隨著“保交樓”提出滿一周年,，住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進(jìn)展,。目前，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%,，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套,，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。

單就“保交樓”專項(xiàng)工作而言,，這是一份令人滿意的成績單,，也是一份實(shí)實(shí)在在的,、受到購房者歡迎的成績單，更是守護(hù)房企信用,、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,、提升市場信心的成績單。關(guān)鍵就看,，“保交樓”后怎么辦,？

要知道，“保交樓”要求的提出,，是基于房企信用丟失,、爛尾現(xiàn)象嚴(yán)重、居民心理恐慌,、購房者用“斷供”維權(quán)的現(xiàn)狀,，既是主動(dòng)作為，也是無奈之舉,。正常情況下,，房企作為商品房建設(shè)和供應(yīng)的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)按時(shí)按質(zhì)按量交房,。恰恰是這個(gè)最基本的要求,，也是最基本的市場規(guī)則，很多房企沒有做到,，甚至做得很差,，信用也完全丟失了。為了幫助企業(yè)挽回信用,，也為了切實(shí)維護(hù)購房者權(quán)益，才出臺(tái)了“保交樓”政策,，給房企以特別的政策支持和幫助,。對房企來說，自然應(yīng)當(dāng)用守信來回報(bào),。

而從目前的實(shí)際情況來看,，在政府和銀行層面上，“保交樓”工作做得不錯(cuò),，該到的資金都已到位,，該給的政策也已給足，按理,，“保交樓”工作應(yīng)當(dāng)沒有任何問題了,。可是,，從企業(yè)層面來看,，似乎并沒有達(dá)到預(yù)期效果,，專項(xiàng)貸款項(xiàng)目住房交付率只有60%多，并沒有能夠全面完成“保交樓”任務(wù),。這絕不是可以“差不多”的工作,，而是一點(diǎn)也不能差。所有的專項(xiàng)貸款都是?？顚Ｓ?，都是為了讓企業(yè)守住信用才專項(xiàng)發(fā)放的，企業(yè)沒有百分之百完成,，就是工作沒有做好,，且不需要做任何解釋。地方政府應(yīng)當(dāng)組織力量加強(qiáng)調(diào)查,，到底是工程建設(shè)進(jìn)度的問題,，還是工作不負(fù)責(zé)任的問題，甚至是資金被挪用了,。如果是因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)與資金到位有一個(gè)滯后,，可以理解，但也不能滯后太多,。如果是其他方面的原因,，就必須追查責(zé)任。

更重要的,，“保交樓”只是一個(gè)方面,，或者一個(gè)層面的工作。之所以要提出“保交樓”的要求,，就是因?yàn)榉科鬀]有按照交樓,，沒有按照與購房者的承諾，及時(shí)把房子商品房交到購房者手里,。對購房者來說,，房企是失信的，按照合同法要求,，是要承擔(dān)賠償責(zé)任的,。而房企不能及時(shí)將商品房交到購房者手里，則與企業(yè)商品房銷售不好,、資金回籠不暢有著直接關(guān)系,。如果銷售環(huán)節(jié)不出現(xiàn)問題，絕大多數(shù)房企都能正常運(yùn)行,。因此,，在“保交樓”任務(wù)基本完成的情況下，緊接著需要做的，就是庫存商品房的銷售工作了,。

對房企來說,，“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房，通過專項(xiàng)貸款支持,，問題已經(jīng)得到基本解決,，購房者可以不再焦慮了。應(yīng)當(dāng)焦慮的,，是開發(fā)企業(yè),，亦即完成了“保交樓”任務(wù)后，那些專項(xiàng)貸款如何償還,?！氨＝粯恰闭叻浅Ｃ鞔_，提供的是專項(xiàng)貸款,，而不是專項(xiàng)撥款,。既然是貸款，就需要償還,，且包括本息,。償還專項(xiàng)貸款的資金哪里來？當(dāng)然是售房,，亦即把手中的庫存房銷售掉,，回籠資金，償還專項(xiàng)貸款,、償還供應(yīng)商欠款,、發(fā)放員工工資、利用存量土地開工建設(shè)新項(xiàng)目,，推動(dòng)企業(yè)走出困境,。

