事實上,，去年下半年以來，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場一直持續(xù)低迷,，加上華夏幸福,、恒大、融創(chuàng)等頭部房企紛紛爆雷,，部分省份和城市早已率先出臺有關(guān)“救市”措施,，只不過在中央政治局會議上對于中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系重新定義后，樓市松綁政策才如雨后春筍般在全國范圍內(nèi)全面落地開花,。毋庸置疑,，隨著具有風向標作用一線城市已經(jīng)全部正式加入樓市政策松綁大軍，加上首付比例,、二套房貸利率和存量房貸利率等核心敏感購房信貸政策數(shù)據(jù)的全面下調(diào),，已經(jīng)意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)本輪“救市”行動進入一個新的高潮。

仔細捋一下,，截止9月1日,，除去全面放開一線城市限購政策這個“王炸”，其他市場關(guān)切的“救市”政策這段時間內(nèi)均悉數(shù)落地,，面對正在悄然走來的傳統(tǒng)“金九銀十”黃金期，中國樓市能否迎來“沖破黑暗,、走向黎明”的關(guān)鍵時刻呢,？

答案是短期來看，確實有立竿見影之效,；長期來看,，猶未可知，尚需進一步觀察,。

眾所周知,，在7月24日中央政治局會議上，不僅對于樓市政策進行重新定調(diào),，同時對于股市方面也給出“活躍資本市場,，提振投資者信心”首要意見,。8月27日傍晚，財政部,、國稅總局,、證監(jiān)會和三大交易所相繼官宣重大政策調(diào)整，主要包括“降低印花稅,、階段性收緊IPO及再融資節(jié)奏,、限制大股東減持和下調(diào)融資保證金最低比例”等措施，可謂四箭齊發(fā),?；钴S資本市場的一攬子重磅舉措，8月27日晚上微信等社交平臺朋友圈已經(jīng)“集體漲?！?。8月28日，A股三大指數(shù)均大幅跳空高開,，上證綜指,、深證成指漲超5%，創(chuàng)業(yè)板指漲超7%,，但是大盤出人意料地開盤即為頂點,，盤中持續(xù)走低，截至當日收盤三大指數(shù)均僅上漲約1%,，而在接下來這周剩下四個交易日里,，大盤也一直處在震蕩整理狀態(tài)，除去因為華為公司于8月29日中午毫無預(yù)兆地在自家商城開啟Mate 60 Pro手機“先鋒計劃”,，引發(fā)華為概念股特別是半導(dǎo)體板塊“騷動”帶來科創(chuàng)板塊上漲外,，其他三大指數(shù)均沒有超過周一開盤時高度，正所謂本輪救市創(chuàng)造牛市“僅僅維持開盤一分鐘”,。

面對史詩級救市政策,，A股高開低走，后勁乏力,。顯而易見,，利好政策出臺的效果不盡如人意，現(xiàn)實巨大的落差不僅折射出監(jiān)管層一絲無奈,，畢竟救市手段目前已經(jīng)幾乎窮盡,，對于廣大投資者關(guān)切基本上是照單全收，而且從深層次反映當前A股所面臨的現(xiàn)實,，孱弱的宏觀基本面和有限的存量資金博弈下,，即便祭出再多利好政策，想讓A股能夠脫胎換骨,，開啟牛市征途,，無疑是困難重重,。

視線再次回到樓市，相比股市“史詩級”救市政策,，這次樓市近乎“王炸”救市政策也不逞多讓,，因此難免讓人憧憬萬分。毫無疑問,，和股市一樣,，上周末政策近期必然會形成一波極大利好，刺激樓市短期內(nèi)回暖,，可以預(yù)見的是,，9月中上旬甚至中秋國慶節(jié)前，全國房地產(chǎn)市場特別是一,、二線城市樓市大概會迎來一波強勢反彈機會,，短期內(nèi)市場情緒亢奮，成交量急劇放大,，新房和二手房市場“堰塞湖”現(xiàn)象極大緩解,。但是，過完十一長假之后,，市場看多情緒能否繼續(xù)維持,，目前猶未可知，股市救市“曇花一現(xiàn)”的效果著實讓人擔憂,，畢竟兩者無論從目前市場現(xiàn)狀,、政策出臺背景和力度等都具有頗多相似之處，近期股市這個深刻的反面案例,，讓人足夠懷疑樓市是否會重蹈覆轍,。當然，正如股市還有引入社?；?、保險、證券甚至銀行理財資金等增量資金進入市場這一“王炸”,，樓市還有全面放開限購政策這一“殺手锏”,，比起股市只有“做多”不二選擇，其實樓市尚有“降價”的退路可守,，只不過眼前形勢尚未逼到“降價”這華山唯一條路這般田地。

