美國金融市場拖累中國市場,，中國金融市場的資產(chǎn)估值和邊際利潤被擠壓，人民幣被迫大幅貶值,，出口增長壓力加大,。但是中國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生增長動(dòng)能巨大，國內(nèi)消費(fèi)投資市場正在強(qiáng)勁恢復(fù),，并且中國的海外傳統(tǒng)出口市場得以鞏固和進(jìn)一步拓展,，一帶一路帶來了巨量的增長機(jī)遇。
我國前三季度 GDO 增長 5.2%,，實(shí)現(xiàn)了原定目標(biāo),，在發(fā)展中解決經(jīng)濟(jì)社會(huì)的問題，我國必將迎來更好的增長態(tài)勢,。

去年以來美聯(lián)儲抗通漲強(qiáng)硬加息政策,，至今為了頂住通漲不滑坡，只能維持高利率,。而且隨著國際國內(nèi)形勢的變化,，高通漲難解，美聯(lián)儲不排除再加息的可能,。高利率讓美國房屋銷售大降,，達(dá)到次貸危機(jī)以來新低，而且還有繼續(xù)下行的趨勢,，也是引發(fā)關(guān)注,。

美國次貸危機(jī)前十年，一直被稱為“黃金十年”,，經(jīng)濟(jì)向好,，房價(jià)大幅上漲，許多中低收入家庭貸款購房,次級按揭貸款(簡稱“次貸”)增多，最終房價(jià)無限上漲的神話破滅,，演變成2007年的次貸危機(jī),。而現(xiàn)在是利率上行，美國購房30年期抵押貸款利率也隨之上調(diào),，讓購房者承壓,。

目前形勢看，美國避免衰退的可能性意味著美聯(lián)儲不會(huì)很快轉(zhuǎn)向降息,，故房貸利率不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑,。惠譽(yù)評級預(yù)計(jì),，30年期抵押貸款利率今年的運(yùn)行區(qū)間為6%~7%,，2024年才有望降至5%~6%。鑒于長期較高的房貸利率已經(jīng)成為新常態(tài),，購房者可能需要數(shù)年時(shí)間才能縮小負(fù)擔(dān)能力差距,。