那么，售房問題做得如何呢,？國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年上半年，全國商品房銷售面積59515萬平方米,，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%,。6月末,，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%,。其中,，住宅待售面積增長18.0%。“一增一減”,，顯示了房地產(chǎn)市場銷售狀況并不好,，市場仍然處于低迷狀態(tài)，要想緩解房企的資金緊張矛盾,，壓力很大,。這其中，頭部房企是最大的壓力,，也是市場中最大的風(fēng)險(xiǎn)源,。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年,，TOP10房企銷售額平均較上年增長6.0%,，TOP11-30房企銷售額平均較上年增長1.0%，TOP31-50房企銷售平均較上年下降6.4%,，TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%,。而在銷售狀況較好的頭部房企中，銷售狀況較好的是央國企,，民企仍在大幅下降過程中,。與上年同期相比，TOP50房企中,，央國企平均增長45.8%,，穩(wěn)健民企增長14.2%，混合所有企業(yè)增長7.7%,，出險(xiǎn)民企下降36.6%,。與2021年同期比較，央國企平均增長8.7%,，穩(wěn)健民企,、混合所有企業(yè)平均下降40%左右，出險(xiǎn)民企平均下降超過70%,。

近日,，一直被認(rèn)為穩(wěn)健經(jīng)營的碧桂園，也出現(xiàn)了險(xiǎn)情,，成為又一顆扔向房地產(chǎn)市場的高當(dāng)量炸彈,。雖然企業(yè)聲稱沒有躺平，將采取更有力有效的措施,，全力以赴保交付,，化解階段性流動(dòng)壓力，保障經(jīng)營有序開展,。但是,，口號(hào)與現(xiàn)實(shí)之間的差距還是比較大的，能否實(shí)現(xiàn)，需要關(guān)注,。也就是說,，如果房企把目標(biāo)設(shè)定在“保交樓”上，出險(xiǎn)就會(huì)成為必然,。房企的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是“保銷售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”,。只有這樣，才能確保企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行,，才能不出現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn),。而降價(jià)售房，是房企走出困境唯一的出路,。沒有選擇,，也不能等待。

寫出“拉碧桂園”的這家媒體和作者,，不知道是處于何種居心,。推演一下，如果救了碧桂園,，那恒大是不是也要救,，那救了這兩家頭部的，是不是全國所有瀕臨破產(chǎn)和資不抵債的都要救了,，這顯然不是市場經(jīng)濟(jì),。

對于資不抵債的房企，可能還是要按照市場化的方式來解決,，政府能夠做的也許只是在保交樓環(huán)節(jié)給予一定的幫助,，而不是用財(cái)政資金來整體救助地產(chǎn)企業(yè)本身。對于企業(yè)欠的債務(wù),，也需要按照相應(yīng)的順序來清償,，而中國一貫是保護(hù)中小投資者利益為先的，因此我不是很擔(dān)心那些中小債主,，而對于一些大戶,，本身就需要承擔(dān)著更大的風(fēng)險(xiǎn)，而其本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)強(qiáng)很多,。

當(dāng)然我知道,，這終極的買單著一定是老百姓，但這個(gè)過程,，還是需要更加公開透明合法合規(guī),。

能不能說清楚哪里兩家公司大相徑庭，也暴雷的是碧桂園,，恒大是不是也可以拉一把。

碧桂園的結(jié)局比恒大要好

2022年，碧桂園實(shí)現(xiàn)了70萬套房屋的交付,，比萬科恒大加起來還要多,。由于在中國城鎮(zhèn)化中扎得深、扎得久,，它在廣大老百姓中的知名度,，可能要比萬科們還要高。如果這樣的企業(yè)都倒下,，對市場信心尤其是購房者的信心,，無疑會(huì)是摧毀性的打擊。我們所期待的政策優(yōu)化調(diào)整后的效果,，很容易就被對沖掉了,。

這個(gè)觀點(diǎn)我是認(rèn)同的。碧桂園至少有三大“功勞”：
1,，在城鎮(zhèn)化的過程中,，成功拉高了三四線城市的房價(jià)，同時(shí)也必然提高了城鎮(zhèn)群體的居住品質(zhì),，當(dāng)然也成為城鎮(zhèn)財(cái)政收入提升的好幫手,。

2，培養(yǎng)了大量的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理人,，以及參與構(gòu)建了相對豐盛的產(chǎn)業(yè)鏈的人才生態(tài),。大量項(xiàng)目經(jīng)理參與項(xiàng)目融資一方面當(dāng)然是企業(yè)制度規(guī)定，但非要刻薄地評(píng)價(jià)參與者以前分紅太多現(xiàn)在活該這樣的話,，我也只好說都是你對?「此處了解華為股權(quán)激勵(lì)的人會(huì)看得懂一些」

3,，我國房地產(chǎn)的“金融屬性高比重”事實(shí)擺在那兒，炒碧桂園房子的人很大一部分賺到了錢,，虧錢的也虧得不那么傷筋動(dòng)骨,。