不過,，對于中國除去一線（包括新一線）城市之外其他城市而言,，人口紅利不再、商品房供過于求,、居民收入銳減以及失業(yè)率居高不下等這些“達摩克利斯之劍”一直高懸,，加上供給端商品房高昂房價和需求端居民孱弱購買力之間天然鴻溝,，因此，僅僅依靠本輪救市政策,，就能讓三,、四城市樓市起死回生乃至重新步入牛市通道，顯然其效用遠遠不夠,，未來相信還會有持續(xù)不斷的政策落地,，政策通過長尾效應(yīng)方能真正有所作為。

除此之外,，還有一點局外因素令人擔心,。無論是回顧過去歷次一線城市樓市限制政策松綁后爆炸性效果，還是著眼于本次一線城市政策放開的空前力度,，注定一旦松綁后將極大修復(fù)市場情緒和預(yù)期,，明顯提振市場信心，短期內(nèi)一線城市房價極大概率會只漲不跌,，至少不再下跌,。同時，根據(jù)易居研究院報告顯示,，截至7月底,，北京、上海,、廣州和深圳四大一線城市二手房掛牌量分別達到15萬套,、20萬套、13萬套和16萬套以上,；今年6月初,，全國 13 個重點城市（分別為北京、上海,、廣州,、深圳、重慶,、成都,、南京、天津,、武漢,、西安、沈陽,、杭州,、合肥）二手住宅掛牌量為 199 萬套，相比今年年初 159 萬套增長25%,。一旦政策放開后,，一線城市的示范效應(yīng),，引發(fā)二線城市隨即跟進，上述城市大量剛需和改善型需求不斷入場抄底,，爆炸性利好政策帶來短期成交量劇增,，即使按照目前掛牌數(shù)量半數(shù)成交，初步估算也是高達數(shù)萬億人民幣交易額,。

此時,，相當一部分高凈值人群、投資客甚至腐敗官員等有移民意向人群,，因為疫情原因他們已經(jīng)苦等三年,，自然會不放過這一波政策利好下絕佳出售機會，借機高位大量拋售房產(chǎn),，套現(xiàn)后將現(xiàn)金通過各種渠道迅速轉(zhuǎn)移至境外,。另一方面，近年來中國高凈值人群海外移民數(shù)量也在不斷攀升,。根據(jù)投資移民咨詢公司Henley & Partners報告顯示,，2022年10,800名中國富人移民他國，預(yù)計今年富人移民數(shù)量超去年30%,，將達13,500人,，事實上，富人移民潮過去 10 年來一直上漲,，疫情大流行三年加速移民潮,，美國、加拿大等國家依然是這些富人的首選移民地,。這一輪北上廣深等一線城市搶在政策執(zhí)行最后一刻才公布樓市松綁措施,，相信決策層也有此番因素考慮，畢竟不附加任何條件的市場自由買賣行為放在任何國家和地區(qū)都是被許可的,，況且當前是政府出臺救市政策,，活躍市場之際。

無獨有偶,，本次A股反彈中,，充當急先鋒的券商和地產(chǎn)板塊，近期也偃旗息鼓,，特別是地產(chǎn)板塊在上周三,、四接連出臺重大利好政策后，上周四,、五兩日居然都是高開低走,，讓人大跌眼鏡，難免讓人聯(lián)想到利好出盡是利空，主力資金借機拉高出貨,，讓散戶接盤。

