國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年7月份,，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有20個(gè)和6個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和1個(gè),。

從一線城市來(lái)看,，新建商品住銷售宅價(jià)格環(huán)比整體持平，但具體城市“兩升兩降”,，北京,、上海上漲，漲幅分別是0.4%和0.2%,，廣州,、深圳下降，降幅分別為0.2%和0.6%,；二手住宅銷售價(jià)格則環(huán)比下降0.8%,，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從二線城市來(lái)看,，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由平轉(zhuǎn)降,，降幅為0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%,，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn),；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%,，降幅與上月相同。

也就是說(shuō),，一,、二、三線城市的住宅銷售價(jià)格,，無(wú)論是新建還是二手,，都是持平或下降，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)整體向下格局,，各地出臺(tái)的穩(wěn)定樓市,、鼓勵(lì)消費(fèi)、刺激需求的政策,，并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的提振作用,，樓市低迷狀態(tài)沒(méi)有得到明顯改變。相反,，二,、三線城市的銷售狀況還在進(jìn)一步惡化，房企資金鏈緊張的矛盾也在進(jìn)一步加劇,。而碧桂園陷入流動(dòng)性困境,，則是房企資金鏈緊繃的又一個(gè)縮影,。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市的最大風(fēng)險(xiǎn)并不是房?jī)r(jià)下跌,，而是失去流動(dòng)性,。這話說(shuō)對(duì)了一半，對(duì)房企來(lái)說(shuō),，當(dāng)前的最大問(wèn)題,，也是最大風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)是流動(dòng)性不足,。尤其是碧桂園,，如果能夠適當(dāng)補(bǔ)充一點(diǎn)流動(dòng)性，是不大可能出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的,。問(wèn)題的關(guān)鍵在于,，房企的流動(dòng)性不足問(wèn)題，到底是如何形成的,？如果給房企補(bǔ)充一點(diǎn)流動(dòng)性,，是否就能助房企化解風(fēng)險(xiǎn)、擺脫困境呢,？

顯然是治標(biāo)不治本,，房企流動(dòng)性不足，并不是絕對(duì)的流動(dòng)性不足,，不是企業(yè)沒(méi)有產(chǎn)生流動(dòng)性的條件，而是銷售不暢,，是銷售沒(méi)有能夠幫助房企化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),。如果銷售暢通了，流動(dòng)性也就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題,。因此,，真正的問(wèn)題出在銷售上，特別是碧桂園,，如果手中的商品房能夠銷售出去,，日子會(huì)非常好過(guò)。

這就帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題,，也是最重要的問(wèn)題,，那就是為什么房企的商品房銷售不暢。要知道,，去年以來(lái),，各地在如何松綁房地產(chǎn)方面，可謂是政策滿天飛,，尤其是近幾個(gè)月,，更是政策由調(diào)控轉(zhuǎn)向刺激了,，可是，市場(chǎng)仍然不為所動(dòng),，廣大居民仍然在用觀望對(duì)待政策,。也就是說(shuō)，在政策層面已經(jīng)有點(diǎn)無(wú)計(jì)可施了,，即便出臺(tái)刺激政策,，可能也很難讓居民選擇購(gòu)房了。而按照目前的實(shí)際情況,，也不可能出臺(tái)鼓勵(lì)房?jī)r(jià)上漲的政策,。否則，就會(huì)出大問(wèn)題,。

那么,，廣大居民為什么都在等待觀望，而不選擇購(gòu)房呢,？原因很簡(jiǎn)單,，等待房?jī)r(jià)下跌，亦即等待開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)售房,。只有降價(jià)售房,，才有可能激活廣大居民的購(gòu)房熱情。至少,，可以把剛需需求激活出來(lái),，讓剛需者能夠伴隨房?jī)r(jià)下跌而選擇出手購(gòu)房。

這也意味著,，此時(shí)此刻,，如果管理層選擇給房企補(bǔ)充流動(dòng)性，以滿足房企暫時(shí)的資金需求,，而不鼓勵(lì)房企降價(jià)售房,，可能會(huì)帶來(lái)更大的問(wèn)題，房企負(fù)債會(huì)進(jìn)一步加大,，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)進(jìn)一步提高,，虧損也會(huì)進(jìn)一步增加。到時(shí)候,，房企的流動(dòng)性會(huì)更加緊張,。只有鼓勵(lì)房企降價(jià)售房，加大資金回籠力度,，才能有效緩解房企的流動(dòng)性不足矛盾,，有效補(bǔ)充房企的流動(dòng)性。

