招商銀行行長助理彭家文在近日舉行的2023年中期業(yè)績交流會上表示,，從央行的發(fā)聲來看，從“鼓勵和支持”直接變成了“指導(dǎo) ”,。存量房貸利率下調(diào)勢在必行,，也是大概率事件。招行已制定相應(yīng)預(yù)案,，但還沒有最終的方案,。

除招商銀行外，華夏銀行,、建設(shè)銀行,、中信銀行等也都在半年業(yè)績會上，對存量房貸利率下調(diào)問題做出表態(tài),。這種表態(tài),，儼然成為各大銀行中期業(yè)績說明會、交流會的標準格式,。所不同的是,，各家銀行在表達方式上存在一些不同，有的表達得直接一些,，有的表達得含糊一些,，更多的都是想“一站二看三通過”，先看別人的,，再考慮自己的,，不太想搶在別人前面做出政策調(diào)整,。

最終結(jié)果也可能,，要么管理層統(tǒng)一發(fā)話、統(tǒng)一行動,，要么部分銀行約定好統(tǒng)一調(diào)整,，而不大可能出現(xiàn)一家或少數(shù)幾家銀行先帶頭，其他銀行根據(jù)情況選擇如何跟進的現(xiàn)象,。如果那樣,，帶頭調(diào)整政策的銀行會面臨比較大的壓力,。當然，也不排除,，可能會出現(xiàn)有的銀行就是不下調(diào)的現(xiàn)象,。

那么，為什么在輿論和公眾反映已經(jīng)非常強烈,，購房者也在采用各種手段置換房貸,，管理層也已經(jīng)發(fā)話的情況下，各大銀行依然用等待觀望的方式對待存量房貸利率下調(diào)問題呢,？到底是銀行舍不得這塊利益呢,，還是操作系統(tǒng)跟不上調(diào)整的需要，或者還有其他方面的顧慮,，需要弄清楚,。否則，會給銀行帶來不利的影響,，會損害銀行的市場形象,。就算銀行處于強勢地位，不需要考慮那么多,，也不該有太多的負面影響,、負面形象。

銀行舍不得這塊利益,，那是肯定的,。因為，對很多銀行來說,，已經(jīng)當作既得利益放在銀行的業(yè)績薄上,，相關(guān)的績效收入，也已經(jīng)按照當時的利率測算發(fā)放到員工手中,。如果下調(diào)存量房貸利率,，就等于把既得利益“吐”一部分出來，這對銀行來說,，當然是極不情愿的,，一定會能多拖一天就多拖一天的。畢竟,，銀行也是企業(yè),，也要講效益、講利潤,，也只有效益好,、利潤多，員工的收入才能多,，員工的積極性才能發(fā)揮,。

但是,，這也絕對不是銀行拖著不辦的主要原因。少一點利潤,、降一點效益,，對銀行來說，完全有這個承受能力,，也不會影響員工的收入,。銀行最忌憚的，也是最顧慮的,，還是風(fēng)險防范,，是降低存量房貸利率會給銀行帶來怎樣的風(fēng)險壓力。如果經(jīng)過評估,，不存在風(fēng)險問題,，銀行就完全可以下調(diào)存量房貸利率。否則,，就必須繼續(xù)評估,，繼續(xù)以現(xiàn)行存量房貸利率形成的利潤對沖可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

事實也是,，對相當一部分銀行來說,，雖然不良率處于較低水平、不良貸款總額也不算大,，感覺比較安全,，沒有多大的風(fēng)險隱患。實際上,，各大銀行心里都非常清楚,，所謂的低不良率和低不良貸款總額，并不可靠,，也不穩(wěn)健,，只要某個行業(yè)發(fā)生問題，就有可能使銀行的不良率和不良貸款額快速上升,。其中,，房地產(chǎn)企業(yè)貸款是最令銀行擔憂的，也是風(fēng)險最大的,，更是風(fēng)險隨時都有可能爆發(fā)的,。

以恒大為例，2.4萬億的負債,，貸款6000多億元,。雖然這些貸款都有抵押,、擔保等,，但是,，如果恒大真的破產(chǎn)了，有些剛性的支出是必須的,，即便銀行有抵押,、擔保，也沒有絕對把握把錢拿回來,。更何況,，恒大用于向銀行貸款的抵押物，大多是土地,。銀行把這些土地拿到,，要想變現(xiàn)，難度也是相當大的,。一家銀行就這么多,，而出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險的，可不只有恒大一家,，負債規(guī)模最多的10大房地產(chǎn)企業(yè),，已經(jīng)有7家暴雷，如果都走向破產(chǎn),，對銀行來說,，無疑是一場不小的風(fēng)險。