不可否認,，國家出臺有關(guān)救市政策的初衷是破解中國房地產(chǎn)困局,，紓解房企流動性難題，緩釋金融機構(gòu)市場風險,，降低購房門檻讓利百姓,，促進國內(nèi)消費良性循環(huán)，從而盤活國內(nèi)宏觀經(jīng)濟,，但是一旦市場不及預(yù)期,，甚至演變成“富人和投機客高位套現(xiàn)走人，廣大普通老百姓卻勇當‘接盤俠’”這樣怪象,，正如像國家出臺股市救市政策卻讓國外資金和國內(nèi)游資利用資金優(yōu)勢和量化策略趁機高拋低吸一樣,，加上國內(nèi)樓市拋售后資金外流帶來匯率、投資等負面影響,，難免被人詬病,，甚至引起廣泛質(zhì)疑，從而嚴重影響政府公信力和社會穩(wěn)定大局,。

當然,，事情未必如我們想象這么困難和復(fù)雜。就當前而言,，化解樓市,、股市、匯市以及地方債務(wù)這四頭“灰犀?！憋L險是眼前頭等大事,，相信政府既然有智慧化解這場曠世危機，更有能力防范未然,，做好應(yīng)急預(yù)案,，堵住政策漏洞，妥善處理好各種意外風險,。我們也非常期待,，中國房地產(chǎn)市場能夠借此契機，化困難為動力,，實現(xiàn)整個市場全面出清,、推陳出新和轉(zhuǎn)型升級，為我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展再添新動力,。

隨著廣州,、深圳等一線城市推出“認房不認貸”政策，有關(guān)“認房不認貸”政策對商品房交易的話題也越來越多。有觀點認為,，新政策顯著降低了購房者的置換成本,，進一步釋放了改善性住房需求，“賣一買一”交易可能隨之增加,。

粗粗一聽,，很有道理。推行“認房不認貸”政策了,，以前有過貸的家庭,，款也不再是障礙了，就可以把手中有的住房賣掉,，換一套新的住房,，改善居住條件，提高生活品質(zhì),，從而推動“賣一買一”交易的增加,。從理論上講，沒有問題,。從實際操作來看,，也行得通。關(guān)鍵是,，誰能成為“賣一”中的那個“買”者呢,？如果沒人買“賣一”手中的房子，想改善住房條件的居民可能就沒有能力成為“買一”者,。就算愿意負債購買,，因為手中已經(jīng)有了一套住房，就不能享受首套房優(yōu)惠,。而且,，房子到手后，裝滿的錢也是問題,。因此,，需要解決的不只是“賣一買一”的問題，還有“賣一”交易能否成功的問題,。只有“賣一”能夠順利交易,，手中的房能夠順利賣出，“買一”才能成為可能,。

這也意味著,，“認房不認貸”政策能否帶來市場交易的增加，需要看現(xiàn)有住房能否找到買家,，能否順利出手,。對絕大多數(shù)居民來說,，要想改善住房條件、重新買房,，就必須把手中的房交易掉,。也只有將手中的房交易掉，才能享受到首套房的相關(guān)政策,，才能有條件購買新的住房,，才能增加交易量。

正因為如此,，有關(guān)“認房不認貸”政策能夠增加市場交易量的觀點，完全是就理論談理論,，就政策談?wù)?，根本沒有考慮房地產(chǎn)市場實際和居民購房心理，很像現(xiàn)在很多地方出臺鼓勵生二孩,、三孩政策一樣,，沒有一孩，哪來二孩,、三孩,，沒有人購買“賣一”者手中的房，哪來“買一”的道理,?！罢J房不認貸”政策能否真正發(fā)揮作用，能否讓廣大居民愿意利用“認房不認貸”政策改善居住條件,，關(guān)鍵在于能否激活二手房市場,，能否把“賣一”者手中的房“賣”出去。

而從目前二手房市場的實際情況來看,，似乎并不景氣,，廣大居民購房的熱情并沒有得到激發(fā)，市場總體仍處于低迷狀態(tài),。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，7月份，70個大中城市中,，二手房房價同比上漲城市有5個,，比上月減少1個，二手房房價同比下降的城市有65個,。7月份,，一、二,、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%,、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點,。

從環(huán)比來看,，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%,，降幅比上月擴大0.1個百分點,；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點,；三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%,，降幅與上月相同。納入統(tǒng)計的70城中,，只有6個城市價格上漲,。