這也意味著,，地方在出盡了激勵(lì)居民購(gòu)房的政策,，卻沒(méi)有起到明顯作用后,，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向出臺(tái)激勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)售房政策，以降價(jià)來(lái)激活居民的購(gòu)房熱情,。如果仍想利用阻止開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)售房的手段,，試圖保住開(kāi)發(fā)企業(yè)利益，保住政府利益,，保住房?jī)r(jià),，那就真的很危險(xiǎn)了。今天的購(gòu)房者,，不買(mǎi)政策的賬,，但一定會(huì)買(mǎi)降價(jià)的賬。實(shí)實(shí)在在的降價(jià),，比實(shí)實(shí)在在的政策威力更大,、影響力更強(qiáng)。

所以,，切不要再給開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性了,，這不是最優(yōu)選擇，甚至是最差選擇,。開(kāi)發(fā)企業(yè)不是制造企業(yè),，制造企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性能夠加倍回報(bào)、持續(xù)回報(bào),，開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性只會(huì)負(fù)債擴(kuò)大,、負(fù)擔(dān)加重、成本加大,、風(fēng)險(xiǎn)加速,，且都是一次性交易。像碧桂園這樣的頭部房企,，不缺流動(dòng)性，而是暫時(shí)失去流動(dòng)性,。只要啟動(dòng)降價(jià)策略,，很快就能步入正常軌道。關(guān)鍵是,，地方政府不要再阻撓房企降價(jià)售房了,，那是在制造風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)下,，最大的問(wèn)題就是,，消費(fèi)者觀望不前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商干著急,，也不是自己不想降價(jià)促銷,，一來(lái)拿地成本并不低,，降價(jià)也心疼，二來(lái)很多地方政府也不允許其隨意降價(jià),，第三,，有的樓盤(pán)降價(jià)了之后，周邊剛買(mǎi)房的業(yè)主也來(lái)鬧事….消費(fèi)者不買(mǎi),，開(kāi)發(fā)商不降,，橫盤(pán)狀況已經(jīng)很久了。

如今果然有地方已經(jīng)崩不住了,，四川省雅安市經(jīng)開(kāi)區(qū)這次把限跌令放開(kāi),，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講算是松了一個(gè)綁，不管最后可能會(huì)降成什么樣子,，最起碼限制放開(kāi),，開(kāi)發(fā)商也好用打折來(lái)回籠資金了。