也許正是因為銀行普遍面臨著來自開發(fā)企業(yè)那頭的風(fēng)險壓力,，其他方面的風(fēng)險也就需要更好地防范,，千萬不能出現(xiàn)多處冒煙、多地出險現(xiàn)象,。在這樣的情況下,，先不急于出臺存量房貸利率下調(diào)政策，也是對銀行可能面臨風(fēng)險的一種預(yù)防,。至少,，可以避免銀行息差進一步降低，抗風(fēng)險能力進一步下降,。

央行在今后二季度貨幣政策執(zhí)行情況報告中指出,，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險,，需保持合理利潤和凈息差水平,。從這句話不難看出，央行對商業(yè)銀行的盈利能力和凈息差水平也是非常關(guān)心的,，不會強行要求銀行下調(diào)存量房貸利率的,，而會讓企業(yè)依據(jù)自身實際進行選擇。確實沒有條件下調(diào)的銀行，也可以選擇不下調(diào),。否則,，息差太少，利潤太低,，一旦出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)等方面的問題,，風(fēng)險就難以化解，也無力承受,。因此,，防范風(fēng)險，才是銀行不能及時下調(diào)存量房貸利率的最大顧慮,，也是最大考量,。

7月24日,，中央政治局會議上,，對于“股市”和“樓市”兩個領(lǐng)域，同時提出“活躍資本市場,，提振投資者信心”和“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱”兩大舉措。毋庸置疑,，對于當前困擾宏觀經(jīng)濟發(fā)展的這兩個難題,，最高層會議公報中表明國家的鮮明態(tài)度，“兩手都要抓,，兩手都要硬”,，不可偏廢。

上周日,，財政部,、國家稅務(wù)總局、證監(jiān)會和三大交易所官宣包括印花稅下調(diào),、階段性收緊IPO和再融資節(jié)奏,、規(guī)范大股東股份減持以及下調(diào)融資保證金比例等活躍資本市場措施，“四箭齊發(fā)”,，力度空前,，著實讓廣大投資者興奮了一把，A股市場隨即給予連續(xù)兩日上漲回應(yīng),。不過,，相較于眾多股民期待本輪救市政策中最大利好板塊——券商股最近兩個交易日的高開低走甚至板塊翻綠，意料之外的房地產(chǎn)板塊卻收獲驚喜,，前期爆雷的金科股份連續(xù)收獲兩個漲停,，榮盛發(fā)展,、天房發(fā)展等連續(xù)兩日大漲超過15%，整個板塊也是連續(xù)兩個交易日大漲,。無獨有偶,，8月初深陷流動性危機的宇宙第一房企——碧桂園在經(jīng)歷股價腰斬后，其H股上市公司碧桂園（代碼：HK2007）8月29日也收獲超過12CM漲幅,。當然,，資本市場中房地產(chǎn)板塊異軍突起也是事出有因,，一部分利好來自于8月27日證監(jiān)會發(fā)布一條政策：房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā),、破凈和虧損限制，另一部分原因是8月28日十四屆全國人大常委會第五次會議上,，國家發(fā)改委主任鄭柵潔在工作報告中提出：積極擴大國內(nèi)需求,，深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

一個多月來,，隨著各部委和各地全面落實中央政治局會議精神,，有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺頻率明顯加快，中國房地產(chǎn)市場引來密集松綁期,，不過相較于股市的史詩級式救市方式,，樓市目前只有“不慍不火”救市措施，特別是作為中國樓市風(fēng)向標的“一線城市”至今并沒有出臺“硬核”措施,，著實讓人捏把汗,。當然，一線城市樓市在本輪行業(yè)深度調(diào)整中,，“受傷最輕,，包袱最小，希望最大”,，對于一線城市來說,，救市政策一來沒有這么迫切，二來基于過去救市后續(xù)表現(xiàn),，一線城市“燈塔”效應(yīng)依然明顯,，因此，一線城市出臺救市措施必然慎之又慎,。