也就是說，二手房市場并不能給“認房不認貸”政策提供強有力的支撐,。只要居民手中的房賣不出去,，多數(shù)居民就不可能再購買新的住房，這是一個“雙環(huán)扣”,，前扣解不開,，后扣也無法解。只有將前扣解開了,，后扣才有希望解開,，“認房不認貸”政策才能真正發(fā)揮作用。如果認識不到這一點,，不把眼睛放到二手房市場的激活上,，不僅“認房不認貸”政策作用難以發(fā)揮，很多政策的作用都會在二手房市場低迷面前戛然而止,。

恰恰是,，目前出臺的政策，都是圍繞一手房,、圍繞鼓勵居民買新房而設(shè)計的,，針對二手房市場的政策很少。如果出臺一些專門針對二手房交易的政策,，譬如貸款利率更低一點,、契稅等全免，必要時可以對購買二手房的給予一定的資金補貼等,，或許能夠?qū)Χ址渴袌鼋灰桩a(chǎn)生一定的激勵作用,。畢竟，二手房需要全款交易,，需要購房者籌措足夠的資金才能完成交易,。就算銀行貸款手續(xù)一樣,，但畢竟辦理起來還是要比開發(fā)商主導(dǎo)下的一手房麻煩多一些，自然,，會影響到購房者心理,。

所以，希望各地在推出“認房不認貸”政策的同時,，對如何促進二手房市場活躍也出臺一些具體措施,，特別是激發(fā)居民購買二手房熱情方面，能夠給予一些政策支撐,，讓購房者能夠更加積極主動地購房,。只要二手房市場的交易之門打開了，“認房不認貸”政策的作用就能得到充分發(fā)揮,，從而對房地產(chǎn)市場走出低迷發(fā)揮積極作用,。

北京認房不認貸的政策落地之后，看上去似乎作為激動的就是各路中介,、房地產(chǎn)商和房產(chǎn)大V了。

中介開始對業(yè)主和買房者狂轟濫炸,，房地產(chǎn)商開始收回折扣,，地產(chǎn)大V各種解讀….但是普通人看上去還是比較淡定，畢竟不認貸這個政策,，可能只對外地有貸款記錄,，希望在北京上車的剛需，以及北京有置換需求的消費者有影響,。

而且,，普通人就算想置換，也需要在這個經(jīng)濟形勢下思考思考自己是否還能不能加杠桿,，萬一失業(yè)了怎么辦….所以我看大部分消費者最近還是得觀望觀望,。

認房不認貸政策的落實，肯定能增加購房者的剛需,，更加積極的出手買房?，F(xiàn)在已經(jīng)到了市場銷售的“金九銀十”旺盛期，大宗消費與投資需要政策面的支持以帶動資金面的走向,，而認房不認貸政策就是一場及時雨,，滿足了很多有購房需求者的所期所盼。
還有一點,，銀行的信貸資金配備是否充足,？銀行信貸政策是否能夠滿足大多數(shù)購房者的房貸需求？現(xiàn)在市場資金首先需要滿足工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需,，房貸是第二位的,。經(jīng)濟穩(wěn)增長的資金保障首先是滿足供給側(cè)產(chǎn)能,，其次才是需求側(cè)消費需求。央行和財政可以投入更多的資金予以支持經(jīng)濟增長,，而房貸主要涉及的是中長期存量資金,，特別是央行的貨幣政策資金支持工具不涉及房貸資金的供給。
買房需要承擔幾十年的負債,，全家儲蓄存款幾乎都要押上,。房地產(chǎn)銷售推動經(jīng)濟增長，卻壓制了居民消費和民間投資,。但是如果認房不認貸政策能夠確實的搞活房地產(chǎn)市場,，讓房地產(chǎn)開發(fā)與投資漲上去，即使擠占了部分居民的消費投資能力,，也是值得的,。房地產(chǎn)市場集中了消費與投資的大量潛能，能夠帶動上下游產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇增長,，需要重點配置好經(jīng)濟金融資源,。

經(jīng)濟下行，吃飯要緊,，買房的事往后靠,。