“當(dāng)前，中國(guó)大陸市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷售為什么如此重要,？振興和發(fā)展經(jīng)濟(jì)如何尋找突破口,？”企業(yè)管理上，有一個(gè)非常重要的概念叫做“現(xiàn)金流”,。簡(jiǎn)單的說(shuō),，就是企業(yè)要始終有現(xiàn)金在流動(dòng)，并且這個(gè)可流動(dòng)的現(xiàn)金能夠滿足企業(yè)正常生存和發(fā)展的需要,，例如,，按約定支付各種債務(wù)，應(yīng)付款,，企業(yè)發(fā)展所必需的資金,，等等。現(xiàn)在很多大型房產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷,，關(guān)鍵原因就是公司現(xiàn)金流出現(xiàn)“斷流”問(wèn)題,。
當(dāng)前，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題,，普遍表現(xiàn)為消費(fèi)需求嚴(yán)重下降,，導(dǎo)致市場(chǎng)供需低迷，直接影響到企業(yè)銷售不振,，開(kāi)工不足,，進(jìn)而影響到居民收入下降，以及進(jìn)一步加劇企業(yè)銷售低迷的狀況,。那么,，解決這些問(wèn)題的鑰匙是什么,？
對(duì)整個(gè)問(wèn)題進(jìn)行深入分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵在于整個(gè)市場(chǎng)的流動(dòng)性不足,，也就是說(shuō),，整個(gè)社會(huì)的現(xiàn)金流出了問(wèn)題，出現(xiàn)了斷流現(xiàn)象,。企業(yè),、個(gè)人、家庭“應(yīng)收應(yīng)付”都出現(xiàn)了斷流現(xiàn)象,。
那么這個(gè)斷流現(xiàn)象的根源在哪里呢,？就在于房地產(chǎn)的流動(dòng)性不足。這不只是表現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的新盤(pán)銷售不暢,，同時(shí)也表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)整個(gè)銷售出現(xiàn)停滯,。我們認(rèn)真的盤(pán)算一下經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，可以清楚的看到,，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)沉淀了大量的資金,，可以說(shuō)，房地產(chǎn)新盤(pán)和二手房就是一個(gè)巨大的現(xiàn)金池,，里面沉淀了海量的全體居民的重資產(chǎn),。房地產(chǎn)中沉淀的資金占據(jù)了全體居民資產(chǎn)的相當(dāng)大的部分。
近期以來(lái),，新樓盤(pán)和二手房銷售持續(xù)出現(xiàn)低迷的狀況,，導(dǎo)致沉淀在物業(yè)中的資金無(wú)法轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金進(jìn)行再投資和再消費(fèi)。由此導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的資金流動(dòng)性不足,，直接阻礙了居民創(chuàng)業(yè),，阻礙企業(yè)擴(kuò)大投資和就業(yè)規(guī)模，阻礙大眾消費(fèi)和消費(fèi)升級(jí),。這些阻礙的根源,，在于房地產(chǎn)的流動(dòng)性不足，新盤(pán)和二手房銷售嚴(yán)重停滯,。
怎么辦,？就是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。國(guó)家要采取促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的政策,，取消那些限制或妨礙房地產(chǎn)銷售的不合時(shí)宜的政策。而房產(chǎn)企業(yè)必須采取有力的促銷措施,，包括大幅降價(jià),。同時(shí)，居民也要認(rèn)識(shí)到這個(gè)房?jī)r(jià)下降的現(xiàn)實(shí),，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō),，就是要降價(jià)出售,，這是一個(gè)為了振興經(jīng)濟(jì)而不得不采取的作法。
很多人對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)看不透,，原因就在于此,。要理解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，就要認(rèn)識(shí)到,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)變成了一個(gè)影響整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的一個(gè)大問(wèn)題,。新樓盤(pán)以及二手房的銷售繁榮，不只是帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的銷售,，更主要的是為整個(gè)中國(guó)大陸市場(chǎng)提供了各方面所需的資金流動(dòng)和流動(dòng)資金,。
以我個(gè)人為例，我現(xiàn)在正創(chuàng)辦一個(gè)新企業(yè),，我需要投資,，我可以抵押房產(chǎn)去獲得銀行貸款，但是我更愿意出售手中持有的房產(chǎn),，來(lái)實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健的投資,。當(dāng)我看到的市場(chǎng)情況是，我持有的物業(yè)很難快速變現(xiàn),，就會(huì)影響到我去銀行申請(qǐng)貸款的信心,，影響到我要消費(fèi)升級(jí)的信心。
我現(xiàn)在觀察了解到的情況來(lái)看,，很多國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)都面臨著“應(yīng)收應(yīng)付”因?yàn)楦鞣N原因而延遲履行的狀況,。發(fā)生這些狀況背后的原因，很多都可以追溯到企業(yè)家,、個(gè)人,、家庭所持有的物業(yè)難以變現(xiàn)，而導(dǎo)致各經(jīng)營(yíng)主體自有資金流動(dòng)性不足,。各個(gè)市場(chǎng)主體延遲支付的現(xiàn)象,，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)升級(jí)延遲，就業(yè)創(chuàng)業(yè)延遲,，等等,。
所以，當(dāng)前對(duì)于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的振興和可持續(xù)發(fā)展來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格的普遍下調(diào),，并因此促進(jìn)整個(gè)新盤(pán)和二手房的銷售繁榮，進(jìn)而釋放社會(huì)資金的流動(dòng)性,，這恐怕是很難避免的一個(gè)全民選擇,。與此同時(shí)，民企創(chuàng)新，民眾創(chuàng)業(yè),，應(yīng)當(dāng)?shù)玫絿?guó)家的全面支持,。而確立民營(yíng)企業(yè)與其他所有制企業(yè)具有法律平等地位，也應(yīng)當(dāng)是政府特別要重視和落實(shí)的根本舉措,。促流動(dòng),，廣開(kāi)源，重貿(mào)易,，三頭并進(jìn),，化危為機(jī)。
（兆古德雪的原創(chuàng)文章）

可以預(yù)見(jiàn)的會(huì)出現(xiàn)“一人成團(tuán)”現(xiàn)象,，真的是上有政策,，下有對(duì)策