相較于三,、四線中小城市人口凈流出、居民收入減少帶來商品房明顯供過于求,，即使價格大幅降低也依然無人問津,，二線大城市人口紅利尚有空間，加上區(qū)域中心資源優(yōu)勢,，一旦房價下降至心理區(qū)間,，還是有不少剛需和改善性需求甚至投資客抄底，但是對于一線城市而言，不僅大部分房企對于在售一手房咬住價格不松口,，而且二手房主除去特殊原因著急出手外普遍也是觀望惜售,，當然這種情況下，買家更是持幣待購中,，買賣雙方博弈愈加明顯,。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份全國樓市繼續(xù)低迷,，成交量整體同環(huán)比均下降,。一線城市成交面積環(huán)比下跌22.83%，北京,、上海,、深圳環(huán)比跌幅顯著，廣州跌幅最小為5.2%,。二線城市整體環(huán)比上漲3.15%,，其中蘇州漲幅顯著，為49.59%,。庫存面積總量略有上升,，深圳漲幅最高，為6.97%,。土地出讓方面,，8月份監(jiān)測城市總體供應(yīng)量同比走低，宅地供求同比下滑,，整體成交方面量跌價漲,，一線城市出讓金及成交樓面均價有所上揚；房企拿地城市集中在廣州,、南京,、杭州、成都等城市,。土地出讓金總額同比上揚,，成都攬金371億居首。

顯而易見,，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完全見底,，但是可以看到是底部區(qū)間正在夯實，一,、二線城市土地拍賣出讓市場觸底反彈已經(jīng)發(fā)出明顯信號,。那么，對于廣大投資者來說,，現(xiàn)在是抄底良機么,？

首先,，可以肯定是，目前單論從投資房地產(chǎn)行業(yè)機會而言,，資本市場機會遠大于不動產(chǎn)機會,。若資本市場是國家宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”，那么板塊指數(shù)就是行業(yè)景氣的“溫度計”,。隨著房地產(chǎn)開發(fā),、房地產(chǎn)服務(wù)等相關(guān)板塊前段時間二次筑底后再次反彈，意味著上市房企以及相關(guān)物業(yè),、經(jīng)紀關(guān)聯(lián)公司風(fēng)險基本出清,，在經(jīng)歷債務(wù)重組、資產(chǎn)重整等程序后,，本身基本面尚可,、投資布局合理,、歷史債務(wù)包袱較輕的上市房企以及相關(guān)物業(yè),、經(jīng)紀關(guān)聯(lián)公司更是迎來觸底反彈良機，投資這些上市公司股票,，財務(wù)風(fēng)險基本可控,，未來收益較為客觀。同時,，相對與實體房產(chǎn)而言,，風(fēng)險出清的上市房企公司股票不僅正處在歷史低位，抄底正當時,，而且流動性好,，收益變現(xiàn)容易，潛在風(fēng)險可控,。

其次,，若要投資的話，一線城市房產(chǎn)特別是核心地段房產(chǎn)基于“過去抗跌,、現(xiàn)在保值和未來增值”邏輯,，是如今唯一值得投資的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。在本輪樓市調(diào)整中,，全國各地房地產(chǎn)市場幾乎泥沙俱下,，但是唯獨一線城市房價一直較為堅挺，其本質(zhì)原因還是因為其良好供需基本面支撐,，這也是一線城市中買賣雙方博弈的焦點所在,，畢竟在市場經(jīng)濟中，供需關(guān)系才是影響價格的最核心因素,。北京,、上海,、廣州和深圳等一線城市憑借其優(yōu)質(zhì)教育資源、良好醫(yī)療保障和廣闊就業(yè)機會等優(yōu)勢,，多年來吸引舉國精英人才和成功人士安家落戶,，同時購房置業(yè)落戶不僅是國人傳統(tǒng)觀念，也是保障上述權(quán)益的最好方式,。盡管一線城市商品房一直被認為是普通民眾眼中的稀缺資源,，但是精英人才和權(quán)貴階層充沛的購買力也足以讓其成為“必需品”。因此,，盡管一線城市樓市尚在博弈中,，但是核心區(qū)位房產(chǎn)，下跌空間不大,，逢低適時出手,，未來上漲可期。

最后,，對于剛需和改善型需求來說,，二線城市房產(chǎn)抄底機會正在臨近，歲末年初正當時,。近期,，住建部強調(diào)要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免,、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施,，絕大部分購房人買房成本明顯下降，相較于一線城市商品房市場的供不應(yīng)求和三,、四線城市的供過于求,，二線城市商品房市場目前處于供需弱平衡狀態(tài)，今年以來,，二線城市不斷出臺“以價換量”的刺激政策正在促使其房地產(chǎn)市場逐漸進入“緊平衡”狀態(tài),，最近二線城市商品房成交量環(huán)比上升已經(jīng)充分印證這一點。究其原因,，在于二線城市均是省會城市或者區(qū)域中心城市,，其房價相對于所在城市居民收入屬于“比上不足，比下有余”狀態(tài),，合適降價讓利后,，其良好性價比必然會吸引大量剛需和改善型需求入場抄底。盡管二線城市的區(qū)域中心城市屬性也限制其房價過去上漲空間,，但是也注定未來下跌空間不會太大,，畢竟一旦跌多了，相較于周邊三,、四線城市,，其較高性價比,，總會有本市及周邊區(qū)域剛需和改善型需求抄底。

如今屬于中國房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)落幕,，過去那種“閉眼買房,、坐等升值”的機會已經(jīng)一去不復(fù)返，未來十年內(nèi),，全國大部分區(qū)域大概都會進入存量房博弈時代,，但是市場機會依然存在，不過機會總是留給有準備的人,。

一張《關(guān)于召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議的通知》的截圖8月29日在網(wǎng)上傳播開，圖中顯示,，該銀行擬于8月30日（本周三）召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議,，要求數(shù)管部、軟件中心,、數(shù)據(jù)中心,、測試中心、個金部/消保部,、公司部,、網(wǎng)金部等部門參會,。經(jīng)記者核查,，該截圖信息為真，即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行,，該會議由該行零售信貸部牽頭召開,。 (21財經(jīng))

今年稍早的時候，我去把在招商銀行的存量房貸給全部還款了,，無需預(yù)約,，到了現(xiàn)場也沒有發(fā)現(xiàn)有排大隊的現(xiàn)象，很快就辦理完畢,。還款的主要考慮還是利率太高加上理財?shù)氖找嫣?，加上也有一筆閑錢。如果招行能夠采取措施及時下調(diào)存量房貸利率的話,，相信還是能夠留住不少客戶的,，畢竟現(xiàn)在經(jīng)濟前景不好，市場對銀行貸款的需求也不像此前那么旺盛,，而房貸往往是銀行資產(chǎn)中比較優(yōu)質(zhì)的,，違約的概率極低。

在地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷下,，未來哪家銀行能夠在存量房貸利率上有更大的優(yōu)惠,，也許就能獲得更多客戶的青睞,，畢竟不提前還貸，就等于是保住了房貸業(yè)務(wù),。而招行作為零售銀行中服務(wù)最好的,，可以說提前布局了這個市場。

下調(diào)房貸,，激活房地產(chǎn)業(yè),，增速循環(huán)

如何看待存量房貸利率下調(diào),？

存量房貸利率下調(diào)具有多方面的積極意義,。

首先，有利于減輕購房者負擔,，促進消費,，增強人民群眾的幸福感。由于當前就業(yè)環(huán)境受挫,，再加上有很多人當前對未來的收入預(yù)期不足,，占據(jù)一定比重的存量房貸使得居民消費活力下降。因此,，存量房貸利率下調(diào)能夠在一定程度上緩解居民消費壓力,，促進改善需求的釋放。

其次,，存量房貸利率下調(diào)對現(xiàn)在未入市的購房者也是一個穩(wěn)定人心的作用,。因為他們也擔心房貸利率變化太快，不敢輕易買房,。

此外,，存量房貸利率下調(diào)有利于二手房市場的回暖。高房貸利率買房的業(yè)主們都在賣房,，想重新買房,。二手房大量拋售，本就慘淡的二手房市場會承壓過重,，雪上加霜,。

同時，存量房貸利率下調(diào)有利于銀行金融系統(tǒng)的穩(wěn)定,。當前存量房貸利率過高,，很多業(yè)主都在想方設(shè)法提前還貸，年輕人提前還房貸已成熱門話題,。對未來沒有良好的預(yù)期,。

最后，存量房貸利率下調(diào)有利于房地產(chǎn)市場的和諧穩(wěn)定,。很多業(yè)主利率站崗,，又沒有救濟途徑,。經(jīng)營貸嚴禁流入房地產(chǎn)市場，這又增加了不穩(wěn)定的因素,。